房地產評估(1)

1、第四章第四章 房地產評估房地產評估題型：全國：選擇、名詞解釋、計算、簡答題型：全國：選擇、名詞解釋、計算、簡答 重慶：選擇、判斷改錯重慶：選擇、判斷改錯/名詞解釋、簡答、名詞解釋、簡答、計算計算分值：全國：分值：全國：15分左右分左右 重慶：重慶：15分左右分左右v第一節(jié)房地產評估概述第一節(jié)房地產評估概述v第二節(jié)土地使用權評估的特點（簡答）第二節(jié)土地使用權評估的特點（簡答） v第三節(jié)土地權屬及其處置第三節(jié)土地權屬及其處置 v第四節(jié)土地使用權評估的方法（計算）第四節(jié)土地使用權評估的方法（計算）v第五節(jié)建筑物評估的特點第五節(jié)建筑物評估的特點 v第六節(jié)建筑物評估的方法（計算）第六節(jié)建筑物評估的方法（

2、計算） 第一節(jié)房地產評估概述第一節(jié)房地產評估概述v一、房地產的概念一、房地產的概念 v二、房地產的特征二、房地產的特征 v三、房地產評估程序三、房地產評估程序 是指土地、建筑物及其他地上定是指土地、建筑物及其他地上定著物。著物。有三種存在形態(tài)，即單純的土地；有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產。合成一體的房地產。在國外一般稱之為不動產。在國外一般稱之為不動產。 房地產房地產房地產房地產的特征的特征位置位置固定性固定性耐用性耐用性影響影響因素因素多樣性多樣性投資投資大量性大量性保值增保值增值趨勢值趨勢第二節(jié)土地使用權評估的特點（簡答）

3、第二節(jié)土地使用權評估的特點（簡答）v一、土地使用權及其實質一、土地使用權及其實質 v二、土地的分類及其特性二、土地的分類及其特性v三、土地資產價格體系（名詞解釋、簡答）三、土地資產價格體系（名詞解釋、簡答）v四、影響地產價格的因素（簡答）四、影響地產價格的因素（簡答） v五、土地使用權評估的原則五、土地使用權評估的原則 一、土地使用權及其實質一、土地使用權及其實質v土地使用權：土地使用者依法對土地使用權：土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。投資的權利。 v可以作為單獨的對象進行評估，可以作為

4、單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產的構成要素隨整體企體企業(yè)資產的構成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。業(yè)一并進行評估。二、土地的分類及其特性二、土地的分類及其特性v1、按社會經濟用途、按社會經濟用途v2、按經濟地理位置、按經濟地理位置v3、按所有權歸屬：國家所有、集體所有土地、按所有權歸屬：國家所有、集體所有土地 國家所有：城市土地國家所有：城市土地 集體所有集體所有：農村和城市郊區(qū)的土地；：農村和城市郊區(qū)的土地；宅基地、宅基地、自留地、自留山自留地、自留山v4、按、按利用程度利用程度：高度集

5、約使用的土地、正常使用：高度集約使用的土地、正常使用的土地、閑置未用的土地或空地、使用不當的土地的土地、閑置未用的土地或空地、使用不當的土地v5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢 重慶市國有土地使用權基準地價重慶市國有土地使用權基準地價 單位：元單位：元/平方米平方米 二二年六月十九日二二年六月十九日重慶市國有土地使用權基準地價 單位：元/平方米用途用途土地級別土地級別商業(yè)用地商業(yè)用地（40年）年）住宅用地住宅用地（70年）年）工業(yè)用地工業(yè)用地（50年）年）1119533503149929977307812043749922067114595717774605482212373506

6、433495928673993841220831097371859264866015010187558913011947444120124913381152005新增新增重慶市國有土地使用權出讓金標準（樓面地價）重慶市國有土地使用權出讓金標準（樓面地價） 單位：元單位：元/平方米平方米用途用途土地級別土地級別商業(yè)用地商業(yè)用地（40年）年）住宅用地住宅用地（70年）年）工業(yè)用地工業(yè)用地（50年）年）1840590440266050030035304201704450310150538027013063302501207290210908260160809240110701022010060112

7、009045121908035 2009年重慶市工業(yè)用途基準地價圖年重慶市工業(yè)用途基準地價圖 時間：2009年沙坪沙坪壩壩九龍九龍坡坡南岸南岸土地資產的特性土地資產的特性 自然特性：自然特性：v1、土地面積的有限、土地面積的有限性。性。v2、土地空間位置的、土地空間位置的固定性。固定性。v3、土地使用價值的、土地使用價值的永續(xù)性和增值性。永續(xù)性和增值性。v4、土地的不可替代、土地的不可替代性性 經濟特性：經濟特性： v1、用途多樣性。、用途多樣性。 v2、經濟地理位置的、經濟地理位置的可變性可變性v3、可壟斷性。土地、可壟斷性。土地資產的可壟斷性構成資產的可壟斷性構成了土地資產市場價格了土地資

8、產市場價格的基礎。的基礎。三、土地資產價格體系（名詞解釋、簡答）三、土地資產價格體系（名詞解釋、簡答）我國城鎮(zhèn)土地市場實質是我國城鎮(zhèn)土地市場實質是土地使用權土地使用權讓渡市場讓渡市場（一）土地資產價格類型（一）土地資產價格類型（名詞解釋）（名詞解釋）一級市場地價一級市場地價（政府批租（政府批租市場）市場）二級市場地價二級市場地價基準地價基準地價標定地價標定地價土地使用權出讓底價土地使用權出讓底價轉讓價格轉讓價格出租價格出租價格宗地宗地地價地價基準地價基準地價：城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。：城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。是各城鎮(zhèn)按不同的是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別土地級別、不同、不同地段地段分別分別評

