上海開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)管理辦法

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上上海開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)管理辦法第一章總則第一條 為了加強(qiáng)上海開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入，確保企業(yè)資產(chǎn)的保值、增值，同時(shí)為承租方創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)、安全、和諧的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，方便小區(qū)業(yè)戶生活，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)合同法、物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本片區(qū)物業(yè)管理工作特點(diǎn)，特制定本辦法。第二條 本辦法所稱的商業(yè)物業(yè)，指正式投入使用的各類經(jīng)營(yíng)性房屋、場(chǎng)地及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)所。含門面、庫(kù)房、地下車庫(kù)、地上車位、建筑物外墻等。本辦法所稱商業(yè)物業(yè)管理，指上海開發(fā)區(qū)按照專業(yè)化管理模式，對(duì)各類經(jīng)營(yíng)性房屋、場(chǎng)地及其配套設(shè)施設(shè)備的招租、承租、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安、消

2、防、交通、秩序等進(jìn)行維護(hù)、修繕、整治等管理和其他與之相關(guān)的服務(wù)活動(dòng)。第三條 上海開發(fā)區(qū)歸口對(duì)新城小區(qū)商業(yè)物業(yè)實(shí)施管理工作。日常具體事務(wù)由中心所屬的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施。第四條 上海開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)管理以客戶需求，市場(chǎng)發(fā)展為關(guān)注焦點(diǎn)，與“業(yè)戶、商戶”真誠(chéng)合作，通過(guò)對(duì)所服務(wù)項(xiàng)目精細(xì)化、專業(yè)化、前瞻性的運(yùn)營(yíng)管理，帶動(dòng)項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造屬于業(yè)主、商戶、社會(huì)公眾的共同價(jià)值。第五條 新城小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房、場(chǎng)地的產(chǎn)權(quán)屬上海開發(fā)區(qū)，受法律保護(hù)，不得侵犯。第六條 新城小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房、場(chǎng)地的公共配套設(shè)施，承租商戶有合理使用的權(quán)利和維護(hù)義務(wù)。第二章 管理機(jī)構(gòu)職責(zé)及權(quán)限第

3、七條上海開發(fā)區(qū)是新城小區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)唯一具有物業(yè)管理專業(yè)化服務(wù)資格的企業(yè)，其職責(zé)范圍及權(quán)限為：1、制（修）訂商業(yè)物業(yè)管理辦法，并對(duì)管理辦法進(jìn)行解釋；2、對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行整體規(guī)劃，劃分商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍；3、制定商業(yè)用房、場(chǎng)地的租金、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4、對(duì)商業(yè)用房、場(chǎng)地租憑合同審查、登記、備案管理；5、對(duì)商業(yè)用房、場(chǎng)地租賃合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；6、對(duì)商業(yè)用房、場(chǎng)地物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。第八條 職責(zé)劃分負(fù)責(zé)門面、房屋、場(chǎng)地等的對(duì)外招租、出租工作，按程序?qū)⒊鲎夥课?、?chǎng)地的地理位置、安全狀況、治安狀況、出租價(jià)格等信息報(bào)中心有關(guān)部門、上級(jí)管理部門審查；根據(jù)審查意見(jiàn)，簽訂出租合同；負(fù)責(zé)出租房屋、場(chǎng)

4、地在出租使用過(guò)程中的裝修、安全、物業(yè)管理，并跟蹤監(jiān)督檢查合同內(nèi)容執(zhí)行情況。質(zhì)量安全環(huán)?？曝?fù)責(zé)根據(jù)報(bào)審資料，對(duì)擬出租的房屋、場(chǎng)地的安全狀況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查評(píng)估，提出是否出租的意見(jiàn)；負(fù)責(zé)出租房屋安全協(xié)議的審定，對(duì)存在安全隱患不能出租的房屋、場(chǎng)地，提出安全整改意見(jiàn)；負(fù)責(zé)對(duì)已出租房屋、場(chǎng)地的安全狀況進(jìn)行定期或不定期檢查。計(jì)劃財(cái)務(wù)資產(chǎn)科負(fù)責(zé)出租房屋、場(chǎng)地的資產(chǎn)管理；對(duì)出租房屋、場(chǎng)地的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，按周期下發(fā)房屋、場(chǎng)地的租賃價(jià)格并監(jiān)督執(zhí)行；負(fù)責(zé)對(duì)安全協(xié)議和出租合同進(jìn)行審查，加蓋“合同專用章”；負(fù)責(zé)對(duì)房屋、場(chǎng)地租賃費(fèi)用的賬務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督與處理。物業(yè)管理科負(fù)責(zé)對(duì)出租房屋、場(chǎng)地的出租情況、裝修過(guò)程、合同履行進(jìn)行監(jiān)督檢

