房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制研究

1、摘 要企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞會(huì)直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展，進(jìn)而影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)和深入的研究具有極為重要的意義。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)政策的改進(jìn)，以及金融界政策的創(chuàng)新，不斷地為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造越來越廣闊的發(fā)展空間。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)屬于高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，加上我國的房地產(chǎn)業(yè)尚不夠規(guī)范化，金融體系的不完善，房地產(chǎn)業(yè)在高速猛進(jìn)的同時(shí)，也承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，如何識(shí)別、評(píng)價(jià)、防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為亟待解決的重要課題。本文研究的是房地產(chǎn)企業(yè)如何有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一般理論著手，結(jié)合了現(xiàn)階段國內(nèi)外關(guān)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究方法和研究

2、思路，闡述了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源和資金投入環(huán)節(jié)，討論了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為融資風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)，這幾類風(fēng)險(xiǎn)貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，而且不同房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)的環(huán)節(jié)可能不一樣，都需要針對(duì)每一個(gè)企業(yè)的具體情況做出相應(yīng)的措施來防范風(fēng)險(xiǎn)。所以本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資、投資和日常資金運(yùn)營三個(gè)方面對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析，并提出關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制措施，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建，在此基礎(chǔ)上分別從房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資和資金的回收三個(gè)方面來闡述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)領(lǐng)域如何有

3、效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。注：本設(shè)計(jì)（論文）題目來源于實(shí)際應(yīng)用。AbstractFinancial situation of enterprises will directly affect the survival and development, thereby affecting economic development and social stability. Financial risk management for enterprise systems and in-depth study has very important significance.In this paper, is

4、the real estate business How to effectively control financial risk, financial risk from the general theory of working, combined with the present stage of financial risk home and abroad on research methods and research ideas to explain the meaning of financial risk, financial risk of the main causes,

5、 The main types of financial risk and the basic characteristics of financial risk, and corporate funding sources and based on the real estate investment links, real estate companies in China are discussed mainly for the financial risk of financing risk, investment risk, risks and benefits of the rec

6、overy of funds allocation of risk, these types of risk areas throughout the entire real estate development, and different aspects of the real estate business risk may not be reflected in the same need for the specific situation of each enterprise to make the appropriate measures to prevent risks. So

7、 this article from our real estate corporate finance, investment funds and daily operations of three enterprises with regard to the causes of financial risk analysis, and the real estate business on the financial risk prevention and control measures, early warning systems of financial risk to build,

8、 on this basis , respectively, from real estate financing companies, investment and the recovery of funds described three aspects of real estate enterprises in the financial area how to effectively guard against financial risks.Key words:Financial risk, The real estate business, Analyzed the cause,

9、Against and control目 錄1緒論11.1題目背景及目的題目背景1題目研究目的21.2國內(nèi)外研究狀況國外財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀2國內(nèi)研究現(xiàn)狀1.3題目研究方法1.4論文構(gòu)成及研究內(nèi)容論文的研究內(nèi)容6論文的構(gòu)成72房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本理論72.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念2.2房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)2.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義10房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征11房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型122.4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的涵義13房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的程序房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的職能143.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及成因143.1我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀3.

10、2我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析4我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制措施194.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制的基本思路4.2針對(duì)籌資活動(dòng)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施4.3針對(duì)投資過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施4.4針對(duì)日常資金運(yùn)營中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施5案例分析245.1NK房地產(chǎn)公司簡介：5.2NK房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制5.2.1.NK房地產(chǎn)公司在籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與防范24 NK房地產(chǎn)公司在投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與防范25.NK房地產(chǎn)公司在日常資金運(yùn)作方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與防范26結(jié) 論27參考文獻(xiàn)28致 謝291緒 論1.1題目背景及目的題目背景房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指進(jìn)行城市土地及綜合

11、開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。近年來,我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國門經(jīng)濟(jì)支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進(jìn),以及金融政策的創(chuàng)新,不斷地為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤也自然吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的參與。正因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場擁有如此廣闊的前景，吸引了大批的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競爭日趨激烈，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè),開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金,而我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要來自銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國的房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率為75%，不少房地產(chǎn)企

12、業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的高達(dá)90%，比香港房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率30-40%高出一倍多。如此高的負(fù)債率,必然會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)今很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)并且加以解決的棘手問題。我國的房地產(chǎn)市場是起步于80 年代中期的新興行業(yè),到目前為止是發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一, 為國民經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了很大的貢獻(xiàn)。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民生活水平的提高,對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢,使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張,但同時(shí)國家也逐漸加

13、強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,這樣，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性更加大。隨著國家一系列宏觀調(diào)控措施的出臺(tái)，比如：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)管理的通知、關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，鼓勵(lì)地方政府開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等等，這些措施將嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地貸款、土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前必須一次性付清土地費(fèi)用，開發(fā)資金將更加緊缺，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂危險(xiǎn)；清算土地增值稅使企業(yè)資金投入劇增的同時(shí)，也使企業(yè)的稅費(fèi)成本大幅度增加；經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和依靠高樓價(jià)和土地資源增值獲取高額利潤的年代宣告終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入“微利時(shí)代”

