物業(yè)公司車位管理費(fèi)稅率分析

1、。物業(yè)收取的車位費(fèi)用營改增適用稅率及相關(guān)納稅人身份的探討小事項(xiàng)可能也存大分歧。營改增大文、財(cái)稅 201636 號(hào)文附件一的附件銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn) ，對(duì)車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等）等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，適用稅率為 11%。連財(cái)以為，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為凡與停車相關(guān)的服務(wù)， 均適用不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)； 且同一收費(fèi)事項(xiàng)在不同經(jīng)營模式下，其納稅人、稅率、計(jì)稅方式也可能不同，現(xiàn)就相關(guān)事項(xiàng)作如下探討。一、關(guān)于收取的車位相關(guān)費(fèi)用適用銷售服務(wù)稅目分析從常規(guī)情況來看， 車輛找一個(gè)停放的地方， 然后按時(shí)向收費(fèi)人交費(fèi)，確實(shí)是租用了不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)， 按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)征稅可以理

2、解；但是對(duì)于特殊情形，尚需具體分析。（一）物管公司向小區(qū)業(yè)主按月收取的車位管理費(fèi)業(yè)主通過一次性支付幾十年的車位使用權(quán)， 其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)屬于業(yè)主。物業(yè)管理公司所收費(fèi)用并非不動(dòng)產(chǎn)的租賃費(fèi)， 不過是小車的管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)適用現(xiàn)代服務(wù)商務(wù)輔助服務(wù)物業(yè)管理， 執(zhí)行6%的增值稅率。（二）地面公用部位的停車費(fèi)，也需區(qū)分不同情形1 、如果是向外來車輛收取的臨時(shí)停車費(fèi)，一般按不動(dòng)產(chǎn)租賃適用 11%的稅率可以理解（代業(yè)主收?。?；2 、如果是向小區(qū)業(yè)主按月收取的固定停車費(fèi)用，又需要區(qū)分如下兩種情形：。1。（ 1）業(yè)委會(huì)已授權(quán)物業(yè)公司代收的費(fèi)用，應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)租賃 11% 的稅率計(jì)征，相當(dāng)于是小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主租給停車的其

3、他個(gè)人；（ 2）業(yè)委會(huì)并未授權(quán)物業(yè)公司，物業(yè)公司所收的費(fèi)用，也不過是其服務(wù)管理的費(fèi)用，同樣應(yīng)適用 6%的稅率。在選擇適用服務(wù)及稅率時(shí)，需要區(qū)分實(shí)質(zhì)，不能僅看表象，只要是停車費(fèi)用、全部都視為無形資產(chǎn)出租。 因?yàn)闆]有做看護(hù)服務(wù)的人反過來向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人收取租金的道理。二、關(guān)于停車不同經(jīng)營收費(fèi)模式下的納稅人及適用稅率分析上述（二） 1 和（二） 2（1）兩種情形，在實(shí)際操作時(shí)，也有兩種經(jīng)營模式：1 、包工制：由物管公司收取停車費(fèi)用， 且由物管公司開具發(fā)票。這種情形，納稅人為物業(yè)管理公司，所收費(fèi)應(yīng)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)11%稅率執(zhí)行；2 、類似酬金制：如果物業(yè)公司僅是代小區(qū)業(yè)委會(huì)收取租金，資金直接入業(yè)委會(huì)賬戶

4、， 并以小區(qū)業(yè)主名義開具發(fā)票， 那么納稅人是小區(qū)業(yè)主、非物管公司。但小區(qū)業(yè)主屬于增值稅納稅人中的其他個(gè)人還是其他單位， 也值得探討。小區(qū)業(yè)主是由小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)人的總稱， 他們都是自然人身份，有共有財(cái)產(chǎn)，但不具有法人資格，也未經(jīng)民政部門登記。如果將其作為其他個(gè)人， 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告 （國家稅務(wù)總局公告 2016 年第。2。23 號(hào)）“其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)， 取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策”。對(duì)于預(yù)收業(yè)主停車租金，如果將業(yè)委會(huì)看成是其他個(gè)人，則理應(yīng)享受此免稅優(yōu)惠。如果將業(yè)委會(huì)看成是納稅人中的其他單位，則應(yīng)按小規(guī)模納稅人3%的征收率執(zhí)行。兩種情形均比一般納稅人物業(yè)管