房產(chǎn)中介房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

1、 房產(chǎn)屬性房產(chǎn)屬性 1、什么是房屋產(chǎn)權(quán)、什么是房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 2、什么是產(chǎn)權(quán)證書、什么是產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 3、什么是使用權(quán)房、什么是使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 4.什么是單位產(chǎn)權(quán)房什么

2、是單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 5、什么是共同共有房產(chǎn)、什么是共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。6、什么是、什么是“五證五證”“”“兩書兩書” “五證”包括：國有土地使用證是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 “五證”還有建設(shè)工程施工許可證和商品

3、房銷售（預(yù)售）許可證。 “兩書”是住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 7、什么是商品房？、什么是商品房？ 原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何推向市場的

4、，并可以自由買賣交易的房屋都應(yīng)該是一種商品。但目前的中國房地產(chǎn)市場，商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房可分為內(nèi)資內(nèi)銷商品房、外資內(nèi)銷商品房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房、外銷商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。凡是自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。 8、什么是二手房、什么是二手房 指不是由開發(fā)商出售的，而是由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，包括已取得權(quán)證的需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得權(quán)證的需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，一般指私房，單位自管房，更名商品房，上市房改房和上市使用權(quán)房等等。 9、什么是房改房、什么是房改房 房

5、改房又稱已購公有住房或上市共有住房。是指城鎮(zhèn)職工享受國家房改優(yōu)惠政策，根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)扣除工齡折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。 房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證（下簡稱成本價(jià)）和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的產(chǎn)權(quán)證（下簡稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）。 成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定，成本價(jià)

6、的產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種收益方式： 1. 直接上市進(jìn)行交易，由購買人補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。按照這種方式的話，房屋售價(jià)每平方米超過4000元以上的部分，產(chǎn)權(quán)人要和原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80歸個(gè)人所有，20歸原產(chǎn)權(quán)單位所有；每平方米5000元以上的部分，50歸個(gè)人，50歸原產(chǎn)權(quán)單位。 2. 產(chǎn)權(quán)人先將成本價(jià)房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?，具體操作是由評(píng)估部門對房屋進(jìn)行評(píng)估，然后按照市場評(píng)估價(jià)的3到房管部門補(bǔ)交土地出讓金，再憑補(bǔ)交手續(xù)到房管局權(quán)屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，成本價(jià)產(chǎn)權(quán)證就變成商品房產(chǎn)權(quán)證了，這種情況下，售房款除稅費(fèi)外，收益全部歸產(chǎn)

7、權(quán)人所有。 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)人所有，而在處置權(quán)和收益權(quán)上就受到很大的限制了，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的房屋也不能贈(zèng)與。首先，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的產(chǎn)權(quán)證只能說明產(chǎn)權(quán)人對該房屋擁有部分產(chǎn)權(quán)，原產(chǎn)權(quán)單位擁有其中部分價(jià)值份額，產(chǎn)權(quán)人要想上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。如果原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，交易后，售房款在扣除稅費(fèi)后，由產(chǎn)權(quán)人和原產(chǎn)權(quán)單位按照房屋所有權(quán)份額比例進(jìn)行分成。產(chǎn)權(quán)人也可以向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)齊標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)的差額，將標(biāo)準(zhǔn)價(jià)變成成本價(jià)，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權(quán)。特別注意的是，已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的公房，原產(chǎn)權(quán)單位無權(quán)按照原價(jià)格收回。產(chǎn)權(quán)人告知原產(chǎn)權(quán)單位是否履行優(yōu)先購買權(quán)而原產(chǎn)權(quán)單位不表態(tài)，并且在

8、交易管理部門致函敦促后超過10天時(shí)限的，視為單位放棄優(yōu)先購買權(quán)，職工可直接上市交易。對于能否將經(jīng)濟(jì)適用房的房產(chǎn)證變更為商品房的以及如何變更這一問題，市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人明確答復(fù)，目前還沒有出臺(tái)有關(guān)的規(guī)定。 10、什么是經(jīng)濟(jì)適用房、什么是經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房指國家或房地產(chǎn)開發(fā)商按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的、以建設(shè)成本價(jià)向中低收入家庭出售的商品房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅， 具有六個(gè)特點(diǎn)： （1）經(jīng)濟(jì)性 是指住房價(jià)格相對市場價(jià)而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。 （2）適用性 是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。 （3）政府扶持、干預(yù)性 表現(xiàn)在以下幾

