土地競拍可行性報告房地產(chǎn)項目成本估算、房地產(chǎn)開發(fā)投資分析

1、懷懷集集金金海海岸岸花花園園項項目目土土地地競競拍拍可可行行性性報報告告項項目目編編號號：懷懷集集金金海海岸岸花花園園20122012（0101）項項目目名名稱稱：懷懷集集金金海海岸岸花花園園總造價(元）：3652938339土地面積：（M2） 333333建筑密度：28.00%樓面造價（元/M2）：3216.18建筑面積：（M2） 1135799容積率：3綠化率：35.00%建設單位：廣州市番禺置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目負責人：*編制單位：廣州市番禺置業(yè)有限公司編制負責人：彭玉恒*編制審核人：*編制人：*編制日期：2012-8-12目目錄錄 一、項目概況1 二、編制說明1 三、成本計算表2

2、四、銷售收入表8 五、投資計劃表9 六、資金籌措計劃表10 七、土地拍賣多方案經(jīng)濟分析表11 八、敏感性分析表12 九、投資分析情況表15 十、開發(fā)指標16 一一、項項目目概概況況 1、項目名稱：* 2、開發(fā)地點：* 3、項目性質：集商貿(mào)、住宅、辦公于一體的綜合組團 4、項目規(guī)模： （1）占地面積：總占地面積333333平方米（折合500畝） （2）住宅總套數(shù)：6741套 （3）總建筑面積：1135799平方米 其中：車庫200000平方米 商業(yè)25000平方米 住宅909999平方米 公建30800平方米 （4）估算總造價：3652938339元，綜合單方造價為3216.18元/平方米 5、

3、投資方式：自籌資金 +銀行借貸 6、項目建設單位：*有限責任公司 7、項目使用功能設置 （1）沿主干道首層為商業(yè)鋪面 （2）局部住宅首層架空 （3）局部設公用配套管理用房 8、項目的實施 項目于2014年初開工，計劃在2017年底全部開發(fā)完成。 二、編制說明 1、部分項目造價價為為概概算算數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)。 2、按均衡投入來計算建設期利息（計算本金為直接費）。 三、成本計算表 四、銷售收入表 五、投資計劃表 六、資金籌措計劃表 七、土地拍賣多方案經(jīng)濟分析表 八、敏感性分析表 九、投資分析情況表 十、開發(fā)指標*項項目目開開發(fā)發(fā)費費用用明明細細表表制表：*日期：2012-8-12序號費用名稱分類單項序號分

4、類單項目名稱取費依據(jù)(政府公布文件號及名稱、文件收費標準）費用標準(元/m) 工程量(m)費用總額(元)備注一土地費用1土地使用出讓金（含拍買費用）市城市土地分等定級和基準地價綜合估算1050.0333333.0349999650.0純土地價2城市建設套費（含相關費用）（1）商場市建設局收費規(guī)定90.025000.02250000.0（2）住宅市建設局收費規(guī)定50.0909999.045499950.0（3）辦公市建設局收費規(guī)定90.0800.072000.0（4）地下室市建設局收費規(guī)定70.0200000.014000000.0（5）架空層市建設局收費規(guī)定70.025000.01750000

5、.03拆遷安置補償費市房管局、物價局規(guī)定的各類拆遷費用補貼標準0.04拆遷許可證辦證費拆遷處收費標準0.0估算（含其他費用）5土地預登記證辦證費某市國土資源管理局收費標準30000.0合計1160799.0413601600.0總建筑面積為164758.8m,則每平方米建筑面積的土地費用為（元）364.15二前期工程費1總體規(guī)劃設計費(1)總圖設計費工程設計收費標準及本地區(qū)建設工廠造價經(jīng)驗值22.51135799.025555477.5(2)建筑單體設計費(3)施工圖設計費(4)特殊設計費2可行性研究費估算費10000.03三通一平費(1)施工接水費按場地要求估算900000.050cm管(2

6、)施工接電費按現(xiàn)場要求估算1000000.0400kVA/臺(3)場地平整費按現(xiàn)場要求估算333333.066666600.0(4)臨時設施費按現(xiàn)場要求估算1000000.0圍墻、辦公用房4項目測量費（1）1/500地形圖測繪費某市城市規(guī)劃管理局收費標準60000.0（2）道路紅線規(guī)劃費某市城市規(guī)劃管理局收費標準6000.0（3）試放線費某市城市規(guī)劃管理局收費標準120000.0（4）基礎驗線費某市城市規(guī)劃管理局收費標準24000.0（5）0.000驗線費某市城市規(guī)劃管理局收費標準30000.0(6)竣工測量費某市城市規(guī)劃管理局收費標準120000.05人防配套費(含地下室人防設計費)某市人防