9、估和測算的商業(yè)、住宅、等評估和測算的商業(yè)、住宅、等各類用地各類用地土地土地使用權的平均價格。使用權的平均價格。v（1）是一個區(qū)域性的平均低價；）是一個區(qū)域性的平均低價； v（2）是各類用地的平均地價；）是各類用地的平均地價； v（3）是市政府在一定時期內評估的覆蓋全市）是市政府在一定時期內評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權價格；（縣）的土地使用權價格； v（4）是單位土地面積的地價。）是單位土地面積的地價。 重慶市國有土地使用權基準地價重慶市國有土地使用權基準地價 單位：元單位：元/平方米平方米 二二年六月十九日二二年六月十九日重慶市國有土地使用權基準地價 單位：元/平方米用途用途土地級別土地級

10、別商業(yè)用地商業(yè)用地（40年）年）住宅用地住宅用地（70年）年）工業(yè)用地工業(yè)用地（50年）年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592867399384122083109737185926486601501018755891301194744412012491338115標定地價標定地價在在市、縣政府市、縣政府根據需要評估的正常土地根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體具體宗地宗地在一定使用年限內的價格。在一定使用年限內的價格

11、。 v（1）標定地價是）標定地價是政府政府評估的具體地塊的地價，即評估的具體地塊的地價，即宗地地價宗地地價； v（2）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權市場交易活動或進行股估，只是在進行土地使用權市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；份制企業(yè)改制時才進行評估； v（3）是確定土地使用權出讓底價的參考和依據。）是確定土地使用權出讓底價的參考和依據。2009-12-29 武漢市土地交易中心武漢市土地交易中心 地塊編地塊編號號土地坐落土地坐落規(guī)劃用規(guī)劃用途途競得單位競得單位土地面土地面積積（米（米2）容容積積率率標定地價標定

12、地價（萬（萬元）元）成交價成交價（萬（萬元）元）P(2009)037江漢區(qū)新江漢區(qū)新華下路華下路192號號商業(yè)金商業(yè)金融業(yè)融業(yè)武漢國創(chuàng)金武漢國創(chuàng)金融服務有融服務有限公司限公司10575.003.59987.0312000P(2009)040青山區(qū)友青山區(qū)友誼大道誼大道商業(yè)兼商業(yè)兼容居容居住住武漢宏昌投武漢宏昌投資有限公資有限公司司14140.003.07693.577700P(2009)049漢陽區(qū)黃漢陽區(qū)黃金口米金口米糧村糧村工業(yè)用工業(yè)用地地武漢蘇泊爾武漢蘇泊爾壓力鍋有壓力鍋有限公司限公司89541.00 1.674423.334300P(2009)054古田四路古田四路與解放與解放大道交大

13、道交叉口叉口居住與居住與公共公共設施設施混合混合聯(lián)發(fā)集團有聯(lián)發(fā)集團有限公司限公司27700525318.0452300長沙市人民政府關于印發(fā)長沙市人民政府關于印發(fā)長沙市城鎮(zhèn)國有土長沙市城鎮(zhèn)國有土地有償使用規(guī)定地有償使用規(guī)定的通知的通知 http:/ 2006/11/23 v九、政府掛牌交易、招標、拍賣出讓土地使九、政府掛牌交易、招標、拍賣出讓土地使用權的標定地價，由國土資源行政主管部門用權的標定地價，由國土資源行政主管部門組織測算，經地價審核委員會審核確定。掛組織測算，經地價審核委員會審核確定。掛牌交易與招標、拍賣出讓的最低限價不得低牌交易與招標、拍賣出讓的最低限價不得低于經審核確定的標定地價

14、的于經審核確定的標定地價的80%。v轉讓價格：由交易雙方決定。轉讓價格：由交易雙方決定。 （二）土地資產價格的特點（簡答）（二）土地資產價格的特點（簡答）v1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產成本決定。格不由生產成本決定。 v2、土地價格主要由、土地價格主要由土地的需求土地的需求決定。決定。 v3、土地價格具有明顯的區(qū)域性。、土地價格具有明顯的區(qū)域性。 v4、土地價格的上漲性。、土地價格的上漲性。 土地需求上升；土地需求上升； 資本的邊際收益率會下降資本的邊際收益率會下降四、影響地產價格的因素（簡答）四、影響地產價格的因素（簡答）v（一）一般

15、因素（一）一般因素 v（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素 v（三）個別因素（三）個別因素四、影響地產價格的因素（簡答）四、影響地產價格的因素（簡答） 一般一般因素因素 行政因素行政因素社會因素社會因素經濟因素經濟因素經濟發(fā)展狀況經濟發(fā)展狀況居民收入和消費水平居民收入和消費水平物價變動物價變動儲蓄和投資水平儲蓄和投資水平財政收支和金融狀況財政收支和金融狀況利率水平利率水平其他因素其他因素區(qū)域因素區(qū)域因素因素因素商業(yè)用地商業(yè)用地住宅用地住宅用地工業(yè)用地工業(yè)用地商業(yè)繁華程度商業(yè)繁華程度交通便捷度交通便捷度環(huán)境優(yōu)劣度環(huán)境優(yōu)劣度規(guī)劃限制規(guī)劃限制位置位置基礎設施保證度基礎設施保證度公用設施完備度公用設施完備度產

