“紫楊佳園”項目報告

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上關于南京紫氣通華置業(yè)有限公司申請8億元融資的調查報告融資主體：南京紫氣通華置業(yè)有限公司； 融資金額：人民幣8億元； 融資用途：主要用于“紫楊佳園”保障房項目二期建設； 擔保方式：南京金基通產置業(yè)有限公司、光華房地產開發(fā)公司、南京公路發(fā)展（集團）有限公司提供連帶責任保證擔保；融資期限：三年申請人基本情況：（一）、項目公司基本情況：項目公司南京紫氣通華置業(yè)有限公司住所南京市白下區(qū)軍農路3號光華創(chuàng)意產業(yè)園法定代表人楊民企業(yè)類型有限公司（自然人控股）注冊資本人民幣2000萬元整實收資本人民幣2000萬元整經營范圍許可經營范圍：房地產開發(fā)；商品房屋建設、銷售。一般經營項目：自有

2、房屋租賃及相關配套服務。經營期限2011年01月12日至2031年01月11日房地產開發(fā)資質暫無 申請人是由南京金基通產置業(yè)有限公司，光華房地產開發(fā)公司為建設“紫楊佳園”保障房項目（原名：楊莊6號地塊）而共同出資設立的項目公司，其中南京金基通產置業(yè)有限公司占股65%，南京光華房地產開發(fā)公司占股35%。（三）、項目公司股權結構圖及股東背景介紹：股權結構圖74 %白下區(qū)國有資產經營公司100 %南京交通產業(yè)有限責任公司30%49 %南京光華房地產開發(fā)公司南京金基通產置業(yè)有限公司南京紫氣通華置業(yè)有限公司65 %35 %南京金基房地產開發(fā)（集團）有限公司100 %南京經聯(lián)創(chuàng)業(yè)投資公司限責任公司南京拓元

3、投資發(fā)展有限公司南京思創(chuàng)資產管理公司盧祖飛等11個自然人51 %10%30%20%南京金基房地產開發(fā)有限公司職工持股會10%南京機電產業(yè)（集團）有限責任公司20%江紅濤40%南京宏欣創(chuàng)業(yè)投資有限公司40%南京市國資集團100 %26 %南京公路發(fā)展（集團）有限公司南京市交通建設投資控股（集團）有限公司100 %南京光華房地產開發(fā)公司是經工商局批準于1992年注冊登記，注冊資金1.27億元，開發(fā)資質為暫定三級?？傎Y產18億元，凈資產11.3億元，現(xiàn)有各類中高級人才36名。具有多年經濟適用房開發(fā)建設經驗，累計建設經濟適用房約120萬平方米。光華公司的投資人是白下區(qū)國有資產經營公司，最終實際控制人是

4、南京市白下區(qū)人民政府。南京金基通產置業(yè)有限公司是經工商局批準于2006年10月注冊登記，注冊資本1.2億元。具有國家二級房地產開發(fā)資質。公司現(xiàn)有總資產19億元，凈資產4.8億元。目前公司有員工36人，其中碩士1名，本科26名，擁有高級職稱3人，中級職稱10人，初級職稱有6人。目前正在開發(fā)的項目有：、河西所街G45商業(yè)項目，已經開發(fā)完成的項目有金基匯錦國際花園一期，金基匯錦國際花園二期。申請人財務情況：申請人成立時間較短，僅有2年財務報表。申請人財務分析：科目及指標2011年2012年變化率備注總資產353,510,912.50940,840,986.24166.14%凈資產3,965,415.

5、5815,167,749.50282.50%貨幣資金2,243,069.9223,904,543.99965.71%應收帳款0.000.00#DIV/0!預付賬款585,274.93379,182,229.8464687.03%預付工程款其他應收款428,000.00430,000.000.47%存貨349,558,886.61536,281,512.2953.42%項目開發(fā)投入流動資產352,815,231.46939,798,286.12166.37%長期投資0.000.00#DIV/0!固定資產695,681.041,042,700.1249.88%無形資產0.000.00#DIV/0!

