精品專題資料（2022-2023年收藏）宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格指數(shù)波動影響的實(shí)證分析

1、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格指數(shù)波動影響的實(shí)證分析常熟理工學(xué)院 李娜、胥青青、代無嬌摘要：為了保障我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國務(wù)院頒布了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，試圖通過政府的干預(yù)和不斷調(diào)整來完成資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)社會和諧。本文以全國2009年1月至2011年4月新建住宅價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)作為研究對象，以“新國十條”為首的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施為干預(yù)事件，運(yùn)用干預(yù)分析模型進(jìn)行分析和預(yù)測，進(jìn)而剖析我國宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格指數(shù)波動影響的有效性，并提供了一些有價值的建議。關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控政策 房地產(chǎn)價格指數(shù) 干預(yù)分析1.引言1.1研究背景 “房地產(chǎn)”這三個字對于現(xiàn)今的人們來說都不再陌生，甚至非常敏感

2、。從1998年住房制度改革到現(xiàn)在，它已經(jīng)走過了近三十載風(fēng)風(fēng)雨雨的歷程。在這段漫長的時間里，為了深化經(jīng)濟(jì)體制改革和應(yīng)對亞洲金融危機(jī)對我國的沖擊，國家從供求兩方面對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展給予了政策支持，巨大的市場需求、較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策支持和市場預(yù)期，使該行業(yè)飛速成長為國家的一大支柱產(chǎn)業(yè)。然而近年來，我國城市房價一直呈現(xiàn)顯著的上漲態(tài)勢，其中一線城市房價上攻勢頭更為迅猛。隨著中國經(jīng)濟(jì)和各大城市的不斷發(fā)展，房價有一定漲幅是無可非議的，但問題的關(guān)鍵在于房價的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的承受范圍，其價格與價值嚴(yán)重背離。部分城市的房地產(chǎn)市場過熱，價格不合理上漲、房地產(chǎn)投機(jī)炒作等等這些問題的存在，不僅嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康

3、發(fā)展，同時也引發(fā)諸多社會矛盾。如何遏制房價過快上漲的勢頭，維護(hù)好普通民眾的住房權(quán)益，已成為擺在政府面前一項(xiàng)刻不容緩的重任。2010 年1 月，國務(wù)院總理溫家寶召開工作會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，并于2010 年1 月10 日下發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。但是，在接下來的3個月里，房價依舊飛速上漲，平均漲幅高達(dá)10.63%。終于，2010 年4 月17 日國務(wù)院又出臺了國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知（簡稱“新國十條”），在穩(wěn)定房價、保障住房和加強(qiáng)監(jiān)管等方面提出了政策性的指導(dǎo)意見，并且明確提高二套房及三套房以上的首付和房貸利率的手段。這

4、是自1998 年房改以來，出臺政策力度最大、影響最深遠(yuǎn)的一次調(diào)控，被媒體冠以“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策?！靶聡畻l”出臺后不到一個月的時間內(nèi)，國內(nèi)多個城市出現(xiàn)了房屋交易量大幅下跌，房價停漲的現(xiàn)象，甚至有一部分城市房價出現(xiàn)了小幅的下跌。房地產(chǎn)市場形成了強(qiáng)烈的價格下跌預(yù)期，甚至有預(yù)測表明一線城市的房價可能會下跌30以上。然而出人意料的是，購房者并未等來預(yù)期中的房價下跌15%甚至30%，而是盤整之后的繼續(xù)攀升：9 月上旬深圳一手房市場成交量環(huán)比上升5.1%，成交均價環(huán)比上漲12.8%；上海商品住宅成交均價為22366 元/平方米，環(huán)比前周上漲5%，連續(xù)三周呈上漲趨勢1。國家的政策需要落實(shí)才能真正

5、起到作用。國務(wù)院出臺“新國十條”后，許多地方都出臺了實(shí)施細(xì)則，其中以“限購令”最為奏效，也是2010年樓市調(diào)控的一大亮點(diǎn)。先是北京在4月30日出臺的“國十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。北京的開山之舉旨在對投資投機(jī)性購房需求實(shí)施更為嚴(yán)厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國家有關(guān)部委出臺“新國五條”，“限購令”蔓延全國。2011年1月26日， 國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新國八條從各個層面做出了