16、業(yè)集聚規(guī)模產業(yè)集聚規(guī)模 其他其他四、影響地產價格的因素（簡答）四、影響地產價格的因素（簡答） 個別個別因素因素 位置位置地質地形地質地形面積面積容積率容積率土地用途土地用途地塊形狀地塊形狀土地利用土地利用v建筑高度建筑高度:地上建筑物可達及的最高高度地上建筑物可達及的最高高度. v建筑密度（建筑覆蓋率）建筑密度（建筑覆蓋率） =底層建筑面積底層建筑面積土地面積土地面積 =建筑面積建筑面積地塊總面積地塊總面積。v樓面地價樓面地價=地塊總價地塊總價建筑面積建筑面積 =地塊單價地塊單價容積率容積率1000平方米平方米800平方米平方米4000平方米平方米=40001000=4建筑密度建筑密度=800

17、1000=80%例題：例題：P29,1104單選單選15；v15、某宗土地，土地單價為、某宗土地，土地單價為3000元元/m2，該，該宗地容積率為宗地容積率為2，建筑面積為，建筑面積為150平方米，則平方米，則樓面地價為樓面地價為( )v A、20元元m2 B、150元元m2v C、300元元m2 D、1500元元m2P19，1004單選單選13v13現(xiàn)有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地單現(xiàn)有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地單價分別為價分別為2900元元/m2、2800元元/m2、2300元元/m2、1500元元/m2，其容積率分別是，其容積率分別是3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他條件

18、完全相同，。如果四宗土地其他條件完全相同，則在正常的市場交易行為中最容易售出的宗則在正常的市場交易行為中最容易售出的宗地是地是()vA甲甲 B乙乙 C丙丙D丁丁五、土地使用權評估的原則五、土地使用權評估的原則 評估評估原則原則替代替代原則原則最有效最有效使用使用原則原則變動變動原則原則供需供需原則原則貢獻貢獻原則原則土地具有土地具有用途的多樣性用途的多樣性。土地價格是以該地塊的土地價格是以該地塊的最有效效用最有效效用作發(fā)揮為前作發(fā)揮為前提的。提的。第三節(jié)土地權屬及其處置第三節(jié)土地權屬及其處置v一、土地權屬的類型一、土地權屬的類型 v二、企業(yè)資產重組與改制中土地權屬的處置二、企業(yè)資產重組與改制中

19、土地權屬的處置 一、土地權屬的類型一、土地權屬的類型v（一）土地所有權（一）土地所有權 v（二）劃撥土地使用權（二）劃撥土地使用權 v（三）出讓土地使用權（三）出讓土地使用權 v（四）集體土地所有權（四）集體土地所有權 （二）劃撥土地使用權（二）劃撥土地使用權v單獨的劃撥土地使用權不得轉讓：單獨的劃撥土地使用權不得轉讓： 但地上有建筑物、構筑物時，可報政府審但地上有建筑物、構筑物時，可報政府審批，由批，由受讓方受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納出讓金繳納出讓金；或者不辦理土地使用權出讓手；或者不辦理土地使用權出讓手續(xù)，續(xù)，轉讓方將土地收益上繳國家轉讓方將土地收益上繳

20、國家。 v以劃撥方式取得的土地使用權不得單獨設定以劃撥方式取得的土地使用權不得單獨設定抵押權。抵押權。 v劃撥土地使用權不得單獨租賃。劃撥土地使用權不得單獨租賃。 （三）出讓土地使用權（三）出讓土地使用權v商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以必須以招標、拍賣或掛牌招標、拍賣或掛牌方式出讓。（不允許協(xié)議方式出讓。（不允許協(xié)議轉讓）轉讓） v以出讓方式取得的土地使用權，應按照出讓合同的以出讓方式取得的土地使用權，應按照出讓合同的約定，約定，已支付全部土地使用權出讓金已支付全部土地使用權出讓金，取得了土地，取得了土地使用權證書。使用權證書。v

21、屬于成片開發(fā)土地的，屬于成片開發(fā)土地的，應形成應形成工業(yè)用地或其它建設工業(yè)用地或其它建設用地條件。用地條件。 v土地使用權的轉讓年限土地使用權的轉讓年限 =出讓合同約定年限出讓合同約定年限已使用年限已使用年限（三）出讓土地使用權（三）出讓土地使用權土地使用權土地使用權出讓最高年限出讓最高年限按用途分別確定：按用途分別確定：商業(yè)、旅游、商業(yè)、旅游、娛樂用地娛樂用地40年年70年年居住用地居住用地50年年其他其他最高出最高出讓年限讓年限二、企業(yè)資產重組與改制中土地權屬二、企業(yè)資產重組與改制中土地權屬的處置的處置國有企業(yè)國有企業(yè)劃撥用地劃撥用地股份公司股份公司我國企業(yè)我國企業(yè)出讓出讓作價（投資）入股

22、作價（投資）入股租賃租賃授權經營授權經營第四節(jié)土地使用權評估的方法（重點）第四節(jié)土地使用權評估的方法（重點）v一、市場法一、市場法； v二、收益法二、收益法；v三、成本法三、成本法；v四、假設開發(fā)法四、假設開發(fā)法。一、市場法一、市場法（一）市場法及其適用條件（一）市場法及其適用條件 v市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經進行交易的類似土地加以比較，從近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的已進行交易的類似土地類似土地的價格，修正得出待的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。估土地價格的一種評估方法。 （二）市場法應用的步驟與過程（二

