房地產(chǎn)行業(yè)營改增政策實(shí)務(wù)

1、房地產(chǎn)行業(yè)營改增政策解析和會計(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)營改增納稅事項(xiàng)政策歸納總結(jié)表納稅類型預(yù)售房產(chǎn)類型預(yù)繳增值稅預(yù)繳稅款表申報發(fā)票開具普通發(fā)票專用發(fā)票一般納稅人自行開發(fā)老項(xiàng)目簡易計(jì)稅全額3%預(yù)繳，含稅價+( 1+5%)全額申報，5%征收率，扣減預(yù)繳自開自開一般計(jì)稅全額3%預(yù)繳，含稅價+( 1+10%)按面積配比扣 土地價款差額 申報，10%稅率 扣減預(yù)繳扣土地價款差 額申報，10%稅 率扣減預(yù)繳自行開發(fā)新項(xiàng)目全額3%預(yù)繳，含稅價+( 1+10%)小規(guī)模納稅人自行開發(fā)老項(xiàng)目全額3%預(yù)繳，含稅價+( 1+5%)稅全額申報，5%征收率，扣減預(yù)繳自開 或國 稅代 開代開自行開發(fā)新項(xiàng)目政策要點(diǎn)解讀:（1）、房地產(chǎn)開發(fā)

2、企業(yè)中的一般納稅人銷售試點(diǎn)前開工的老項(xiàng)目，可選擇簡易計(jì)稅，征收率為5%;（當(dāng)然也可以不選擇）（2）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售試點(diǎn)后開工的新項(xiàng)目，或者銷售未選擇簡易計(jì)稅的老項(xiàng)目， 適用一般計(jì)稅方法，稅率為10%， 但可從銷售額中扣除上繳政府的土地價款；（3）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（無論新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目），都按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；（4）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)米取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待 產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅。（5） 、應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款 *（ 1 +適用

3、稅率或征收率）X 3%。適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的， 按照10%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的以及小 規(guī)模納稅人，按照 5%的征收率計(jì)算。（6）、房地產(chǎn)開發(fā)一般計(jì)稅辦法銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用 -當(dāng)期允許扣除的土地價款）-（1+10%）（7）、當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期 允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積+房 地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）X支付的土地價款。（8）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人自行開發(fā)的房地產(chǎn) 項(xiàng)目，不執(zhí)行“納稅人自建不動產(chǎn)”進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣政策， 其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣；（9）、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有

4、一般 計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng) 目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工 許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的 進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額x（簡易計(jì)稅、免 稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模+房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）（10）、一般納稅人向其他個人（即消費(fèi)者個人）銷售自行 開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。實(shí)務(wù)案例說明案例一：A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了 B房 地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是2015年3月15日，2016年1月15日開始預(yù)售房地產(chǎn)，至 2016年4月 30日共取得預(yù)收款5250萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納 營業(yè)

5、稅。A房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè) 稅發(fā)票。該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款 5250萬元。2016 年6月共開具了增值稅普通發(fā)票10500萬元（含2016年4月30日前取得的未開票預(yù)收款5250萬元，和2016年5月收到的5250萬元），同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。問：納稅人在7月申報期應(yīng)申報多少增值稅稅款?1由于A房地產(chǎn)企業(yè)銷售了自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目， 納稅人按照辦法第八條規(guī)定，可選擇適用簡易計(jì)稅方法 按照5%的征收率計(jì)稅。2、納稅人6月開具增值稅普通發(fā)票 10500萬元，其中包 括5250萬元屬于辦法第十七條規(guī)定的可以開具增值稅 普通發(fā)票的情形。3、納稅人按照辦法第十一條、

6、十二條規(guī)定，應(yīng)在6月 申報期就取得的預(yù)收款 5250萬元預(yù)繳稅款150萬元。即應(yīng) 預(yù)繳稅款 =5250 -1+5% ）X 3%=150萬元。（5月預(yù)收 6 月申報預(yù)交）4、 納稅人應(yīng)按照辦法第十五條規(guī)定，在7月申報期 應(yīng)申報的增值稅稅款為 5250 + （ 1+5% ）X 5%150=250-150=100 萬元案例二：A房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān) 情況同上例。2016年6月還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā) 票價稅合計(jì)1010萬元（其中：注明的增值稅稅額為100萬元），納稅人選擇放棄選擇簡易計(jì)稅方法，按照適用稅率計(jì) 算繳納增值稅。（一般計(jì)稅）問：納稅人在7月申報期應(yīng)申報多少增值稅稅款？

7、1、納稅人按照辦法第十一條、第十二條規(guī)定，應(yīng)在6月申報期就取得的預(yù)收款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。即應(yīng)預(yù)繳稅款=5250 +（1+10%） X 3%=141.9萬元（一般征收的計(jì)稅方式 下預(yù)交款）2、納稅人6月開具增值稅普通發(fā)票 10500萬元，其中包 括5250萬元屬于辦法第十七條規(guī)定的可以開具增值稅 普通發(fā)票的情形。即：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收 款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得 開具增值稅專用發(fā)票3、納稅人應(yīng)在7月申報期按照辦法第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額銷項(xiàng)稅額 =5250 1+（0% ）X 10%=520

