2012廣州花都獅嶺項目前期市場分析及定位報告

1、1 1花都獅嶺項目前期市場分析及定位報告2 2宏觀背景宏觀背景經(jīng)濟環(huán)境：國內(nèi)經(jīng)濟總體上是平穩(wěn)的經(jīng)濟環(huán)境：國內(nèi)經(jīng)濟總體上是平穩(wěn)的2012年上半年GDP增幅跌破8%，房地產(chǎn)的主動調(diào)控在短期來講確實是一定程度上今年增長速度下滑的一個重要原因，但國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)中有進，市場出現(xiàn)崩盤的機會可能性不大。%經(jīng)濟環(huán)境：溫和通脹已成趨勢經(jīng)濟環(huán)境：溫和通脹已成趨勢從數(shù)據(jù)來看，CPI回落幅度有所加快，通脹壓力減小。政策環(huán)境：增加流動性政策環(huán)境：增加流動性 三度下調(diào)存款準備金率三度下調(diào)存款準備金率下調(diào)存款準備金率：從2010年底開始，平均一個月一次上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，2011年6月底已至2

2、1.5%，是新的歷史高位；2012年12月三度下調(diào)，有助于直接增加市場的流動性，更可以直接鼓勵銀行增加其信貸。大型金融機構(gòu) 中小型金融機構(gòu)政策環(huán)境：連續(xù)下調(diào)銀行利率（非對稱降息）旨在穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展政策環(huán)境：連續(xù)下調(diào)銀行利率（非對稱降息）旨在穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展央行此次降息，可降低企業(yè)融資成本、增加市場有效信貸需求，并以銀行讓利的方式體現(xiàn)金融支持實體經(jīng)濟的原則，達到穩(wěn)增長目的，非對稱操作方式再次顯示利率市場化改革步伐加快。降息給房地產(chǎn)再次帶來了喘息的良機。地方政府加快了預調(diào)微調(diào)的步伐，銀行間流動性持續(xù)好轉(zhuǎn)，可能預期的信貸政策微調(diào)幅度超過預期，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房價再跌的可能性接近于零。 存款利率 貸款

3、利率政策環(huán)境：堅持限購等調(diào)控政策不動搖政策環(huán)境：堅持限購等調(diào)控政策不動搖 促進房價合理回歸促進房價合理回歸1111年年7 7月月1212日日最新最新“國五條國五條”國務院：房價上漲過快二三線城市要采取限購措施1111年年8 8月月1 1日日央行（繼續(xù)實施央行（繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策穩(wěn)健貨幣政策 執(zhí)執(zhí)行差別化房貸）行差別化房貸）進一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央政府堅定不移加強房地產(chǎn)調(diào)控：一方面堅決抑制不合理需求，另一方面支持自主性合理需求。7 71111年年1212月月4 4日日住建部（調(diào)控住建部（調(diào)控方向不變）方向不變）限購；對于限購政策將于年

4、底到期的城市，地方政府需在到期后對限購政策進行延續(xù)1111年年1212月月9 9日日政治局會議政治局會議堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸1212年年1 1月月2323日日住建部住建部實施差實施差別化房貸、稅收別化房貸、稅收政策政策優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，同時著力增加中低價位、中小套型普通商品房。政策效應：房地產(chǎn)調(diào)控初顯成效政策效應：房地產(chǎn)調(diào)控初顯成效 重點城市房價增速回調(diào)重點城市房價增速回調(diào)北京北京天津天津上海上海深圳深圳廣州廣州深圳深圳廣州廣州天津天津深圳深圳廣州廣州北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州上海上海北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州深圳深圳廣州廣州天津天津深圳深圳廣州

5、廣州北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州上海上海北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州深圳深圳廣州廣州深圳深圳廣州廣州天津天津深圳深圳廣州廣州北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州上海上海北京北京天津天津深圳深圳廣州廣州2月中下旬，“新國八條”地方細則陸續(xù)出臺后，全國各大中城市房價增長速度呈現(xiàn)不盡相同的走勢；政策強壓下，全國部分重點城市房價增速率先回調(diào)，投資投機性需求開始擠出，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。政策效應：房地產(chǎn)調(diào)控影響大戶型產(chǎn)品市場政策效應：房地產(chǎn)調(diào)控影響大戶型產(chǎn)品市場9090以下以下90-14490-144144144以上以上政策強壓下，剛性需求被“誤傷”，特別是需求中大戶型的改善型客戶。但由于