23、）市場法應用的步驟與過程 數數比比較較案案例例交交易易日日物物價價指指價價指指數數待待估估土土地地評評估估基基準準日日物物比比較較案案例例個個別別因因素素值值待待估估土土地地個個別別因因素素值值比比較較案案例例區(qū)區(qū)域域因因素素值值待待估估土土地地區(qū)區(qū)域域因因素素值值比比較較案案例例交交易易情情況況正正常常交交易易情情況況比比較較案案例例地地價價待待估估土土地地評評估估值值 交易日期修正系數交易日期修正系數個別因素修正系數個別因素修正系數區(qū)域因素修正系數區(qū)域因素修正系數交易情況修正系數交易情況修正系數比較案例地價比較案例地價價價個比較案例的修正后地個比較案例的修正后地第第 iin1in1宗地宗地

24、修正后地價修正后地價待估土地評估值待估土地評估值 修正系數的計算：修正系數的計算：1、一般、一般; “比比“字后面的因素值為字后面的因素值為100.2、修正系數、修正系數=待估土地待估土地因素值因素值交易實例交易實例因素值因素值3、將交易實例的價格與各調整系數、將交易實例的價格與各調整系數連乘連乘。4、交易日期修正系數：按、交易日期修正系數：按物價指數法物價指數法計算計算 可能是定基物價指數，也可能是環(huán)比物價指數可能是定基物價指數，也可能是環(huán)比物價指數 100100 或或修正系數修正系數修正系數的計算：修正系數的計算：5、個別因素修正、個別因素修正; 使用年限、容積率、面積、地形地質等使用年限

25、、容積率、面積、地形地質等（1）容積率：容積率：一般據地方容積率修正系數表一般據地方容積率修正系數表 書書P126 例例4-1（2）年限修正系數：年限修正系數：nmr111r111)()( 年限修正系數年限修正系數練習：試題集：練習：試題集：P1，0804單選單選12v12.某待評估宗地與交易案例相比而言，某地某待評估宗地與交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待評估宗地的價格比交易段要好，由此引起待評估宗地的價格比交易案例價格高案例價格高20%，則地段因素修正系數為，則地段因素修正系數為（ ）vA.100/120 B.80/100 vC.120/100 D.100/80P29，1104單選單

26、選13；v 13、被評估土地使用權年限為、被評估土地使用權年限為50年，參照物年，參照物土地使用權年限為土地使用權年限為40年，折現(xiàn)率為年，折現(xiàn)率為10%，則，則土地使用年限修正系數為土地使用年限修正系數為( )vA、0.968 B、0.986 vC、1.014 D、1.0330707單選單選10v10.某待評估土地使用權剩余年限為某待評估土地使用權剩余年限為40年，交年，交易案例的土地使用權剩余年限為易案例的土地使用權剩余年限為30年，待評年，待評估土地的地質條件比交易案例好，經測算地估土地的地質條件比交易案例好，經測算地質條件因素使得被評估土地價格比交易案例質條件因素使得被評估土地價格比交

27、易案例高大約高大約3，如折現(xiàn)率為，如折現(xiàn)率為8，則個別因素修，則個別因素修正系數為（正系數為（ ）vA.0.972 B.1.059 vC.1.083 D.1.091v計算：計算： 書：書：P127案例案例 試題集：試題集：P4， 0804計算計算46；v46.有一待估宗地，總面積為有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用平方米，使用年限為年限為50年，土地還原利率為年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到，現(xiàn)收集到A、B、C 三個宗地交易實例，具體情況見下表：三個宗地交易實例，具體情況見下表：宗地宗地成交價成交價(元元/M2)交易時間交易時間交易情交易情況況容積容積率率區(qū)域區(qū)域因素因素個別個別因素

28、因素剩余剩余年限年限待估宗地待估宗地2006年年2月月01.70050年年A51502005年年2月月01.60-1% 45年年B67002005年年8月月01.9+2%050年年C55502005年年12月月-2%1.60-1% 45年年v表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數值。經了解，宗地所在城市容積準確定的數值。經了解，宗地所在城市容積率每增加率每增加0.1，宗地地價比容積率為，宗地地價比容積率為1時增加時增加9%，從，從2005年年2月份到月份到2006年年2月

29、份，地價月份，地價每月環(huán)比上漲每月環(huán)比上漲1%。v試根據上述條件評估待估宗地在試根據上述條件評估待估宗地在2006年年2月月的價格。的價格。(計算結果以元為單位，取整計算結果以元為單位，取整)解：解：修正系數修正系數表表宗地宗地成交成交價價(元元/M2)交易交易時間時間交易交易情況情況容積容積率率區(qū)域區(qū)域因素因素個別個別因素因素年限年限修正修正后地后地價價A5150113/1001163/1541100/991.026346B6700113/1061163/181100/102116306C5550113/110100/98163/1541100/991.026344其其中中：K年年A=K年年

30、C=1-1/（1+6%）501-1/（1+6%）45=1.02宗地單價宗地單價=（634663066344）3=6332（元（元/）宗地總價宗地總價=633240000=253280000（元）（元）P27,1007計算計算41v4l、待評估土地位于城市開發(fā)區(qū)內，系待開發(fā)建設的七通一平、待評估土地位于城市開發(fā)區(qū)內，系待開發(fā)建設的七通一平空地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權年限為空地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權年限為50年，面積為年，面積為12000平方米。評估基準日為平方米。評估基準日為2008年年lO月月1日。經過市場調查日。經過市場調查選取比較實例三個，情況如表選取比較實例三個，情況如