7、辦相關規(guī)定000地下室按人防設計交保證金(可回收)6工程質量監(jiān)督費某市質監(jiān)站收費標準工程造價1/100003184996500.0318499.65工程造價按有關規(guī)定取7招投標管理費某市招投標辦收費標準工程造價3/100003184996500.0955498.95工程造價按有關規(guī)定取8按資許可證辦證費某市計委收費標準60009建設工程規(guī)劃許可證費某市城市規(guī)劃管理局收費標準60000辦證費10施工許可證某市建設局收費標準30000合計96862076.1每平方米建筑面積的前期工程費為（元）85.28三(一)建安工程費1建筑工程費(1)結構工程(1998)省建筑工程預算定額某地區(qū)基價及經(jīng)驗值13

8、501160799.01567078650.0含門窗及外墻裝修(2)建筑工程(3)特殊外裝修工程2設備及安裝工程費(1)給排水設備安裝工程造價概預算手冊351160799.040627965.0(2)電氣照明及設備安裝工程造價概預算手冊201160799.023215980.0含發(fā)電機(3)空調(diào)通風設備及安裝工程造價概預算手冊120200000.024000000.0地下室通風二前期工程費4項目測量費(4)弱電設備及安裝工程造價概預算手冊251160799.029019975.0安防系統(tǒng)+背景音樂(5)電梯及其安裝工程造價概預算手冊40萬元/臺150臺電梯11200000.0(6)消防設施設備

9、工程造價概預算手冊70333333.023333310.0(7)其他設備及安裝工程造價概預算手冊101160799.011607990.03室內(nèi)裝飾及配置費工程造價概預算手冊51160799.05803995.0電梯前室樓梯間4施工圖預算和標底編制費工程造價概預算手冊基本設計費10%25555477.52555547.8基本設計費10%5工程合同預算或標底審查費工程造價概預算手冊1200006工程監(jiān)理費按監(jiān)理收費標準估算3/10001730083870.05190251.617竣工圖編制費工程造價概預算手冊基本設計費8%25555477.52044438.2基本設計費的8%168809215.

10、08水增容費按自來水公司收費標準及工程費用估算3000000住宅,商場,地下室、辦公樓9煤氣開戶及安裝費煤氣公司收費標準及工程費用估算元/戶67410用戶自理(代交)10電開戶及安裝供電局收費標準690/戶住宅6741套商場25000m90901290用電4800kW11平基土石方費（含基坑）按市場價格估算土： 26元/m 石頭：45元/m52000001.2(高地下室面積系數(shù))=1200000m3600000090%土，10%石頭12邊坡支付費按市場價格估算290-310 元/m 4000m5m*1.2系數(shù)（長高）7200000投影面積13水文地質勘察費國家物價局、建設部（1992）價費字3

11、75號文件（工程勘察收費標準）92年修訂本8-12元/m1160799.011607990建筑面積小計1894507382.6每平方米建筑面積建安工程費（元）三(一)建安工程費2設備及安裝工程費1668.00 (二) 公共配套設施建設費(停車場,郵政所,文化所)球場,兒童游樂設施按市場價格估算4.231160799.04910179.77(三)基礎設施建設費(含各項設施與市政設施干線、干道、干管的接口費用）1自來水按工程量估算900000工程費2污水按工程量估算6000003煤氣按工程量估算3600000工程費4供電按工程量估算5主配電室14000000設備、安裝費5通信按市場價格估算600-

12、650 元/門6841門電話4446650含線路安裝6道路/水景/廣場按工程量估算88099999.987999912整個小區(qū)內(nèi)的道路7綠化按市場價格估算550116666.5564166602.58環(huán)衛(wèi)按需購買設施估算1180000垃圾桶垃圾車及保潔設施9室外照明按市場價格估算10元/M2333333.03333330含安裝10標識牌按市場價格估算2元/M2333333.066666611寬帶網(wǎng)電信局收費標準100元/戶6841戶684100代繳12閉路電視廣電局有關收費標準150元/戶6841戶1026150代繳13可視對講按市場價格估算300元/戶6841戶2052300代繳小計1885

