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文檔簡介
1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)宏觀概念一、什么叫房地產(chǎn)?一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物,房地產(chǎn)是城市房屋與相關(guān)土地使用權(quán)有機(jī)結(jié)合的整體,有經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的形式。分為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分,在香港、臺(tái)灣稱為物業(yè),在日本和美國稱為不動(dòng)產(chǎn)。按不同標(biāo)準(zhǔn)類型分為居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)及其它專用房地產(chǎn)等。房產(chǎn)是指城市規(guī)定范圍內(nèi)的房屋建筑物。地產(chǎn)是指與城市房屋相互聯(lián)系的土地。二、什么叫房地產(chǎn)業(yè)?1、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。根據(jù)1985年5月<<國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告>>房地產(chǎn)業(yè)
2、被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。房地產(chǎn)行業(yè)狹義上指體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人力資源構(gòu)成,屬于國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,既由從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理服務(wù)的企業(yè),事業(yè)單位和部門組成的經(jīng)濟(jì)行業(yè)。廣義上指包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人力資源構(gòu)成,也包括物力、財(cái)力資源構(gòu)成,既房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的結(jié)合整體。2、房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體是指:(1)土地開發(fā)和再開發(fā)(2)房屋開發(fā)和建設(shè)(3)地產(chǎn)經(jīng)營,包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押(4)房地產(chǎn)經(jīng)營,包括房產(chǎn)(含土地使用權(quán))買賣、租賃、抵押等(5)房地產(chǎn)中介服務(wù),包括咨詢、估價(jià)、測量、服務(wù)、服務(wù)公證等(6)房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù),包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共
3、場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等(7)房地產(chǎn)金融,包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。確切地說,房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。各類經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類技術(shù)人員,構(gòu)成了上述諸要素的有機(jī)體系。三、房地產(chǎn)行業(yè)的重要性1、國民經(jīng)濟(jì)組成的重要支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè):安居的基本條件,而且是樂業(yè)的基礎(chǔ),是為城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)社施的重要行業(yè)。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè):不僅能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,如建筑業(yè)、商業(yè)、金融等。且隨著中國進(jìn)入城市化,房地產(chǎn)業(yè)要優(yōu)先發(fā)展、超前發(fā)展。支柱產(chǎn)業(yè):由于產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長和擴(kuò)大內(nèi)需方面起到日益
4、顯著作用。2、房地產(chǎn)行業(yè)是朝陽行業(yè),由供需關(guān)系決定,國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展產(chǎn)生大的需求。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期,主要表現(xiàn)為供求兩旺。(1) 宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)(2) 深化房改對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng),政府為擴(kuò)大國內(nèi)需求,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長,出臺(tái)了一系列深化住房改革和啟動(dòng)住宅消費(fèi)的措施,這也促進(jìn)了市場的需求。l 取消福利分房,實(shí)行住房分配貨幣化;l 開放住房二級(jí)市場,以存量住房流動(dòng)帶動(dòng)增量住房消費(fèi);l 下調(diào)存貸利率,以抵押信貸擴(kuò)大當(dāng)前住房消費(fèi)。(3) 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在拉動(dòng),由溫飽型消費(fèi)到小康型消費(fèi),客戶消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,二次置業(yè)者的由居者有其屋到居者優(yōu)其屋。(4) 城