6、限制，“限制”成為2011年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。與2010年“限購令”相比較，不僅限購的城市范圍擴(kuò)大，購房的門檻也被提高，這些都對住房需求、投資性需求產(chǎn)生了較大影響。隨后，北京于2011年2月16日正式公布了關(guān)于貫徹“國八條”的通知，35個重點(diǎn)城市相繼實(shí)施限購細(xì)則。如此趨緊的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策下，購房者的觀望情緒加劇，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1月份主要城市土地成交情況及住宅成交量明顯下降，北京成交面積環(huán)比下降86，住宅成交量環(huán)比下降27%；深圳成交面積環(huán)比下降27，成交量環(huán)比下降122。1.2研究意義經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域所講的宏觀調(diào)控是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的總稱，是指國家對國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行的調(diào)節(jié)與控制。政府實(shí)施宏觀調(diào)控的

7、目的在于糾正市場失靈所帶來的“負(fù)外部性”。具體到房地產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，是政府采取金融、財稅、土地、法律、規(guī)劃和市場準(zhǔn)入等經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段，通過調(diào)節(jié)住房生產(chǎn)要素（土地、資金）投入的價格和總量，影響住房價格、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)節(jié)奏，從而影響住房總需求和總供給，最終實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”和國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康、較快發(fā)展的目標(biāo)。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，美國四十年代發(fā)生的經(jīng)濟(jì)大蕭條和2007年出現(xiàn)的次貸危機(jī)已經(jīng)證明了政府對自由市場適度干預(yù)和調(diào)整的必要性。但在現(xiàn)實(shí)中，政府所采取的政策引導(dǎo)和金融調(diào)整所能起到的作用并不明顯?？梢哉f，中國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到強(qiáng)的幾十年來，可以說價格在干預(yù)中一路飆

8、升。2010年起我國對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的一系列緊鑼密鼓的調(diào)整，顯示了高度的重視和決心，同時又表明房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，形勢嚴(yán)峻，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已刻不容緩。這一系列政策的實(shí)施不僅有其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)穩(wěn)定房價，防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，防止資金和信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)等；更有其社會目標(biāo)為廣大中低收入者提供適用房，緩解社會矛盾，構(gòu)建社會主義和諧社會。對于我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的評價，理論界褒貶不一，一種觀點(diǎn)認(rèn)為我國政府干預(yù)市場的作用強(qiáng)大，在對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中能有效地發(fā)揮行政作用干預(yù)和調(diào)整市場，調(diào)控效果明顯；一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)交易是一種市場行為，應(yīng)該完全靠市場自行調(diào)節(jié)，我國政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)過

9、大，之所以房價越調(diào)越高，就是因?yàn)檎{(diào)控過度，沒有依靠市場自身實(shí)現(xiàn)供求平衡。由于社會各界的研究者都是基于不同的出發(fā)點(diǎn)發(fā)表各自的意見，所有這些論點(diǎn)因各自的立場不同，而關(guān)注的角度也不盡相同。因此，對中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行全面分析依然具有重要的研究意義，對理解宏觀調(diào)控政策的有效性提供重要理論依據(jù)，同時也為更好的實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了一些政策啟迪。2.國內(nèi)外文獻(xiàn)研究綜述2.1國外研究國外文獻(xiàn)主要集中在貨幣政策對房價的影響。Fratantoni 和 Schuh（2003）運(yùn)用美國1986-1996年數(shù)據(jù)，采用異質(zhì)代理人矢量自回歸模型考察了區(qū)域性住房市場與貨幣政策之間的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，利率與住房投

