房地產(chǎn)銷售相關(guān)培訓(xùn)房地產(chǎn)宏觀概念

1、房地產(chǎn)宏觀概念一、什么叫房地產(chǎn)？一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物，房地產(chǎn)是城市房屋與相關(guān)土 地使用權(quán)有機(jī)結(jié)合的整體，有經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的形式。分為房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分，在香港、 臺灣稱為物業(yè)，在日本和美國稱為不動產(chǎn)。按不同標(biāo)準(zhǔn)類型分為居住用房地產(chǎn)、 生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)及其它專用房地產(chǎn)等。房產(chǎn)是指城市規(guī)定范圍內(nèi)的房屋建筑物。地產(chǎn)是指與城市房屋相互聯(lián)系的土地。二、什么叫房地產(chǎn)業(yè)？1、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。根據(jù)1985年5月 << 國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計的報告 >> 房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)

2、業(yè)的第二層次。房地產(chǎn)行業(yè)狹義上指體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的人力資源構(gòu)成， 屬于國民經(jīng)濟(jì)的重要 組成部分，既由從事房地產(chǎn)開發(fā)、 經(jīng)營管理服務(wù)的企業(yè)，事業(yè)單位和部門組成的 經(jīng)濟(jì)行業(yè)。廣義上指包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的人力資源構(gòu)成，也包括物力、財力資源構(gòu)成，既房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的結(jié)合整體。2、房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體是指：（1）土地開發(fā)和再開發(fā)（2）房屋開發(fā)和建設(shè)（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價、測量、服務(wù)、服務(wù)公證等（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所

3、的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。確切地說，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟(jì)活 動。各類經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類技術(shù)人員，構(gòu)成了上述諸要素的有機(jī)體系。、房地產(chǎn)行業(yè)的重要性 1、國民經(jīng)濟(jì)組成的重要支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?；A(chǔ)產(chǎn)業(yè)： 安居的基本條件，而且是樂業(yè)的基礎(chǔ)， 是為城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基 礎(chǔ)社施的重要行業(yè)。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：不僅能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如建筑業(yè)、商業(yè)、金融等。且隨著中國進(jìn) 入城市化，房地產(chǎn)業(yè)要優(yōu)先發(fā)展、超前發(fā)展。支柱產(chǎn)業(yè)： 由于產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整， 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動國民經(jīng)濟(jì)增長和擴(kuò)大內(nèi)需

4、方面起到日益顯著作用。2、房地產(chǎn)行業(yè)是朝陽行業(yè)，由供需關(guān)系決定， 國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展產(chǎn)生大的需求。 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個新的發(fā)展周期，主要表現(xiàn)為供求兩旺。（ 1） 宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動（ 2） 深化房改對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動， 政府為擴(kuò)大國內(nèi)需求， 促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持 續(xù)增長，出臺了一系列深化住房改革和啟動住宅消費(fèi)的措施， 這也促進(jìn)了市場的 需求。取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化； 開放住房二級市場，以存量住房流動帶動增量住房消費(fèi)； 下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴(kuò)大當(dāng)前住房消費(fèi)。（ 3） 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在拉動， 由溫飽型消費(fèi)到小康型消 費(fèi)，客戶消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)者的由居者有

5、其屋到居者優(yōu)其屋。（ 4） 城市化進(jìn)程加速對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外延拉動， 舊城改造速度加快， 安置拆 遷戶，流動人口增長，新增城市人口，對住房產(chǎn)生大的需求。（ 5） WTO 后投資機(jī)會增加四、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的關(guān)系 將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商或發(fā)展商。 將從事房屋建設(shè)和社備安裝企業(yè)和組織稱為承建商或承包商。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系。 建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)， 屬于物 質(zhì)生產(chǎn)部門。 房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)行業(yè)。在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)活動中， 房 地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方與乙方的合作關(guān)系。 在合同契約上， 甲方為開 發(fā)商，乙方為承建商。五、房地產(chǎn)業(yè)特征（1）房地產(chǎn)位

