房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東涉稅問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東涉稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)來說，利潤(rùn)空間比較大，一般一股項(xiàng)目的利潤(rùn)都是 以億元計(jì)，而在現(xiàn)實(shí)中很少有房地產(chǎn)企業(yè) 存在經(jīng)營(yíng)虧損的情況。同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的財(cái)稅、法律風(fēng)險(xiǎn)比其他行 業(yè)都咼，為徹底消除相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在完成一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)后都會(huì)盡 早的將相應(yīng)的項(xiàng)目公司注銷掉。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的巨額利潤(rùn)，在項(xiàng)目公司注銷前都需要分配給相關(guān)股東，由其進(jìn)一步投資到其他項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)以獲取更 大的投資回報(bào)。從稅務(wù)角度考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東設(shè) 路存在稅務(wù)籌劃空間。根據(jù)相關(guān)的稅收法 規(guī)規(guī)定，不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東形 式，會(huì)涉及不同的稅種，進(jìn)而影響股東的 稅負(fù)和

2、投資收益，而不同股東形式的稅負(fù) 和投資收益差異也可能達(dá)到千萬(wàn)元甚至 上億元。隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形勢(shì)日趨嚴(yán) 峻和利潤(rùn)空間日趨減小，特別是對(duì)于中小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這樣大的投資收益差異，可能是企業(yè)能夠長(zhǎng)期發(fā)展的 決定性因素，甚至可能是企業(yè)生死存亡的 關(guān)鍵因素?？梢妼?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，股 東形式的設(shè)路至關(guān)重要，需要在成立公司前規(guī)劃好。一般公司的股東形式有法人股東和自然 人股東，企業(yè)應(yīng)根據(jù)公司發(fā)展經(jīng)營(yíng)的目標(biāo) 合理設(shè)臵公司股東形式。對(duì)于準(zhǔn)備短期持有并轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲取股權(quán)溢價(jià)的股東，應(yīng)該以自然人股東形式持股投資，此種形式下在后續(xù)轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，自然人股東只需要繳納股權(quán)溢價(jià)收益的 20%個(gè)人所得稅，相對(duì) 于

3、法人股東的 25%企業(yè)所得稅節(jié)省了5%，另外還節(jié)省了后續(xù)企業(yè)向自然人股東分 配利潤(rùn)時(shí)應(yīng)繳納的 20%個(gè)人所得稅。而對(duì) 于準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有并獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)收益的 股東，應(yīng)該以法人股東形式持股，此種形 式下在后續(xù)被投資企業(yè)分配利潤(rùn)時(shí)，自然人股東收到投資企業(yè)的利潤(rùn)分配需要繳 納20%個(gè)人所得稅，而法人股東收到被投資企業(yè)的利潤(rùn)分配時(shí)不需要繳納企業(yè)所 得稅，如果不涉及分配利潤(rùn)給自然人股東 也不需要繳納個(gè)人所得稅。如果股東將收到的投資收益進(jìn)一步投資到其他新項(xiàng)目 進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，則這兩種股東形式收到的 投資收益差異高達(dá) 20%以上。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資，一般都是準(zhǔn)備持有至項(xiàng)目開發(fā)完成從而獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 收益，所以應(yīng)

4、該以法人股東形式投資。如 果在成立公司前沒有規(guī)劃好，已經(jīng)以自然人股東形式投資，后續(xù)是不是還有補(bǔ)救的 方案呢？ 答案是肯定的。 可以在后續(xù)通過變更股東 形式來補(bǔ)救首先，可以通過法人股東增資擴(kuò)股的形式 稀釋自然人股東的股權(quán)，這在一定程度上降低了被投資企業(yè)分配利潤(rùn)時(shí)立即繳納 個(gè)人所得稅的比例， 但增資擴(kuò)股并不能完 全變更股東形式， 原來的自然人股東并沒 有變更為法人股東，所以增資擴(kuò)股并不能 完全解決冋題。然后，需要將原來的自然人股東變更為法 人股東，最直接的方法就是轉(zhuǎn)讓股權(quán)。但 是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)一路飆升的形勢(shì)下，對(duì) 于涉及大量房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)隱含的資產(chǎn)增值收益一直以來都受到 稅務(wù)機(jī)關(guān)的咼

