房屋買賣合同常用條款解讀

1、房屋買賣合同常用條款解讀Both parties join tly ack no wledge and abide by their resp on sibilities andobligati ons and reach an agreed result.甲方：乙方：時(shí)間：編號(hào)：FS-DY-85781房屋買賣合同常用條款解讀使用備注：該資料可用于合同內(nèi)的權(quán)利人通過商量，得出需要共同認(rèn)可的權(quán)利和職 責(zé)，并且約定在一定周期里完成商定的目標(biāo)。文檔可直接下載或修改，使用時(shí)請(qǐng)?jiān)擨細(xì)閱讀內(nèi)容。一、關(guān)于買方申請(qǐng)貸款的條款乙方（注：買方）通過貸款銀行申請(qǐng)人民幣 n元整貸款的 形式支付第二期房?jī)r(jià)款，乙方應(yīng)于簽

2、訂買賣合同后的三個(gè)工 作日內(nèi)備齊貸款資料辦理銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)，并支付一切相 關(guān)費(fèi)用、申請(qǐng)辦理借款抵押合同公證手續(xù) （若需）。如乙方之貸 款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足，則任 何不足部分均由乙方于甲（注：賣方）、乙雙方申請(qǐng)?jiān)摲慨a(chǎn)過戶 交易前支付至房產(chǎn)，待雙方辦妥過戶手續(xù)后3個(gè)工作日內(nèi)由某房產(chǎn)轉(zhuǎn)付甲方。聿師分析：1、由于該條款對(duì)買方貸款審批沒有限定具體的時(shí)間，因此，對(duì)買方是比較有利的。買方如果因?yàn)橘J款審批金額的問 題，在某一家銀行無法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請(qǐng)貸款，而不需要承擔(dān) 貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”現(xiàn)金補(bǔ)足的問題。2、 同時(shí)也因?yàn)闆]有

3、約定具體的買方貸款審批的時(shí)間，買方往往以貸款處于審批中，來延緩買賣過戶交易的進(jìn)行。3、又，條款沒有約定 乙方之貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”的舉證責(zé)任，賣方無法了解買 方貸款審批的進(jìn)程，無法舉證證明 買方的貸款申請(qǐng)未獲得貸 款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”，要求買方現(xiàn)金補(bǔ)足， 加快交易進(jìn)程的合理訴求。因此，該條款對(duì)買方是有利的，賣方要加快交易進(jìn)度，及時(shí)過戶收取房款，可以提出下列兩項(xiàng)合理要求：1、 對(duì)買方貸款審批的時(shí)間進(jìn)行合理限制，督促其限期完 成貸款審批；否則應(yīng)當(dāng)現(xiàn)金補(bǔ)足。筆者認(rèn)為，合理時(shí)間可以以兩個(gè)月為最大限度。買方在買房前，首先應(yīng)當(dāng)咨詢銀行，明確可以貸款的合理限額，防

4、 止貸款審批不能或者超期，對(duì)貸款資信要有合理的預(yù)期，防 止發(fā)生貸款違約。2、買方貸款審批進(jìn)程的告知義務(wù)。 買方貸款申請(qǐng)往往由其自行辦理或者委托中介機(jī)構(gòu)辦理，對(duì)貸款的進(jìn)程賣方無法 獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面向賣方提交貸款銀 行的名稱、分支機(jī)構(gòu)、貸款銀行經(jīng)辦人、貸款金額，以便于 賣方核實(shí)，更主要的是賣方可以處分確認(rèn)貸款的進(jìn)度，防止 人為拖延。3、約定買方逾期辦理貸款手續(xù)的違約責(zé)任，督促其辦理貸款審批。同時(shí)，為加快貸款速度，賣方須無條件配合買方辦理貸款審批手續(xù)，否則買方免責(zé)。二、關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任如甲方未按本協(xié)議約定方式辦理交房手續(xù)，則乙方可按買賣合同第十條規(guī)定，要求甲方支付遲延交房的

5、違約金 ；如乙 方未遵照本協(xié)議約定方式辦理接收房產(chǎn)手續(xù)，并經(jīng)甲方發(fā)函 通知后仍拒不配合辦理的，則視為雙方已完成房屋交接手續(xù)。聿師分析：部分中介公司在買賣合同條款制作中都沒有約定交房條款，一旦交房產(chǎn)生爭(zhēng)議，往往找不到直接的條款進(jìn)行解釋。 對(duì)賣方而言，交房是其最后一項(xiàng)重要義務(wù)， 如果賣方不交房， 買方就無法實(shí)現(xiàn)居其屋的要求，況且賣方已經(jīng)收到全部房?jī)r(jià) 款，再使用出售的房屋就沒有法律依據(jù)。因此，有必要對(duì)拒 不交房的行為進(jìn)行限制。當(dāng)然，如果房屋質(zhì)量問題沒有根本性瑕疵，買方?jīng)]有權(quán)利拒絕接收房屋，也無權(quán)拒絕支付房屋尾款。如果在房屋交 付標(biāo)準(zhǔn)上（包括房屋存在部分滲漏水， 不影響居?。┊a(chǎn)生分歧， 買方應(yīng)當(dāng)在收房

