房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略剖析_第1頁
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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略剖析 摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)被納入“營改增”的試點范圍,既帶來了機遇,又面臨著挑戰(zhàn),對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負變革有著深刻的影響。企業(yè)可以通過加強對發(fā)票的管理和開發(fā)成本的控制,加強對企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),充分利用“營改增”的稅收優(yōu)惠政策,通過科學(xué)合理的稅收籌劃來調(diào)整企業(yè)的納稅成本,規(guī)避不利影響,實現(xiàn)平穩(wěn)、健康、長遠的發(fā)展。鑒于此,本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略。 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè);營改增;稅務(wù)風(fēng)險 中圖分類號:TU723 文獻標(biāo)識碼:A 一、“營改增”對于企業(yè)的現(xiàn)實意義 國家制定的將營業(yè)稅更改為增值稅的政策就是所謂的“營改增”

2、。增值稅只是將企業(yè)的增值額作為依據(jù)計算征收稅額的稅種,不同于營業(yè)稅是將營業(yè)收入作為計算依據(jù)?!盃I改增”的目的是國家進行結(jié)構(gòu)性減稅,為了避免企業(yè)的重復(fù)征稅,同時解決企業(yè)不能退稅和抵扣的稅務(wù)弊端,以有效降低企業(yè)的稅收負擔(dān)。不僅如此,營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惖恼咄ㄟ^進項和銷項之間的抵扣,能更深層的優(yōu)化企業(yè)和行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?!盃I改增”政策不僅僅于此,同時能夠為各企業(yè)的納稅環(huán)境更加寬松,稅制結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化合理,最重要的將企業(yè)的納稅負擔(dān)進行減輕。政策的實施,是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果,給企業(yè)提供了更多的機會發(fā)展,納稅體制也將更加公平合理。 二、全面實施“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響 1.有利影響 (1)在計算銷

3、售額時允許扣除土地價款,有望降低稅負。房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,根據(jù)新政規(guī)定,適用一般計稅方法計稅的,其銷售額=(全部價款和價外費用當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)。而上述提到的“允許扣除的土地價款”,必須要按照規(guī)定取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(?。┲频呢斦睋?jù),目前符合條件能在銷售額中扣除的土地價款只有土地出讓金。 (2)預(yù)繳稅款的變化,有利于加快房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通。在營業(yè)稅的政策下,銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,并按照預(yù)收款×5%稅率來預(yù)繳營業(yè)稅,而“營改增”之后,依照相關(guān)規(guī)定,一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的

4、房地產(chǎn)項目,應(yīng)根據(jù)預(yù)收款×3%預(yù)征率來預(yù)繳增值稅。 (3)購進不動產(chǎn)進項稅額允許抵扣,激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購買需求。國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第15號)第二條規(guī)定,增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn),以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程,其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣,第1年抵扣比例為60%,第2年抵扣比例為40%。盡管新政規(guī)定購進不動產(chǎn)進項稅額需要分兩年來抵扣,但對于企業(yè)減稅來說無疑是一大利好,這將有可能激發(fā)一些企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購買需求,由原先的租賃商鋪、廠房,轉(zhuǎn)向于

5、購買商鋪、廠房,從而將購進商鋪、廠房發(fā)生的進項稅額來分期抵扣當(dāng)期的銷項稅額,以減輕稅收負擔(dān)。 2.不利影響 (1)無法取得增值稅專用發(fā)票,可抵扣的進項稅額不足,導(dǎo)致稅負增加?!盃I改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額,由此可見,進項稅額的多少,將會影響當(dāng)期應(yīng)納稅額的高低。(2)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可能會增加。根據(jù)“營改增”的相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在計算銷售額時可以從中扣除土地價款,而地方政府可能會借這一改革利好,從而提高地價,這樣無疑會增加企業(yè)的開發(fā)成本。 三、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略 1.強化企業(yè)財務(wù)工作人員的培訓(xùn)及財務(wù)核算能力 “營改增”政策實施

6、后,會進一步加大房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員的工作難度,對此財務(wù)人員需要加強有關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí),深入了解“營改增”稅收政策的基本原理,時刻關(guān)注稅收政策的變化,與國家稅務(wù)部門保持積極聯(lián)系。進一步通過開展各類稅務(wù)相關(guān)的知識技能培訓(xùn)提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)核算能力,從而轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作思路。 2.提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃水平 首先由于企業(yè)進項稅抵扣發(fā)票一般是從供應(yīng)商處取得,對此需仔細確認供應(yīng)商的身份,明確其是否是增值稅的一般?稅人,只有在選擇供應(yīng)商為一般納稅人時,才能確保企業(yè)的稅額進行了最大額度的抵扣;其次,供應(yīng)商在通常情況下不給企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票,往往這時會以降低價格為條件來達到目的,在此情形下,

7、房地產(chǎn)企業(yè)為避免受到損失,應(yīng)當(dāng)權(quán)衡利弊為長遠利益考慮;最后,“營改增”實施后,要進一步加大對企業(yè)人員的稅務(wù)知識的培訓(xùn)力度,對于何種項目可以抵扣,何種項目不可以抵扣,都必須能夠區(qū)分開,如此才能夠避免低稅基、低稅率抵扣進項稅。 3.提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì) 改征增值稅以后,由于增值稅的財務(wù)核算相對復(fù)雜,并且涉及的業(yè)務(wù)面較廣,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員由于之前很少接觸增值稅業(yè)務(wù),對其較為陌生,難免在實際業(yè)務(wù)處理過程中,會出現(xiàn)一定的工作失誤,這是客觀存在的,也是難以避免的,這就很容易使得企業(yè)遭受不應(yīng)有的稅務(wù)風(fēng)險。因而,這就要求財務(wù)人員從自身做起,著力提升增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)水平,針對營改增后的應(yīng)稅服務(wù)范圍界定、房地產(chǎn)企業(yè)需要對業(yè)務(wù)流程收入確認時點、營改增對稅務(wù)崗位和財務(wù)核算的要求,納稅申報和稅款繳納的變化、發(fā)票取得和開具、發(fā)票管理的變化等實操關(guān)注點進行培訓(xùn)。 總之,全面推行“營改增”制度,可謂是我國在2016年稅制改革的“重頭戲”。營改增的全面實施,使得在我國征收了67年的營業(yè)稅徹底退出了歷史的舞臺。此次稅制改革是我國政府公平企業(yè)稅負、降低企業(yè)稅負的一次重要改革,其重要程度不亞于1994年實行的“分稅制”改革。營改增對于這種房地產(chǎn)行業(yè)作為原先以征收營業(yè)稅為主的行業(yè),稅收征管方面的影響還是較大的。因此,本文的研究也

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