6、廣州房市泡沫在眾一線城市中不算大，價格仍呈緩慢上升的趨勢。廣州樓市：年初開始量調(diào)，新政后旺季不再廣州樓市：年初開始量調(diào)，新政后旺季不再今年一季度開始量調(diào)，成交逐漸萎縮，供求均放緩；2月下旬，地方“新國八條”細則落地，3月市場處于觀望。經(jīng)過3月份的政策消化期，4月起供求開始增加。廣州樓市：價格顯波動，總體呈上升趨勢廣州樓市：價格顯波動，總體呈上升趨勢價格逐年攀升，今年一季度回調(diào)后有所回升；今年以來，受信貸、貨幣政策收緊和連續(xù)出臺的房產(chǎn)新政影響，價格持續(xù)上行的勢頭被打斷；市場淡靜致開發(fā)商優(yōu)惠促銷力度有所加大，同時全市價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。1212經(jīng)濟的持續(xù)復蘇為消費市場的回暖奠定了良好的經(jīng)濟基礎，而

7、通脹壓力的增大則成為投資性需求重新入市的有力推動；政府進行房地產(chǎn)調(diào)控的目的是遏制房價過快上漲，而非打壓房價，預計未來1-2年房價或?qū)⒎€(wěn)步上行；高房價下的政策調(diào)控對抑制需求起到了較大影響，廣州房地產(chǎn)市場價滯量縮明顯，但隨著調(diào)控政策的穩(wěn)定及價格的回調(diào)，住房需求將釋放。宏觀背景為項目提供了怎樣的市場環(huán)境宏觀背景為項目提供了怎樣的市場環(huán)境中央繼續(xù)貫徹實施房地產(chǎn)新政，以保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，確保實現(xiàn)遏制房價過快上漲的調(diào)中央繼續(xù)貫徹實施房地產(chǎn)新政，以保持政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，確保實現(xiàn)遏制房價過快上漲的調(diào)控目標?？啬繕恕?313花都市場花都市場花都區(qū)位：珠三角通往全國的咽喉，肩負廣州花都區(qū)位：珠三角通往

8、全國的咽喉，肩負廣州“北優(yōu)北優(yōu)”重任重任1414花都區(qū)位于廣東省中南部，珠江三角洲的北端，距廣州市中心城區(qū)22公里，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠。是珠江三角洲通往全國的咽喉要道。在廣州城市“東進、西聯(lián)、北優(yōu)、南拓”戰(zhàn)略中，花都地處廣州“北翼組團”的核心位置?；ǘ及l(fā)展戰(zhàn)略：三大任務，四大產(chǎn)業(yè)，一主三副花都發(fā)展戰(zhàn)略：三大任務，四大產(chǎn)業(yè)，一主三副1515“三大任務三大任務” ：打造珠三角先進的制造業(yè)基地；建設亞洲一流的現(xiàn)代的物流基地；創(chuàng)建廣州的生態(tài)旅游基地?！八拇螽a(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)”重點發(fā)展汽車、空港經(jīng)濟、皮革皮具、金銀珠寶四大產(chǎn)業(yè)“一主三副一主三副” ：新華街為主城區(qū)，打造三個中心

9、鎮(zhèn)；東部建立依靠聯(lián)邦快遞、機場發(fā)展起來適宜創(chuàng)業(yè)和居住的花東中心鎮(zhèn)；西部發(fā)展以紡織、汽車產(chǎn)業(yè)為主的炭步中心鎮(zhèn)北部皮具產(chǎn)業(yè)高度聚集的獅嶺中心鎮(zhèn)。經(jīng)濟發(fā)展水平：增長速度快，國家龍頭產(chǎn)業(yè)將成區(qū)域增長引擎經(jīng)濟發(fā)展水平：增長速度快，國家龍頭產(chǎn)業(yè)將成區(qū)域增長引擎2009年，花都市的經(jīng)濟總量在十區(qū)兩市中處于中游位置，增長速度較快，位列第三，2010年增速已破15%，將迎來進一步的發(fā)展；以汽車、空港經(jīng)濟、皮具皮革等產(chǎn)業(yè)為龍頭龍頭及支撐，必將帶動花都經(jīng)濟社會大發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)占主導，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)占主導，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展1717花都經(jīng)濟發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主導，并形成了汽車及其零部件、皮具

