二手房交易的注意事項

1、流程一：1. 全款流程：審核資質(zhì)一一簽署買賣合同一一資金監(jiān)管一一打印網(wǎng)簽合同一一繳納稅費一一辦理過戶一一物業(yè)交割一一資金解凍。（目前時間20-30日“保守”）2. 商業(yè)貸款：審核資質(zhì)一一簽署買賣合同一一打印網(wǎng)簽合同一一評估一一資金監(jiān)管一一面前一一繳納稅費一一辦理過戶一一物業(yè)交割一一資金解凍。（30天）3. 市屬公積金：審核資質(zhì)一一簽署買賣合同一一打印網(wǎng)簽合同一一評估一一面簽一一資金監(jiān)管一一初審一一復(fù)審一一繳納稅費一一辦理過戶一一物業(yè)交割一一資金解凍。以上資金的監(jiān)管的時間只要在簽署買賣合同之后過戶之前就可以?？梢杂少I賣雙方協(xié)商決定二：注意事項1 .核實賣方身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單

2、位，到工商局看他的檔案資料；如果是賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公正的授權(quán)委托書。2 .到房產(chǎn)局查驗賣房的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如果是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。3 .如果通過房屋中介購房，購房者要懸著正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)。必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”：一、為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。二、為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。4 .仔細(xì)核對賣房身份證或工

3、商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否是一致，原則上是一個字都不能錯。5 .如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標(biāo)準(zhǔn)價，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留有限購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外、軍隊、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下一律不得出售。6 .如果所購房是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書。7 .如果了解所購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買；已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章的建筑房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭

4、議的房屋。8 .對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除了對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解供用電情況、水質(zhì)、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。9 .關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣房的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能口頭約定代之；因為口頭約定一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條件主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施貸款及付給方式土地使用年限房屋交付期限違約責(zé)任如果選擇

5、了按揭的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。10 .資金監(jiān)管又稱第三方監(jiān)管。主要用以房地產(chǎn)交易。是指買賣雙方的交易資金不直接通過經(jīng)紀(jì)公司，而是由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行、具有擔(dān)保資質(zhì)的機構(gòu)在銀行開立的資金監(jiān)管“專用賬戶”進行劃轉(zhuǎn)。該賬戶屬于銀行。當(dāng)規(guī)定期限內(nèi)購房者過戶后，該資金將劃轉(zhuǎn)到院業(yè)主的賬戶下，否則將劃轉(zhuǎn)到購房者的賬戶下，因此資金監(jiān)管需要買賣雙方都在監(jiān)管銀行開有賬戶，銀行是資金的監(jiān)管主體，從而保障了買賣雙方的交易的資金安全，維護了雙方的權(quán)益。三、合同注意事項1 .當(dāng)事人的姓名、住所，有助于搞清當(dāng)事人的具體情況、聯(lián)系辦法、以免受騙。2 .標(biāo)的。既雙方要進行交易的二手房，這是合同的關(guān)鍵。要

6、寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)備設(shè)施等情況；寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否共有財產(chǎn)；元售房單位是否允許專賣；是否存在房屋所有權(quán)的糾紛；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費及其他費用交費狀況；房屋相關(guān)文字資料的移交過程。3 .價款。寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請貸款；定金；尾款4 .履行期限、地點、方式。寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)過程；如何尋求中介公司、律師評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分?jǐn)?；遇到價格上漲、下跌時如何處理。5 .違約責(zé)任說明。違約責(zé)任及如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責(zé)；擔(dān)保的形式等。6 .解決爭議的方式。寫明是采取仲裁方式還

7、是訴訟方式，若采取仲裁凡是解決爭議，應(yīng)按照仲裁法的有關(guān)規(guī)定條款。7 .合同生效條款。合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；致使合同無效的情況；無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤消后財產(chǎn)如何進行返還。8 .合同終止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還等。只要過了戶就沒有問題了，就意味著房地局通過審查。案例一：房屋買賣不過戶可以公證嗎？辦理委托公證只能保證在賣主方面不出問題的前提下，到時候辦理更名手續(xù)。賣主可能出現(xiàn)的問題：房主死亡，出現(xiàn)繼承糾紛；一房兩賣；房價上漲賣主反悔；賣主因為債務(wù)糾紛導(dǎo)致所出賣房產(chǎn)被法院查封凍結(jié)等等問題案例二：

8、房產(chǎn)買賣公證，但是不過戶可以嗎？有套商品房想賣掉，但是因為個人原因暫時不辦過戶，賣給A（熟人）,只是去做公證，等一年后,A把房子賣給B,我可以協(xié)助過戶，這樣手續(xù)會繁瑣嗎，比較大額的費用有哪些？以上述情況，在過戶給B之前，房子所有權(quán)歸我還是A?我們各自有什么風(fēng)險？按照這種情況應(yīng)該是做個委托公證，1年后A把房子賣給B不需要彳出面A也可以賣房做公證A給你房款算是大額的費用；房屋過戶之前所有權(quán)屬于你，A相當(dāng)于是你的委托人；你的風(fēng)險是這1年占用的你購房名額，因為房產(chǎn)還在你的名下；A如果做一個個人對個人的抵押就沒什么風(fēng)險啦，如果什么都不做的話你可以掛失房本或者撤銷公證都是A的風(fēng)險。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)

9、業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮思純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之日能”，是以眾議舉寵為督:愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時,每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也U。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當(dāng)獎率三軍，北定中原，庶竭弩