14、。 2010年對(duì)于中國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，是名副其實(shí)的政策調(diào)控年。1月，國務(wù)院“國十一條”出臺(tái)，明確要求二套房貸首付不得低于40%;3月，中國國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人大三次會(huì)議作政府工作報(bào)告中明確提出要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭;4月，國務(wù)院“新國十條”出臺(tái)，劍指投機(jī)性購房需求;10月，“十二五”規(guī)劃綱要草案出臺(tái)，房地產(chǎn)或成為頭號(hào)調(diào)控產(chǎn)業(yè)，將不再是國家支柱產(chǎn)業(yè)。各地政府紛紛出臺(tái)“限購令”，系列措施迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不迅速調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。題目研究目的在房地

15、產(chǎn)行業(yè)，據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)，人均GDP達(dá)到600-800美元之間，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。從國際經(jīng)驗(yàn)看，人均GDP在7000-8000美元之前，房地產(chǎn)將始終保持旺盛勢頭。目前中國仁君GDP約100美元，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。滬深股市中現(xiàn)在專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司有60余家。同時(shí)，累計(jì)有200多家非房地產(chǎn)類上市公司投資房地產(chǎn)，與一直從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)相比，這些公司缺乏經(jīng)營房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。種種跡象表明，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大，防范和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)日益緊迫，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的重要課題。西方發(fā)達(dá)國家的房地

16、產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間比較長、市場也比較完善，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究是隨著西方企業(yè)面臨的理財(cái)環(huán)境的變化而產(chǎn)生和發(fā)展的。國外學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)市場的研究大多是集中在分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系上。20世紀(jì)50年代以后，面對(duì)激烈的市場競爭和買房市場趨勢的出現(xiàn)，在總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)經(jīng)理普遍認(rèn)識(shí)到公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)決策是最為重要的問題，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，對(duì)公司股票和債券的價(jià)值測算取得了重大突破。從20世紀(jì)60年代中期開始，伴隨著世界范圍內(nèi)新技術(shù)革命浪潮的沖擊和金融市場的蓬勃發(fā)展，市場環(huán)境日益復(fù)雜，投資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，這一時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面的研究著重于投資風(fēng)險(xiǎn)。馬克維茨將統(tǒng)

17、計(jì)學(xué)中期望與方差的概念引入資產(chǎn)組合問題的研究，提出用資產(chǎn)收益的期望來衡量預(yù)期收益/用資產(chǎn)收益的標(biāo)準(zhǔn)差來度量風(fēng)險(xiǎn)的思想,將風(fēng)險(xiǎn)定量化,為金融風(fēng)險(xiǎn)的研究開辟了一條全新的思路,他首次研究了證券資產(chǎn)的投資組合問題，并引入了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的概念，給出了在一定預(yù)期收益水平下使投資風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到最小化的最優(yōu)投資組合計(jì)算方法，改變了過去以常識(shí)或者經(jīng)驗(yàn)等定性的衡量風(fēng)險(xiǎn)的方法。1964年和195年，美國著名的財(cái)務(wù)管理專家夏普和林特納等人在馬可維茨的基礎(chǔ)上做了深入研究，提出了資本定價(jià)模型（CAPM），揭示了風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的關(guān)系。盡管CAPM模型得到公認(rèn)，但在實(shí)際應(yīng)用中仍舊存在一些明顯的缺陷。1975年，Morton提出

18、了所謂的多因素CAPM模型,在市場因素的基礎(chǔ)上引入其他市場外部的因素,對(duì)傳統(tǒng)的CAPM模型進(jìn)行修正.Ross于1976年在多因素的CAPM模型的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出了套利定價(jià)理論,進(jìn)一步發(fā)展了資本資產(chǎn)定價(jià)理論。20世紀(jì)80年代以后，企業(yè)財(cái)務(wù)管理進(jìn)入深化發(fā)展的新階段，這在一定程度上帶動(dòng)了對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究。公司日益重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，其結(jié)果是效用理論、線性規(guī)劃、對(duì)策論、概率分布、模擬技術(shù)等數(shù)量方法在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用與日俱增。1985年，弗萊德曼和奧特曼等人應(yīng)用了回歸分析法的方法來創(chuàng)立模型，促進(jìn)了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的出現(xiàn)，而神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用最初是由Tam(1991)、Tam和Kiang(1992)、Dut

19、ta和Shekhar(1992)、建議用于銀行破產(chǎn)預(yù)測。從90年代開始，又出現(xiàn)了新的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值度量法（VaR:Value at Risk），使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理又邁向新的里程碑，國際研究機(jī)構(gòu)30人小組和國際呼喚與衍生品協(xié)會(huì)等社團(tuán)一致推薦，將VaR方法作為市場風(fēng)險(xiǎn)測量和控制的最佳方法。20世紀(jì)90年代末期開始，全面風(fēng)險(xiǎn)管理開始盛行。由于完整的風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、度量和控制三個(gè)過程，并且對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制是風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目的，因此，人們提出了整體風(fēng)險(xiǎn)管理（TRM：Total Risk Management）的思想。TRM技術(shù)克服了包括VAR在內(nèi)的現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的基本弱點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)管理