10、皮革等支柱產(chǎn)業(yè)，雖受金融危機的影響對全市經(jīng)濟增長的貢獻率有所下降，但長期依然是區(qū)域經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力；近年來，第三產(chǎn)業(yè)也開始快速發(fā)展，空港物流等必然對經(jīng)濟增長的貢獻有所加大；目前，房地產(chǎn)業(yè)處于初步發(fā)展的階段，尚具備廣闊的發(fā)展前景。人口情況：產(chǎn)業(yè)集聚將帶動人口集聚人口情況：產(chǎn)業(yè)集聚將帶動人口集聚 住房需求有望放大住房需求有望放大花都花都目前，花都區(qū)農(nóng)業(yè)人口占68% 以上；未來隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集聚導致的人口集聚規(guī)模將進一步加大，預計2020年花都區(qū)人口規(guī)模將達到220萬人，住房需求有望大幅增長。交通情況：城際路網(wǎng)四通八達，但公共交通系統(tǒng)相對落后交通情況：城際路網(wǎng)四通八達，但公共交通系統(tǒng)相

11、對落后國道國道 105國道； 106國道； 107國道；高快速路高快速路 京珠高速； 機場高速； 廣清高速； 街北高速； 廣州北二環(huán)高速；鐵路鐵路 京廣線（廣州北站）； 武廣高鐵地鐵地鐵 九號線（2013年開通）今后，還有廣州北三環(huán)、城際列車專線連接花都與廣州中心城區(qū)及珠江三角洲其它地區(qū)。 花都房地產(chǎn)市場：近年來市場供應波動大花都房地產(chǎn)市場：近年來市場供應波動大目前在全市十區(qū)內(nèi)，花都商品房住宅供應量較大，2010年批準預售套數(shù)較2009年翻了一倍。今年上半年受調(diào)控影響，供應量明顯回落，未來一兩年估計供應量有所回升。萬m2房地產(chǎn)市場：近年來銷售量大，市場需求保持穩(wěn)定房地產(chǎn)市場：近年來銷售量大，市

12、場需求保持穩(wěn)定花都房地產(chǎn)的發(fā)展在廣州范圍內(nèi)仍處于相對落后的階段。近年來，隨著品牌發(fā)展商的進駐，花都房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展。近兩年商品房住宅的銷售面積保持在150萬平方米以上，名列十區(qū)三甲以內(nèi)；盡管受年初開始的一系列房地產(chǎn)調(diào)控影響，花都今年的成交面積仍有望達到150萬平方米。房地產(chǎn)市場：近年來住宅均價持續(xù)攀升房地產(chǎn)市場：近年來住宅均價持續(xù)攀升目前，花都房地產(chǎn)均價是全市十區(qū)內(nèi)最低的，但仍緊跟全市樓價穩(wěn)步上升的趨勢。09年至今，花都住宅均價已上漲1000元/m2；盡管受年初開始的一系列房地產(chǎn)調(diào)控影響，今年住宅均價仍有望保持在6600元/m2以上。房地產(chǎn)市場：受政策影響，供求顯波動房地產(chǎn)市場：受政策影響，

13、供求顯波動萬元今年2月下旬，地方“新國八條”細則落地，一季度開始量調(diào)，供應萎縮，成交總體下降；縱觀上半年，供應波動較大，成交在2月的明顯萎縮后逐漸有所增長?；ǘ及l(fā)展歷程及規(guī)劃將為項目提供怎樣的發(fā)展背景花都發(fā)展歷程及規(guī)劃將為項目提供怎樣的發(fā)展背景2424花都的區(qū)位優(yōu)勢明顯，隨著軌道交通、快速路網(wǎng)及公共交通的完善，有能力進一步挖掘本地和吸納廣州中心區(qū)的潛在購房需求；花都經(jīng)濟發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主導，并形成了汽車及其零部件、皮具皮革等支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也在快速發(fā)展當中，產(chǎn)業(yè)集聚將進一步升級，有望帶動花都經(jīng)濟進一步的發(fā)展，在形成人口集聚的同時也提升區(qū)域消費群體的購買力；目前花都依然處于廣州樓市的價格“洼地

