城市經(jīng)濟(jì)學(xué)綜述

1、第二十三小組劉天怡 萬(wàn)明志 潘旭輝 曾瀅霖 孫壽偉目錄地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響重慶的房?jī)r(jià)與政策房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響房?jī)r(jià)、地價(jià)的構(gòu)成市長(zhǎng)如何處理房?jī)r(jià)、地價(jià)房?jī)r(jià)、地價(jià)的構(gòu)成房?jī)r(jià)土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn)地價(jià)土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤(rùn) + 土地增值收益基本關(guān)系地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)；房?jī)r(jià)是地價(jià)的表現(xiàn)；房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)具有反作用；地價(jià)與房?jī)r(jià)間有相關(guān)性。兩種觀點(diǎn)需求引致論房產(chǎn)是人們需要的最終產(chǎn)品，而地產(chǎn)主要是體現(xiàn)了承載功能，由于房產(chǎn)這一最終需求產(chǎn)品價(jià)格的持續(xù)上升，導(dǎo)致了地價(jià)的上升。成本驅(qū)動(dòng)論從成本的角度來著，房?jī)r(jià)由土地取得成本即地價(jià)、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用和開發(fā)商

2、利潤(rùn)構(gòu)成，作為成本構(gòu)成因素之一的地價(jià)必然對(duì)房?jī)r(jià)有影響。0102循環(huán)地價(jià)上漲開發(fā)成本增加房?jī)r(jià)上漲預(yù)期房?jī)r(jià)上漲開發(fā)商增加投資地價(jià)上漲添加文本地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響由之前的講述中，我們可以知道，房?jī)r(jià)是由地價(jià) 、開發(fā)成本 、銷售費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)所共同決定的。作為構(gòu)成要素之一，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)是有影響的，那么其影響究竟如何？房?jī)r(jià)為何居高不下？1.市場(chǎng)存在巨大的需求 近年來，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快 , 大量非城鎮(zhèn)人口進(jìn)城居住 、就業(yè) , 對(duì)住房提出了需求；以及福利分房的終止，刺激了城鎮(zhèn)居民的住房需求集中釋放和不斷增加 , 居民對(duì)商品房的需求大幅增加。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作和投機(jī)行為 ,進(jìn)一步導(dǎo)致供求

3、矛盾 房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)率的行業(yè)，投機(jī)行為在所難免。一部分開發(fā)公司取得土地后不開發(fā)，而伺機(jī)高價(jià)轉(zhuǎn)讓，購(gòu)買者中也有相當(dāng)一部分人是為了倒賣獲利，甚至出現(xiàn)了中介公司買下整棟樓或小區(qū)，再加價(jià)倒賣的情況3.房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，開發(fā)商利潤(rùn)過高 近年來 , 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)水平一直保持在一個(gè)較高的水平，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)平均水平 , 總想獲得壟斷利潤(rùn)，隨著地價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的上升，開發(fā)成本提高，開發(fā)商仍然想要收獲高利潤(rùn)，因此不斷推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，意圖將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者?，F(xiàn)象分析現(xiàn)象分析“8.31”大限，土地“招拍掛”制度的全面實(shí)施由于國(guó)家出臺(tái)叫停

4、沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，明確指出各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓，之后幾年，因在土地市場(chǎng)中引入了競(jìng)價(jià)因素，地價(jià)一路飆升，各大城市地王頻現(xiàn)，溢價(jià)率甚至高達(dá)100%以上。引起人們的質(zhì)疑：土地的“招拍掛”制度引起的高地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的大幅上漲現(xiàn)象分析現(xiàn)象分析“8.31”大限，土地“招拍掛”制度的全面實(shí)施但實(shí)際上，實(shí)施招拍掛制度是將土地交易公開化、透明化的方式，是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的供應(yīng)方式，在實(shí)行招拍掛之后地價(jià)飛漲，其實(shí)表明了開發(fā)商在此之前通過暗箱操作，大量的侵蝕了國(guó)有土地資產(chǎn)。這個(gè)制度實(shí)際上顯現(xiàn)了土地的真實(shí)價(jià)格。那么地價(jià)的上漲是否真的推動(dòng)了那么地價(jià)的上漲是否真的推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲呢？房?jī)r(jià)上

