基本建設(shè)程序-房地產(chǎn)項目

1、基本建設(shè)程序及管理經(jīng)驗交流基本建設(shè)程序及管理經(jīng)驗交流投資計劃處投資計劃處2007.11.23一、基本建設(shè)程序一、基本建設(shè)程序1.計劃管理程序：計劃管理程序：項目建議書項目建議書可行性研究報告可行性研究報告（設(shè)計方案）（設(shè)計方案）初步設(shè)計初步設(shè)計施工準備施工準備建設(shè)實施建設(shè)實施竣工驗收竣工驗收后評價后評價單體單體建筑建筑2.報建管理程序報建管理程序規(guī)劃意見書規(guī)劃意見書項目備案項目備案土地預(yù)審?fù)恋仡A(yù)審建建房房計計劃劃人防征求意見人防征求意見人人防防審審批批消消防防審審批批規(guī)劃許可規(guī)劃許可招標招標辦理開辦理開工手續(xù)工手續(xù)二、規(guī)劃編制二、規(guī)劃編制1.意義：意義：系統(tǒng)性系統(tǒng)性前瞻性前瞻性規(guī)范性規(guī)范性公平

2、性公平性有序性有序性統(tǒng)籌性統(tǒng)籌性2.內(nèi)容：內(nèi)容：形式與需形式與需求分析求分析思路與目標思路與目標重點任務(wù)重點任務(wù)保障措施保障措施科研事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和思路科技創(chuàng)新對基本建設(shè)的需求現(xiàn)有條件分析基本建設(shè)的總體思路和戰(zhàn)略目標支撐戰(zhàn)略目標的主要建設(shè)內(nèi)容強有力的組織措施持續(xù)的經(jīng)費投入土地資源保障起點3.方法：方法： （1）確定規(guī)劃范圍 （2）各單位編制規(guī)劃 （3）根據(jù)院總體發(fā)展戰(zhàn)略和各單位規(guī)劃情況編制全院規(guī)劃 （4）規(guī)劃修訂三、項目籌劃三、項目籌劃1.原則：原則： 符合規(guī)劃、符合國家投資政策、整合提升2.方法：方法： 成立項目籌劃機構(gòu) 納入年度工作計劃 采用現(xiàn)代決策方法確定項目概念 建立項目庫 匯報 科研、

3、基建、財務(wù)、后勤頭腦風(fēng)暴法、DELPHI等內(nèi)容和意義四、項目可行性研究四、項目可行性研究/建議建議1.可行性研究條件：可行性研究條件： （1）已批復(fù)項目建議書或主管部門有一定的意向 （2）土地及規(guī)劃基本落實2.主要研究內(nèi)容：主要研究內(nèi)容： （1）必要性及需求研究 （2）目標及功能定位研究 （3）技術(shù)或工藝路線研究 （4）項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容研究 （5）選址研究 （6）工程方案研究 （7）節(jié)能、節(jié)水以及環(huán)境影響研究 （8）投資研究3.可行性研究報告可行性研究報告/項目建議書項目建議書 公益性項目可行性研究報告一般格式第一章、項目摘要第二章、項目背景、必要性及需求（市場需求或科研需求）第三章、建設(shè)單

4、位及技術(shù)依托單位情況第四章、項目目標及功能定位第五章、技術(shù)或工藝路線第六章、項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容第七章、項目選址第八章、工程方案（含節(jié)能、節(jié)水措施）第九章、環(huán)境保護第十章、實施進度第十一章、投資估算及資金籌措第十二章、效益分析第十三章、項目組織管理第十四章、招標方案第十四章、結(jié)論五、年度投資計劃與房建計劃五、年度投資計劃與房建計劃 1.年度投資計劃年度投資計劃 原則: 依據(jù): 程序:新建續(xù)建2.房建計劃房建計劃 項目備案：備案表、立項批復(fù)、規(guī)劃意見書，是人防、消防、文物、交通、土地預(yù)審等的條件。 施工計劃：申報表、主管部門年度申報項目施工計劃的函、初步設(shè)計批復(fù)、消防設(shè)計審核意見、人防建設(shè)標準審查