31、表1所示：所示：v表表1：比較實例情況表：比較實例情況表項目項目交易實例交易實例A交易實例交易實例B交易實例交易實例C出讓方式出讓方式招標招標協(xié)議協(xié)議拍賣拍賣面積面積10000平方米平方米11000平方米平方米13000平方米平方米成交價成交價1800元平方元平方米米1650元平方元平方米米2509元平方元平方米米交易日期交易日期2008/4/1200710120080930使用期限使用期限45年年40年年50年年容積率容積率32.53.5v評估人員經市場調查獲得以下資料：評估人員經市場調查獲得以下資料：v(1)評估人員判斷分析認為：評估人員判斷分析認為：A為招標出讓，價格約為招標出讓，價格約

32、低于正常價格低于正常價格4；B為協(xié)議出讓；價格約低于正常為協(xié)議出讓；價格約低于正常價格價格10；C為拍賣，價格約高于正常價格為拍賣，價格約高于正常價格5。v(2)根據測算，該市近根據測算，該市近1年來，平均每月地價上漲約年來，平均每月地價上漲約一個百分點。一個百分點。v(3)由于交易實例由于交易實例C與待評估土地處于同一區(qū)域，故與待評估土地處于同一區(qū)域，故其區(qū)域因素修正系數為其區(qū)域因素修正系數為100100；交易實例；交易實例A、B采用直接比較法進行打分，如表采用直接比較法進行打分，如表2所示：所示：表表2 2：區(qū)域因素比較表：區(qū)域因素比較表待評估土地待評估土地交易實例交易實例A交易實例交易實

33、例B合計得分合計得分1009590(4)(4)經分析判斷各實例因地形、面積因素差異形成的修正系數經分析判斷各實例因地形、面積因素差異形成的修正系數分別為：分別為：A A：10010097 B97 B：100100102 C102 C：100100103103(5)(5)待評估土地規(guī)劃容積率為待評估土地規(guī)劃容積率為2.52.5，以其得分為，以其得分為100100，容積率每，容積率每上升上升O.5O.5，得分增加，得分增加5 5分。分。(6)(6)折現(xiàn)率取折現(xiàn)率取1010。要求：采用市場法評估該地塊的轉讓價格。要求：采用市場法評估該地塊的轉讓價格。( (計算結果以計算結果以“元元”為單位，取整為單

34、位，取整) )41、修正系數修正系數表表宗地宗地成交成交價價(元元/M2)出讓出讓方式方式日期日期容積容積率率區(qū)域區(qū)域因素因素地形、地形、面積面積年限年限修正修正后地后地價價A1800100/96112/106100/105100/95100/971.012068B1650100/90112/1001100/90100/1021.012259C2509100/1051100/1101100/10312109其中：其中：K年年A=1-1/（1+10%）501-1/（1+10%）45=1.01K年年B=1-1/（1+10%）501-1/（1+10%）40=1.01宗地單宗地單價價=（2068225

35、92109）3=2145（元（元/）宗地總宗地總價價=214512000=25740000（元）（元）（四）基準地價修正系數法）（四）基準地價修正系數法）v定義：是定義：是市場法市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當地的一種特殊狀態(tài)，是指利用當地政府頒布的政府頒布的基準地價作為參照物基準地價作為參照物（比較案例），（比較案例），對其各種因素進行系數修正，求得待估土地評估對其各種因素進行系數修正，求得待估土地評估值的一種方法值的一種方法 交易日期修正系數交易日期修正系數個別因素修正系數個別因素修正系數交易情況修正系數交易情況修正系數基準地價基準地價待估土地評估值待估土地評估值 （四）基準地價修正系數法

36、（四）基準地價修正系數法。v年限修正系數：書年限修正系數：書P131例例4-2vN最高出讓年限；最高出讓年限；vn實際出讓或轉讓年限；實際出讓或轉讓年限； Nnr111r111)()( 年限修正系數年限修正系數二、收益法二、收益法。v（一）收益法的應用形式（一）收益法的應用形式 v（二）土地收益額及其估算（二）土地收益額及其估算 v（三）土地還原利率及其估算（三）土地還原利率及其估算 v（四）土地收益年限及其測算（四）土地收益年限及其測算 （一）收益法（一）收益法（收益還原法）收益還原法）的應用形式的應用形式 v無限期：無限期：PArv有限期：有限期：P=A（P/A，r，n） A年純收益年純收

37、益 r還原利率還原利率 n土地收益年限（剩余使用壽命）土地收益年限（剩余使用壽命）例：試題集例：試題集P10,0904單選單選14v14有一宗土地，出讓年期為有一宗土地，出讓年期為50年，已使用年，已使用30年，預計未來年，預計未來10年每年的凈收益額為年每年的凈收益額為15萬萬元，第元，第11年開始每年的凈收益額為年開始每年的凈收益額為20萬元，萬元，假定折現(xiàn)率為假定折現(xiàn)率為10%，則該宗土地的評估值最，則該宗土地的評估值最接近于（）接近于（）A127.70萬元萬元 B139.55萬元萬元 C150.00萬元萬元 D175.00萬元萬元（二）土地收益額及其估算（二）土地收益額及其估算v1、區(qū)