13、65890.3每平方米建筑面積的基礎設施建設費為166.02合計2083073272.8每平方米建筑面積的房屋開發(fā)建設費為1834.02四項目管理費1公司經(jīng)費按公司情況估算1000000估算值2項目部經(jīng)費按公司情況估算400000估算值3職工教育經(jīng)費按公司情況估算400000估算值4檔案匯編及手續(xù)費按城建檔案館有關收費標準50000估算值5咨詢費按公司情況估算11160799.011607996噪聲費按城市管理局有關收費標準300000估算值三(一)建安工程費小計1894507382.67治安費按公司情況估算20000元/月36個月7200008防雷設施工程造價概預算手冊 3-5元/m1160

14、799.058039959渣土辦證費(含清運費)按渣土所有關收費標準1-2元/m305200m610400估算值10排污費按環(huán)保局有關收費標準1-2元/m305200m610400估算值11機械維護費按公司情況估算20000元/月36個月72000012開辦費攤銷按公司情況估算400000估算值13業(yè)務招待費按公司情況估算8000元/月36個月28800014報廢損失按公司情況估算50000015辦證行政費按公司情況估算8000元/月36個月28800016項目管理人員工作及獎金按公司情況估算2%2083073272.841661465.46以房屋開發(fā)建設費為基數(shù)合計54913059.46單位

15、面積的項目管理費為48.35五銷售費用1銷售人員工資、獎金、福利等按市場價格估價銷售額2%銷售額4519995500元9039991045199955002差旅費3銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費4廣告宣傳費5代理費6預售許可證費（含預售測繪費）7注冊證辦理費（含印花稅、登記費、手續(xù)費等） 產(chǎn)權處收費標準住宅：80元/套商業(yè)：8000元/宗6741套及商場5472808產(chǎn)權處測量隊測繪費產(chǎn)權處收費標準住宅：1.36元/m商業(yè)：2.04元/m綜合：2.72元/m1160799.02321598四項目管理費6噪聲費按城市管理局有關收費標準300000估算值合計93268788單位面積的銷售費用

16、為（元/m）82.12六財務費用1借款利息按同期銀行貸款利息算9.10%529690001.748201790.153.0年計2金融機構手續(xù)費按銀行及公司有關情況估算120000003融資代理費4其他財務費用5壞帳損失合計60201790.15單位面積財務費用為（元/m）53.00七其他費用1合同公證費按照公司運作方式估算12000002保險費按照保險收費標準估算0.2%-0.4%451999550018079982合計19279982單位面積的其他費用為（元/m）16.97八不可預見費(3%-7%)1取費基數(shù)為前七大項之和建設部有關規(guī)定3%-7%2821200568.5141060028.4

17、單位面積的不可預見費為（元/m）124.19九稅金1營業(yè)稅市稅收標準5.60%4519995500253119748商場1F:9000元/m商場2F:4500元/m 住宅:4500元/m車庫:1000元/m2土地契稅市稅收標準3%349999650.010499989.53拆遷安置 補償契稅市稅收標準3%004企業(yè)所得稅市稅收標準33%1294115165.5427058004.6合計690677742.1單位面積的稅金為（元/m）608.10以上沒有計算30000M2幼兒園及小學建設以及架空層成本項目總計投入(元）36529383393652938339單位面積的成本為（元/m）321632

18、16五銷售費用8產(chǎn)權處測量隊測繪費產(chǎn)權處收費標準住宅：1.36元/m商業(yè)：2.04元/m綜合：2.72元/m1160799.02321598銷銷售售收收入入表表序號名稱計量單位方案一單價方案二單價方案三單價方案四單價建筑面積(M2)可售面積(M2)項目套數(shù)可售套數(shù)方案一銷售收入(元)方案二銷售收入(元)方案三銷售收入(元)方案四銷售收入(元)銷售模式1住宅元/4000450050005500 909999 90999967416741 3639996000 4094995500 4549995000 5004994500按建筑面積2商鋪元/800090001000011000250002500

19、000200000000225000000250000000275000000按建筑面積3車庫元/1000110012001300 200000 20000000200000000220000000240000000260000000按建筑面積4 公共建筑 元/0000308000000000按建筑面積合計一般方案4039996000 4539995500 5039995000 5539994500投投資資計計劃劃表表序號項目名稱成本（元）投資計劃（元）合計第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季第11季第12季1.一、土地費用4136016004136016001654

20、406400001240804800001240804800002.二、前期工程費96862076.1 96862076.1 29058622.8 9686207.61 9686207.61 9686207.61 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.813.三、房屋開發(fā)建設費 2083073273 20830732731041536641041536642083073274166146551041536641041536641041536643124609911

21、041536641041536641041536643124609914.四、項目管理費54913059.5 54913059.5 5491305.95 2745652.97 2745652.97 5491305.95 3294783.57 3294783.57 3294783.57 6589567.13 3843914.16 3843914.16 3843914.16 10433481.35.五、銷售費用9326878893268788932687.88932687.889326878.8 26115260.64663439.4 1865375.76 2798063.64 18653757.

