房地產(chǎn)營(yíng)改增問(wèn)題解答

1、房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)政策問(wèn)題解答1、“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷 售的，在收到預(yù)收款時(shí)按 3%預(yù)征率預(yù)繳增 值稅”，預(yù)繳后還需要辦理申報(bào)嗎？增值稅 預(yù)繳后是按月清算，還是達(dá)到時(shí)點(diǎn)后統(tǒng)一清 算？答：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)）的相 關(guān)規(guī)定：采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。其中，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù) 收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù) 繳稅款； 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次 月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅 期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。按照營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試

2、點(diǎn)實(shí)施辦法 的規(guī)定， 納稅人采取預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn) 的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不再為收到預(yù)收款 的當(dāng)天， 而是完成不動(dòng)產(chǎn)銷售行為并收訖銷 售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅改征增 值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí) 間，計(jì)算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向 主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 未抵減完的預(yù)繳稅 款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地 價(jià)款，是不是用當(dāng)期預(yù)收的房款，根據(jù)每套房屋的單價(jià)，折算出對(duì)應(yīng)銷售面積，再計(jì)算 允許扣除的土地價(jià)款， 還是采用其他計(jì)算方 法？答：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 （國(guó)家

3、稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)）第五 條規(guī)定， 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下 公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 = （當(dāng)期銷售房 地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積*房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售 建筑面積）X支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期 進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑 面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地 產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積， 不包括銷售 房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共 設(shè)施的建筑面積。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銷售額中扣除的土 地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政 部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)，但在實(shí)際中，一般繳 納土地競(jìng)拍保證金才能取得財(cái)政監(jiān)制票據(jù)， 繳納其他土地款都是取得繳

4、款書， 財(cái)政部門 不更換票據(jù)。 所以是否從銷售額中扣除的土 地價(jià)款必須取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部 門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)？答：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)）第五 條和第六條的規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理 部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直 接支付的土地價(jià)款。 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部 價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款， 應(yīng)當(dāng)取得 省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的 財(cái)政票據(jù)。4、“向政府部門支付的土地價(jià)款”包不 包含市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)和契稅？支付 給政府的拆遷補(bǔ)償款和支付給個(gè)人的拆遷 補(bǔ)償款能否抵減 ?扣

5、減土地價(jià)款的時(shí)候， 相應(yīng) 的土地配套費(fèi)是否可以扣除？答：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)）第五 條的規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理 部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直 接支付的土地價(jià)款。因此，不包括市政配套 費(fèi)等政府收費(fèi)、契稅、拆遷補(bǔ)償款、土地配 套費(fèi)等其他費(fèi)用。5、同一法人多項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，新拿地支 付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售 的項(xiàng)目的銷售額中抵減？答：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)）第四 條規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中

6、的一般納稅人銷 售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 適用一般計(jì)稅方 法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用， 扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款 后的余額計(jì)算銷售額。因此，一個(gè)項(xiàng)目的土 地價(jià)款不得在其他項(xiàng)目的銷售額中扣除。6、項(xiàng)目清算后如產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅留抵，如何 處理？答：現(xiàn)行營(yíng)改增試點(diǎn)政策中沒(méi)有項(xiàng)目清算 的規(guī)定。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施 辦法的規(guī)定，符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從 銷項(xiàng)稅額中扣除， 期末留抵稅額可以抵扣以 后月份的銷項(xiàng)稅額。7、是否有增值稅清算制度？ 答：根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)改增試點(diǎn)政策，沒(méi)有增值 稅清算制度。8、出租地下車位簽訂的是以租代售的租 賃合同，租期 20 年，但是一次性收取租金， 并且有些

7、公司簽訂銷售合同， 出售幾十年使 用權(quán)。 該行為在土地增值稅上一般被視同轉(zhuǎn) 讓不動(dòng)產(chǎn)， 在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是 租賃繳納增值稅呢？答：根據(jù)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn) 注釋，銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有 權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永 久使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。上述出租車位行為，不涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所 有權(quán)或永久使用權(quán)， 因此不屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)， 應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房 地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 （國(guó)家 稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)）的第二章第 五節(jié)第十七條規(guī)定， 一般納稅人銷售自行開 發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其 2016年 4 月 30日前收 取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的 預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增 值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 已經(jīng)繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅， 現(xiàn)在再補(bǔ)開增值稅普通 發(fā)票，是否還需要繳納增值稅？若不繳納 , 申報(bào)時(shí)如何操作 ?答：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)）第十 七條和第二十四條的規(guī)定，對(duì)