20、中的價(jià)格、概率、偏好三個(gè)要素綜合起來進(jìn)行系統(tǒng)的和動(dòng)態(tài)的決策，從而可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)偏好之間的均衡，使投資者承擔(dān)愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)從而獲得最大的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。尤其重要的是它可以使由若干單個(gè)決策者組合而成的機(jī)構(gòu)主體在風(fēng)險(xiǎn)管理中最優(yōu)的控制風(fēng)險(xiǎn)，不至于由于某一決策者的行為而造成整個(gè)結(jié)構(gòu)遭受過大的風(fēng)險(xiǎn)損失。所以TRM為完整的風(fēng)險(xiǎn)管理開辟了新的道路和視野。1997年的亞洲金融危機(jī)和1998年10月美國發(fā)生的長期資本管理公司事件，使得金融界開始進(jìn)一步深入考慮風(fēng)險(xiǎn)防范與管理問題，他們發(fā)現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)往往是以復(fù)合的形式存在，單一形式的金融風(fēng)險(xiǎn)往往具有互相聯(lián)動(dòng)性，風(fēng)險(xiǎn)管理不僅是對(duì)過去單個(gè)業(yè)務(wù)的單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，而應(yīng)從整個(gè)系統(tǒng)

21、的角度對(duì)所有的風(fēng)險(xiǎn)的綜合管理。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理（ERM:Enterprise Risk Managment）理論就是在這種背景中應(yīng)運(yùn)而生，它要求風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)不僅僅處理市場風(fēng)險(xiǎn)或者信用風(fēng)險(xiǎn)，還要求處理各種風(fēng)險(xiǎn)，并要求包括風(fēng)險(xiǎn)涉及的各種資產(chǎn)與資產(chǎn)組合，以及承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)業(yè)務(wù)單位。國外企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度方面的主要特點(diǎn)是建立風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，委員會(huì)直接向公司董事會(huì)負(fù)責(zé)，通常下設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理部、審計(jì)部等對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體的管理。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有風(fēng)險(xiǎn)管理部門，更談不上對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和集中管理。不過最近幾年情況正在轉(zhuǎn)變。隨著改革開發(fā)的進(jìn)一步深入和中國加入

22、WTO以來，外資企業(yè)進(jìn)入中國，國外的先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念和管理方法逐漸傳入我國，一些對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理比較重視，觀念比較先進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)開始認(rèn)識(shí)到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃的重要性，開始慢慢嘗試建立自己的風(fēng)險(xiǎn)管理模式，但對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理仍舊處于個(gè)別部門或者局部項(xiàng)目，其人力與財(cái)力的配備還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我國理論界對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究是隨著改革開放的興起與深入，逐步由“引進(jìn)”風(fēng)險(xiǎn)管理思想轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立地綜合深入地研究風(fēng)險(xiǎn)問題。從1980年到1982年，我國理論工作者開始向國內(nèi)介紹風(fēng)險(xiǎn)問題以及風(fēng)險(xiǎn)決策方法，風(fēng)險(xiǎn)管理理論開始引起各界重視，在經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、勘測等領(lǐng)域都有了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)理論應(yīng)用的探討，理論界開始介紹西方的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家，并開

23、始具體研究我國的風(fēng)險(xiǎn)問題，提出了風(fēng)險(xiǎn)的定義和分類。在全國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引起了專家學(xué)者的高度關(guān)注。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出，“十五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四個(gè)方面的問題：資金來源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大；房價(jià)增長過快，價(jià)格和市場風(fēng)險(xiǎn)偏高；城市開發(fā)過快，土地成本升高；粗式開放經(jīng)營，耗能過大。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是通過資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)趨勢的，從財(cái)務(wù)報(bào)表的會(huì)計(jì)信息中挖掘企業(yè)內(nèi)在的財(cái)務(wù)關(guān)系。國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究多數(shù)是采用單變量判定模型、多變量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析模型等

24、來建立財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型，通過這種模型可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測和報(bào)警。另外，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究起步較晚，對(duì)分行業(yè)進(jìn)行研究也是近幾年開始的，因此，現(xiàn)有的針對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究大部分都還停留在定性研究和已構(gòu)建出的預(yù)警模型進(jìn)行實(shí)證研究的層面上，針對(duì)中國房地產(chǎn)類公司專門構(gòu)建財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型的深入研究目前還在嘗試階段。周贊和唐煒（2006）通過比較2003年房地產(chǎn)行業(yè)ST公司和非ST公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，認(rèn)為現(xiàn)金比率、資產(chǎn)負(fù)債率、負(fù)債總權(quán)益、已獲利息倍數(shù)、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)在兩類公司中表現(xiàn)出較大的差異，ST公司明顯差于非ST公司，而且越接近財(cái)務(wù)困境年份這種差異越明

25、顯1。龍勝平和鄭立琴（2007）以主成份分析法和Logistic回歸分析相結(jié)合的方法，對(duì)中國房地產(chǎn)公司構(gòu)建了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，且用中國2005年上海和深圳兩市的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做了實(shí)證，結(jié)果表明流動(dòng)比率、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤增長率、主營業(yè)務(wù)利潤率、總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益、現(xiàn)金比率和可持續(xù)增長率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯示出了較好的預(yù)測能力1?？傮w來說，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究主要表現(xiàn)為：1以往研究多數(shù)是對(duì)所有企業(yè)建立通用的評(píng)價(jià)模型，較少地考慮某個(gè)具體的行業(yè)。2目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)的應(yīng)用還非常有限，只是在保險(xiǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及風(fēng)險(xiǎn)自留技術(shù)得到