14、”，隨著中心城區(qū)土地資源的日益減少及房價的持續(xù)高企，花都的價格優(yōu)勢將更加明顯，屆時將大規(guī)模推動中心區(qū)消費群體往花都“移民”；花都城市建設為房地產(chǎn)的高速發(fā)展注入了很大的動力，知名發(fā)展商陸續(xù)進駐所形成的強大品牌效應，將帶動花都房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展的階段。市場競爭也將逐漸加劇，這要求項目在產(chǎn)品打造時需具有獨特性，以贏得市場的關(guān)注與認可。2525獅嶺鎮(zhèn)市場獅嶺鎮(zhèn)市場區(qū)位情況：地理位置優(yōu)越，區(qū)位情況：地理位置優(yōu)越， “北優(yōu)北優(yōu)”戰(zhàn)略強化區(qū)位優(yōu)勢戰(zhàn)略強化區(qū)位優(yōu)勢2626獅嶺鎮(zhèn)位于花都西北部，花都中軸線北端，是南北商貿(mào)重鎮(zhèn).距廣州34公里，廣州新白云國際機場和花都港均15公里，京廣鐵路廣州北站5公里。近年

15、來廣州市大力實施“東進、西聯(lián)、北優(yōu)、南拓”的戰(zhàn)略，獅嶺成為了廣州“北部板塊”的重要組成部分，區(qū)位優(yōu)勢進一步強化。交通四通八達，107國道（廣清高速公路）、京廣鐵路貫穿全鎮(zhèn)，楊赤線公路、芙蓉大道、山前旅游大道、平步大道等公路與廣清高速公路獅嶺出入口相互連接發(fā)展走向：中心鎮(zhèn)區(qū)向外輻射，皮具皮革龍頭產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域發(fā)展走向：中心鎮(zhèn)區(qū)向外輻射，皮具皮革龍頭產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域獅嶺皮具皮革龍頭支柱產(chǎn)業(yè)正蓬勃發(fā)展。發(fā)展走向：獅嶺中心鎮(zhèn)區(qū)是獅嶺全鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟、文化、交通、信息和綜合服務中心。發(fā)展定位：花都區(qū)的經(jīng)濟、服務副中心，廣州中心鎮(zhèn)，面向世界的皮革皮具專業(yè)化生產(chǎn)基地，具有一定潛力的區(qū)域性物流中心和專業(yè)性貨品（皮革

16、皮具）集散地，風景優(yōu)美、適宜居住的現(xiàn)代化城市。產(chǎn)業(yè)覆蓋：以皮具皮革為龍頭，以輕型加工工業(yè)為主，商業(yè)貿(mào)易、旅游、生產(chǎn)性服務業(yè)和物流業(yè)并舉。本案中心鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃布局：三心兩軸規(guī)劃布局：三心兩軸“三心” ：發(fā)展成為傳統(tǒng)消費中心、現(xiàn)代商貿(mào)中心、行政文化中心“兩軸” ：金獅大道產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸雄獅大道綜合發(fā)展軸金獅大道雄獅大道規(guī)劃布局：五大組團規(guī)劃布局：五大組團中部組團：以行政、商業(yè)、金融、體育、文化、居住、皮具工業(yè)為主東部組團：以皮具工業(yè)、電子信息工業(yè)、居住為主北部組團：以居住、休閑度假為主西部組團：以物流倉儲、工業(yè)為主東南部組團：以居住、先進工業(yè)為主3030獅嶺片區(qū)發(fā)展及規(guī)劃將為項目提供怎樣的發(fā)展背景獅嶺片區(qū)

17、發(fā)展及規(guī)劃將為項目提供怎樣的發(fā)展背景獅嶺區(qū)位優(yōu)勢明顯，隨著交通和商業(yè)設施的進一步完善，獅嶺房價將有更大的提升空間；區(qū)域內(nèi)皮具皮革商戶的集聚與行業(yè)的發(fā)展，將為房地產(chǎn)市場提供具有強大購買力的客戶群體；獅嶺率先發(fā)展中心鎮(zhèn)區(qū)，打造區(qū)域形象，而鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)、住宅項目普遍聚集于中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)及周邊。地塊距離中心鎮(zhèn)區(qū)尚有一定距離，項目的客戶將被部分分流。3131獅嶺專業(yè)市場獅嶺專業(yè)市場商業(yè)現(xiàn)狀：皮具皮革專業(yè)市場聚集商業(yè)現(xiàn)狀：皮具皮革專業(yè)市場聚集大型皮具皮革專業(yè)市場聚集于中心鎮(zhèn)區(qū)，有獅嶺（國際）皮革皮具城、獅嶺（全球）皮革五金龍頭市場、喜龍國際皮具輔料采購中心。獅嶺（全球）皮革五金龍頭市場喜龍國際皮具輔料采購中心獅嶺

