物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的討論

1、物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的討論 物業(yè)管理專項(xiàng)修理資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)資金),又稱為物業(yè)本體和共用設(shè)備設(shè)施大中修和更新改造儲(chǔ)備金。有的地方稱為"共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金',也有的地方將其區(qū)分為"公用設(shè)施專用基金'和"房屋本體修理基金'兩個(gè)基金。 一、專項(xiàng)資金的概念和性質(zhì) 專項(xiàng)資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納的,為了保障物業(yè)在使用肯定時(shí)間后,所需的特定修理、更新及房屋發(fā)生緊急狀況時(shí)應(yīng)急的資金。在物業(yè)管理活動(dòng)中,為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,保證物業(yè)始終處于正常的和完好的狀態(tài),除了在物業(yè)管理費(fèi)中滿意物業(yè)的日常維護(hù)和小修活動(dòng)外,業(yè)主或非業(yè)主使用人平常定期

2、交納小量的費(fèi)用,集中儲(chǔ)備起來,專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后特定狀況下的中修、大修、更新、改造以及消失特別或緊急狀況時(shí)的支出。專項(xiàng)資金的建立可以避開在上述狀況消失時(shí),集中大量的出資給業(yè)主帶來的負(fù)擔(dān)。同時(shí),也可以在消失上述狀況時(shí),能夠得以準(zhǔn)時(shí)處理,使業(yè)主和非業(yè)主使用人能夠工作、生活在一個(gè)良好的環(huán)境當(dāng)中。這也是物業(yè)管理追求良好和長(zhǎng)效管理的重要因素和必要條件。 專項(xiàng)資金是物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,其費(fèi)用性質(zhì)同物業(yè)管理費(fèi)一樣,是由業(yè)主交納,由物業(yè)管理單位或政府主管部門設(shè)立特地賬戶管理,經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),最終由物業(yè)管理單位使用的特地費(fèi)用。所以,專項(xiàng)資金的使用者權(quán)益屬于全體業(yè)主,物業(yè)管

3、理單位對(duì)它的管理和使用屬于代管性質(zhì)。同時(shí),它的使用范圍也是在物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍之內(nèi),而且更詳細(xì)、更專指,這就更打算了它的專項(xiàng)性質(zhì)。 依據(jù)上述性質(zhì),專項(xiàng)資金本應(yīng)是物業(yè)管理費(fèi)成本中的一個(gè)構(gòu)成因素,在管理操作中將其納入物業(yè)管理費(fèi)中,由物業(yè)管理單位在會(huì)計(jì)操作中進(jìn)行提留,設(shè)立專賬或開立銀行專戶,其管理使用簡(jiǎn)便易行。但依據(jù)我國(guó)實(shí)際狀況,現(xiàn)行國(guó)家政策和各地政府在實(shí)施方法中都將專項(xiàng)資金從物業(yè)管理費(fèi)中分別出來,并設(shè)定了嚴(yán)格的使用和管理方法,這主要出于兩方面的緣由,一是由于首次設(shè)立專項(xiàng)資金時(shí)的資金來源渠道和途徑比較簡(jiǎn)單,各地的規(guī)定也不盡相同,假如直接并入物業(yè)管理費(fèi)中會(huì)給多渠道籌集專項(xiàng)資金帶來障礙。二是由于國(guó)內(nèi)的

4、物業(yè)管理從總體上講尚處于起步階段,許多物業(yè)管理單位的管理行為和管理費(fèi)的使用管理還很不規(guī)范,同時(shí)目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)水平還普遍較低,有的還難于保證日常運(yùn)作,假如直接將專項(xiàng)資金并入物業(yè)管理費(fèi)中,可能會(huì)給專項(xiàng)資金的專項(xiàng)和規(guī)范使用帶來擔(dān)心全因素,甚至?xí)斐膳灿?、亂用的狀況,使物業(yè)和業(yè)主的最終利益受到侵害。 二.設(shè)立專項(xiàng)資金的目的和作用 設(shè)立專項(xiàng)資金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中比較巨大的非日常性開支和非預(yù)見性開支,尤其是為維持和保證物業(yè)共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的大型修繕改良性的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是

5、用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造,因此,專項(xiàng)資金的作用實(shí)際上就是物業(yè)本體和共用部分固定資產(chǎn)的折舊補(bǔ)償。 眾所周知,物業(yè)在建成之后,必定會(huì)受到自然的和使用的損耗。隨著時(shí)間的增加,自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震驚、大氣、水、雷電等對(duì)建筑物在肯定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒有建立專項(xiàng)資金,就不行能合理、有效地支配物業(yè)的修理和保養(yǎng)方案,必定會(huì)加速物業(yè)的自然侵損,以致會(huì)由于修理保養(yǎng)不準(zhǔn)時(shí)使物業(yè)進(jìn)入或過早進(jìn)入衰敗過程,從而加速物業(yè)的老化程度,縮短了物業(yè)的使用壽命,甚至?xí)劤蓳p害事故。相反,建立起專項(xiàng)資金,就可以有效、合理妥當(dāng)?shù)刂湮飿I(yè)的修繕改良,物業(yè)就可以得到有效的修理養(yǎng)護(hù),使物業(yè)處于良好的狀態(tài),充分發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能,并且可能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命,改善和提高物業(yè)的使用功