26、了較為普遍的應(yīng)用，如在企業(yè)內(nèi)部建立風(fēng)險(xiǎn)基金、償債基金、壞賬準(zhǔn)備金、短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、長期投資減值準(zhǔn)備等，來預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的損失，增強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力。另外，財(cái)務(wù)型的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移技術(shù)和利率預(yù)測、應(yīng)收賬款債務(wù)人信用評(píng)估等在實(shí)務(wù)中沒有很好的應(yīng)用，應(yīng)該在實(shí)務(wù)中不斷完善。 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的研究，國內(nèi)外的研究者都各有不同，但總體來說，目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警方法，大致可以分為單變量預(yù)警分析和多變量預(yù)警分析兩大類。1、單變量預(yù)警分析，指以單個(gè)財(cái)務(wù)變量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行判別。例如，使用“現(xiàn)金流量/總負(fù)債”、“凈利潤/總資產(chǎn)”和“凈利潤/股東權(quán)益”等財(cái)務(wù)比率指標(biāo)單一地來預(yù)測企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2、

27、多變量預(yù)警分析方法，是指同時(shí)運(yùn)用多個(gè)財(cái)務(wù)比率指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測2。方法在不同的行業(yè)，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的，有的行業(yè)投資大且集中，投資回收時(shí)間長，有的行業(yè)投資、回收與投資同步進(jìn)行。不同行業(yè)，企業(yè)所表現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所差異，對(duì)于房地產(chǎn)來說，投資集中，資金回收也集中，風(fēng)險(xiǎn)集中在前面的資金投入和后面的資金回收中。因此，本文通過案例討論了如何規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，論文主要從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行分析，以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建，從而得出針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效的防范和控制措施，為房地產(chǎn)企業(yè)降低甚至避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大的企業(yè)效益。隨著我國社會(huì)主義市場體系的建立和

28、完善,全方位、多層次的對(duì)外開放，特別是我國加入WTO后，中國經(jīng)濟(jì)開始全面實(shí)現(xiàn)與國際接軌，國內(nèi)市場與國際市場將融為一體，使企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素增加，可能造成的損益更加不確定：金融全球化和電子商務(wù)將使國際間的資本流動(dòng)更加頻繁、更加快捷，資本決策可在瞬間完成，這使得貨幣的形式及本質(zhì)發(fā)生了變化；知識(shí)經(jīng)濟(jì)將使信息傳播、處理、反饋以及更新的速度大大加快。這些變化在給企業(yè)帶來機(jī)遇的同時(shí)，也加劇了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理已經(jīng)成為當(dāng)今發(fā)達(dá)國家一種流行的現(xiàn)代化管理手段。然而，與發(fā)達(dá)國家相比，我國的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理無論在科研水平、管理方式、投資力度和資金的利用上都處于相對(duì)落后的狀態(tài)。因此，研究如何使企業(yè)在

29、向前發(fā)展、向外開拓的同時(shí)，擁有足夠的知識(shí)與技術(shù)來估計(jì)和衡量企業(yè)可能遭遇的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并以相應(yīng)的措施減少或者避免風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的生命力，競爭力，已經(jīng)顯得越來越緊迫和重要了。第一部分，緒論。介紹了本文的研究背景及其意義，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀以及文獻(xiàn)綜述，根據(jù)本文的研究目的提出本文的研究思路與結(jié)構(gòu)安排。第二部分，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本理論。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵、特征及其類型進(jìn)行闡述，分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。第三部分，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及其成因。對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及其成因進(jìn)行分析。第四部分，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制措施。分別從籌資、日常運(yùn)營活動(dòng)和投資活動(dòng)過程等方面

30、講述我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制措施。第五部分，案例分析。結(jié)合NK公司的具體實(shí)際，運(yùn)用以上所提及的防范和控制措施進(jìn)行實(shí)際的案例分析。第六部分，結(jié)論。對(duì)本文的所作的論文進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)后續(xù)研究提出一些展望。2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本理論房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，其概念有俠義與廣義之分。俠義的房地產(chǎn)是指土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益；廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施，以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的權(quán)利或利益。房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的部門的總稱，是集投資開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)為一體的綜合產(chǎn)業(yè)部門，其經(jīng)營過程主要包括

31、生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的主要特征：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，與其他商品相比，有著明顯的自身特征，具體來說，主要包括以下幾點(diǎn)：1空間上的不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合體，這從根本上決定了房地產(chǎn)具有空間上的不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)交易只發(fā)生相關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，而沒有商品本身的移動(dòng)，房地產(chǎn)的供求狀況和價(jià)格在不同的地區(qū)之間是不同的。2生產(chǎn)與使用的長期性。房地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)設(shè)施范疇，其生產(chǎn)過程涉及到取得土地使用權(quán)，前期策劃，地質(zhì)勘查，專家論證，項(xiàng)目審批，設(shè)計(jì)與施工等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此其建設(shè)周期較長，大型項(xiàng)目甚至需要幾年甚至更長的時(shí)間。3投資金額高昂性。房地產(chǎn)在取得土地開發(fā)權(quán)，論證與審批，設(shè)

32、計(jì)與施工等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，金融業(yè)的支持和介入是房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的條件。4房地產(chǎn)的稀缺性。土地是房地產(chǎn)的載體，土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的稀缺性，如何利用有限的土地資源來滿足人們的需要成為我們急需解決的問題。5保值和增值性。土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的需求求結(jié)果必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，另外在通貨膨脹的情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具有保值功能，使之成為一種重要的保值資產(chǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的涵義“風(fēng)險(xiǎn)”一詞的由來，最為普遍的一種說法是，在遠(yuǎn)古時(shí)期，以打魚捕撈為生的漁民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保佑自己能夠平安歸來，其中主要的祈禱內(nèi)容就是讓神靈保佑自己在