9、個(gè)方面：土地可以劃撥；政府給予一定財(cái)政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施配套、工程招標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督等方面的20余項(xiàng)稅費(fèi)；價(jià)格實(shí)行政府審批，有最高限價(jià)；其利潤率嚴(yán)格控制在3以內(nèi)等。 （4）出售給特定對象經(jīng)濟(jì)適用房出售主要面對中低收入階層（年家庭收入在3萬元以下），對購買資格實(shí)行審批。 （5）地理位置相對來說較為偏僻，一般都建在城市的外環(huán)線附近。 （6）對于劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房再出售時(shí)，實(shí)行上市交易審批，需補(bǔ)交土地出讓金。 1994年由建設(shè)部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法指出，經(jīng)濟(jì)適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家、住

10、宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格按建設(shè)成本確定，建設(shè)成本包括征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、物業(yè)的管理費(fèi)。即將出臺(tái)的國家房改方案基本上沿用了“經(jīng)濟(jì)適用房”這個(gè)概念。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售，只售不租。其成本價(jià)由7項(xiàng)因素（征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、5%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成，約占住宅總量的70%。出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其售價(jià)有市、縣人民政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定，并定期公布，不得擅自提價(jià)銷售。 經(jīng)濟(jì)適用房減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金的全部，消減了市

11、政配套等費(fèi)用的50%，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（我國目前規(guī)定為3%）。v經(jīng)濟(jì)適用房如何進(jìn)行成本控制v相對于不破難關(guān)商品房而言，經(jīng)濟(jì)適用房東的價(jià)格較低，其成本一般包括8項(xiàng)v1、建設(shè)用的的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)v2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)v3、建安工程費(fèi)v4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)v5、以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1-3%的管理費(fèi)v6、貸款利息v7、稅金v8、3%以下的利潤v11、什么是安居房、什么是安居房v安居房是指為實(shí)施國家“安居工程”而建造的住房。它是由國家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本價(jià)、由政府補(bǔ)貼的非贏利性

12、住房。v安居房是指為實(shí)施國家“安居工程”而建造的住房。它是由國家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本價(jià)、由政府補(bǔ)貼的非贏利性住房。v1995年國家安居工程實(shí)施方案提出，國家安居工程從1995年開始實(shí)施，在原有住房建設(shè)規(guī)?；A(chǔ)上新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用5年左右時(shí)間完成。國家安居工程直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售。3年多來，全國共竣工國家安居住房面積5576.32萬平方米，為70多萬戶家庭解決了住房困難。據(jù)國家權(quán)威部門透露，今年繼續(xù)建設(shè)國家安居工程，但要淡化國家安居工程這個(gè)概念。明年國家安居工程將并入

13、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)之中。v12、什么是公房、什么是公房v公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 v13、什么是不可售公房、什么是不可售公房v不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。v15、什么是私房、什么是私房 v私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅

14、。它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。v16、什么是集資房、什么是集資房v集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。v17、什么是廉租房、什么是廉租房v廉租房制度是針對住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救助，是我國住房保障體系的重要組成部分。享受廉租住房保障的對

15、象，需要具備兩個(gè)基本條件，一是城鎮(zhèn)最低收入家庭，二是住房困難，另外，申請家庭成員中至少有1人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口。具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定。 v目前，廉租住房制度通過租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。我國的廉租房只租不售，來源主要是騰退的舊公房。v18、什么是平價(jià)房、什么是平價(jià)房v平價(jià)房是指以成本加上3%的管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。v19、什么是城市居住區(qū)、什么是城市居住區(qū)

16、v城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。v20、什么是居住小區(qū)、什么是居住小區(qū) v居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 700015000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地v21、什么是居住組團(tuán)、什么是居住組團(tuán) v居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公

17、共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 v22、什么是住宅配建設(shè)施、什么是住宅配建設(shè)施v配建設(shè)施是指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的，與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。住宅配套設(shè)施按其服務(wù)層次。應(yīng)包括以下內(nèi)容： v(l)住宅基本生活單元的配套設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂場等；(2)住宅小區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在 l萬人左右的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、幼兒 園、小學(xué)、中學(xué)、儲(chǔ)蓄所、郵電所、運(yùn)動(dòng)場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會(huì)、變電所、公共廁所、垃圾站等； v(3)住宅區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在4至5萬人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運(yùn)動(dòng)場、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、房屋管養(yǎng)段等；(4)市政公用設(shè)施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施、包括城市公用事業(yè)和城市公用設(shè)施。前者指城市自來水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施等。 v23、什么是公共活動(dòng)中心、