10、資和住房升值呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。Kim（2006）使用美國1972-2003年季度數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)，考察了擴(kuò)張性貨幣政策對新增住房市場和存量住房市場的影響。實(shí)證結(jié)果顯示，擴(kuò)張性貨幣政策對新增住房市場和存量市場均產(chǎn)生了正的影響，但擴(kuò)張性貨幣政策對存量住房市場的影響大于新增住房市場。Kauko (2003)認(rèn)為土地政策與土地市場完善有直接關(guān)系，同時住宅價格和住宅質(zhì)量也與土地政策有關(guān)，當(dāng)總的土地沒有出現(xiàn)限量供給時,土地規(guī)劃等政策將對住宅價格產(chǎn)生深刻影響。J.E.Richard（1982），Wheaton（1993）和Stephen Malpezzi(2002)等學(xué)者運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論探討了政府在房地產(chǎn)市

11、場中的職能、政府干預(yù)的效率等相關(guān)問題，認(rèn)為過度或不適宜的管制將導(dǎo)致“供給不暢”并導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升，在更為嚴(yán)格的管制條件下，房地產(chǎn)市場波動更為劇烈，供給是決定是否發(fā)生泡沫的關(guān)鍵因素。2.2國內(nèi)研究國內(nèi)學(xué)者近年來對于房價也有諸多研究，在對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控問題上，崔光燦(2006)從銀行信貸、利率、匯率三方面闡述了貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響，認(rèn)為利率是最有效的手段，與之相應(yīng)的是對房地產(chǎn)信貸數(shù)量的控制，多數(shù)情況下通過提高利率和壓縮信貸可以適當(dāng)抑制房價上漲。周臻怡（2009）從土地政策、貨幣金融政策和住房保障政策三個方面對現(xiàn)行的宏觀政策和它對杭州房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的效果進(jìn)行了分析，認(rèn)為土地政策實(shí)施力

12、度不夠、積極的貨幣金融政策將會擴(kuò)大需求，導(dǎo)致房價上漲，而住房保障政策雖將使房價有所回落，但影響不會很大。蕭薇，唐焱（2009）通過對上海市房地產(chǎn)價格指數(shù)的影響因素建立了回歸模型，認(rèn)為房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價格確實(shí)起到了實(shí)質(zhì)性的作用，不同時期的房地產(chǎn)政策目標(biāo)和力度不同，對房地產(chǎn)價格的影響效果也不盡相同。國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的宏觀調(diào)控是有效的也是必要的，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場非常重要的一個因素。對于“新國十條”的實(shí)施效果，孫云云、李智（2010）經(jīng)過思考探討，認(rèn)為“新國十條”在房價調(diào)控層面卓有成效毋庸質(zhì)疑，但并沒有在真正意義上有效緩解城市居民購房難的現(xiàn)實(shí)矛盾。如果對政策效應(yīng)進(jìn)行中長期的延伸分析，還會發(fā)現(xiàn)一系

13、列潛在的市場隱患和負(fù)面的連帶效應(yīng)。欒斌、張雪占（2010）則通過構(gòu)建投機(jī)者的效用函數(shù)并對影響投機(jī)的因素進(jìn)行分析，提出減少房產(chǎn)交易中的投機(jī)行為政策措施，達(dá)到穩(wěn)定房價增長速度的目的。2.3本文研究思路雖然國內(nèi)外學(xué)者對關(guān)于房地產(chǎn)價格指數(shù)影響的研究數(shù)量非常多、范圍廣泛。但是，房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控，是從經(jīng)濟(jì)角度，運(yùn)用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對市場行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束，多數(shù)文獻(xiàn)只是就單個或幾個變量進(jìn)行研究，對于近期政府正在采取的一系列宏調(diào)控觀政策，缺乏定量的、系統(tǒng)的、全面的分析。房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性及其影響程度依然值得分析探討。因此，本文通過對新一輪國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景的解讀和分析，嘗