8、.3萬元進(jìn)項(xiàng)稅額=100萬元應(yīng)納稅額=520.3-100-141.9=268.4 萬元。納稅人應(yīng)在7月申報期申報增值稅 268.4萬元。申報表此種情況怎么填寫？參考如下案例關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理 事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局公告 2016年第23號）第三條 第（七）款規(guī)定：“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報營業(yè)稅未開具 發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的 除外）。根據(jù)以上規(guī)定，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)已申 報營業(yè)稅未開具發(fā)票的，應(yīng)將繳納營業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)?查，并在開具的增值稅普通發(fā)票備注欄注明

9、“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號碼XXXX ”字樣。納稅申報時，可在開具增值稅普 通發(fā)票的當(dāng)月，以無票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入。申報參考如 下案例例如：2016年5月，某房地產(chǎn)企業(yè)開具一張價稅合計(jì)為100萬元的增值稅普通發(fā)票，該筆房款已在地稅機(jī)關(guān)申報營業(yè)稅。納稅申報時，應(yīng)在增值稅納稅申報表附列資料（一）第9b“ 5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“開具其他發(fā)票”列，填報銷售額 95.24萬元，銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額 4.76萬 兀；同時在增值稅納稅申報表附列資料（一）第9b “5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“未開具發(fā)票”列， 填報銷售額-95.24萬元，填報銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額 -4.76萬元。（

10、三）案例說明案例：C房地產(chǎn)企業(yè)（小規(guī)模納稅人）自行開發(fā)了D房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是2015年3月15日，2016年1月15日開始預(yù)售房地產(chǎn)，至 2016年4月30日 共取得預(yù)收款200萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 C房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。 該企業(yè)2016年5月又收到預(yù)收款 200萬元。2016年6月共 開具了增值稅普通發(fā)票 400萬元（含2016年4月30日取 得的未開票預(yù)收款 200萬元，和2016年5月收到的預(yù)收款 200萬元)。問：納稅人在7月征期申報時，如何納稅？1、納稅人6月開具增值稅普通發(fā)票 400萬元，其中包括 200萬元屬于辦

11、法第二十四條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。即:小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù) 收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不 得申請代開增值稅專用發(fā)票2、納稅人按照辦法第十九條、第二十條規(guī)定，應(yīng)于6月申報期就取得的預(yù)收款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款 =200 +1+5% ) X 3%=5.7萬元3、C房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照辦法第二十二條規(guī)定，以當(dāng)期 銷售額和5%的征收率計(jì)稅在 7月申報期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申 報稅款 3.8 萬元。即 200 +(1+5%) X 5%-5.7=9.5-5.7=3.8 萬 元其他管理要求房地產(chǎn)

12、和建筑企業(yè)預(yù)交稅款怎樣申報例如：房地產(chǎn)公司 2016年8月收到1000萬元預(yù)收款時， 不開具增值稅發(fā)票，無需在增值稅納稅申報表 第1行“按適用稅率計(jì)稅銷售額”中填報，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，填報增值稅預(yù)繳稅款表。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。例如：2016年8月，某適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)取得不含稅銷售收入 1000萬元，應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅30萬元， 當(dāng)月該公司留抵稅額 50萬元。此時，該公司應(yīng)當(dāng)繳納預(yù)繳 增值稅30萬元，50萬元留抵稅額繼續(xù)留抵，而不允許以留 抵稅額抵減預(yù)繳稅額。在納稅申報上，當(dāng)月有留抵稅額時，增值稅納稅申報表主表第24行“應(yīng)納稅額合計(jì)”為 0，

13、第28行“分次預(yù)繳稅 額”也為0，預(yù)交的稅款填報增值稅預(yù)繳稅款表?？梢?不能相互抵減。在會計(jì)處理上，預(yù)繳的增值稅一般在“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（已交稅金）”科目借方記載，而增值稅留抵稅額在“應(yīng) 交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”專欄記載。兩者屬于不 同的會計(jì)科目，不能相互抵減。一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款；扣除土地價款應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦 法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報增值稅預(yù)繳稅款表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。申報填寫簡要例如：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價稅合計(jì)1000萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過計(jì)算這棟樓對應(yīng)的土地 成本為300萬元。第一步，計(jì)算銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額等于1000+（ 1+10% ）x10%=99.1 萬元；第二步，計(jì)算銷售額。銷售額等于1000-99.1=900.9 萬元；第三步，按照上述銷售額和銷項(xiàng)稅額的數(shù)據(jù)開具增值稅專用發(fā)票。M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額99.1萬元；第四步，在增值稅納稅申報表附列資料（一）第 14列“銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”，填報（1000-300） +