5、市化進(jìn)程加速對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外延拉動(dòng),舊城改造速度加快,安置拆遷戶,流動(dòng)人口增長,新增城市人口,對(duì)住房產(chǎn)生大的需求。(5) WTO后投資機(jī)會(huì)增加四、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商或發(fā)展商。將從事房屋建設(shè)和社備安裝企業(yè)和組織稱為承建商或承包商。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè),屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)行業(yè)。在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中,房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方與乙方的合作關(guān)系。在合同契約上,甲方為開發(fā)商,乙方為承建商。五、房地產(chǎn)業(yè)特征(1) 房地產(chǎn)位置的固定性土地自然生成,位置不可移動(dòng),房屋建在土地上決定了其固
6、定性。房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。(2) 房地產(chǎn)地域的差別性由于地域不同,消費(fèi)群體不同,主要表現(xiàn)為產(chǎn)品差異和價(jià)格差異。(3) 房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性建筑在土地上的建筑物,使用期限都很長,房地產(chǎn)為大宗昂貴消費(fèi)品必要求品質(zhì)卓越。(4) 房地產(chǎn)的保值增值性在國民政治、經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)定的情況下,一般持保值增值的趨勢(shì),房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的,土地的有限性、不可再生性使城市土地處于稀缺狀態(tài)。由于人們對(duì)土地需求的日益增加,使房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格呈上升趨勢(shì)。其市場價(jià)值主要受產(chǎn)品特色和所在地段周邊環(huán)境變化影響。六、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)類型1、 開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)通過市場調(diào)研、
7、可行性研究以及其他前期工作和項(xiàng)目工程建設(shè),在一個(gè)特定地點(diǎn)和預(yù)期的時(shí)間內(nèi)把資本轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)商品然后通過發(fā)售回收投資并取得利潤。2、 中介組織企業(yè)3、 物業(yè)管理企業(yè)4、房地產(chǎn)金融企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)開發(fā)工程的全過程,即從項(xiàng)目的籌劃開始至計(jì)劃立項(xiàng),規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目審批,招投標(biāo),工程施工,竣工驗(yàn)收直至交付使用。二、房地產(chǎn)開發(fā)形式(1) 單項(xiàng)開發(fā)規(guī)模較小,配套設(shè)施簡單。(2) 小區(qū)開發(fā)在新城開發(fā)中,指一個(gè)完整小區(qū)的綜合開發(fā),要求在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善,配套齊全,基礎(chǔ)設(shè)施齊全,在功能上分為綜合型開發(fā)和單一型開發(fā)。(3) 成片開發(fā)范圍非常廣泛,開發(fā)周期長,相當(dāng)于開辟一個(gè)新的城市。三、綜合
8、開發(fā)的程序按工程進(jìn)度依次分為四個(gè)階段(1) 決策階段開發(fā)公司尋找開發(fā)用地,選擇開發(fā)項(xiàng)目,市場研究,可行性分析直至決定實(shí)施開發(fā)的階段。(2) 前期階段決策后,申報(bào)立項(xiàng)直到完成建設(shè)準(zhǔn)備工作的最后階段。(3) 工程管理階段項(xiàng)目施工階段(4) 銷售管理階段l 決策階段又分四個(gè)階段:1、 尋找開發(fā)用地2、 規(guī)劃摸底了解城市的整體規(guī)劃,開發(fā)區(qū)域的整體要求,以使研究項(xiàng)目開發(fā)的可能性。用地性質(zhì)(土地規(guī)劃用途),規(guī)劃紅線范圍,建筑密度及建筑面積要求,道路及綠化要求,市政公建配套要求,其它特殊條件要求。3、 市場調(diào)研對(duì)市場供求變化及市場走勢(shì)系統(tǒng)研究,以對(duì)開發(fā)項(xiàng)目市場前景進(jìn)行預(yù)測評(píng)估。4、 經(jīng)濟(jì)分析投資估算,成本及
