管理經(jīng)濟(jì)學(xué) 需求彈性 案例分析

1、案例分析報(bào)告一、案例介紹：某房地產(chǎn)公司要制定一個住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃，根據(jù)研究資料，租房的需求收入彈性是0.8-1.0之間，買房的需求收入彈性在0.7-1.5之間，估計(jì)今后10年內(nèi)每人每年平均可增加收入2%-3%，需要掌握的是10年后居民住房需求（租房、買房）的增長數(shù)量。二、案例分析目標(biāo)：由于住房制度改革的深化，城鎮(zhèn)住房的生產(chǎn)與消費(fèi)快速步入“市場導(dǎo)向”時(shí)代，作為房地產(chǎn)企業(yè)只有在市場競爭日益激烈、政策不斷變化的大環(huán)境下，積極把握民眾的住房需求變化，才能制定出相應(yīng)的短、中、長期規(guī)劃，應(yīng)對市場競爭，保證可持續(xù)性發(fā)展。此次案例分析，我組主要是根據(jù)“住房需求的收入彈性是住房消費(fèi)的重要指標(biāo)，它反映了居民住房（購

2、房和租房）需求對收入變化的敏感程度”這一關(guān)鍵因素，通過對濟(jì)南市（假定城市）住房需求情況、租房需求收入彈性、買房需求收入彈性、收入增加比例等因素的分析，為某房地產(chǎn)公司制定一個住房的長遠(yuǎn)規(guī)劃。三、案例分析：名稱數(shù)值租房需求收入彈性買房需求收入彈性收入增長比率2%-3%購房需求量（提供）780萬租房需求量（提供）520萬26-30歲住房需求人數(shù)占同齡人數(shù)比率（提供）32%30-45歲住房需求人數(shù)占同齡人數(shù)比率（提供）76%45歲以上住房需求人數(shù)占同齡人數(shù)比率（提供）22% (一) 1.0210=121.81.0310=134.3也就是說10年后居民收入增加了21.8%-34.3%。(二) 根據(jù)=(Q

3、/Q)/(I/I)， 故Q/Q=(I/I)（1）租房0.8*21.8%=17.44%1.0*34.3%=34.3%（2）買房0.7*21.8%=15.26%1.5*34.3%=51.45%(三) 假設(shè)案例時(shí)間為2011年，同時(shí)10年內(nèi)其它因素影響不大：（1）租房Q1=520*17.44%=90.688萬平方米Q2=520*34.3%=178.36萬平方米即Q租房的區(qū)間為（90.688，178.36）（2）買房Q1=780*17.44%=136.032萬平方米Q2=780*34.3%=267.54萬平方米即Q買房的區(qū)間為（136.032，267.54）（四）住房需求曲線租房需求的收入彈性曲線住房

4、需求的收入彈性曲線根據(jù)“需求的收入彈性小于1時(shí)，缺乏彈性，是生活必需品；需求的收入彈性大于1時(shí)，具有彈性，是高檔品、奢侈品”這一規(guī)律，我們結(jié)合上述圖表進(jìn)行分析，獲得：對租房為主要需求的民眾來說，需求彈性在0.8-1之間，缺乏彈性，屬于對生活必須品的需求。對買房為主要需求的民眾來說，需求彈性在0.7-1.5之間，既存在缺乏彈性的一面，又存在具有彈性的一面，我們認(rèn)為對于買房者來說，首先基于生存、生活必要的需求，其次是在滿足生存和收入不斷增大的基礎(chǔ)之上會產(chǎn)生一種追求品質(zhì)生活的需求，進(jìn)而導(dǎo)致需求彈性突破1的位點(diǎn)，對住房條件（面積、質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)服務(wù)）有更高的期望。從上述分析中，我們可以看出人們對于住

5、房（不論租房還是買房）的需求，已經(jīng)開始由遮風(fēng)避雨和休息的需要，逐步轉(zhuǎn)移到舒適生活、顯示地位、投資收益等更多方面，這就使收入彈性大于1得以實(shí)現(xiàn)。四、案例結(jié)論：根據(jù)案例數(shù)據(jù)結(jié)合管理經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論，從濟(jì)南市現(xiàn)有住房需求量（面積）和租房需求量（面積）出發(fā)，我們可以發(fā)現(xiàn)濟(jì)南市的房地產(chǎn)消費(fèi)市場，存在這樣的需求趨勢或規(guī)律。從租房消費(fèi)者的角度來看，需求收入彈性小于1，實(shí)屬生活必須品，主要是針對外來務(wù)工或者收入較少的消費(fèi)群體。根據(jù)這部分消費(fèi)群體收入少、對環(huán)境、質(zhì)量要求低的特點(diǎn)，我組認(rèn)為：以結(jié)構(gòu)較為單一的公寓、中小戶型或廉租房為主要業(yè)態(tài)進(jìn)行投資建設(shè)，是主要的戰(zhàn)略方案。這種方案的采用既滿足了一部分人投資性購買房產(chǎn)的需要，也極大的滿足了本市租房消費(fèi)者的需求。從購房消費(fèi)者的角度來看，需求收入彈性在0.7-1.5之間，說明購房消費(fèi)者的需求隨著收入的不斷增加，由生活所必須的遮風(fēng)避雨和休息的場所向享受生活、舒適人生的高級住宅方向轉(zhuǎn)化。因此，針對這一大部分需求，我組認(rèn)為還是要以精品房地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，在面積、質(zhì)量、環(huán)境、服務(wù)、配套等多方面一齊出發(fā)，才能在未來房地產(chǎn)市場日益激烈的環(huán)境