6、置的固定性土地自然生成，位置不可移動，房屋建在土地上決定了其固定性。房地產(chǎn)位置上 的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。（2）房地產(chǎn)地域的差別性由于地域不同，消費(fèi)群體不同，主要表現(xiàn)為產(chǎn)品差異和價格差異。（3）房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性建筑在土地上的建筑物，使用期限都很長，房地產(chǎn)為大宗昂貴消費(fèi)品必要求品質(zhì) 卓越。（4）房地產(chǎn)的保值增值性在國民政治、經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)定的情況下，一般持保值增值的趨勢，房地產(chǎn)的這種性 質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的， 土地的有限性、不可再生性使城市土地處 于稀缺狀態(tài)。由于人們對土地需求的日益增加，使房地產(chǎn)產(chǎn)品價格呈上升趨勢。 其市場價值主要受產(chǎn)品特色和所在地段周邊環(huán)境

7、變化影響。六、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)類型1、開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)通過市場調(diào)研、可行性研究以及其他前期工作和項(xiàng)目工程建設(shè)， 在一個特定地點(diǎn) 和預(yù)期的時間內(nèi)把資本轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)商品然后通過發(fā)售回收投資并取得利潤。2、中介組織企業(yè)3、物業(yè)管理企業(yè)4、房地產(chǎn)金融企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)基本知識一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)開發(fā)工程的全過程，即從項(xiàng)目的籌劃開始至計劃立項(xiàng)，規(guī)劃設(shè)計，項(xiàng)目審批，招 投標(biāo)，工程施工，竣工驗(yàn)收直至交付使用。、房地產(chǎn)開發(fā)形式（ 1） 單項(xiàng)開發(fā) 規(guī)模較小，配套設(shè)施簡單。（ 2） 小區(qū)開發(fā) 在新城開發(fā)中，指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)，要求在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善， 配套齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，在功能上分為綜合型開發(fā)和單一型開發(fā)

8、。（ 3） 成片開發(fā) 范圍非常廣泛，開發(fā)周期長，相當(dāng)于開辟一個新的城市。三、綜合開發(fā)的程序 按工程進(jìn)度依次分為四個階段（ 1） 決策階段開發(fā)公司尋找開發(fā)用地，選擇開發(fā)項(xiàng)目， 市場研究， 可行性分析直至決定實(shí)施開 發(fā)的階段。（ 2） 前期階段 決策后，申報立項(xiàng)直到完成建設(shè)準(zhǔn)備工作的最后階段。（ 3） 工程管理階段 項(xiàng)目施工階段（ 4） 銷售管理階段 決策階段又分四個階段：1、尋找開發(fā)用地2、規(guī)劃摸底了解城市的整體規(guī)劃，開發(fā)區(qū)域的整體要求， 以使研究項(xiàng)目開發(fā)的可能性。 用地 性質(zhì)（土地規(guī)劃用途） ，規(guī)劃紅線范圍，建筑密度及建筑面積要求，道路及綠化 要求，市政公建配套要求，其它特殊條件要求。3、市場

9、調(diào)研 對市場供求變化及市場走勢系統(tǒng)研究，以對開發(fā)項(xiàng)目市場前景進(jìn)行預(yù)測評估。4、經(jīng)濟(jì)分析 投資估算，成本及成本效益分析，融資分析，資金嘗還及投資回報分析。前期階段又分七個階段：1、申請立項(xiàng)報市計劃委員會審批2、編制建設(shè)計劃方案報市規(guī)劃建設(shè)管理部門審批3、申請建設(shè)用地，報送設(shè)計方案取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后由土地管理部門申 請建設(shè)用地手續(xù)4、委托設(shè)計5、籌措建設(shè)資金自有流動資金、銀行或其它金融機(jī)構(gòu)貸款、 向社會發(fā)行融資債券或股票、 預(yù)售或 預(yù)租商品房、承建商墊資6、拆遷7、三通一平 通水、通電、通路、現(xiàn)場平整土地工程管理階段： 分現(xiàn)場清理、材料準(zhǔn)備、施工隊(duì)伍招投標(biāo)、合同管理、施工管理、工程監(jiān)理幾個