38、別實際收益、實際收益、客觀收益客觀收益實際收益實際收益不能用于不能用于評估評估個別人或個別企業(yè)的經個別人或個別企業(yè)的經營能力等對實際收益的營能力等對實際收益的影響較大影響較大客觀收益客觀收益排除了實際收益中屬于排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素特殊的、偶然的因素作為評估作為評估的依據的依據（二）土地收益額及其估算（二）土地收益額及其估算；以以房地產出租房地產出租為例，求取土地純收益為例，求取土地純收益a1時：時：v1、計算房地年收入。、計算房地年收入。v2、求房地年費用（包含、求房地年費用（包含折舊折舊）v3、求房地年純收益、求房地年純收益a=房地年收入房地年收入房地年費用房地年費用v4、

39、確定房屋年純收益、確定房屋年純收益a2a2房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋還原利率房屋還原利率r2房地年費用不含折舊房地年費用不含折舊:a2=房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值（房屋還原利率（房屋還原利率r2+折舊率折舊率）v5、求、求a1=房地年純收益房地年純收益a房屋年純收益房屋年純收益a2習題集：習題集：P36，1107計算計算41。v41、一幢寫字樓，占地面積、一幢寫字樓，占地面積12000平方米，建筑面平方米，建筑面積為積為52000平方米，鋼混結構。平方米，鋼混結構。1999年年10月取得土月取得土地使用權，年限地使用權，年限50年。假定空置率為年。假定空置率為10，月租金，月租金為為35元平方米，月費用元平方

40、米，月費用(含建筑物折舊費含建筑物折舊費)為為100000元；建筑物壽命元；建筑物壽命60年。年。 辦公家具和設備原價為辦公家具和設備原價為5000000元，使用年限元，使用年限10年，年，無殘值；房產稅為房地產租金收入的無殘值；房產稅為房地產租金收入的12，其他稅，其他稅費為租金收入的費為租金收入的6，土地還原利率為，土地還原利率為9，建筑物，建筑物的還原利率為的還原利率為10，用成本法求得在評估基準日建，用成本法求得在評估基準日建筑物的價值為筑物的價值為5500萬元。評估基準日為萬元。評估基準日為2009年年10月。月。習題集：習題集：P36，1107計算計算41。41、要求：、要求：(1

41、)計算房地合一的房地產總年收入；計算房地合一的房地產總年收入；v(2)計算年總費用；計算年總費用；v(3)計算房地合一的房地產的年純收益；計算房地合一的房地產的年純收益；v(4)計算建筑物的年純收益；計算建筑物的年純收益；v(5)計算土地的年純收益；計算土地的年純收益；v(6)計算土地的還原收益價值。計算土地的還原收益價值。(計算結果以計算結果以“元元”為單位，取整數為單位，取整數)v41、(1) 房地年總收入房地年總收入=351252000(1-10) =19,656,000元元(2)房地年經常費用房地年經常費用+折舊費折舊費=100,00012+5，000,000 10=1,700,000

42、元元v房地年總費用房地年總費用=19,656,000(12+6)+ 1,700,000 =5,238,080元元(3)房地年純收益房地年純收益=19,656,000-5,238,080=14,417,920元元(4)建筑物年純收益建筑物年純收益=55,000,00010=5，500,000元元(5)土地年純收益土地年純收益=14,417,920-5,500,000=8,917,920元元(6)土地總價土地總價=8,917,920（P/A，9%，40）=95,933,633元元(7)土地單價土地單價=95,933,63312000=7994元元/平方平方米米(8)土地單價土地單價(樓面價樓面價)

43、= 95,933,63352000=1845元平元平方方米米三、成本法三、成本法v（一）成本法及其適用范圍（一）成本法及其適用范圍v（二）成本法評估的步驟（二）成本法評估的步驟 v（三）成本法案例（三）成本法案例 （一）成本法及其適用范圍（一）成本法及其適用范圍v一般適用于一般適用于新開發(fā)土地新開發(fā)土地的評估，特別是土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采用。利用市場法等其他方法評估時采用。 v同時可在對既無收益有很少有交易情況的同時可在對既無收益有很少有交易情況的公公園、學校、公共建筑、公益設施等園、學校、

44、公共建筑、公益設施等具有特殊具有特殊性的土地評估時采用。性的土地評估時采用。（二）成本法評估的步驟（二）成本法評估的步驟土地開發(fā)費：土地開發(fā)費： v（1）基礎設施配套費基礎設施配套費。“三通一平三通一平”即通路、通即通路、通水、通電，土地平整：水、通電，土地平整：“”，即通路、通，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。（整。（紅線外紅線外土地）土地）v（2）公共事業(yè)建設配套費公共事業(yè)建設配套費。v（3）小區(qū)開發(fā)配套費小區(qū)開發(fā)配套費。 評估值（土地價格）評估值（土地價格） （土地取得費土地開發(fā)費稅費利息）利（土地取得費土地開發(fā)費稅費

45、利息）利潤土地增值收益潤土地增值收益 （二）成本法評估的步驟（二）成本法評估的步驟估算估算投資利息投資利息注意：注意： （1）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息；息； （2）計息基礎：土地取得成本、土地開發(fā)成本）計息基礎：土地取得成本、土地開發(fā)成本 （3）根據開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的）根據開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息一半計息。評估值（土地價格）評估值（土地價格） 土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地增值