14、試從實(shí)證分析出發(fā)，通過對收集到的資料進(jìn)行歸納、處理、調(diào)整，選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型，評價調(diào)控政策對住宅市場的影響效果。文章期望通過這樣一個角度的分析，對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機(jī)制的現(xiàn)狀和問題有較深層次的了解，對宏觀政策在住宅市場上的微觀實(shí)施效果作一定量的分析和預(yù)測。基于上述研究思路，本文結(jié)構(gòu)安排如下，共分四章對房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性進(jìn)行分析研究：第一章引言，主要介紹了選題的背景及研究意義。第二章簡單列舉了國內(nèi)外研究動態(tài)及研究方法，提出問題，介紹了論文結(jié)構(gòu)安排及主要內(nèi)容。第三章是利用全國2009年1月至2011年4月新建住宅價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，運(yùn)用趨勢外推法、干預(yù)分析模型等定量分析的方法對價格指數(shù)的運(yùn)行軌

15、跡進(jìn)行論述，得出研究結(jié)論。第四章針對前面的分析進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的政策建議。3.實(shí)證分析3.1指標(biāo)的選擇國家統(tǒng)計局2011年之前發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)價格指數(shù)的指標(biāo)包括房屋銷售價格指數(shù)、新建住宅價格指數(shù)、二手住宅價格指數(shù)。從2011年1月份起，國家統(tǒng)計局開始實(shí)施住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案（簡稱新方案），對指標(biāo)設(shè)置、計算方法等影響價格指數(shù)計算的主要因素都進(jìn)行了相當(dāng)大的調(diào)整。在指標(biāo)設(shè)置方面，新增新建商品住宅價格指數(shù)，取消房屋銷售價格指數(shù)。另據(jù)官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交量普遍低于新建住宅成交量。因此，為了使數(shù)據(jù)具有可比性，本文選擇了新建住宅價格指數(shù)進(jìn)行分析，更廣泛更全面。此外，由于環(huán)比是本期與上

16、期相比而得出的指數(shù)，而同比是根據(jù)報告期的定基指數(shù)除以上年同期的定基指數(shù)取得的，同比指標(biāo)剔除了季節(jié)變動因素的影響，更有利于分析宏觀調(diào)控政策這個單方面的影響因素，因此本文選擇了同比指標(biāo)進(jìn)行研究。3.2數(shù)據(jù)來源與說明 由于2008年美國次級抵押貸款危機(jī)金融領(lǐng)域傳染到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，由美國國內(nèi)蔓延到全球，致使全球經(jīng)濟(jì)急劇惡化，中國經(jīng)濟(jì)同樣受到巨大沖擊，GDP快速下行，尤其在房地產(chǎn)市場曾一度出現(xiàn)拐點(diǎn)，各個城市房價都出現(xiàn)了不同程度的下降。購房者觀望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場成交量大幅萎縮，商品房空置率大幅上漲。為了不使金融危機(jī)這個特殊的影響因素干擾我們對于2010年一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的分析，本文選取了中

17、國2009年1月至2011年4月全國新建住宅價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)來分析宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格指數(shù)波動的影響。另外，由于2011年開始，國家統(tǒng)計局開始實(shí)施新方案，七十個房屋銷售價格指數(shù)的公布發(fā)生變動，取消全國的房屋銷售價格指數(shù)，新增新建商品住宅價格指數(shù)?？紤]到此次宏觀調(diào)控政策調(diào)控的重點(diǎn)在于一線經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市和東部市場經(jīng)濟(jì)較活躍的地價上漲幅度較大的城市，所以2011年起的數(shù)據(jù)選擇35個大中型城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析更具有廣泛的代表性。理論上應(yīng)使用拉式加權(quán)平均的方法來計算新建住宅價格指數(shù)，但是因?yàn)殡y以找到35個大中城市權(quán)威的房屋成交量的數(shù)據(jù)，本文選擇了簡單平均的方法計算。3.3模型的建立為了考察宏觀經(jīng)濟(jì)

18、調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響，本文欲利用2009年1月至2011年4月全國新建住宅價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，采用干預(yù)分析法對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果進(jìn)行評價，進(jìn)一步對房地產(chǎn)價格未來走勢做出合理的預(yù)測，為下一步的宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，具體實(shí)證過程如下：2010 年4 月17 日國務(wù)院出臺了國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知（簡稱“新國十條”），拉開了本輪房價調(diào)控的序幕，因此本文以2010年4月17日為干預(yù)事件的發(fā)生時刻，將2009年1月至2011年4月的新建住宅價格指數(shù)分為兩個時期：第一個時期為調(diào)控前，即2009年1月到2010年3月；第二個時期為調(diào)控后，即2010年4月到2011年4月。首先根據(jù)干預(yù)