18、（國際）皮革皮具城專業(yè)市場專業(yè)市場目前獅嶺有多個專業(yè)市場，基本是皮革皮具行業(yè)專業(yè)市場，但成型且在運營的僅有以上三個市場，其集聚規(guī)模大，輻射范圍和影響力也最廣；專業(yè)市場聚集的獅嶺大道，同時是獅嶺鎮(zhèn)商業(yè)、消費較聚集的地方，消費水平明顯高于本地塊周邊。 上述專業(yè)市場檔次參差，帶基本裝修單位的租金30100元/月。專業(yè)市場位置性質(zhì)現(xiàn)狀獅嶺（全球）皮革五金龍頭市場雄獅大道西91號囊括皮革、尼龍、布料、五金四大行業(yè)為一體的一站式專業(yè)市場一期寫字樓商鋪2010年底售完，二期目前認籌登記。現(xiàn)場專業(yè)市場運作未成形。獅嶺（國際）皮革皮具城雄獅大道西，龍頭市場對面皮革皮具交易市場和原輔材料集散地目前已建成5期工程，

19、聚集國際國內(nèi)3100多家皮革皮具企業(yè)，廣州地區(qū)四大專業(yè)市場之一，廣東省重點培育流通龍頭企業(yè)和廣東省重點扶持的五大龍頭專業(yè)市場之一。喜龍國際皮具輔料采購中心獅嶺大道西與田心路交匯處皮革皮具原輔料集散地租戶開業(yè)入場約占50%。該項目為獅嶺鎮(zhèn)中低檔批發(fā)市場的典型模式。五金龍頭市場皮革皮具城喜龍采購中心現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析整個獅嶺鎮(zhèn)以皮革皮具產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟收入的主要來源，相關(guān)行業(yè)的專業(yè)市場正面臨升級改造的契機，競爭將越趨激烈。專業(yè)市場集中分布于鎮(zhèn)中心區(qū)域的獅嶺大道周邊。以上主要大規(guī)模專業(yè)市場離項目地塊車程約為10-15分鐘。專業(yè)市場聚集的獅嶺大道，同時也是獅嶺鎮(zhèn)商業(yè)、消費較聚集的地方，消費水平明顯高于本地塊

20、周邊。 項目地塊周邊大小主干道均分布小型皮革皮具批發(fā)零售型商鋪以及中小型加工工廠。專業(yè)市場聚集的獅嶺大道，同時是獅嶺鎮(zhèn)商業(yè)氛圍較聚集的地方，配套條件及消費能力明顯高于本地塊周邊。項目地塊區(qū)域的未來規(guī)劃仍以工業(yè)用地為主，且皮革皮具支柱產(chǎn)業(yè)競爭異常劇烈，故地塊所在區(qū)域不適宜開發(fā)專業(yè)市場。3535獅嶺住宅市場獅嶺住宅市場元/元/元/區(qū)域市場：獅嶺鎮(zhèn)房價基本處于全區(qū)中下游位置區(qū)域市場：獅嶺鎮(zhèn)房價基本處于全區(qū)中下游位置區(qū)域市場：房價洼地，波動明顯區(qū)域市場：房價洼地，波動明顯從去年9月至今年5月，獅嶺商品房住宅價格波動較大。與全區(qū)情況一樣，獅嶺房價仍屬于廣州市住宅市場的”洼地“。元/本案本案百合雅園百合雅