5、度關(guān)注。 所以房地產(chǎn)企業(yè)一 旦前期沒有規(guī)劃好，后續(xù)涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的 股權(quán)變更時(shí)，不管企業(yè)是否有盈余，一般稅務(wù)機(jī)關(guān)的第一反應(yīng)都會(huì)要求對(duì)包括房地產(chǎn)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后按照評(píng)估值確 定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，通常不允許低價(jià)甚至是 平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)涉及 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)變更時(shí)，都會(huì)被稅局要求溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，從而征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段資 產(chǎn)增值帶來的所得稅。當(dāng)然，如果企業(yè)本 來就有盈余，則可能被稅局要求溢價(jià)更高， 繳納的所得稅可能會(huì)更多。如果您的房地產(chǎn)企業(yè)被稅局要求溢價(jià)轉(zhuǎn) 讓股權(quán)并繳納所得稅，您會(huì)作何選擇呢？您還會(huì)不會(huì)繼續(xù)轉(zhuǎn)讓股權(quán)呢？也許您不 想馬上繳稅而選擇停止轉(zhuǎn)讓股權(quán)，或者您會(huì)選擇先行繳納少量的稅款，從而

6、后續(xù)節(jié) 省更多的稅款。除此之外，還有沒有第三種選擇呢？答案也是肯定的，但那是在2014年12月31日之前的事了。2014年12月31日之前，對(duì)于連續(xù)虧損3年以上（含3年）的投資企業(yè)，可以平價(jià) 轉(zhuǎn)讓股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)且不馬上繳 稅。如果此時(shí)稅局認(rèn)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)格不合 理，要求企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并按照評(píng)估 價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)格，企業(yè)可以國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第27號(hào)國(guó)家稅務(wù)總 局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依 據(jù)核定問題的公告據(jù)理力爭(zhēng)。國(guó)家稅務(wù) 總局公告2010年第27號(hào)明確規(guī)定：一、自然人轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán)（份）（以下簡(jiǎn)稱股權(quán)轉(zhuǎn)讓）取得所得，按照公平交易價(jià)格計(jì)算并確定計(jì)稅依據(jù)。 計(jì)稅依據(jù)

7、明 顯偏低且無正當(dāng)理由的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可 采用本公告列舉的方法核定。二、計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的判 定方法（一）符合下列情形之一且無正當(dāng)理由的，可視為計(jì)稅依據(jù)明顯偏低：1申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于初始投資成 本或低于取得該股權(quán)所支付的價(jià)款及相 關(guān)稅費(fèi)的；2申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于對(duì)應(yīng)的凈資 產(chǎn)份額的；3申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的；4申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于相同或類似 條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的；5經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。（二）本條第一項(xiàng)所稱正當(dāng)理由，是指以下情形：1所投資企業(yè)連續(xù)三年以上（含三年）虧損；2.因國(guó)家政策調(diào)整的原因而

8、低價(jià)轉(zhuǎn)讓股 權(quán)； 3將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父 母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；4.經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形從上述可以看出，國(guó)家稅務(wù)總局公告 2010 年第27號(hào)規(guī)定將投資企業(yè)連續(xù)虧損3年以上（含3年）作為平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的正當(dāng) 理由，對(duì)于企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說， 毫無疑問是一把免稅的尚方寶劍，但從稅務(wù)局嚴(yán)格征稅的角度出發(fā)，毫無疑問這是一個(gè)重大的稅法漏洞。同時(shí)，從稅務(wù)局嚴(yán) 格征稅的立場(chǎng)出發(fā)，有漏洞必然會(huì)很快被 堵上。果然，2014年12月7日，國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第67號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于 發(fā)布股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所

9、得稅管理辦法（試行）的公告正式發(fā)布并于2015年1月1日起施行。國(guó)家稅務(wù)總局公告 2014年第67號(hào)規(guī)定不 再將投資企業(yè)連續(xù)虧損 3年以上（含3年） 作為平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的正當(dāng)理由，其調(diào)整后的法規(guī)原文如下：第十三條 符合下列條件之一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：（一）能出具有效文件，證明被投資企業(yè) 因國(guó)家政策調(diào)整， 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到重大影響, 導(dǎo)致低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)；（二）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有 法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子 女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子 女、兄弟姐妹以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng) 或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī) 定，并有相關(guān)

10、資料充分證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理 且真實(shí)的本企業(yè)員工持有的不能對(duì)外轉(zhuǎn) 讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情形。與此同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第67號(hào)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的情形作了更嚴(yán)格的細(xì)化，其調(diào)整后的法規(guī)原文如下：第十二條符合下列情形之一，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低：（一）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的。其中，被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的；（二）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的；（三）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；（四）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；（五）不具合理性的無償讓渡股權(quán)或股份;（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形很明顯，2015年1月1日國(guó)家稅務(wù)總局公 告2014年第67號(hào)正式施行后，對(duì)于擁有 土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房 產(chǎn)，甚至是知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、 股權(quán)等資產(chǎn)的被投資房地產(chǎn)企業(yè)，想要通過平價(jià)或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)來免交所得稅， 將是難上加難。以上僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)股東涉稅問題的簡(jiǎn)單分析，房地產(chǎn)企業(yè)從成立到拿地、開發(fā)建