33、出海時(shí)能夠風(fēng)平浪靜、滿載而歸；他們在長期的捕撈實(shí)踐中，深深的體會(huì)到“風(fēng)”給他們帶來的無法預(yù)測無法確定的危險(xiǎn)，他們認(rèn)識(shí)到，在出海捕撈打魚的生活中，“風(fēng)”即意味著“險(xiǎn)”，因此有了“風(fēng)險(xiǎn)”一詞的由來?，F(xiàn)代意義上的風(fēng)險(xiǎn)一詞，已經(jīng)大大超越了“遇到危險(xiǎn)”的狹義含義，而是“遇到破壞或損失的機(jī)會(huì)或危險(xiǎn)”，可以說，經(jīng)過數(shù)百多年的演義，風(fēng)險(xiǎn)一詞越來越被概念化，并隨著人類活動(dòng)的復(fù)雜性和深刻性而逐步深化，并被賦予了從哲學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)甚至文化藝術(shù)領(lǐng)域的更廣泛更深層次的含義，且與人類的決策和行為后果聯(lián)系越來越緊密，風(fēng)險(xiǎn)一詞也成為人們生活中出現(xiàn)頻率很高的詞匯。風(fēng)險(xiǎn)大致有兩種定義：一種定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性

34、；而另一種定義則強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性。若風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，說明風(fēng)險(xiǎn)只能表現(xiàn)出損失，沒有從風(fēng)險(xiǎn)中獲利的可能性，屬于狹義風(fēng)險(xiǎn)。而風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)屬于此類。風(fēng)險(xiǎn)和收益成正比，所以一般積極性進(jìn)取的偏向于高風(fēng)險(xiǎn)是為了獲得更高的利潤，而穩(wěn)健型的投資者則著重于安全性的考慮。本文認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是指在特定客觀情形下，特定期間內(nèi)，某一損失發(fā)生的可能程度，損失的機(jī)率越大，風(fēng)險(xiǎn)越大；反之則越小。本文之所以采用這樣的觀點(diǎn)是因?yàn)椋?避免損失的發(fā)生是風(fēng)險(xiǎn)管理研究的重心所在，而收益最大化是財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。2風(fēng)險(xiǎn)既與事件的結(jié)果相聯(lián)系又

35、與概率相聯(lián)系。結(jié)果的不確定性既有損失的一面，也有收益的一面。如果收益結(jié)果的不確定性也叫風(fēng)險(xiǎn)，那么倒不如損失結(jié)果的不確定性更便于理解和接受。因此，危險(xiǎn)因素、危險(xiǎn)事故、損失三者所構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)，既要考慮客觀因素，也要考慮主觀因素。而企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)又稱經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，是指由于企業(yè)經(jīng)營狀況變化而引起盈利水平改變，從而產(chǎn)生投資者收益下降的可能。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具體可以分為一下幾種風(fēng)險(xiǎn)：1政策法律風(fēng)險(xiǎn)：國家政策的持續(xù)調(diào)整，在土地、金融、預(yù)售、自有資產(chǎn)、產(chǎn)品、境外融資、稅收和產(chǎn)權(quán)上的各類新規(guī)定的出臺(tái)。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所包含的需要各個(gè)政府部門授權(quán)或?qū)徟墓ぷ鞒绦颍纾航ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃方案審定通知書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、

36、施工圖外審報(bào)告、施工許可證、預(yù)售許可證、面積查丈，產(chǎn)權(quán)證辦理等。2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實(shí)以及銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)問題，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)制度：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，投資減值準(zhǔn)備，應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備等房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)包括：土地項(xiàng)目投資管理流程的風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程的風(fēng)險(xiǎn)、招投標(biāo)管理流程的風(fēng)險(xiǎn)、工程管理流程的風(fēng)險(xiǎn)、成本管理流程的風(fēng)險(xiǎn)、營銷管理流程的風(fēng)險(xiǎn)、資金管理流程的風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)管理流程的風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),概括起來主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，有的學(xué)者把房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則便于在風(fēng)險(xiǎn)分析中做到定

37、性定量相結(jié)合，靜態(tài)動(dòng)態(tài)相補(bǔ)充。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象,無論在實(shí)務(wù)界還是在理論界都得到了廣泛的重視。在財(cái)務(wù)實(shí)踐中，企業(yè)往往由于管理不善而遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的經(jīng)濟(jì)損失，有時(shí)甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。如英國巴林銀行的倒閉，日本八佰伴總店及香港、澳門分店的破產(chǎn)都源于對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避不善。而在理論界，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸成為現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論的核心內(nèi)容之一。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理解可以分為俠義跟廣義之分1狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常被稱為舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)由于舉債而給企業(yè)財(cái)務(wù)成果（企業(yè)利潤或股東收益）帶來的不確定性。舉債籌資一方面為滿足投資需要，擴(kuò)大規(guī)模，提高收益創(chuàng)造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息