5、意見，是辦理規(guī)劃許可的條件。六、項目設(shè)計六、項目設(shè)計1.設(shè)計單位的選擇設(shè)計單位的選擇 工程勘察資質(zhì)：工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙級）、勞務(wù)資質(zhì)（不分等級） 工程設(shè)計資質(zhì)：工程設(shè)計資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級）、行業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級） 設(shè)計單位選擇方式：設(shè)計單位選擇方式：2.方案設(shè)計方案設(shè)計 一般深度要求：一般深度要求： 一、設(shè)計說明書（各專業(yè)設(shè)計說明、主要技術(shù)經(jīng)濟指標、投資估算等） 二、方案分析圖（功能分析圖、景觀分析圖、交通分析圖、綠化分析圖、日照分析圖） 三、建筑圖紙（總平面、平面、立面、剖面、透視圖） 注意事項：注意事項： 平面功能、立面效果、

6、技術(shù)指標，要不斷推敲。3.初步設(shè)計初步設(shè)計（1）設(shè)計說明書）設(shè)計說明書 總說明 總平面專業(yè)設(shè)計說明 建筑專業(yè)設(shè)計說明 結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計說明 建筑電氣專業(yè)設(shè)計說明 給排水專業(yè)設(shè)計說明 采暖通風(fēng)專業(yè)設(shè)計說明 動力專業(yè)設(shè)計說明（2）設(shè)計圖紙）設(shè)計圖紙 總圖專業(yè) 建筑專業(yè) 結(jié)構(gòu)專業(yè) 建筑電氣專業(yè) 給排水專業(yè) 采暖通風(fēng)專業(yè) 動力專業(yè)（3）概算）概算重要性編制依據(jù)編制方法概算書包括內(nèi)容 概算編制說明（工程概況、依據(jù)、方法） 概算書是項目主管部門最終核定投資的依據(jù)，是初步設(shè)計文件的重要組成部分。概算必須完整的反映工程項目全部投資，包括不可預(yù)見費。國家有關(guān)建設(shè)和造價管理的法規(guī)和政策、立項批復(fù)及主管部門有關(guān)規(guī)定（不

7、能超過立項的10%）、工程現(xiàn)場條件、初步設(shè)計說明及圖紙以及內(nèi)部作業(yè)的說明及圖紙、相關(guān)概算定額和估價表、相關(guān)規(guī)費、現(xiàn)行材料設(shè)備價格以及類似項目結(jié)算書等。單位工程概算（直接費、價差、間接費用）、單項工程概算（單位工程概算累計）、工程總概算（工程費用：單項工程概算累計、其它費用、預(yù)備費用、建設(shè)期貸款利息、鋪底流動資金30%）4.施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計 深度基本要求：滿足施工要求、滿足投標報價要求 技術(shù)層面關(guān)注的重點：項目可研、初設(shè)和施工圖設(shè)計 項目可研項目可研：單項工程（建設(shè)內(nèi)容）要完整、投資估算適度放大 初步設(shè)計初步設(shè)計：分項工程要完整，概算編制要全面、扎實 施工圖施工圖：設(shè)計深度和專業(yè)配套是關(guān)鍵七

8、、項目報建七、項目報建1.規(guī)劃報批：規(guī)劃報批： 規(guī)劃意見書、設(shè)計方案審定、規(guī)劃許可2.消防報批：消防報批： 權(quán)限 報批條件消防局：1、建筑面積2萬平方米以上（包括2萬平方米，下同）的公共建筑 2、建筑面積10萬平方米以上的居住小區(qū)3、基建投資1億元以上的工業(yè)建筑（含甲、乙類火災(zāi)危險性儲罐、技改項目核化工裝置）4、城市區(qū)域、衛(wèi)星城鎮(zhèn)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的總體消防規(guī)劃設(shè)計5、其它有必要由消防局審核的重要工程分兩階段：初步設(shè)計和施工圖審核 （1）規(guī)劃局審定的設(shè)計方案通知書或規(guī)劃意見書（2）建設(shè)單位填寫的建筑工程消防（消防設(shè)施）設(shè)計防火審核申報表（3）全套正式藍圖裝訂成冊，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館的標準圖盒，送