5、漲呢？（成本推動(dòng)論）（成本推動(dòng)論） 據(jù)實(shí)際調(diào)查中地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例： 根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地籍地價(jià)所等部門的調(diào)查 : 地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例不高 , 且趨于合理 。 土地成本占房?jī)r(jià)比例的高低因各地情況而異 。 就土地成本而言 , 我國(guó)各城市土地成本占房?jī)r(jià)的比例 , 在市中心區(qū)低的為 25 % 30 %, 高的為 35 %40 %。與大多數(shù)人認(rèn)為的地價(jià)占房?jī)r(jià)比例超過50%甚至60%的判斷存有較大偏差。 土地所有權(quán)收益價(jià)格占房?jī)r(jià)的比例應(yīng)該為 6 %- 8%, 不足 10%因此，房地產(chǎn)的收益并不像一些房地產(chǎn)開發(fā)商所說的，國(guó)家通過以地生財(cái)?shù)耐恋卣撸@得了房地產(chǎn)行業(yè)的大部分利潤(rùn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高，這只是開放

6、商想要推高房?jī)r(jià)，獲得更大利潤(rùn)的一個(gè)借口。商人逐利，由以上的分析我們可以看出：作為構(gòu)成要素之一的地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)是有影響的, 但其他要素同樣對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響,尤其是開發(fā)利潤(rùn)的影響, 開發(fā)商的本質(zhì)是追求利潤(rùn)最大化，因此在成本上升的時(shí)候，會(huì)想盡辦法提高房?jī)r(jià)，即使成本降低，也不會(huì)因此降低房?jī)r(jià)地價(jià)如何影響房?jī)r(jià)？地價(jià)如何影響房?jī)r(jià)？但是，須知市場(chǎng)價(jià)格是供需雙方博弈的結(jié)果。土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)具有不同的供需雙方和各不相同的基本供求關(guān)系，因此，如果說地價(jià)和房?jī)r(jià)之間存在什么關(guān)系的話，起直接作用的就是開發(fā)商。引起當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲開發(fā)成本增加形成未來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期需求者與投機(jī)者選擇當(dāng)前購(gòu)入住房供給減少，需求增加當(dāng)前地價(jià)上漲2004

7、年，房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，各地房?jī)r(jià)上漲重慶2004年商品住宅價(jià)格的漲幅為10.32004年，成都房?jī)r(jià)上漲172004年，深圳商品住宅價(jià)格的漲幅為5.28%2004年長(zhǎng)沙商品房均價(jià)上漲11與發(fā)達(dá)地區(qū)相比，重慶房?jī)r(jià)目前仍便宜至少兩倍。2004年，在重慶的購(gòu)房者中，外地人的比例為26，僅僅為近鄰成都（51）的一半多一點(diǎn)。但在2004年，重慶的房屋租賃價(jià)格漲幅居全國(guó)大城市中第3名，這也為房?jī)r(jià)上漲提供了助力。 房?jī)r(jià)地價(jià)成都在2004年房?jī)r(jià)每平米上漲356元，全市含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房平均房?jī)r(jià)為2452元，每平米上漲356元，漲幅為1698。國(guó)土資源部公布的2004年度我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告認(rèn)為

8、，2004年地價(jià)上漲幅度小于房?jī)r(jià)上漲幅度，而后者一定程度上拉動(dòng)了前者的價(jià)格。報(bào)告指出，總體來看，2004年的各大城市地價(jià)水平及變化趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化規(guī)律相吻合，大多數(shù)城市的地價(jià)水平和房?jī)r(jià)水平總體上均呈上漲趨勢(shì)，但地價(jià)增長(zhǎng)幅度普遍低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度。但國(guó)土資源部否認(rèn)了地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)的說法，反而認(rèn)為北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市地價(jià)的起伏基本上都隨著房?jī)r(jià)的變化而變化，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)漲幅較大，是帶動(dòng)地價(jià)的不斷上漲的原因之一。需求量炒房、地方政策、房屋拆遷費(fèi)土地招標(biāo)拍賣掛牌制度影響房?jī)r(jià)因素房?jī)r(jià)地價(jià)另一方面，土地招標(biāo)拍賣掛牌制度短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，他把土地出讓過程透明化。在以前，土地