46、收益土地增值收益 （二）成本法評估的步驟（二）成本法評估的步驟估算投資估算投資利潤利潤： 利潤是投資開發(fā)商投資的回報，利潤以利潤是投資開發(fā)商投資的回報，利潤以土土地取得費地取得費、土地開發(fā)費土地開發(fā)費為基數，并通過合理為基數，并通過合理的利潤率計算。的利潤率計算。 評估值（土地價格）評估值（土地價格） 土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地增值收益土地增值收益 （二）成本法評估的步驟（二）成本法評估的步驟。例：書例：書P136P136案例案例 評估值（土地價格）評估值（土地價格） 無限期無限期 土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地增

47、值收益土地增值收益 )-nr111 （無限期評估值無限期評估值評估值評估值試題集：試題集：P31,1104P31,1104計算計算4141v41、某企業(yè)占用一塊土地，面積為、某企業(yè)占用一塊土地，面積為15000平方米，平方米，土地使用權年限為土地使用權年限為50年，已達到三通一平年，已達到三通一平(通水、通水、通路、通電和土地平整通路、通電和土地平整)，由于該地區(qū)土地交易較少，由于該地區(qū)土地交易較少，決定采用成本法估價。決定采用成本法估價。 相關資料如下：相關資料如下： (1)土地取得費包括征地補償費和土地管理費土地取得費包括征地補償費和土地管理費在內為在內為500元平方米，其中土地補償費已包

48、括地元平方米，其中土地補償費已包括地上附著物補償費、青苗補償費、安置補償費等；上附著物補償費、青苗補償費、安置補償費等； (2)土地開發(fā)費為土地開發(fā)費為80元平方米，土地開發(fā)期元平方米，土地開發(fā)期2年，開發(fā)費均勻投入；年，開發(fā)費均勻投入； (3)稅費主要為耕地占用稅，按稅費主要為耕地占用稅，按5元平方米計元平方米計征，其他稅費不計；征，其他稅費不計； 試題集：試題集：P31,1104P31,1104計算計算4141v41、 (4)二年期貸款利息為二年期貸款利息為10%； (5)利潤率為利潤率為20%； (6)土地所有權的增值收益為土地取得費、土土地所有權的增值收益為土地取得費、土地開發(fā)費、稅費

49、、利息、利潤之和的地開發(fā)費、稅費、利息、利潤之和的25%。 要求：估算以下兩種情況的土地單價和總要求：估算以下兩種情況的土地單價和總價。價。 (1)無限年期土地使用權價格；無限年期土地使用權價格； (2)50年期土地使用權價格年期土地使用權價格(假設折現(xiàn)率為假設折現(xiàn)率為10%)。 (計算結果以計算結果以“元元”為單位，保留兩位小數為單位，保留兩位小數) v41、（、（1）利息）利息=（500+5）*10%*2+80*10%*2*50%=109（元（元/平方平方米）米）v利潤利潤=（500+5+80）*20%=117（元（元/平方平方米）米）v土地增值收益土地增值收益=（500+5+80+109

50、+117）*25%=202.75（元（元/平方平方米）米）v（2）無限期：）無限期：v土地單價土地單價=500+5+80+109+117+202.75=1013.75（元（元/平方平方米）米）v土地總價土地總價=1013.75*15000=15,206,250（元）元）v50年期：年期：v土地單價土地單價=1013.75*1-1/（1+10%）50=1005.11（元（元/平方平方米）米）v土地總價土地總價=1005.11*15000=15,076,650（元）元）四、假設開發(fā)法四、假設開發(fā)法 v定義：亦稱定義：亦稱剩余法剩余法。 是在評估土地價格時，是在評估土地價格時，將待估土地預期開發(fā)后的

51、價值，扣除正常的將待估土地預期開發(fā)后的價值，扣除正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法而估算待估土地價格的一種方法四、假設開發(fā)法四、假設開發(fā)法v專業(yè)費專業(yè)費建筑費建筑費iv利息（利息（地價建筑費專業(yè)費地價建筑費專業(yè)費）利息率利息率 =預付資本預付資本 利息率利息率v利潤（利潤（地價建筑費專業(yè)費地價建筑費專業(yè)費）利潤率利潤率 =預付資本預付資本 利潤率利潤率地價樓價建筑費專業(yè)費用地價樓價建筑費專業(yè)費用利息利潤稅費租售費用利息利潤稅費租售費用在傳統(tǒng)方法中投資利息和開在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在發(fā)利潤都單獨顯

52、現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中在折現(xiàn)過程中v例：書例：書P140，案例里，案例里試題集：試題集：P17，0907計算計算46；v46有一宗有一宗“七通一平七通一平”待開發(fā)建設用地，面積為待開發(fā)建設用地，面積為5000平方米，使用期限平方米，使用期限50年，容積率為年，容積率為4，擬開發(fā)，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為每建筑平方年，建筑費為每建筑平方米米4800元，專業(yè)費為建筑費的元，專業(yè)費為建筑費的8，建筑費和專業(yè)，建筑費和專業(yè)費在整個建設期內均勻投入。預期寫字樓建成后的費在整

53、個建設期內均勻投入。預期寫字樓建成后的售價為每建筑平方米售價為每建筑平方米12000元，貸款利率為元，貸款利率為6.3，合理的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費合理的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費+專業(yè)費）專業(yè)費）之和的之和的30，稅金和銷售費用為樓價的，稅金和銷售費用為樓價的8。v要求：評估該宗地的價格（總價及樓面單價）。要求：評估該宗地的價格（總價及樓面單價）。v（計算結果以（計算結果以“萬元萬元”為單位，小數點后保留兩位）為單位，小數點后保留兩位）v46、樓、樓價價=0.5*4*12000/（1+6.3%）2=21239.52v建筑建筑費費=0.5*4*4800/（1+6.3%）=9031.