6、總負債349,545,496.92925,673,236.74164.82%短期借款0.000.00#DIV/0!應付票據(jù)0.000.00#DIV/0!長期借款291,400,000.00759,400,000.00160.60%一期信托融資款2013年8月12日到期應付債券0.000.00#DIV/0!剛性負債合計291,400,000.00759,400,000.00160.60%應付帳款0.000.00#DIV/0!預收帳款0.000.00#DIV/0!其他應付款58,143,819.99166,271,269.98185.97%股東借款流動負債58,145,496.92166,273,

7、236.74185.96%主營業(yè)務收入0.000.00#DIV/0!營業(yè)成本0.000.00#DIV/0!營業(yè)利潤0.000.00#DIV/0!投資收益0.000.00#DIV/0!利潤總額0.000.00#DIV/0!資產負債率0.990.98-0.50%流動比6.075.65-6.85%考慮信托到期因素，調整后流動比1.01速動比0.062.434233.36%同上，調整后速動比0.43應收帳款周轉率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!存貨周轉率0.000.00#DIV/0!主營業(yè)務利潤率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!總資產收益率0.000.00#DIV/0!凈資產收益率

8、0.000.00#DIV/0!經營活動現(xiàn)金凈流量-276,595,039.08-387,630,699.6040.14%經營活動現(xiàn)金流入量328,121,601.04128,429,246.29-60.86%投資活動現(xiàn)金凈流量-786,491.00-604,314.00-23.16%投資活動現(xiàn)金流入量0.000.00#DIV/0!籌資活動現(xiàn)金凈流量297,624,600.00409,896,487.6737.72%籌資活動現(xiàn)金流入量297,400,000.00482,000,000.0062.07%現(xiàn)金凈流量2,243,069.9221,661,474.07865.71% 總體而言，公司項目正

9、處于建設期，財務指標符合房地產行業(yè)特點。此外，公司目前使用的是信托資金（項目收益權轉讓方式），出資方未對項目資本金比例提出要求。 “紫楊佳園”項目情況介紹：項目背景及運作模式介紹：2010年11月7日南京市白下區(qū)人民政府和南京市交通控股集團有限責任公司為切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，簽定合作開發(fā)白下區(qū)楊莊6號地塊經濟適用住房項目戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議精神，楊莊六號經濟適用住房項目由南京交通集團旗下全資子公司“南京交通產業(yè)有限責任公司”的子公司“南京金基通產置業(yè)有限公司”和南京市白下區(qū)人民政府下屬全國有企業(yè)“南京光華房地產開發(fā)公司”共同組建的南京紫氣通華置業(yè)有限公司（即項目公司）

10、負責獨立運作并承擔權責。據(jù)此，金基通產和光華開發(fā)簽訂了項目合作協(xié)議書及合資協(xié)議書以進一步明確雙方的權利義務。協(xié)議書約定項目公司負責項目后繼資金籌措、規(guī)劃方案設計、工程建設及商業(yè)等可直接對公眾銷售的物業(yè)銷售、項目后期各項遺留問題的處理等工作?！肮馊A開發(fā)”負責項目四證等各項行政手續(xù)的辦理，落實各項政策優(yōu)惠，確保項目運作的合法性，并負責保障性住房的銷售。項目公司設立專項賬戶用于核算與項目有關全部資金收支，包括但不限于各類融資款項、政府補助、銷售收入、稅費返還等收入及建設成本、運營成本等支出。項目全部收益歸項目公司所有，并由股東方按股權比例分配。該項目將聘請相關審計機構進行全程跟蹤審計，進行獨立核算，

11、嚴格按照法律法規(guī)對工程進行招投標、工程預決算，嚴格內部管理與核算。由于該項目用地為劃撥用地，因此，項目四證所有人只能是原始取得人“光華開發(fā)”，不能變更至項目公司名下。該項目運作由白下區(qū)政府及國有資產管理部門進行監(jiān)督和指導，項目達到可售狀態(tài)后，保障房部分由“光華開發(fā)”會同白下區(qū)房保辦按南京市經濟適用住房管理實施細則及南京市國有土地上房屋征收與補償辦法的規(guī)定進行統(tǒng)一分配、安置、銷售，銷售回款將直接進入項目公司的專項賬戶。1、項目區(qū)位：楊莊六號地塊經適房項目（案名：紫楊佳園）位于南京市光華路以南，石楊路以北，萬達紫金明珠小區(qū)以西，規(guī)劃道路以東，南接繞城公路；項目總占地面積41.66萬，可供7000多