21、園4100元元/尚文軒尚文軒5046元元/萬虹御苑萬虹御苑5000元元/獅城國際獅城國際6570元元/區(qū)域市場：項目分布分散區(qū)域市場：項目分布分散主要項目分析主要項目分析百合雅園雅居樂領會獅城國際萬虹御苑百合雅園百合雅園占 地： 21232.33 建筑面積：79143.56容 積 率： 3.73物業(yè)類別：小高層洋房、商鋪交樓標準：毛坯發(fā) 展 商： 嘉粵集團有限公司地 址： 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)金獅大道北預售證號：20100056預售住宅套數(shù)：688（15棟）現(xiàn)代簡約風格現(xiàn)代簡約風格百合雅園百合雅園網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪套數(shù)：商鋪面積：主力戶型：均 價：網(wǎng)簽均價：43540178.95233439洋房

22、90104兩房、三房二廳，一梯四戶；118120雙拼三房，一梯三戶5800元/（南向，朝馬路），6500元/（北向，朝小區(qū)花園），4800元/（雙拼單位，兩套房產(chǎn)證），毛坯交樓毛坯交樓，額外96折；物業(yè)管理費1.35元/月4036元元/ 余4棟現(xiàn)樓在售，最近推出C9棟（12層），目前已售約20%，其余3棟已售85%。雙拼單位因有兩套房產(chǎn)證，受限購政策影響，故價格相對偏低。項目位于金獅大道旁，南面有在施工項目，朝南向馬路的單位受噪音影響明顯。北向單位面向小區(qū)花園，相對清靜。周邊200米內(nèi)生活配套不充足，建材、洗車、汽配等商鋪林立，預計該業(yè)態(tài)會進入該項目商鋪，影響生活環(huán)境質(zhì)素。戶型集中于90120

23、兩房、三房中小戶型，方正實用，適合自住或投資。銷售情況：綜合評價：萬虹御苑萬虹御苑占 地： 60503.43建筑面積：408297.12容 積 率： 6.75物業(yè)類別：小高層洋房、商鋪交樓標準：毛坯投 資 商： 廣州市萬虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā) 展 商： 廣州市花都區(qū)獅嶺房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司地 址： 廣州市花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)南航大道西預售證號：20110212、20110061預售住宅套數(shù)：582現(xiàn)代簡約風格現(xiàn)代簡約風格萬虹御苑萬虹御苑網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪套數(shù)：商鋪面積：主力戶型：均 價：網(wǎng)簽均價：11012631634249洋房95106三房二廳，一梯四戶；128148四房，一梯兩戶4800590

24、0元/，毛坯交樓毛坯交樓，額外98折；物業(yè)管理費1.5元/月4950元元/ 目前為項目第三期，在售C1C10棟共582個單位，開賣近4個月。3月入市的C7C10棟已售近19%，“五一”入市的C1C6棟已售2%，已售單位中100左右的戶型占近65%。第一、二期基本售罄。小區(qū)內(nèi)擬建13800風景園林，面向綠化的單位較舒適，朝馬路的單位受外界影響較大。周邊200米內(nèi)生活配套不充足，建材、洗車、汽配等商鋪林立，影響生活環(huán)境質(zhì)素。容積率較高，舒適度大打折扣。戶型涵蓋100、130左右的三房、四房中等戶型，方正實用，適合投資，亦可自住。銷售情況：綜合評價：雅居樂雅居樂領會領會占 地： 52599.5建筑面

25、積：108183容 積 率： 2.06物業(yè)類別：高層洋房、商鋪交樓標準：毛坯發(fā) 展 商： 廣州花都雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地 址： 花都區(qū)芙蓉新莊村預售證號：20110220住宅套數(shù)：852（4棟）東南亞風格東南亞風格網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪套數(shù)：商鋪面積：主力戶型：均 價：網(wǎng)簽均價：37537346261912洋房85兩房，96、119三房，135雙拼四房，兩梯六戶6500元/，毛坯交樓毛坯交樓 6585元元/ 6月3日解籌，預售24棟638個單位，銷售口徑籌客有500多名。整盤銷售情況可觀，已成功預售45%，85、96左右的單位占整盤67%，受廣州客追捧，135銷售速度稍弱。樓盤位于芙蓉大