10、環(huán)節(jié)。工程管理按程序依次排序?yàn)榻M織施工招標(biāo)、 控制施工進(jìn)度、 工程質(zhì)量監(jiān)理、 竣工驗(yàn)收、市政公建配套、交付使用、資料匯總歸檔。四、房地產(chǎn)開發(fā)的審批手續(xù)1、項(xiàng)目建議書和可行性報告，經(jīng)計劃委員會審批2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由規(guī)劃局審批，在規(guī)劃設(shè)計階 段就要拿到3、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書，房屋土地管理局下發(fā)4、房屋拆遷許可證，房屋土地管理局下發(fā)5、建設(shè)工程施工許可證，城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下發(fā) 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證6、國有土地使用證，市區(qū)縣人民政府下發(fā) 地土出讓金交納才能有土地證書7、商品房銷售（預(yù)售）許可證，房屋土地管理局下發(fā) 商品房允許上市發(fā)售的法律憑證。 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記

11、， 取得房地產(chǎn)權(quán)利證 書，取得建筑許可證和開工許可證， 除付清地價款外， 投入開發(fā)建筑的資金已達(dá) 到工程預(yù)算投資總額的 25%，并經(jīng)注冊會計師驗(yàn)資， 房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)已 發(fā)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議， 土地使用權(quán)未抵押或者已經(jīng)解除抵押關(guān)系， 符合上述條 件的，主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資構(gòu)成投資分析1、土地成本 土地出讓金，土地補(bǔ)償及拆遷安置費(fèi)，市政配套集資費(fèi)2、前期費(fèi)用 規(guī)劃、勘查設(shè)計費(fèi)，三通一平費(fèi)，工程招投標(biāo)及辦理各項(xiàng)開工手續(xù)費(fèi)3、建安有關(guān)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)，四源費(fèi)（水、電、煤氣、暖）及電貼費(fèi)，工程監(jiān)理及質(zhì)量監(jiān)督 費(fèi)，小區(qū)配套及綠化等費(fèi)用4、項(xiàng)目銷售及交易稅費(fèi)5、項(xiàng)

12、目管理費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)，開發(fā)商利潤及利息、稅金等 投資分析一般分為動態(tài)分析和靜態(tài)分析， 小型項(xiàng)目多用靜態(tài)分析， 大型項(xiàng)目多用 動態(tài)分析。六、房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營程序 開發(fā)的主要階段和過程： 1、建設(shè)工程項(xiàng)目的設(shè)立和企業(yè)組建 2、建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批3、土地使用權(quán)的取得4、征地與拆遷5、工程建設(shè)與管理監(jiān)督6、房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售管理7、房地產(chǎn)的物業(yè)管理 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序：注：區(qū)域不同，程序也略有不同 向市規(guī)劃部門進(jìn)行咨詢，提出立項(xiàng)計劃書 向市計劃委員會提交立項(xiàng)報告書審批 市規(guī)劃委員會同意立項(xiàng)發(fā)給項(xiàng)目批復(fù)意見書， 要求建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究 申請者向市計委和市建委提交項(xiàng)目可行性研究報告市計委、市建委同意可行性報告后即下達(dá)通過的批復(fù)文件及規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 申請者根據(jù)批復(fù)辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作， 然后到城市規(guī)劃管理局領(lǐng)取設(shè)計 規(guī)劃任務(wù)通知單辦理征地意見書 申請者到土地所在地區(qū)的土地管理局部門及原土地使用部門征求意見 （農(nóng)村集體 用地和國家用地）以上完成后，將結(jié)果報到市政府