19、影響產(chǎn)生前2009年1月至2010年3月的新建住宅價格指數(shù)建立趨勢外推模型，利用此模型進(jìn)行外推預(yù)測，得到2010年4月至2011年4月的新建住宅價格指數(shù)，作為不受干預(yù)影響的數(shù)值。其次，將實(shí)際值減去預(yù)測值，得到受宏觀調(diào)控政策干預(yù)影響的具體結(jié)果，利用這些結(jié)果得出干預(yù)模型。然后，利用排除干預(yù)影響后的凈化序列，識別與估計出一個單變量的時間序列模型。最后，將之前估計出的時間序列模型與干預(yù)模型相結(jié)合，求出總的干預(yù)分析模型，從而可以從定量分析的角度來評估政策干預(yù)對房地產(chǎn)市場的具體影響以及影響的程度。值得說明的是，本文之所以選擇干預(yù)分析模型是因?yàn)橐话愕臅r間序列模型難以對像“政策干預(yù)”這樣具有“突變性”的時間序

20、列進(jìn)行模擬化處理，而干預(yù)分析模型將干預(yù)因素體現(xiàn)在了干預(yù)變量中，可以較好的解決這一問題。3.3.1選擇趨勢外推模型首先，對2009年1月至2010年3月新建住宅價格指數(shù)繪制散點(diǎn)圖（圖3.3.1）。對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行基本統(tǒng)計分析可以得到：該序列共有15個觀測值，其中最大值為114.2，最小值為98.1，平均值為103.57，標(biāo)準(zhǔn)差為5.778，方差為33.385。從新建住宅價格指數(shù)趨勢圖可以看到，數(shù)據(jù)呈上行趨勢，表明數(shù)據(jù)是非平穩(wěn)的。由于模型種類較多且部分圖形接近，難以根據(jù)圖形準(zhǔn)確確定哪種模型更適宜，我們采用差分法對模型的選擇做進(jìn)一步的分析。圖3.3.1 新建住宅價格指數(shù)趨勢圖在使用差分法進(jìn)行分析的過程

21、中，對一階差分、二階差分、三階差分的計算所得的數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷，發(fā)現(xiàn)各期數(shù)值只有三階差分大致相等，進(jìn)一步運(yùn)用ADF檢驗(yàn)分別對一、二、三階差分序列進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果（見表3.3.1）顯示，t值為-3.529358，小于5%的顯著性水平下的臨界值-3.212696，大于1%顯著性水平下的臨界值-4.297073。因此，差分序列以5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，即接受不存在單位根的零假設(shè)，即新建住宅價格指數(shù)的三階差分序列平穩(wěn)。表3.3.1 各差分序列的ADF檢驗(yàn)結(jié)果因此，選擇三次多項(xiàng)式曲線外推模型 （1）3.3.2三次多項(xiàng)式曲線外推模型的參數(shù)估計利用eviews對三次多項(xiàng)式曲線外推模型進(jìn)行擬合，為了盡可能

22、好的擬合樣本數(shù)據(jù)，我們選擇最小二乘法（LS）對參數(shù)進(jìn)行估計，估計結(jié)果如表3.3.2。表3.3.2 三次多項(xiàng)式曲線外推模型的估計結(jié)果從而三次多項(xiàng)式曲線外推模型的估計方程為：=99.84989-1.247544+0.220289-0.004695 （2）（0.6292） （0.3296）（0.0471） （0.0019）=（158.7027）（-3.7854）（4.6798）（-2.4222）=0.9949 DW=1.0584 =720.4057從估計的結(jié)果看，可決系數(shù)=0.9949，表明所建模型在整體上對樣本數(shù)據(jù)擬合非常好，即解釋變量“時間”對被解釋變量“新建住宅價格指數(shù)”的絕大部分差異做出了解