9、通過協(xié)議來轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地價(jià)格往往比現(xiàn)在低好幾倍，開發(fā)商就能從中獲得更多利潤(rùn)，相對(duì)來說，房?jī)r(jià)就能便宜一些；而現(xiàn)在，地價(jià)上升以后，開發(fā)商的成本又增加了，他們想獲得和以前相同的利潤(rùn)時(shí)，就只能通過提高房?jī)r(jià)這一途徑了。房?jī)r(jià)房產(chǎn)量地產(chǎn)量地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度需求引致論房?jī)r(jià)地價(jià)地價(jià)和房?jī)r(jià)也還是存在一些聯(lián)系的。而這兩個(gè)也是靠著數(shù)量來協(xié)調(diào)的。我們國(guó)家土地是國(guó)有制的，土地的供給曲線是一條垂直橫軸的直線，房產(chǎn)數(shù)量上升，會(huì)形成對(duì)土地需求量的上升。所以房產(chǎn)量和土地量有直接關(guān)系，土地量通過招拍掛的方式進(jìn)一步影響到地價(jià)。房?jī)r(jià)通過對(duì)房產(chǎn)量和土地量?jī)蓚€(gè)變量的作用，間接對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響，即：房?jī)r(jià)房產(chǎn)量地產(chǎn)量地產(chǎn)。房產(chǎn)是人們需要的最終產(chǎn)品，而

10、地產(chǎn)主要是體現(xiàn)了承載功能，由于房產(chǎn)這一最終需求產(chǎn)品價(jià)格的持續(xù)上升，導(dǎo)致了地價(jià)的上升，國(guó)土資源部發(fā)布的2004年度我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告中指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房屋供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，開發(fā)商對(duì)土地的需求增加，拉動(dòng)地價(jià)上漲。而之所以房地產(chǎn)需求如此旺盛，主要是房地產(chǎn)投機(jī)盛行。租金是用來泛指供給固定的生產(chǎn)要素或資源的價(jià)格，土地作為一種供給數(shù)量相對(duì)固定的生產(chǎn)要素，其價(jià)格就是其獲得的租金，租金大小完全取決于其需求量狀況。地價(jià)地價(jià)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)成本成本相互作用相互作用需求需求房?jī)r(jià)之房?jī)r(jià)之于地價(jià)于地價(jià)地價(jià)之地價(jià)之于房?jī)r(jià)于房?jī)r(jià)土地作為一種生產(chǎn)要素，其引致需求的特性決定土地作為一種生產(chǎn)要素，其引致需

11、求的特性決定了地價(jià)很大程度上由土地產(chǎn)品的需求所決定。作了地價(jià)很大程度上由土地產(chǎn)品的需求所決定。作為一種特殊的土地產(chǎn)品，房地產(chǎn)的供需狀況和價(jià)為一種特殊的土地產(chǎn)品，房地產(chǎn)的供需狀況和價(jià)格水平必然對(duì)土地的需求和價(jià)格產(chǎn)生很大影響。格水平必然對(duì)土地的需求和價(jià)格產(chǎn)生很大影響。在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給是缺乏彈性甚至無(wú)彈性的，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給是缺乏彈性甚至無(wú)彈性的，房地產(chǎn)價(jià)格主要由需求決定房地產(chǎn)價(jià)格主要由需求決定。開發(fā)商在制定銷售開發(fā)商在制定銷售價(jià)格時(shí)會(huì)考慮房地產(chǎn)的開發(fā)成本，若市場(chǎng)售價(jià)高價(jià)格時(shí)會(huì)考慮房地產(chǎn)的開發(fā)成本，若市場(chǎng)售價(jià)高于成本與預(yù)期利潤(rùn)之和，開發(fā)商會(huì)直接根據(jù)市場(chǎng)于成本與預(yù)期利潤(rùn)之和，開發(fā)商會(huì)直接根據(jù)市場(chǎng)制