38、的籌資負(fù)擔(dān)。由于企業(yè)投資收益率和借款利息率都具有不確定性（都可能提高或者降低），從而使得企業(yè)投資收益率可能 高于或者低于借款利息率。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于市場行情瞬息萬變，企業(yè)之間的競爭日益激烈，都可能導(dǎo)致決策失誤，管理措施失當(dāng)，從而使得籌資資金的使用效益具有很大的不確定性，由此產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)程度的大小受到負(fù)債規(guī)模的影響，負(fù)債規(guī)模越大，風(fēng)險(xiǎn)程度越大，反之亦同。由于負(fù)債資金規(guī)定了嚴(yán)格的還款方式、還款期限和還款金額，一旦企業(yè)負(fù)債過度，經(jīng)營不善，無力償還到期債務(wù)，便會(huì)陷入財(cái)務(wù)困境甚至破產(chǎn)倒閉?？梢娺@種俠義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)，沒有負(fù)債，企業(yè)經(jīng)營的全部資產(chǎn)由投資者投入，則不存在財(cái)務(wù)

39、風(fēng)險(xiǎn)。2廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于內(nèi)外部環(huán)境以及各種難以預(yù)計(jì)或者無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失似的可能性。它是從企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的全過程和財(cái)務(wù)的整體觀念透視財(cái)務(wù)本質(zhì)來界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)的各個(gè)財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)，使各種風(fēng)險(xiǎn)因素在企業(yè)財(cái)務(wù)上的集中體現(xiàn)。一般包括籌資風(fēng)險(xiǎn)/投資風(fēng)險(xiǎn)/現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)/利率風(fēng)險(xiǎn)以及匯率風(fēng)險(xiǎn)等.3本文對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念的界定本文認(rèn)為應(yīng)該突破對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念的狹義理解，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念，應(yīng)該體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)，既資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。它的外延不僅僅是包含籌資風(fēng)險(xiǎn)

40、，更包含理財(cái)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。也即是說，理財(cái)事務(wù)中一切不確定因素給企業(yè)帶來的預(yù)期收益與實(shí)際發(fā)生偏離的可能或者損失，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生負(fù)偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。2.3.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征房地產(chǎn)企業(yè)是從事以房屋不動(dòng)產(chǎn)為生產(chǎn)成果的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)為經(jīng)營活動(dòng)的，由于其固有的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)與一般的工業(yè)企業(yè)具有很大的區(qū)別，在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點(diǎn)。所以作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面都具有獨(dú)特性，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性：資金需求量大，資金投入集中，而且前期投入巨大，資金回

41、收相對(duì)較慢。受國家宏觀調(diào)控政策影響比較大?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：1資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)上升,資本結(jié)構(gòu)不合理的風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)的全部資金來源中除流動(dòng)負(fù)債以外的長期負(fù)債與所有者權(quán)益之比,如果負(fù)債資金占全部資金的比例過高,即資產(chǎn)負(fù)債率高、資本結(jié)構(gòu)不合理,就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。2007年國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,中國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均為72%。如此高的資產(chǎn)負(fù)債率,一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化,就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難,無法償還到期債務(wù)或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈,甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。2利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營的時(shí)候,利率的變動(dòng)必

42、然會(huì)產(chǎn)生利率風(fēng)險(xiǎn),包括支付利息過多的風(fēng)險(xiǎn)、投資發(fā)生虧損的風(fēng)險(xiǎn)和不能履行償債義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。加息會(huì)增加企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難,使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加,同時(shí),成本的增加會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。3過度依賴銀行貸款,出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)目前,我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行借貸及購房者付款來進(jìn)行融資。房地產(chǎn)公司為了擴(kuò)大投資規(guī)模,獲取更多的投資項(xiàng)目,大量向銀行貸款,在開發(fā)中,以負(fù)債經(jīng)營為主,自有資金比例相當(dāng)?shù)?。一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴(yán)格把關(guān),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就會(huì)加大難度,造成資金緊張,給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動(dòng),加大了籌資風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，房地產(chǎn)企

43、業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)歸結(jié)為：資金需求量大，籌資難度上升,并且資金投入集中，而且前期投入巨大，資金回收相對(duì)較慢，受國家宏觀調(diào)控政策，特別是利率的影響大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以有不同的類型之分。1.按產(chǎn)生原因不同劃分：制度性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即由制度而引發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，它包括外部制度和內(nèi)部制度。外部制度是指國家機(jī)構(gòu)或行業(yè)組織為規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)行為和協(xié)調(diào)不同財(cái)務(wù)主體之間財(cái)務(wù)關(guān)系而制定的相關(guān)規(guī)定；內(nèi)部制度是指企業(yè)管理當(dāng)局制定的用來規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)行為、處理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系、協(xié)調(diào)企業(yè)與相關(guān)利益主體財(cái)務(wù)關(guān)系的具體規(guī)則。固有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即來自財(cái)務(wù)管理本身的局限性和財(cái)務(wù)管理依據(jù)的信息的局限性而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)

44、險(xiǎn)。操作性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過程中，由于操作失誤或者對(duì)具體的財(cái)務(wù)方法把握不準(zhǔn)，從而造成工作上的失誤而給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2按財(cái)務(wù)管理主體不同劃分：所有者財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即所有者進(jìn)行資本運(yùn)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)而給所有者財(cái)務(wù)主體造成的客觀損失。經(jīng)營者財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)在其資金運(yùn)營過程中，主要包括融資、投資、股利決策分配等環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。3按來源不同劃分：籌資風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)因籌資活動(dòng)而引起的收益不確定性以及到期不能償還債務(wù)本息和投資者報(bào)酬的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)因投資活動(dòng)而給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)在銷售實(shí)現(xiàn)過程中由于賒銷的原因，在產(chǎn)品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金以及結(jié)算資金轉(zhuǎn)化