26、道東側(cè)，但住宅與公路有一段距離。小區(qū)內(nèi)居住密度低，樓間距充足，綠化率高，可望及芙蓉度假區(qū)。規(guī)劃有沿街商鋪及幼兒園、文化中心，但生活配套有待成熟。獅嶺鎮(zhèn)法院等機關(guān)單位靠近樓盤，具備一定的本地消化力。小戶型占整盤2/3，兼顧投資客及首次置業(yè)者。銷售情況：綜合評價：雅居樂雅居樂領會領會獅城國際獅城國際總 占 地： 226780建筑面積：700000容 積 率： 3.10物業(yè)類別：小高層洋房、商鋪交樓標準：毛坯發(fā) 展 商： 致嶺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地 址： 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)獅嶺大道東預售證號：20110193住宅套數(shù)：本期262（6棟）東南亞風格東南亞風格4月下旬推出新一期（二期）小高層住宅。近一個月共網(wǎng)簽

27、12套住宅，成交面積為1356，銷售速度理想。一期基本售罄。目前獅嶺鎮(zhèn)最大的洋房樓盤。生活配套逐漸完善。位于獅嶺鎮(zhèn)中心入口獅嶺大道東，交通便利。產(chǎn)品戶型兼顧投資客、首次置業(yè)者及改善型客戶。銷售情況：綜合評價：獅城國際獅城國際網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪套數(shù)：商鋪面積：主力戶型：均 價：網(wǎng)簽均價：474337385118洋房64 一房，7784、102 兩房，113120三房，135，一梯四戶6700元/，1500元元/ 裝修裝修6570元元/ 尚文軒尚文軒占 地： 3079.66建筑面積：10900.49容 積 率： 3.54物業(yè)類別：小高層洋房、商鋪交樓標準：毛坯發(fā) 展 商：廣州市華業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

28、有限公司地 址： 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)聯(lián)合村預售證號：20100246住宅套數(shù)：53現(xiàn)代簡約風格現(xiàn)代簡約風格開賣一年。近一個月內(nèi)共網(wǎng)簽2套住宅，網(wǎng)簽面積為195，現(xiàn)有17套未售。去貨速度較慢，曾有3個月無成交記錄。樓盤位于聯(lián)合村，小區(qū)的周邊配套能夠滿足一般的生活需求。小區(qū)遠離鬧市，環(huán)境相對比較安靜，適宜居住。但居民出行較為不便。銷售情況：綜合評價：尚文軒尚文軒網(wǎng)簽套數(shù)：網(wǎng)簽面積：商鋪面積：主力戶型：均 價：網(wǎng)簽均價：353770989洋房8489、101107兩房，143三房，兩梯六戶5500元/，毛坯交樓毛坯交樓 5046元元/ 區(qū)域市場樓盤對本項目的啟示區(qū)域市場樓盤對本項目的啟示項目名稱百合雅園萬

29、虹御苑雅居樂領會獅城國際對本項目產(chǎn)品的啟示營銷競爭一般分階段推售產(chǎn)品現(xiàn)場包裝能力較強分階段推售產(chǎn)品針對目標客戶群定位進行適當?shù)默F(xiàn)場包裝及系統(tǒng)化的推售過程，實現(xiàn)從吸引客戶注意到購買的銷售過程景觀體系人工園林人工園林景觀資源及園林打造景觀資源及園林打造打造適當?shù)膱@林景觀帶吸引消費者的關(guān)注產(chǎn)品打造整體品質(zhì)一般有一定創(chuàng)新，但整體品質(zhì)一般較強的產(chǎn)品打造力、特色和創(chuàng)新有一定的產(chǎn)品打造力、特色和創(chuàng)新打造合適的戶型及總價產(chǎn)品，注重產(chǎn)品整體質(zhì)素，并適當加入創(chuàng)新的產(chǎn)品元素，實現(xiàn)對潛在市場的搶占發(fā)展背景：與廣州市相連的路網(wǎng)建設是區(qū)域居住及投資物業(yè)得以發(fā)展的重要因素；市場氛圍：周邊開發(fā)項目漸增，大型品牌發(fā)展商進駐，板

30、塊市場有待形成；客戶狀況：來自廣州市區(qū)、獅嶺本地客群是目前區(qū)域的主流置業(yè)人群；項目競爭：區(qū)域市場競爭氛圍漸濃，受生活環(huán)境所限，以方便的交通網(wǎng)路及齊全的配套更能贏得客戶的購買。區(qū)域整體產(chǎn)品質(zhì)素普遍一般，總價較低。 本案周邊被廠區(qū)包圍，無強勢景觀資源，不具備打造高端項目的條件；位置深入，昭示性不高。因此有必要挖掘產(chǎn)品自身的價值，在產(chǎn)品上實現(xiàn)提升超越，才能跳出低端的價格競爭、吸引更廣泛的市場關(guān)注。從區(qū)域競爭狀況看本項目的發(fā)展從區(qū)域競爭狀況看本項目的發(fā)展5252項目定位項目定位項目地塊項目地塊S.W.O.T.分析（住宅部分）分析（住宅部分）Strength （優(yōu)勢）1. 方圓500米內(nèi)基本是廠房及村屋