9、成本效益分析,融資分析,資金嘗還及投資回報(bào)分析。l 前期階段又分七個(gè)階段:1、 申請(qǐng)立項(xiàng)報(bào)市計(jì)劃委員會(huì)審批2、 編制建設(shè)計(jì)劃方案報(bào)市規(guī)劃建設(shè)管理部門審批3、 申請(qǐng)建設(shè)用地,報(bào)送設(shè)計(jì)方案取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后由土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地手續(xù)4、 委托設(shè)計(jì)5、 籌措建設(shè)資金自有流動(dòng)資金、銀行或其它金融機(jī)構(gòu)貸款、向社會(huì)發(fā)行融資債券或股票、預(yù)售或預(yù)租商品房、承建商墊資6、 拆遷7、 三通一平通水、通電、通路、現(xiàn)場平整土地l 工程管理階段:分現(xiàn)場清理、材料準(zhǔn)備、施工隊(duì)伍招投標(biāo)、合同管理、施工管理、工程監(jiān)理幾個(gè)環(huán)節(jié)。工程管理按程序依次排序?yàn)榻M織施工招標(biāo)、控制施工進(jìn)度、工程質(zhì)量監(jiān)理、竣工驗(yàn)收、市政公建配套、
10、交付使用、資料匯總歸檔。四、房地產(chǎn)開發(fā)的審批手續(xù)1、 項(xiàng)目建議書和可行性報(bào)告,經(jīng)計(jì)劃委員會(huì)審批2、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證,由規(guī)劃局審批,在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就要拿到3、 建設(shè)用地批準(zhǔn)證書,房屋土地管理局下發(fā)4、 房屋拆遷許可證,房屋土地管理局下發(fā)5、 建設(shè)工程施工許可證,城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證6、 國有土地使用證,市區(qū)縣人民政府下發(fā)地土出讓金交納才能有土地證書7、 商品房銷售(預(yù)售)許可證,房屋土地管理局下發(fā)商品房允許上市發(fā)售的法律憑證。土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記,取得房地產(chǎn)權(quán)利證書,取得建筑許可證和開工許可證,除付清地價(jià)款外,投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)到工程預(yù)算
11、投資總額的25%,并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資,房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)已發(fā)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議,土地使用權(quán)未抵押或者已經(jīng)解除抵押關(guān)系,符合上述條件的,主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資構(gòu)成投資分析1、 土地成本土地出讓金,土地補(bǔ)償及拆遷安置費(fèi),市政配套集資費(fèi)2、 前期費(fèi)用規(guī)劃、勘查設(shè)計(jì)費(fèi),三通一平費(fèi),工程招投標(biāo)及辦理各項(xiàng)開工手續(xù)費(fèi)3、 建安有關(guān)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi),四源費(fèi)(水、電、煤氣、暖)及電貼費(fèi),工程監(jiān)理及質(zhì)量監(jiān)督費(fèi),小區(qū)配套及綠化等費(fèi)用4、 項(xiàng)目銷售及交易稅費(fèi)5、 項(xiàng)目管理費(fèi),不可預(yù)見費(fèi),開發(fā)商利潤及利息、稅金等投資分析一般分為動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析,小型項(xiàng)目多用靜態(tài)分析,大型項(xiàng)目多用
12、動(dòng)態(tài)分析。六、房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營程序開發(fā)的主要階段和過程:1、 建設(shè)工程項(xiàng)目的設(shè)立和企業(yè)組建2、 建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批3、 土地使用權(quán)的取得4、 征地與拆遷5、 工程建設(shè)與管理監(jiān)督6、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售管理7、 房地產(chǎn)的物業(yè)管理l 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序:注:區(qū)域不同,程序也略有不同向市規(guī)劃部門進(jìn)行咨詢,提出立項(xiàng)計(jì)劃書向市計(jì)劃委員會(huì)提交立項(xiàng)報(bào)告書審批市規(guī)劃委員會(huì)同意立項(xiàng)發(fā)給項(xiàng)目批復(fù)意見書,要求建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究申請(qǐng)者向市計(jì)委和市建委提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告市計(jì)委、市建委同意可行性報(bào)告后即下達(dá)通過的批復(fù)文件及規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書申請(qǐng)者根據(jù)批復(fù)辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作,然后到城市規(guī)劃管理局領(lǐng)取設(shè)計(jì)規(guī)劃任務(wù)通知單辦理征地意見書申請(qǐng)者到土地所在地區(qū)的土地管理局部門及原土地使用部門征求意見(農(nóng)村集體用地和國家用地)以上完成后,將結(jié)果報(bào)到市政府
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