45、為貨幣資金的時(shí)候，轉(zhuǎn)化過程中時(shí)間和金額的不確定性。收益分配風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)由于收益分配可能給今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的不利影響。外匯風(fēng)險(xiǎn)，即由于匯率的變動(dòng)而引起的企業(yè)財(cái)務(wù)成本的不確定性而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：折算風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是風(fēng)險(xiǎn)管理理論在財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域的應(yīng)用，它是指企業(yè)通過對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，衡量和分析，利用各種方法、技術(shù)、手段、策略的運(yùn)用技術(shù)方法和經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以認(rèn)識(shí)、評(píng)估和控制的過程。其目的在于以盡可能小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到規(guī)避、分散、控制、轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障投資者能夠獲得最大的收益。反饋，調(diào)整目標(biāo)調(diào)整 重新分析 方案調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理方案執(zhí)行與效果評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范處理風(fēng)險(xiǎn)分

46、析建立管理目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別圖2.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理程序3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的全過程大體可以分為三個(gè)階段：第一階段，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，即在實(shí)際的財(cái)務(wù)活動(dòng)中根據(jù)種種社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治現(xiàn)象和市場情況，去發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；第二階段，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的估測，即運(yùn)用各種方法，測定一定時(shí)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率以及造成的損失程度；第三階段，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，即采取各種方法去防范風(fēng)險(xiǎn)，減少或抵補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。1、計(jì)劃職能通過制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，確保風(fēng)險(xiǎn)管理方案有效實(shí)施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的核心部分。2、組織職能通過建立合適的風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)，并與企業(yè)內(nèi)部的其他管理組織互相協(xié)調(diào)和配合，達(dá)

47、到風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。這是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 3、指導(dǎo)職能就是組織管理人員實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。通過對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃的發(fā)揮指導(dǎo)作用，幫助企業(yè)經(jīng)營者更好地對(duì)企業(yè)資金的安全運(yùn)營進(jìn)行最大限度的保障。4、控制職能判斷計(jì)劃執(zhí)行是否合理，并對(duì)偏離目標(biāo)的行為糾偏的過程。通過對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制達(dá)到規(guī)避的目的，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)有重要作用。3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及成因房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營是一種高投入、高回報(bào)的投資活動(dòng)，其風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的，由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

48、承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加之目前受國家宏觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟(jì)變化的影響，金融政策的從緊，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的首要問題之一。圖3.1目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率水平比較目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，甚至有超過90%以上的企業(yè)存在，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上公認(rèn)的60%的警戒水平?；I資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在借貸資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的所謂高回報(bào)率的趨動(dòng)下，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置到期能否償還本金及其高額利率的風(fēng)險(xiǎn)于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目繁多的籌資活動(dòng)，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動(dòng)資金、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力

49、及其利滾利負(fù)擔(dān)的高額的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，利率的變動(dòng)更會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險(xiǎn)之中最為致命的風(fēng)險(xiǎn)之一。由于受不斷緊縮的金融信貸政策的影響，資本市場嚴(yán)把融資門檻，本文認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯，具體有如下幾個(gè)方面：1轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目日益突出 2008年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸顯企業(yè)資金緊張，對(duì)未來市場信心不足。如上海外高橋發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓其運(yùn)作多年的“森蘭·外高橋”項(xiàng)目中的南部國際社區(qū)的A1-1、A1-2地塊，疑為資金緊張而“割肉”；同時(shí)，據(jù)中國土地一級(jí)開發(fā)網(wǎng)信息顯示，2008年5月份的前22天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目的信息就多

50、達(dá)45條，項(xiàng)目來自北京、廣東、山西等城市，項(xiàng)目類型種類較多，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目的現(xiàn)象，表明當(dāng)前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財(cái)務(wù)隱藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。2降價(jià)促銷，回籠資金 隨著樓市觀望氣氛的進(jìn)一步深化，市場上降價(jià)促銷的現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，很多開發(fā)企業(yè)通過降價(jià)促銷的方式，加快銷售進(jìn)度，以期達(dá)到快速回籠資金以緩解資金壓力。如北京某樓盤甚至打出7.5折優(yōu)惠的促銷，在深圳有的樓盤打出買房送裝修或送汽車的優(yōu)惠。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值 企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患的突出。從2008年第三季度公布的房地產(chǎn)上市公司季度報(bào)告中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活

51、動(dòng)現(xiàn)金流凈值指標(biāo)中，多數(shù)企業(yè)為負(fù)值，其中就包括萬科、保利、招商、陸家嘴四大房地產(chǎn)企業(yè)，其每股經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)分別為萬科-0.18元，招商地產(chǎn)-2.20，陸家嘴-0.76，保利最低，為-3.33，從一定程度上顯示出當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢。一個(gè)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)最終都要在該企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況中體現(xiàn)出來，因而某種意義上，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，其因素包括：1信息不完全性和不對(duì)稱性 財(cái)務(wù)控制主體對(duì)客體的信息擁有量不可能完全的，隨著計(jì)算的發(fā)展，管理主體擁有的信息量越來越多，但永遠(yuǎn)達(dá)不到擁有完全的信息。尤其是在房地產(chǎn)公司中，一般具有多個(gè)項(xiàng)目的公司，每個(gè)項(xiàng)目的投資額都很大，投資決