31、，普遍低樓高，自地塊向外視野開闊，通風采光良好。Weaknesses （劣勢）1. 商業(yè)、住宅地產(chǎn)項目基本分布于獅嶺跨線橋的東側(cè)，項目地塊位于跨線橋的西側(cè)，發(fā)展相對落后；2. 地塊西側(cè)緊鄰京廣鐵路及廣清高速，最短距離不足150米， 噪音影響大；3. 項目旁存在高壓線；4. 本區(qū)域目前為廠房、作坊、村屋包圍，人口素質(zhì)不高；5. 道路狹窄，交通擁擠，與中心鎮(zhèn)區(qū)連接不便；6. 地塊周邊目前生活配套資源相對充足，但質(zhì)素不高，只能滿足最基本的生活需求。Opportunities （機遇）1. 獅嶺重點發(fā)展和提升皮革皮具產(chǎn)業(yè)，所帶來的巨大人口和消費力，都需要房地產(chǎn)業(yè)的帶動和支撐；2. 相對廣州中心城區(qū)，本

32、地房價仍屬“洼地”Threats （威脅）1. 目前在售地產(chǎn)項目具備交通、規(guī)劃等方面的先天優(yōu)勢，正好是本項目所欠缺的；2. 區(qū)域未來規(guī)劃作倉儲物流、工業(yè)為主的用途；3. 于跨線橋另一側(cè)的鎮(zhèn)中部、北部規(guī)劃定位為居住、商業(yè)等功能，未來將吸引、集中大部分消費人群；4. 地塊北面規(guī)劃有肇華高速，工程將改變部分地塊地形；5. 鐵道部大功率機車配套園區(qū)規(guī)劃建于地塊西北面，影響本地商住環(huán)境。項目地塊優(yōu)劣勢分析（商業(yè)部分）項目地塊優(yōu)劣勢分析（商業(yè)部分）優(yōu)勢1. 地塊區(qū)域目前欠缺有質(zhì)素、有檔次的商業(yè)、生活配套。2. 項目本身業(yè)主對相關(guān)配套有需求。劣勢1. 商業(yè)、住宅地產(chǎn)項目基本分布于獅嶺跨線橋的東側(cè)，項目地塊位

33、于跨線橋的西側(cè)，發(fā)展相對落后；2. 區(qū)域未來規(guī)劃作倉儲物流、工業(yè)為主的用途，未來三至五年格局基本不變；3. 本區(qū)域目前為廠房、作坊、村屋包圍，人群消費層次不高；4. 道路狹窄，交通擁擠，與中心鎮(zhèn)區(qū)連接不便；5. 于跨線橋另一側(cè)的鎮(zhèn)中部、北部規(guī)劃定位為居住、商業(yè)等功能，未來將吸引、集中大部分消費人群；6. 地塊旁規(guī)劃有肇華高速及鐵道部大功率機車配套園區(qū)，何時落地有待確認，而長周期工程必將影響項目的經(jīng)營環(huán)境；7. 項目規(guī)模不大，宜采取“短平快”的銷售策略，而商業(yè)經(jīng)營周期長，影響項目整體資金回籠速度。項目定位思路：項目定位思路：產(chǎn)品是消費者產(chǎn)生最直觀消費感受的載體必須樹立精品開發(fā)意識，創(chuàng)造特色產(chǎn)品，力塑項目個性形象跳出“大眾化”、“大而全”路線迎合市場變化趨勢，走“專而精”的路線，強調(diào)特色，打造精品項目1234客戶群分析客戶群分析潛在房產(chǎn)消費群體購房需求皮革皮具行業(yè)大、中企業(yè)老板占少數(shù)，但基本已限購，且住房要求超出項目所能承受的高度皮革皮具行業(yè)小企業(yè)老板非剛性需求占大部分，屬改善型客戶，可