12、戶家庭居住，項目自身配建幼兒園、中小學、社區(qū)服務中心、商業(yè)設施等。附近有17,25,81,90,314等多條公交線路，距火車南站約2公里，交通便利區(qū)位圖：2、項目土地及四證取得情況：該項目土地性質為行政劃撥用地，土地拆遷款.53元已全部支付。除中小學用地外，其他3幅地塊均為凈地，均已取得土地證。在項目中小學建設用地上有一軍用雷達站，項目公司、白下區(qū)政府部門和軍隊正在協(xié)商搬遷事宜，預計今年下半年即可解決，搬遷費用預計2000萬元，由項目公司承擔。該軍用雷達站搬遷與否不影響項目住宅部分的建設和銷售。3、項目總體規(guī)劃：該項目規(guī)劃設計方案已確定，市規(guī)劃局已原則上同意，但由于區(qū)域內大部分建筑在空軍南京大

13、校場機場飛機起飛端凈空區(qū)內，受區(qū)域內建筑限高30米的影響，項目規(guī)劃方案需空軍同意后方可發(fā)放工程規(guī)劃許可證。依據(jù)機場凈空要求的基本原則：機場凈空條件應兩端兩側符合規(guī)定要求；如地形條件不許可，而又必須在該地建設機場時，至少主著陸一端和一側的凈空條件應符合規(guī)定要求，另一端可降低要求的規(guī)定。市政府及白下區(qū)政府正與空軍進行多輪磋商，希望援引上述規(guī)定，降低起飛端的凈空高度要求，預計項目1、2號地塊規(guī)劃設計方案年內可取得空軍批準。另，中央軍委已批復同意大校場機場的搬遷方案，新機場已于2012年8月在六合區(qū)開工建設，預計2014年8月投入試運營，2015年初正式交付使用。機場搬遷后原地塊及周邊10平方公里區(qū)域

14、將被打造成為集創(chuàng)新街區(qū)、體育文化、商業(yè)金融、教育、行政管理、醫(yī)療保健等各種設施為一體的“智慧新城”。因項目體量較大，擬分四期開發(fā)建設，具體指標如下：技術指標項目總體一期（2地塊）二期（1地塊）三期（3地塊和幼兒園用地）四期（中小學用地,暫無規(guī)劃）總占地面積.70 建筑用地面積.66 .00 .00 16716.00 土地證未取得總建筑面積.05 .50 .90 87085.14 0.00 地上建筑面積.51 .00 .00 66696.00 0.00 其中：住宅.00 .00 .00 41382.00 商業(yè)29743.00 13701.00 16042.00 0.00 幼兒園3000.00 0

15、.00 0.00 3000.00 其他配套26485.00 2114.00 2057.00 22314.00 可售面積.00 .00 .00 40554.00 0.00 其中：住宅.00 .00 .00 40554.00 商業(yè)19178.00 8441.00 10736.00 0.00 地下建筑面積.00 39033.50 45145.90 20389.14 容積率1.40 戶數(shù)7094 2899 3579 616 建筑類型26棟14層、9棟21層及商業(yè)、社區(qū)、幼兒園、中小學配套16棟14層住宅6棟14層、9棟21層住宅4棟14層住宅、2棟社區(qū)綜合樓規(guī)劃總圖：4、項目施工進度現(xiàn)狀及計劃安排：“

16、紫楊佳園”項目于2011年6月開工建設，目前該項目累計開工24棟（一期的全部及二期的部分）、計43萬平方米，其中2棟封頂、10棟施工至三層、12棟樁基完成。至2013年，前期已按規(guī)劃要點完成，項目設計通過總平審定，按法律法規(guī)進行了三個地塊、共3個標段的建設工程招投標，辦理并取得了相應的樁基規(guī)劃和施工許可證。（目前，項目中1、2、3、4、5、6、32、33棟位于機場凈空區(qū)邊緣，空軍已默許可施工至主體封頂14層；其他樓棟空軍默許施工至8層，塔吊高度不超過30米。） 項目分期投資概算：分期投資概算：一期（2地塊）二期（1地塊）三期（3地塊、幼兒園）合計一開發(fā)成本.99 .01 15848.01 .0