23、釋，可以進(jìn)行進(jìn)一步的干預(yù)分析。3.3.3干預(yù)模型的識別與建立從宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響的形式來看，以“新十條”為首的一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，并不能立刻對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生完全的影響，而是隨著時間的不斷推移，政策執(zhí)行等各方面達(dá)到完善，逐漸感到這種影響的存在，并且長期持續(xù)下去。因此我們選擇干預(yù)事件的模型形式為： （3）其中，運(yùn)用三次多項(xiàng)式曲線外推模型（2）進(jìn)行外推預(yù)測2010年4月到2011年4月的指數(shù)預(yù)測值，作為不受宏觀調(diào)控政策干預(yù)影響的數(shù)值，然后用實(shí)際的新建住宅價格指數(shù)減去預(yù)測值，得到的差值即為干預(yù)事件產(chǎn)生的效益值與隨機(jī)干擾因素的綜合值，記為（具體數(shù)值見附表1）。利用序列對模型（3）的參數(shù)進(jìn)行估計，估計

24、結(jié)果見表3.3.3。表3.3.3 回歸方程參數(shù)估計即，干預(yù)模型的估計方程為： （4）其中，=0.9964，=2742.398（P=0.000高度顯著），模型系數(shù)的t檢驗(yàn)也是高度顯著，說明模型擬合較好。利用干預(yù)模型（4）對2010年5月到2011年4月的新建住宅價格指數(shù)進(jìn)行預(yù)測，記為Zt，即為干預(yù)事件產(chǎn)生的效益值，預(yù)測結(jié)果見表3.3.4。表3.3.4 效益值模型（4）及其預(yù)測結(jié)果表明，作為干預(yù)事件的宏觀調(diào)控政策對時間序列產(chǎn)生了負(fù)的效益，且效益值不斷增大。即，以“新十條”為首的一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格指數(shù)的影響在統(tǒng)計上顯著，并且政府干預(yù)的作用效果不斷加強(qiáng)3.3.4組建干預(yù)分析模型新建住宅價格

25、指數(shù)的真實(shí)值減去干預(yù)影響值得到新建住宅價格指數(shù)的凈化序列，記為（具體數(shù)據(jù)見附表2），該序列消除了干預(yù)影響，是新建住宅價格指數(shù)趨勢變動與隨機(jī)擾動因素共同作用的結(jié)果。利用2008年12月至2011年3月凈化序列對模型（1）的參數(shù)進(jìn)行重新估計，估計結(jié)果如表3.3.5所示。 表3.3.5凈化序列的三次多項(xiàng)式曲線外推模型估計結(jié)果從而，得到三次多項(xiàng)式曲線外推模型的最終模型為=99.7759-1.241863+0.222842-0.004826 （5）（0.4774） （0.1401）（0.0111） （0.0003）=（208.9893）（-8.8654）（20.0395）（-19.1241）=0.998

26、5 DW=0.8892 =5383.346其中，可決系數(shù)=0.9985，說明所建模型整體上對數(shù)據(jù)擬合較好，即解釋變量“時間”對被解釋變量“凈化的新建住宅價格指數(shù)”的絕大部分差異作出了解釋，此外，=5383.346（P=0.000高度顯著），模型系數(shù)的t檢驗(yàn)也是高度顯著，均說明模型擬合較好。利用最終三次多項(xiàng)式曲線趨勢外推模型對2009年1月到2011年4月的新建住宅價格指數(shù)進(jìn)行預(yù)測，該預(yù)測值即為新建住宅價格指數(shù)在該段時期內(nèi)的趨勢變動值，在不受隨機(jī)干擾和政策干預(yù)下，新建住宅價格指數(shù)將沿該趨勢變動，具體預(yù)測結(jié)果見表3.3.6。表3.3.6 新建住宅價格指數(shù)預(yù)測結(jié)果結(jié)合的擬合模型與干預(yù)參數(shù)的估計值，可