6、后再尋求法律方式解決房屋交付標(biāo)準(zhǔn)問題。三、關(guān)于房產(chǎn)證密碼的條款甲方的產(chǎn)權(quán)證如已經(jīng)設(shè)定密碼，若甲方或甲方的代理人在該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)輸入的密碼錯(cuò)誤或者遺忘密碼，導(dǎo)致 該房地產(chǎn)買賣交易延遲履行或者無法履行的，甲方應(yīng)當(dāng)按照 本合同第十條的約定承擔(dān)違約責(zé)任。如甲方遺忘密碼，應(yīng)及 時(shí)前往相關(guān)部門辦理密碼掛失，并辦理重置密碼手續(xù)，因該 手續(xù)需花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間，務(wù)必請(qǐng)?zhí)崆稗k理。聿師分析：為交易安全，老的房產(chǎn)證可以事后設(shè)定密碼，而新辦理的房產(chǎn)證自動(dòng)帶有密碼，因此，如果賣方的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)設(shè)定 密碼，為順利辦理產(chǎn)權(quán)過戶，就需要賣方提供密碼，如果賣方提供的密碼錯(cuò)誤或者遺忘密碼，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣交易延遲履行或者無法履行的

7、，因此，需要對(duì)賣方提供產(chǎn)權(quán)證密 碼的義務(wù)加重責(zé)任，否則會(huì)影響后續(xù)房屋買賣進(jìn)展：包括收 房以及房款支付等。當(dāng)然具體需要承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任需要商榷。畢竟賣 方遺忘密碼和不賣房等根本性違反合同相比是有區(qū)別的，需 區(qū)別對(duì)待，沒有必要用買賣合同第十條的違約責(zé)任條款特別 加重賣方義務(wù)。建議，在具體條款制定中，可以考慮設(shè)定某個(gè)具體的賠 償金額，或者籠統(tǒng)地規(guī)定損害賠償責(zé)任，具體損害賠償金額 可以由買方舉證證明。當(dāng)然，如果賣方在合理期限內(nèi)惡意不 重新設(shè)置密碼，則買方可以追究賣方的違約責(zé)任。附：買賣合同第十條規(guī)定：每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付甲方已收款 0.5%的滯納金；逾期超過七日的，乙方有權(quán) 單方面解除合同

8、，并要求甲方另外支付乙方合同總額20%的違約金。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方應(yīng) 在接到書面通知之日起叁日內(nèi)退還乙方已支付的全部房?jī)r(jià) 款，并在接到書面通知書之日起壹拾日內(nèi)向乙方支付違約金和滯納金。四、有關(guān)附贈(zèng)設(shè)備的條款該房地產(chǎn)內(nèi)的固定裝修、 附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾（包 括家具、家電）價(jià)格均包含在房?jī)r(jià)款內(nèi)， 隨該房地產(chǎn)交付同時(shí) 一并轉(zhuǎn)讓給乙方。聿師分析：房屋買賣合同的標(biāo)的不僅是房屋，在房屋轉(zhuǎn)移交付時(shí)還會(huì)涉及到房屋內(nèi)的固定附屬設(shè)施、設(shè)備（含家具、家電）的實(shí)際交付問題。如果買賣雙方對(duì)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生分歧，也會(huì)產(chǎn) 生交易不愉快。因此，有必要對(duì)交付的現(xiàn)狀做詳細(xì)的列明， 包括制定詳細(xì)的交付清

9、單，以避免交易糾紛。買賣交易中，最容易產(chǎn)生糾紛的是家具、家電問題以及名貴室內(nèi)裝飾問題。因此，如果涉及贈(zèng)送家具、家電問題的， 應(yīng)當(dāng)填寫家具、家電清單并提交買賣雙方簽確認(rèn)，必要時(shí)可 以對(duì)室內(nèi)交付現(xiàn)狀拍照留存。五、關(guān)于戶口問題的條款賣方必須在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移前（或者過戶手續(xù)辦理完畢后20日內(nèi)）,將房屋內(nèi)所有的戶口遷出， 若由于賣方的原因沒有將戶口及時(shí)遷出，導(dǎo)致買方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。聿師分析：1、戶口轉(zhuǎn)移的時(shí)間問題。 客觀上講，在過戶之前強(qiáng)制要 求賣方遷移戶口，可以最大化地保護(hù)自己的權(quán)利，防止戶口 在過戶后因?yàn)楦鞣N原因不能及時(shí)遷出給買方造成的影響，這 種影響不僅表現(xiàn)在對(duì)房屋的再次處分上，還可能

10、表現(xiàn)為影響 買方戶口的遷入問題。因此，過戶之前要求賣方提前遷出戶 口是必要的。對(duì)賣方而言，在出售之前，考慮戶口的遷出問 題顯然十分必要。如果賣方?jīng)]有按照合同約定及時(shí)遷出戶口， 就會(huì)涉及到損害賠償問題。2、 損害賠償問題。戶口遷移問題屬于行政管理問題，不 屬于民事案件的受理范圍，買方無法以戶口遷移問題向法院提起訴訟，要求賣方強(qiáng)制遷移戶口 ；而只能以賣方拒不遷移戶 口違約為由，要求賣方承擔(dān)違約損害賠償。這就涉及到違約 賠償金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題。如果買賣合同只是籠統(tǒng)地規(guī)定：若由于賣方的原因沒有將戶口及時(shí)遷出，導(dǎo)致買方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”， 又因?yàn)橘I方無法舉證證明其實(shí)際受到的損害賠償金額，其合 理賠償要求往往得不到法院的支持。所以，有必要對(duì)戶口延期遷出違約責(zé)任做出具體規(guī)定。因此，實(shí)踐中又往往會(huì)出現(xiàn)這樣的表述：若由于賣方的原因沒有將戶口及時(shí)遷出的，每逾期一日則按照房屋總價(jià)的萬分 之五計(jì)算違約金，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止?！痹摋l款能夠有效解決損害賠償無法舉證的問題，但是如果賣方客 觀上無法遷出戶口，長(zhǎng)達(dá)幾年，又會(huì)產(chǎn)生違約金過高，顯示 公平的問題。因此，建議：除了約定違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)外