17、0 1土地獲得價款22020.67 9505.68 137.65 31664.00 2開發(fā)前期準備費8661.74 6171.71 670.41 15503.86 3主體建筑安裝工程費66475.24 75420.36 12101.40 .00 4基礎設施費13314.69 13977.27 2168.04 29460.00 5公共配套設施費32791.48 11979.95 14.57 44786.00 6建安預備費5843.62 5288.51 747.86 11880.00 二管理費用806.16 666.97 86.87 1560.00 三銷售費用181.14 190.33 29.53

18、 401.00 四財務費用17073.78 13671.69 1726.53 32472.00 項目總投資.06 .00 17690.93 .00 隨著南京市主城“四區(qū)并二”，隨著亞青會、青奧會在南京召開，南京為提升城市整體形象，加大了城中村危舊房改造力度，對危舊房改造提供一系列支持政策，也加大了對保障性住房的需求，其中白下區(qū)有60個項目，亞青會前要完成四方巷、紅旗無線電廠、漢西門大街和三十四標四個項目動遷任務；秦淮區(qū)有14個項目，亞青會前完成越城天地、大明路醫(yī)療中心、清水塘西側綠地、路子鋪四個項目動遷任務。2014年6月底青奧會前要完成全部項目的改造任務。以上動遷任務的增加，形成對保障房剛性

19、需求。項目擔保情況：（一）、抵押擔保：本次授信以項目土地及在建工程抵押（幼兒園及中小學用地除外），由于項目用地為劃撥用地，轉讓受到嚴格限制，只能按實際取得成本估價，故不設抵押率，設定抵押的目的主要是對項目資金封閉管理的需要。抵押物目前已抵押給其它信托，預計2013年8月12日信托到期后即可解押，屆時可抵押。抵押物明細如下：土地證號使用權用途取得日期面積地塊編號取得成本寧白國用【2012】第00102號劃撥經適房用地2012.1.995191.002號地塊寧白國用【2012】第00104號劃撥經適房用地2012.1.925011.503號地塊寧白國用【2012】第00105號劃撥經適房用地201

20、2.1.998777.001號地塊合計：.50（二）、保證擔保：1、“南京光華房地產開發(fā)公司”提供連帶責任保證擔保南京光華房地產開發(fā)公司持有項目公司35%股份，是經工商局批準于1992年注冊登記，注冊資金1.27億元，開發(fā)資質為暫定三級。總資產4.6億元，現(xiàn)有各類中高級人才36名。具有多年經濟適用房開發(fā)建設經驗，累計建設經濟適用房約120萬平方米。光華公司的投資人是白下區(qū)國有資產經營公司，最終實際控制人是南京市白下區(qū)人民政府。近三年財務分析如下：科目及指標2010年2011年2012年變化率總資產2,126,345,432.151,900,978,877.721,800,237,478.69-

21、5.30%凈資產1,061,710,511.701,151,891,546.491,135,045,587.90-1.46%貨幣資金147,137,823.5233,370,861.33131,692,054.50294.63%應收帳款503,459,655.9744,194,128.64213,808,750.65383.79%預付賬款48,766,843.4891,627,550.7888,201,879.97-3.74%其他應收款63,163,639.5076,016,633.0557,041,452.83-24.96%存貨1,190,265,264.941,081,183,625.94

22、1,127,206,272.984.26%流動資產1,952,793,227.411,723,392,799.741,617,950,410.93-6.12%長期投資170,964,100.00175,264,100.00180,214,100.002.82%固定資產2,588,104.742,321,977.982,072,967.76-10.72%無形資產0.000.000.00#DIV/0!總負債1,064,634,920.45749,087,331.23665,191,890.79-11.20%短期借款100,000,000.000.000.00#DIV/0!應付票據(jù)0.000.000