54、04v專業(yè)專業(yè)費費=9031.04*8%=722.48v利利息息=（地價（地價+9031.04+722.48）*6.3%=0.063*地地價價+614.47v利利潤潤=（地價（地價+9031.04+722.48）*30%=0.3*地價地價+2926.06v稅稅費費=21239.52*8%=1699.16v地地價價=21239.52-9031.04-722.48-(0.063*地價地價+614.47)-(0.3*地價地價+2926.06)- 1699.16v所以：地價所以：地價= 4582.77萬萬元元；v樓面地價樓面地價=4582.77/（5000*4）=0.23萬元萬元/平方平方米米P21，

55、1004計算計算41v41待評估地塊為一待開發(fā)建設的七通一平空地，面待評估地塊為一待開發(fā)建設的七通一平空地，面積積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設容積平方米，允許用途為商住混合，允許建設容積率為率為7，覆蓋率小于等于，覆蓋率小于等于50，土地使用年限，土地使用年限50年。年。2009年年8月出售，求取公平市場價格。月出售，求取公平市場價格。v估價方法采用假設開發(fā)法。設計建筑面積為估價方法采用假設開發(fā)法。設計建筑面積為14000平平方米，共方米，共14層，層，12層為商用房，共層為商用房，共2000平方米，平方米，34層共層共12000平方米用于住宅。預計共需平方米用于住宅。預計共需

56、2年時間年時間完成完成(到到2011年年8月月)，第一年投入，第一年投入60的總建筑費，的總建筑費，第二年投入第二年投入40的總建筑費?？偨ㄖM的總建筑費?？偨ㄖM1000萬元，萬元，專業(yè)費為總建筑費的專業(yè)費為總建筑費的6，利潤率為，利潤率為20，租售費用，租售費用及稅金綜合為售樓價的及稅金綜合為售樓價的5。假定該建筑物建成后即。假定該建筑物建成后即可全部出售，預計當時售價，商業(yè)樓可全部出售，預計當時售價，商業(yè)樓4000元平方米，元平方米，住宅樓住宅樓2000元平方米，折現(xiàn)率元平方米，折現(xiàn)率10。P21，1004計算計算41v41要求：要求：(1)以評估基準日以評估基準日2009年年8月為時間

57、點，月為時間點，計算總樓價；計算總樓價；v(2)計算該時點的總建筑費；計算該時點的總建筑費；v(3)計算該時點的專業(yè)費；計算該時點的專業(yè)費；v(4)計算該時點的稅費；計算該時點的稅費；v(5)計算該時點的利潤和地價。計算該時點的利潤和地價。(計算結果以計算結果以“元元”為單位，取整為單位，取整)v(提示公式：地價提示公式：地價=樓價樓價建筑費建筑費專業(yè)費專業(yè)費利潤利潤稅費稅費)v41、樓、樓價價=4000*2000+2000*12000/（1+10%）=26,446,280v建筑建筑費費=10,000,000*60%/（1+10%）0. 5 +10,000,000*40%/（1+10%）1.

58、5 =9,187,912v專業(yè)專業(yè)費費=9,187,912*6%=551,275v稅稅費費=26,446,280*5%=1,322,314v利利潤潤=（地價（地價+9,187,912+551,275）*20%=0.2*地價地價+1,947,837v地地價價=26,446,280-9,187,912-5,51275-(0.2*地價地價+1,947,837) - 1,322,314v所以：地價所以：地價= 11,197,452元；元；v單價單價=11,197,452/2000=5599元元/平方平方米米v利利潤潤=0.2*11,197,452+1,947,837=4,187,327第五節(jié)建筑物評估

59、的特點第五節(jié)建筑物評估的特點 v一、建筑物及其分類一、建筑物及其分類 v二、建筑物評估的特性二、建筑物評估的特性 v三、建筑物評估時需考慮的因素三、建筑物評估時需考慮的因素v四、建筑物評估的原則四、建筑物評估的原則一、建筑物及其分類一、建筑物及其分類v建筑物是指與土地組合的建建筑物是指與土地組合的建設成果，設成果，總體上劃分總體上劃分為為房屋房屋和和構筑物構筑物兩大類。兩大類。v房屋建筑基本組成有基礎、房屋建筑基本組成有基礎、主體承重結構和屋頂及圍護主體承重結構和屋頂及圍護結構。結構。 建筑物按承重結構分類建筑物按承重結構分類 梁梁柱柱樓板樓板墻墻鋼結構鋼結構鋼鋼鋼鋼鋼混鋼混磚等材料磚等材料鋼

60、混結構鋼混結構鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混磚等材料磚等材料混合混合結構結構磚混磚混結構結構鋼或鋼混鋼或鋼混磚磚鋼或鋼混鋼或鋼混磚磚磚木磚木結構結構木木磚磚木木磚磚 鋼鋼結結構構二、建筑物評估的特性二、建筑物評估的特性v（一）建筑物價值的內涵復雜性的特點（一）建筑物價值的內涵復雜性的特點v（二）建筑物產權受土地使用權年限的限制（二）建筑物產權受土地使用權年限的限制 v（三）建筑物功能、用途及評估方法（三）建筑物功能、用途及評估方法（一）建筑物價值的內涵復雜性的特點（一）建筑物價值的內涵復雜性的特點v1、與土地結合在一起：、與土地結合在一起： 建筑物價格中通常建筑物價格中通常隱含地價。有必要把建筑物與