9、審的正式藍圖需有設(shè)計單位本年度圖紙報審專用章（4）消防設(shè)計專篇3.人防報批人防報批 征求意見 初步設(shè)計技術(shù)審核 施工圖審核 建設(shè)單位應(yīng)到所在部門人防辦公室征求意見，由部門人防辦公室根據(jù)本部門防空襲預(yù)案及人防建設(shè)計劃，填寫“中央國家機關(guān)各部門防空地下室建設(shè)意見表” 。建設(shè)單位應(yīng)持有關(guān)文件及所在部門人防辦公室填寫的“意見表”，到中央國家機關(guān)人防辦公室征求人防工程建設(shè)意見，領(lǐng)取“中央國家機關(guān)人民防空工程設(shè)計審核送審單” 。建設(shè)單位持防空地下室的設(shè)計圖紙(設(shè)計說明、總平面圖、首層平面圖、立面圖、設(shè)備層平面圖、防空地下室平面圖、剖面圖和通風(fēng)等設(shè)備平面圖)及“中央國家機關(guān)人民防空工程設(shè)計審核送審單”，到中

10、央國家機關(guān)人防辦公室進行技術(shù)審核。 建設(shè)單位持施工圖包括：圖紙目錄，設(shè)計說明，總平面圖(附地形圖)，防空地下室平面圖，剖面圖，結(jié)構(gòu)圖，風(fēng)、水、電設(shè)計圖，人防工程結(jié)構(gòu)計算書，地面建筑立面、剖面和首層、設(shè)備層平面圖和“中央國家機關(guān)人民防空工程設(shè)計審核送審單”送中央國家機關(guān)人防辦公室審核批準后，發(fā)給“中央國家機關(guān)人民防空工程設(shè)計審核批準通知單”，作為建設(shè)單位向城市規(guī)劃管理部門領(lǐng)取“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的依據(jù)之一。 4.園林報批園林報批 不作為行政許可范圍，由規(guī)劃部門與園林部門內(nèi)部銜接，但需提供園林服務(wù)中心勘測成果及項目綠化設(shè)計圖。 5.土地報批土地報批 （一）建設(shè)項目用地預(yù)審申請表 （二）建設(shè)項目用

11、地預(yù)審申請報告： （1）擬建設(shè)項目基本情況。包括項目建設(shè)的必要性、用地位置、項目投資總額和資金來源情況等。 （2）擬選址情況。包括建設(shè)項目性質(zhì)、規(guī)模和布局等。 （3）擬用地總規(guī)模和類型。包括建設(shè)項目總用地面積、總建筑規(guī)模、分類用地面積和建筑規(guī)模。 （三）可行性研究報告 （四）規(guī)劃意見書 （五）建設(shè)項目備案通知書6.文物報批文物報批(1)申請書 申請書內(nèi)容應(yīng)包括：申請人名稱及相關(guān)證明材料；工程名稱、地點、規(guī)模、用途。(2)工程位置圖和工程設(shè)計方案(3)省級人民政府負責(zé)文物保護單位建設(shè)控制地帶管理工作的部門對該工程設(shè)計方案是否符合該具體管理規(guī)定和要求的意見。7.施工許可證施工許可證 工程投資額在3

12、0萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的下列建筑工程施工的，建設(shè)單位應(yīng)當領(lǐng)取施工許可證。（一）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（二）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)，并簽訂施工承包合同（三）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查，依法建設(shè)的人防工程的施工圖符合有關(guān)法律規(guī)定（四）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施，并按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（五）建設(shè)資金已經(jīng)落實，建設(shè)工期不足1年的，到位資金不得少于工程合同價款的50；建設(shè)工期超過1年的，到位資金不得少于工程合同價款的30八、項目實施八、項目實施1.采購：采購：政府集中采購政府集中采購:信息類產(chǎn)品信息類產(chǎn)品:協(xié)議供貨協(xié)議供貨二次競價二次

13、競價公開招標公開招標(120500)電梯電梯:定點供應(yīng)商談判定點供應(yīng)商談判公開招標公開招標(120)分體空調(diào)分體空調(diào):協(xié)議供貨協(xié)議供貨二次競價二次競價(30)中央空調(diào)中央空調(diào)變配電變配電鍋爐鍋爐建筑裝飾材料建筑裝飾材料:公開招標公開招標其它其它(120)工程監(jiān)理工程監(jiān)理:公開招標公開招標定點采購定點采購(50)非政府集中采購非政府集中采購:公開招標公開招標的特征：公開媒體公告、專家?guī)鞂＜以u審公開招標的形式：有形建筑市場或其它 公開招標： （1）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的； （2）儀器、設(shè)備、材料采購單項合同估算價在100萬元人民幣以上的； （3）勘察、設(shè)計等服務(wù)的采購，單項合同