23、.00#DIV/0!長期借款0.00228,000,000.00464,000,000.00103.51%應付債券0.000.000.00#DIV/0!剛性負債合計100,000,000.00228,000,000.00464,000,000.00103.51%應付帳款325,213,831.39234,278,197.8197,428,021.76-58.41%預收帳款304,571,187.5132,617,668.200.00-100.00%其他應付款236,774,681.5491,652,378.93103,763,869.0313.21%流動負債1,064,634,920.4552

24、1,087,331.23201,191,890.79-61.39%主營業(yè)務收入526,849,059.80636,828,810.10291,418,390.10-54.24%營業(yè)成本393,412,385.39477,613,426.82281,977,349.34-40.96%營業(yè)利潤97,733,786.39119,954,333.68679,255.57-99.43%投資收益0.000.000.00#DIV/0!利潤總額108,262,059.18120,152,514.507,011,325.33-94.16%資產負債率0.500.390.37-6.23%流動比1.833.318.0

25、4143.15%速動比0.721.232.4497.91%應收帳款周轉率1.422.332.26-2.86%存貨周轉率0.370.420.26-39.28%主營業(yè)務利潤率0.190.190.00-98.76%總資產收益率0.050.060.00-93.84%凈資產收益率0.100.100.01-94.08%經營活動現(xiàn)金凈流量-129,023,666.30-46,447,947.76-74,417,618.7060.22%經營活動現(xiàn)金流入量496,952,269.46350,629,874.59498,297,589.9942.11%投資活動現(xiàn)金凈流量-39,185.00-180,218,740

26、.00-4,950,000.00-97.25%投資活動現(xiàn)金流入量0.0012,000,000.000.00-100.00%籌資活動現(xiàn)金凈流量228,856,913.31112,899,725.57177,688,811.8757.39%籌資活動現(xiàn)金流入量168,000,000.00260,000,000.003,000,000,000.001053.85%現(xiàn)金凈流量99,794,062.01-113,766,962.1998,321,193.17-186.42%2、“南京金基通產置業(yè)有限公司”提供連帶責任保證擔保南京金基通產置業(yè)有限公司占65%股份，（以下簡稱金基通產）具有國家三級房地產開發(fā)資

27、質，獨立法人資格，注冊資本1.2億元。2010年末資產總額17.2億元，凈資產2.06億元。目前公司有員工36人，其中碩士1名，本科26名，擁有高級職稱3人，中級職稱10人，初級職稱有6人。公司現(xiàn)有總資產 17 億元，凈資產2.1億元。公司于2006年成立，目前正在開發(fā)的項目有：金基匯錦國際花園二期、河西所街G45商業(yè)項目，已經開發(fā)完成的項目有金基匯錦國際花園一期，該項目具有極強的市場競爭力，獲得了較高的美譽度，取得了很好的經濟效益，是擁有城市稀缺資源價值的地產精品項目。近三年財務分析如下：科目及指標2010年2011年2012年變化率總資產1,726,955,641.631,998,913,

28、851.492,276,564,234.8613.89%凈資產206,578,763.11484,679,214.90451,156,353.15-6.92%貨幣資金16,842,690.4057,695,361.42229,265,302.60297.37%應收帳款0.000.000.00#DIV/0!預付賬款254,934,685.36316,363,404.59372,930,748.5417.88%其他應收款17,591,536.7873,133,595.19353,387,475.83383.21%存貨1,421,143,951.031,523,044,059.531,286,598

29、,634.45-15.52%流動資產1,710,512,863.571,973,236,420.732,242,182,161.4213.63%長期投資14,700,000.0023,600,000.0032,700,000.0038.56%固定資產1,742,778.062,077,430.761,682,073.44-19.03%無形資產0.00#DIV/0!總負債1,250,376,878.521,514,234,636.591,825,407,881.7120.55%短期借款159,000,000.00272,578,400.000.00-100.00%應付票據(jù)0.00#DIV/0!長

30、期借款360,000,000.00550,000,000.000.00#DIV/0!應付債券925,607,000.0068.29%剛性負債合計519,000,000.00822,578,400.00925,607,000.0012.53%應付帳款19,766,797.9019,047,735.685,179,618.94-72.81%預收帳款353,415,180.63181,841,043.22724,671,035.14298.52%其他應付款367,759,342.00555,193,558.87165,809,628.52-70.13%流動負債890,376,878.52964,23