27、以得到干預(yù)分析總模型： （6）其中：利用干預(yù)分析總模型計算出預(yù)測值，并與原始指數(shù)值比較，如表3.3.7所示。表3.3.7 原始指數(shù)與預(yù)測指數(shù)的比較從圖3.3.2可以看出，兩個序列重合度很高，說明干預(yù)模型在這里取得了不錯的效果。圖3.3.2 干預(yù)模型預(yù)測效果圖為了進(jìn)一步檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷倪m應(yīng)性，從定量角度來分析，我們對原始值Xt減去預(yù)測值Xt的差值進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)結(jié)果如表3.3.8。表3.3.8 差值的ADF檢驗(yàn)結(jié)果檢驗(yàn)的t統(tǒng)計量的值為-5.4474，小于0.01的顯著水平下的臨界值-3.7115，表明殘差序列在1%顯著水平下拒絕原假設(shè)，接受不存在單位根的結(jié)論，因此可以認(rèn)為殘差序列為平穩(wěn)序列，

28、說明了干預(yù)分析總模型有較好的適應(yīng)性。從預(yù)測結(jié)果來看，總體上新建住宅價格指數(shù)還是上漲的。但對比預(yù)測的2010年4月至2011年4月，實(shí)際值是呈下降趨勢的。這種現(xiàn)象說明，國務(wù)院出臺的，以“新十條”為首的一系列抑制房價過快上漲的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得成效，并且效果顯著。3.3.5預(yù)測利用干預(yù)總模型（6）對新建住房價格指數(shù)進(jìn)行外推預(yù)測，外推預(yù)測8期，即2011年5月至2011年12月的結(jié)果如圖3.3.3所示圖3.3.3 新建住宅價格指數(shù)預(yù)測圖從預(yù)測結(jié)果來看，理論上如果一系列宏觀調(diào)控政策保持現(xiàn)有的調(diào)控力度，調(diào)控效果將是非常顯著的，新建住宅價格指數(shù)在2011年下半年將有大幅度下降。4.結(jié)論及對策建議4.1結(jié)

29、論本文以全國2009年1月至2011年4月新建住宅價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)作為研究對象，以“新國十條”為首的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施為干預(yù)事件，運(yùn)用趨勢外推法、干預(yù)分析模型等，進(jìn)行分析和預(yù)測。從實(shí)證分析結(jié)果來看，“新國十條”等一系列宏觀調(diào)控政策在房價調(diào)控層面的影響卓有成效，并且政府干預(yù)的作用效果不斷加強(qiáng)。從 “國十條”到“9·29 新政”及后期出臺的限貸、限購措施，如此趨緊的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，全國大中城市房價有所下降，房價過快上漲勢頭得到初步遏制，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象得到抑制，市場重新回歸理性。本文不足之處在于，首先由于房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展還不成熟，還沒有建立產(chǎn)值指標(biāo)體系，

30、在指標(biāo)選取上帶有主觀性，缺乏同一的標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)的質(zhì)量導(dǎo)致實(shí)證研究可能會存在一些問題。另外，對房地產(chǎn)價格指數(shù)影響的因素不僅包括政府干預(yù)類，還包括非政府干預(yù)類。由于超越了本人現(xiàn)階段的學(xué)識，對此問題只能做出初步的探索，并沒有在干預(yù)影響因素中剔除非政府干預(yù)類的影響，可能導(dǎo)致的結(jié)果是在分析宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格指數(shù)影響的效果方面存在偏差。最后，是否可以采用更有針對性的模型，尋找更為有效的方法來預(yù)測房地產(chǎn)價格，這些都是有待進(jìn)一步研究的問題。4.2政策建議鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展包括房價的穩(wěn)定一直是上至中央政府下至升斗小民都分外關(guān)注的事情。那么，國家宏觀調(diào)控政策在治理房價促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展中應(yīng)做出怎樣的效能呢？是否有必要進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控呢？本文結(jié)合已有的實(shí)證研究分析總結(jié)歸納，特提出以下一些政策建議。