5、查；參與安全協(xié)議和出租合同的審查。紀(jì)檢監(jiān)察科參與房屋、場(chǎng)地招租過(guò)程的監(jiān)督管理。綜治辦負(fù)責(zé)對(duì)已出租房屋、場(chǎng)地的治安狀況進(jìn)行定期或不定期檢查。第九條商業(yè)物業(yè)管理從業(yè)人員向業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，切實(shí)履行以下職責(zé)：1、自覺(jué)學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)制度，刻苦鉆研業(yè)務(wù)技能，為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)；2、深入踐行“方便業(yè)戶、文明服務(wù)，您的滿意、我的追求”的服務(wù)宗旨，持續(xù)改進(jìn)工作作風(fēng)和方法；3、切實(shí)履行服務(wù)質(zhì)量承諾制、首問(wèn)責(zé)任制、全員責(zé)任制和業(yè)戶回訪制，努力提高承租方滿意度；4、服務(wù)過(guò)程中，嚴(yán)格監(jiān)督安全操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，自覺(jué)維護(hù)出租方、承租方的合法權(quán)益。第三章 承租方的權(quán)力與義務(wù)第十條 承租方有下列權(quán)力1、按照國(guó)家

6、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和合同規(guī)定正常使用租賃物；2、享受出租方合同范圍內(nèi)提供的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安、消防、交通、秩序等有償服務(wù)；3、合同期滿后，在同等條件下享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。第十一條 承租方的權(quán)力和義務(wù)1、如需對(duì)房屋進(jìn)行改裝修或增擴(kuò)設(shè)備時(shí)，必須征得出租方書面同意，費(fèi)用由承租方承擔(dān)。不得在公共場(chǎng)地內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)和私自搭設(shè)建（構(gòu)）筑物；2、承租方使用該房屋應(yīng)保持周圍環(huán)境整潔，做好防火防盜工作；3、因使用不當(dāng)或其它人為原因造成房屋或設(shè)備損壞的，承租方負(fù)責(zé)賠償或給予修復(fù)；4、承租方應(yīng)按照水電氣相關(guān)規(guī)定做好設(shè)施的維護(hù)和費(fèi)用繳納工作，并有義務(wù)對(duì)出租方正常的房屋維修、場(chǎng)地檢查和維修予以協(xié)助；5、承租方應(yīng)在租賃期屆滿時(shí)把租賃物交

7、還給出租方。期滿承租方不再續(xù)租，在征得出租方同意的條件下，其裝修裝飾的物資、材料可自行自費(fèi)拆除。如需繼續(xù)承租上述租賃物，應(yīng)提前一個(gè)月與出租方協(xié)商，出租方在同等條件下給予承租方優(yōu)先租賃權(quán)，雙方另行簽訂協(xié)議。第四章招租與承租第十二條 商業(yè)物業(yè)的招租，由物業(yè)管理公司具體負(fù)責(zé)。招租方式為競(jìng)租和議租。租賃物存在三個(gè)或以上潛在租賃對(duì)象時(shí)，采用競(jìng)租方式，在符合使用目的、經(jīng)營(yíng)范圍下，以合理高價(jià)者作為承租方。對(duì)一些大型旗艦店、品牌店以及租賃物潛在租賃對(duì)象不足三個(gè)時(shí)，可采用議租方式，具體實(shí)施單位根據(jù)承租的使用目的、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等進(jìn)行商談，簽訂租賃合同。第十三條 承租的房屋、場(chǎng)地必須符合中心對(duì)商業(yè)物業(yè)的整體規(guī)劃。不得用

8、于經(jīng)營(yíng)易燃易爆、油漆、化工油品、有毒有害物品；不得用于經(jīng)營(yíng)房屋本身不具備安全性能的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所；以及其他國(guó)家政策法律規(guī)定禁止經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。第五章 商業(yè)房屋、場(chǎng)地及公共配套設(shè)施的維修和管理第十四條為維護(hù)片區(qū)商業(yè)房屋、場(chǎng)地及公共設(shè)施使用安全，中心物業(yè)管理公司歸口房屋、場(chǎng)地及公共配套設(shè)施設(shè)備的維修和管理，并履行以下職責(zé)：1、受理業(yè)戶報(bào)修并組織實(shí)施，及時(shí)對(duì)維修服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行回訪；2、建立商業(yè)房屋、場(chǎng)地及公共配套設(shè)施（特別是重點(diǎn)部位）的巡檢制度和檔案資料，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)予以整改；3、負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)房屋的公共部分（如外墻面、樓梯間）的維修，其費(fèi)用從房屋租金中支出；4、負(fù)責(zé)商業(yè)房屋外的道路、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地