12、定價(jià)格：若市場(chǎng)售價(jià)低于成本與預(yù)期利潤(rùn)之和，制定價(jià)格：若市場(chǎng)售價(jià)低于成本與預(yù)期利潤(rùn)之和，開發(fā)商只能考慮各種渠道降低成本甚至降低預(yù)期開發(fā)商只能考慮各種渠道降低成本甚至降低預(yù)期利潤(rùn)，仍以市場(chǎng)為基礎(chǔ)制定價(jià)格。因此，土地只利潤(rùn)，仍以市場(chǎng)為基礎(chǔ)制定價(jià)格。因此，土地只是作為一項(xiàng)成本而轉(zhuǎn)入到將來的房屋銷售價(jià)格中是作為一項(xiàng)成本而轉(zhuǎn)入到將來的房屋銷售價(jià)格中房?jī)r(jià)之房?jī)r(jià)之于地價(jià)于地價(jià)由于受各種不可預(yù)知因素的影響，土地價(jià)格的走由于受各種不可預(yù)知因素的影響，土地價(jià)格的走勢(shì)是難以預(yù)測(cè)的，這些不可預(yù)知因素共同作用于勢(shì)是難以預(yù)測(cè)的，這些不可預(yù)知因素共同作用于土地市場(chǎng)，會(huì)明顯削弱房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響。實(shí)際土地市場(chǎng)，會(huì)明顯削弱房?jī)r(jià)對(duì)地

13、價(jià)的影響。實(shí)際存在土地長(zhǎng)期供應(yīng)計(jì)劃，且土地供應(yīng)在一定范圍存在土地長(zhǎng)期供應(yīng)計(jì)劃，且土地供應(yīng)在一定范圍內(nèi)可作出機(jī)動(dòng)調(diào)整，那么土地價(jià)格主要由那時(shí)的內(nèi)可作出機(jī)動(dòng)調(diào)整，那么土地價(jià)格主要由那時(shí)的土地市場(chǎng)的供求狀況來決定?？傊?，長(zhǎng)期內(nèi)，房土地市場(chǎng)的供求狀況來決定?？傊?，長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響是很低的。價(jià)對(duì)地價(jià)的影響是很低的。地價(jià)之地價(jià)之于房?jī)r(jià)于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期房地產(chǎn)供給長(zhǎng)期房地產(chǎn)供給具有具有彈性彈性，長(zhǎng)期供給量受到包括長(zhǎng)期供給量受到包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)等在內(nèi)的生產(chǎn)成本的土地成本、建安成本、稅費(fèi)等在內(nèi)的生產(chǎn)成本的影響。但其中各要素對(duì)房?jī)r(jià)上漲的貢獻(xiàn)是不相同影響。但其中各要素對(duì)房?jī)r(jià)上漲的貢獻(xiàn)是不相同的，也就是說

14、各個(gè)要素對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)是需要加以的，也就是說各個(gè)要素對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)是需要加以衡量的，地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響相對(duì)其他生衡量的，地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響相對(duì)其他生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲，到底在多大程度上推動(dòng)了房產(chǎn)要素價(jià)格的上漲，到底在多大程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲呢？這是一個(gè)值得探討的問題價(jià)上漲呢？這是一個(gè)值得探討的問題。實(shí)例實(shí)例：結(jié)論年度年度2000200020012001200220022003200320042004200520052006200620072007商品房均商品房均價(jià)價(jià)( (元元/ /) )177517751878187819931993210321032374237426732673296