31、4,636.59899,800,881.71-6.68%主營業(yè)務收入478,655,458.87340,285,641.58706,555,800.78107.64%營業(yè)成本298,165,909.66177,665,944.49560,582,098.11215.53%營業(yè)利潤102,604,553.60106,557,507.3748,984,791.31-54.03%投資收益0.000.000.00#DIV/0!利潤總額102,602,779.70106,557,507.3748,984,791.31-54.03%資產負債率0.720.760.805.85%流動比1.922.052.49

32、21.77%速動比0.320.471.06127.46%應收帳款周轉率#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!存貨周轉率0.300.120.40230.64%主營業(yè)務利潤率0.210.310.07-77.86%總資產收益率0.060.050.02-59.64%凈資產收益率0.500.220.11-50.61%經營活動現(xiàn)金凈流量-233,136,512.24-111,180,795.33160,223,955.78-244.11%經營活動現(xiàn)金流入量983,372,428.10709,693,894.47933,813,591.9531.58%投資活動現(xiàn)金凈流量-87,800.00

33、-846,667.69-9,320,419.001000.84%投資活動現(xiàn)金流入量0.000.000.00#DIV/0!籌資活動現(xiàn)金凈流量133,932.339.98152,880,134.0420,666,404.40-86.48%籌資活動現(xiàn)金流入量384,000,000.00612,578,400.00475,607,000.00-22.36%現(xiàn)金凈流量-99,291,972.2640,852,671.02171,569,941.18319.97%3、“南京公路發(fā)展（集團）有限公司” 提供連帶責任保證擔保南京公路發(fā)展（集團）有限公司前身是南京交通建設（集團）有限公司，是經市政府批準，于20

34、01年8月8日正式掛牌成立的國有獨資公司，為市重點企業(yè)?，F(xiàn)注冊資本為 21. 525億元，截至2012年12月公司總資產已達109.07億元。公司主要負責有關高速公路等基礎設施及相關產業(yè)的投資（控股或參股）和統(tǒng)一建設、經營、管理等。公司主要任務是：在國家、省市的統(tǒng)籌規(guī)劃下，從事交通基礎設施建設項目的投資、融資建設和經營管理，引進國（境）內外資金和技術進行合資、合作，維護投資者合法權益，實現(xiàn)國有資產保值、增值，促進南京交通基礎設施建設的快速發(fā)展。公司已于2003年12月被整建制劃歸南京市交通建設投資控股（集團）有限責任公司，成為其旗下的核心企業(yè)。公司目前全資控股南京繞越高速公路東南段有限責任公司

35、，持有南京繞城高速公路有限責任公司、南京寧馬高速公路有限責任公司、南京雍六高速公路有限責任公司三公司51%的控股權，并參股南京交通產業(yè)有限責任公司、江蘇寧杭高速公路有限公司、江蘇寧揚高速公路有限公司、江蘇深馬高速公路有限公司等公司、南京寧常鎮(zhèn)深高速公路有限公司。公司目前有管理人員76人，監(jiān)控員26人，收費員170人。公司已于2003年11月通過1S09001: 2000國際質量體系認證。近三年財務分析如下：科目及指標2010年2011年2012年變化率總資產3,206,250,982.834,268,208,375.414,922,432,073.2015.33%凈資產448,482,039.

36、101,973,928,971.332,189,667,291.1310.93%貨幣資金537,452,024.31354,083,301.38179,720,562.39-49.24%應收帳款0.000.000.00#DIV/0!預付賬款0.000.000.00#DIV/0!其他應收款1,802,668,010.791,684,877,137.631,684,877,137.630.00%存貨0.000.000.00#DIV/0!流動資產2,340,120,035.102,038,960,439.012,463,353,265.0620.81%長期投資854,800,282.982,228,123,047.152,387,091,976.577.13%固定資產957,333.95751,558.45599,136.57-20.28%無形資產0.000.000.00#DIV/0!總負債2,757,768,943.732,294,279,404.082,732,764,782.0719.11%短期借款1,465,000,000.0