9、等公用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用從房屋租金中支出；5、建立維修檔案，組織完損等級(jí)評(píng)價(jià)，提報(bào)年度養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃。第十五條 任何單位或個(gè)人不得隨意動(dòng)遷、拆改商業(yè)房屋、場(chǎng)地所有公共配套設(shè)施。第十六條承租方應(yīng)合理使用建筑房屋、場(chǎng)地及房屋公共配套設(shè)施，有責(zé)任保護(hù)建筑房屋、場(chǎng)地的完整和使用的安全。嚴(yán)禁以下行為：1、擅自改變房屋、場(chǎng)地及公共配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、用途和外貌；2、擅自堆放有損房屋、場(chǎng)地及公共安全的危險(xiǎn)物品；3、利用房屋、場(chǎng)地及公共配套設(shè)施，從事危害他人合法權(quán)益和其它非法活動(dòng)。第六章 房屋裝飾、裝修管理第十七條 承租方需要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修，必須事先將裝飾裝修方案報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后，方可實(shí)施

10、。第十八條在裝飾、裝修人員進(jìn)場(chǎng)前，必須到物業(yè)管理公司登記，并按工程規(guī)模向物業(yè)管理公司交納房屋裝修保證金。保證金的收取按 元/m2。第十九條在房屋裝飾、裝修過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守中華人民共和國(guó)建設(shè)部建筑裝飾裝修管理規(guī)定和中心物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定。為確保商業(yè)房屋的裝飾、裝修行為的規(guī)范、合法，特作如下規(guī)定： 1、嚴(yán)禁擅自在磚砌體墻上擴(kuò)大門窗洞口面積、削弱鋼筋、砼圈（過(guò)）梁和構(gòu)造柱或使其改變受力性質(zhì)；2、嚴(yán)禁擅自改變非承重墻的位置；3、嚴(yán)禁粘貼不符合樓地面承重標(biāo)準(zhǔn)的裝飾材料，加大其負(fù)荷；4、嚴(yán)禁在樓板底，剪力墻上鑿槽打孔，不得在鋼筋混凝土梁下懸掛重物，削弱梁、柱有效截面；5、現(xiàn)澆鋼筋混凝土板式樓面，原設(shè)計(jì)未

11、考慮隔墻的，不得增加隔墻；6、鋁合金、塑鋼門窗玻璃安裝須保持格調(diào)一致；7、不得擅自改變廚房、衛(wèi)生間的上、下水豎管、地漏、便坑位置；8、嚴(yán)禁在底層框架磚房的抗震墻上破墻開洞；9、不得擅自改變?cè)虚T洞的設(shè)計(jì)，不得妨礙樓梯通行和消防；10、裝飾、裝修使用易燃材料或可燃材料須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或進(jìn)行防火處理；11、裝飾、裝修中用于生意固置物制作安裝，如招牌、燈箱等，必須符合出租方統(tǒng)一要求；12、不準(zhǔn)在街道上拌和混凝土，不準(zhǔn)將建筑垃圾倒入垃圾桶。裝飾、裝修垃圾、廢棄物應(yīng)按指定的位置和時(shí)間進(jìn)行堆放、清運(yùn)。施工完畢后，必須對(duì)所經(jīng)道路、場(chǎng)地進(jìn)行清理；13、裝飾、裝修不得損壞綠化帶，不得影響他人工作和生活；14、裝

12、飾、裝修施工期限，每天施工時(shí)間以與物業(yè)管理公司的約定時(shí)間為準(zhǔn)。第七章 環(huán)境秩序、綠化衛(wèi)生管理第二十條為了給承租方創(chuàng)造正常的經(jīng)營(yíng)秩序和怡人經(jīng)營(yíng)環(huán)境。中心生活物業(yè)管理公司歸口對(duì)商業(yè)區(qū)域秩序和環(huán)境實(shí)施管理，并履行下列職責(zé)：1、加強(qiáng)商業(yè)區(qū)綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)，不斷地提高綠地景觀效應(yīng)；2、建立和完善一整套行之有效的環(huán)衛(wèi)量化管理運(yùn)作流程，不留清潔衛(wèi)生“死角”，及時(shí)組織清理亂堆放的物品、亂張貼的宣傳品，及時(shí)清除道路積水，定期疏通公共雨、污水管道、井；3、做好除“四害”工作。堅(jiān)持經(jīng)常巡查所管理區(qū)域的衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的行為；4、實(shí)行保安24小時(shí)巡視；5、負(fù)責(zé)在涉及人身安全處，設(shè)置明顯標(biāo)志并制訂具體防范措