14、估算價在50萬元人民幣以上的； 邀請招標： （1）項目技術(shù)性、專業(yè)性較強，環(huán)境資源條件特殊，符合條件的潛在投標人有限的； （2）受自然、地域等因素限制，實行公開招標影響項目實施時機的； （3）公開招標所需費用占項目總投資比例過大的； （4）法律法規(guī)規(guī)定的其他特殊項目。 競爭性談判； 單一來源采購； 詢價；招標程序招標程序 公告資審發(fā)布招標文件投標開標評標定標公示備案中標通知招標注意事項招標注意事項 （1）公告內(nèi)容確定 （2）資格預(yù)審 （3）招標文件設(shè)計：范圍明確、技術(shù)指標明確、報價方式要明確、合同主要條款要明確、評標方式 （4）業(yè)主代表的選擇2.施工：施工： （一）施工管理目標：質(zhì)量、投資、進

15、度、環(huán)境、安全 （二）業(yè)主主要工作：協(xié)調(diào)參建方關(guān)系、為參建方提供條件、投資管理（變更管理和材料設(shè)備認價管理）、質(zhì)量管理（關(guān)鍵工序和主要材料控制）、環(huán)境與安全管理九、項目驗收九、項目驗收1.單項工程驗收：單項工程驗收：分項驗收：消防、人防、室內(nèi)環(huán)境、規(guī)劃驗分項驗收：消防、人防、室內(nèi)環(huán)境、規(guī)劃驗收收工程驗收：四方驗收、備案工程驗收：四方驗收、備案2.竣工驗收：竣工驗收： 竣工驗收權(quán)限：竣工驗收權(quán)限： 直屬單位承擔的本單位基礎(chǔ)設(shè)施項目（不含行業(yè)發(fā)展項目），中央投資規(guī)模在200萬元以上（含200萬元）的，由農(nóng)業(yè)部發(fā)展計劃司組織竣工驗收；中央投資規(guī)模在200萬元以下的，由建設(shè)單位負責(zé)組織驗收，并將驗收結(jié)

16、果報農(nóng)業(yè)部發(fā)展計劃司。 驗收條件：驗收條件： （1）完成批準的項目可行性研究報告、初步設(shè)計和投資計劃文件中規(guī)定的各項建設(shè)內(nèi)容； （2）系統(tǒng)整理所有技術(shù)文件材料并分類立卷，技術(shù)檔案和施工管理資料齊全、完整。 （3）土建工程質(zhì)量經(jīng)當?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)備案； （4）主要工藝設(shè)備及配套設(shè)施能夠按批復(fù)的設(shè)計要求運行，并達到項目設(shè)計目標； （5）環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生及消防設(shè)施已按設(shè)計要求與主體工程同時建成并經(jīng)相關(guān)部門審查合格； （6）工程項目或各單項工程已經(jīng)建設(shè)單位初驗合格； （7）編制了竣工決算，并經(jīng)有資質(zhì)的中介審計機構(gòu)或由當?shù)貙徲嫏C關(guān)審計。 3.驗收內(nèi)容：驗收內(nèi)容： （1）項目建設(shè)總體完成情況 建設(shè)地點、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準、建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)工期等是否按批準的可行性研究報告和初步設(shè)計文件建成。 （2）項目資金到位及使用情況 資金到位及使用是否符合國家有關(guān)投資、財務(wù)管理的規(guī)定。 （3）項目變更情況 項目在建設(shè)過程中是否發(fā)生變更，是否按規(guī)定程序辦理報批手續(xù)。 （4）施工和設(shè)備到位情況 各單位工程和單項工程驗收合格記錄。 （5）執(zhí)行法律、法規(guī)情況 環(huán)保、勞動安全衛(wèi)生、消防等設(shè)施是否按批準的設(shè)計文件建成，是否合格，建筑抗震設(shè)防是否符合規(guī)定。 （6）投產(chǎn)或者投入使用準備情況 組織機構(gòu)、崗位人員培訓(xùn)、物資準備、外部協(xié)作條件是否落實。 （7）