52、策需要很多的變量，每個(gè)變量的很小變化都可能對(duì)決策產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，委托者所掌握的信息永遠(yuǎn)小于代理者，一直處于信息的不利地位。決策主體擁有的信息不完全和不對(duì)稱，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因。2企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主體的局限性 首先是管理主體的有限理性。考慮限制決策者信息處理能力的約束，管理者不可能總是做出完全正確的判斷。其次管理主體受成本效益原則的限制，如果假設(shè)掌握的有關(guān)信息越多，那么做出的決策就越正確，但受到成本效益原則的限制，人們不可能收集那么多的信息，自然會(huì)影響到?jīng)Q策結(jié)果。3企業(yè)內(nèi)部人的“道德風(fēng)險(xiǎn)” 股東的目標(biāo)是企業(yè)財(cái)富最大化，并要求經(jīng)營者以最大努力去達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，但經(jīng)營者的目標(biāo)是個(gè)人利益

53、最大化。這兩種目標(biāo)經(jīng)常會(huì)發(fā)生矛盾。這就是股東授權(quán)給經(jīng)營者而不可避免所形成的“道德風(fēng)險(xiǎn)”。同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)權(quán)過于集中在關(guān)鍵人手中，過于注重控制而疏于對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理。記賬的業(yè)務(wù)只是非開票不可的業(yè)務(wù)，有的賬目只是走形式，目的只是為了應(yīng)付有關(guān)管理職能部門。以上種種因素導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)管理停滯在較低水平，在核算方法上還停留在簡單的收付記賬法，財(cái)務(wù)人員的財(cái)會(huì)專業(yè)知識(shí)缺乏，應(yīng)用水平不高。如此一來，財(cái)務(wù)人員制作的財(cái)務(wù)報(bào)表就無法真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)決策者根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行決策，就會(huì)導(dǎo)致決策失誤，而財(cái)務(wù)決策失誤正是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。4企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平 經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理水平高的企業(yè)

54、，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。反之，管理制度不健全，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)不完善。盲目隨意地進(jìn)行籌資、投資、資金運(yùn)營活動(dòng)，致使籌資和投資不平衡。有些企業(yè)為了做大，常常不遺余力地進(jìn)行擴(kuò)張，籌資有限，投資缺口很大，造成資金收支嚴(yán)重不平衡，成為企業(yè)未來經(jīng)營的潛在風(fēng)險(xiǎn)，一旦企業(yè)未來盈利不足，必然會(huì)形成巨大的支付壓力，導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。而有些企業(yè)為了避免支付危機(jī)，常常會(huì)保留較多的現(xiàn)金，用于日常支付。由于資金閑置，沒有得到充分和有效的運(yùn)用，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)競爭能力下降，甚至影響企業(yè)在行業(yè)中的地位。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在財(cái)務(wù)的成本核算上

55、簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)的效益。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來源于：籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等五方面，結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況分析，造成當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風(fēng)險(xiǎn)加大、銷售資金回籠不樂觀和企業(yè)自身土地儲(chǔ)備的資金積壓等

56、歷史遺留原因。1融資渠道的嚴(yán)把關(guān)，籌資風(fēng)險(xiǎn)加大。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最主要的來源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴(yán)把關(guān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來命運(yùn)。一方面表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，另一方面表現(xiàn)在融資渠道的嚴(yán)把關(guān)。具體如下：（1）金融信貸政策的持續(xù)緊縮。2007年，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，通知進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件。這使得開發(fā)商通過銀行項(xiàng)目融資貸款，再將貸款用于購買土地已經(jīng)不可能。同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“

57、從緊”。2008年6月7日，中央銀行再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，至此，2008年上半年已經(jīng)連續(xù)五次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，目前達(dá)到17.5%，創(chuàng)歷史新高，此舉在控制商業(yè)銀行的貸款資金規(guī)模，控制資金的流動(dòng)性。金融信貸的持續(xù)收緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小企業(yè)的融資造成難以估量的影響。由于受全球金融危機(jī)的影響，央行在2008年10月兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，對(duì)中小企業(yè)來說是一個(gè)利好的消息。（2）修正企業(yè)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅基，對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。2008年4月國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅基問題的通知明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預(yù)售方式取得的收入，應(yīng)該

58、按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工后在按照實(shí)際利潤進(jìn)行調(diào)整，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳計(jì)稅基數(shù)確定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。一系列調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)，將加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)將因資金鏈的斷裂而淡出樓市。2整體市場不容樂觀，銷售進(jìn)度落后預(yù)期，資金回籠不理想。自2007年7月以來，在緊縮性貨幣政策及置業(yè)者觀望氛圍濃厚的背景下，全國樓市降價(jià)風(fēng)愈演愈烈，不論房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模是大是小，皆爭相打出降價(jià)大旗，以期望在淡市中謀取足夠的競爭優(yōu)勢，回籠短缺的資金。事實(shí)上，進(jìn)行降價(jià)銷售已經(jīng)成為很多地產(chǎn)企業(yè)自救的第一步。在廣州、深圳、上海等城市，近幾個(gè)月來實(shí)際樓價(jià)都存在不同程度下降。特別是在剛剛過去的被開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”，全國樓市并