15、4296433783378房?jī)r(jià)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度幅度/ /5.85.86.16.15.55.512.912.912.612.610.810.81414地價(jià)增長(zhǎng)地價(jià)增長(zhǎng)幅度幅度/ /8.228.2213.9213.92 18.8918.894.214.215.205.203.153.1534.71%34.71%2000-20052000-2005年度重慶市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)與地價(jià)值數(shù)關(guān)系表年度重慶市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)與地價(jià)值數(shù)關(guān)系表年度年度2000200020012001200220022003200320042004200520052006200620072007房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)1755175518781878

16、199319932103210323742374267326732964296433783378樓面地價(jià)樓面地價(jià)317317342342385385458458476476498498592592810810比例比例18.0618.0618.2118.2119.3219.3221.7821.7820.0520.0518.6318.6320%20%24%24% 2000-20062000-2006年重慶市城市樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例表年重慶市城市樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例表黃奇帆黃奇帆GDP增長(zhǎng)增長(zhǎng)了了98%房?jī)r(jià)卻房?jī)r(jià)卻只增長(zhǎng)只增長(zhǎng)了了12%人均收人均收入增長(zhǎng)入增長(zhǎng)了了55%第一條，他當(dāng)好了大地主的角色。

17、重慶有一個(gè)獨(dú)步全國(guó)的地票政策，政府通過市場(chǎng)化的交易方式，在相對(duì)保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的前提下，牢牢控制了土地的供給和配置權(quán)。同時(shí)，黃奇帆是金融高手，被稱為“金融市長(zhǎng)”，重慶的金融市場(chǎng)長(zhǎng)期處在政府的強(qiáng)勢(shì)管制之下。地管住了，錢管住了，幺蛾子就飛不出來了。第二條，黃奇帆治理房市，發(fā)明了幾個(gè)原則。他規(guī)定，重慶每年房地產(chǎn)投資不能超過全市固定資產(chǎn)投資的25%；他規(guī)定，政府出讓的土地價(jià)格不能高于房?jī)r(jià)的三分之一。他還規(guī)定，住宅建設(shè)每平方公里要容納一萬(wàn)人，工業(yè)園區(qū)用地，每平方公里不得少于100億元產(chǎn)值。房?jī)r(jià)地價(jià)佛羅里達(dá)州位于美國(guó)東南端，地理位置優(yōu)越，冬季氣候溫暖而濕潤(rùn)。第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，這里迅速成為普通百姓的冬

18、日度假勝地。由于佛羅里達(dá)的地價(jià)一直遠(yuǎn)低于美國(guó)其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國(guó)人來到這里，迫不及待地購(gòu)買房地產(chǎn)。房地產(chǎn)迅速發(fā)展了起來，而房?jī)r(jià)也隨之上升，開發(fā)商看見這購(gòu)房熱潮后，對(duì)土地的需求也越來越大。隨著需求的增加，佛羅里達(dá)的土地價(jià)格開始逐漸升值。尤其在1923年至1926年間，佛羅里達(dá)的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬(wàn)美元，1924年達(dá)150萬(wàn)美元，1925年則高達(dá)400萬(wàn)美元。一股炒賣房地產(chǎn)的狂潮越來越?jīng)坝颗炫?。為什么不抑制地價(jià)？政府需要大量的財(cái)政支出。目前政府需要大量的財(cái)政支出。目前“土地土地財(cái)政財(cái)政”是政府收入主要來源。是政府收入主要來源。實(shí)際情況實(shí)際情況 所有的城市在競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)官員來講是仕途，而仕途就要求有政績(jī)，政府就有動(dòng)力把城市建好，那這都需要做好八通一平的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這都是要砸錢進(jìn)去的。地方政府財(cái)政花錢的地方多如流水，教育醫(yī)療養(yǎng)老等民生福利要錢，架橋鋪路修地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施要錢，行政人員工資福利也要錢。而財(cái)政收入主要靠?jī)蓷l：稅收和土地財(cái)政。而財(cái)政收入主要靠?jī)蓷l：稅收和土地財(cái)政。如何提高地價(jià)？減少土地供給量 當(dāng)政府開發(fā)一個(gè)新區(qū)修建廠房，吸引大量企業(yè)投資，這些會(huì)增加大