13、施；6、負(fù)責(zé)制定商業(yè)區(qū)內(nèi)的火警事故、治安事件以及其它突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，并積極協(xié)助有關(guān)部門采取相應(yīng)措施；7、對(duì)違法行為，積極協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)等部門配合進(jìn)行處理；8、在商業(yè)區(qū)內(nèi)配備消防器材，并定期檢查。第二十一條 承租方有維護(hù)、保護(hù)經(jīng)營(yíng)秩序和環(huán)境的義務(wù)，禁止破壞秩序和有損環(huán)境的行為。為此，必須遵守下列規(guī)定。1、不準(zhǔn)踐踏、占用綠化草地（或利用綠化帶私耕私種），攀摘花木；2、不準(zhǔn)在綠化樹木上拉繩晾曬、懸掛物品；3、不準(zhǔn)攀、涂園林藝術(shù)雕塑；4、不準(zhǔn)隨地吐痰，亂丟煙頭、紙屑、果皮、飲料罐（瓶）、垃圾等；6、不準(zhǔn)在公用的樓梯間、天臺(tái)、平臺(tái)等處堆放雜物；7、嚴(yán)禁在打架斗毆、聚眾

14、鬧事，違者對(duì)其主要責(zé)任人給予批評(píng)教育，造成嚴(yán)重影響和后果的，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)移送派出所處理；8、嚴(yán)禁聚眾賭博或從事其他違法活動(dòng)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人依照有關(guān)規(guī)定移交當(dāng)?shù)嘏沙鏊幚恚?、消防設(shè)施、消防器材，嚴(yán)禁損壞、圈占、埋壓、擅自改變消防設(shè)施和器材的使用性能；嚴(yán)禁將消防設(shè)施、器材挪作它用；10、嚴(yán)禁亂涂、亂寫、亂畫、亂貼。嚴(yán)禁未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)，擅自設(shè)置戶外廣告、標(biāo)語(yǔ)、橫幅、廣告標(biāo)示牌；11、嚴(yán)禁在人行道、樓道口、房前屋后等公共區(qū)域亂堆、亂放物料、車輛、爐灶、桌椅、標(biāo)牌、花盆等雜物；12、未經(jīng)批準(zhǔn)，不能使用高音喇叭；13、嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜；14、嚴(yán)禁在入口處及人行道或道路兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)、堆放物料、搭

15、建臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物；不準(zhǔn)占道堆放貨物、聚眾打牌、打麻將；第八章 水電氣管理第二十二條根據(jù)江油市鴻飛集團(tuán)水氣管理規(guī)定和江油市供電局用電管理規(guī)定，商業(yè)用水、氣、電由鴻飛集團(tuán)、市供電局直接管理到戶，雙方的權(quán)力與義務(wù)和具體管理，依照其管理辦法和合同執(zhí)行。不屬于江油市鴻飛集團(tuán)、市供電局管理區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，水電氣管理按上海開發(fā)區(qū)水電氣管理辦法執(zhí)行第九章 服務(wù)費(fèi)用第二十三條 為保證商業(yè)用房及其配套設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)工作能正常開展，中心按規(guī)定向受益人收取以下費(fèi)用。1、商業(yè)用房租憑費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)；2、物業(yè)管理費(fèi)，電視收視費(fèi)；3、特約服務(wù)的服務(wù)費(fèi)（房屋及配套設(shè)施自費(fèi)段的維修費(fèi)，臨時(shí)占道使用費(fèi)等）； 第二十四條 租賃價(jià)格確定原則。1、每年11月由計(jì)劃財(cái)務(wù)資產(chǎn)科牽頭，會(huì)同出租管理單位、紀(jì)檢監(jiān)察科、安全環(huán)保質(zhì)量科、物業(yè)管理科對(duì)涉及擬出租房產(chǎn)的周邊區(qū)域進(jìn)行出租價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)研。2、由計(jì)劃財(cái)務(wù)資產(chǎn)科根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況，形成市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，并根據(jù)市場(chǎng)詢價(jià)情況按擬出租