22、64663439.4 1865375.76 2798063.64 18653757.66.六、財務費用60201790.2 60201790.2 7224214.82 4816143.21 4816143.21 7224214.82 4816143.21 2408071.61 3612107.41 7224214.82 4816143.21 2408071.61 3612107.41 7224214.827.七、其他費用1927998219279982 2313597.84 1156798.92 1156798.92 3084797.121927998.2 1156798.92 1156798

23、.92 1542398.561927998.2 1156798.92 1156798.92 1542398.568.八、不可預見費141060028141060028 14106002.8 11284802.3 11284802.3 11284802.3 12695402.6 11284802.3 11284802.3 11284802.3 12695402.6 11284802.3 11284802.3 11284802.38.九、稅金690677742690677742138135548 27627109.7 27627109.7138135548 27627109.7 27627109.

24、7 27627109.7103601661 20720332.3 20720332.3 27627109.7103601661合計3652938339 3652938339466856284162403066274950921617636791288102124156633709158770433466200496281744477150276062159319564470044411資金籌措計劃表序號項目名稱籌資計劃（元）合計第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季第11季第12季1.投資計劃3 36 65 52 29 93 38 83 33 39 94 46 66 6

25、8 85 56 62 28 84 41 16 62 24 40 03 30 06 66 62 27 74 49 95 50 09 92 21 16 61 17 76 63 36 67 79 91 12 28 88 81 10 02 21 12 24 41 15 56 66 63 33 37 70 09 91 15 58 87 77 70 04 43 33 34 46 66 62 20 00 04 49 96 62 28 81 17 74 44 44 47 77 71 15 50 02 27 76 60 06 62 21 15 59 93 31 19 95 56 64 4 4 47 70 00

26、04 44 44 41 10 0. .6 62.資金籌措（銷售）42000000000000 100000000040000000010000000090000000050000000020000000010000000010000000003.1自有資金24844412944668562840100000000250000000140000000100000000100000000416200496231744477100276062109319564 470044410.63.2施工單位借款6384970450 62403066.2 44950920.8 67636791.41481021

27、24 56633709.3 58770432.95000000050000000500000005000000003.3向銀行貸款530000000010000000013000000030000000000000000多多方方案案經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析表表序號方案名稱地價(元/M2)土地費(元)項目成本(萬元)土地費比例(%)銷售收入(萬元)利潤(萬元)投資利潤率(%)備注1方案三85028333305035862717397.90%4539995500 953723760.926.59%2方案二95031666635036196050398.75%4539995500 920390460.925

28、.43%3方案一105034999965036529383399.58%4539995500 887057160.924.28%4方案四1150383332950368627163910.40%4539995500 853723860.923.16%5方案五1250416666250371960493911.20%4539995500 820390560.922.06%6方案六1350449999550375293823911.99%4539995500 787057260.920.97%7方案七1450483332850378627153912.77%4539995500 753723960

29、.919.91%8方案八1550516666150381960483913.53%4539995500 720390660.918.86%敏敏感感性性分分析析表表方案名稱項目名稱基本數(shù)敏感性分析結果變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10方案一00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)7070707070707070707070土地費(萬元)35000350003500035000350003500035000350003500035

30、00035000項目成本(萬元)365294401823328764328764420088420088310500438352.6007 438352.6007 292235.0671 438352.6007銷售收入(萬元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利潤(萬元)887069757679835170635102012-3418875400106447-5245370965-75153投資利潤率(%)24.2824.2824.2851.9024.28-8.142

31、4.2824.28-11.9724.28-17.14銷售利潤率(%)19.5419.5419.5434.1719.54-8.8619.5419.54-13.5919.54-20.69方案名稱項目名稱基本數(shù)敏感性分析結果變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10方案二00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)6363636363636363636363土地費(萬元)3166731667316673166731667316673166731

32、667316673166731667項目成本(萬元)361961398157325764325764416255416255307666434352.6047 434352.6047 289568.4031 434352.6047銷售收入(萬元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利潤(萬元)9203910124382835173635105845-3035578233110447-4845373631-71153投資利潤率(%)25.4325.4325.4353.30

33、25.43-7.2925.4325.43-11.1625.43-16.38銷售利潤率(%)20.2720.2720.2734.7720.27-7.8720.2720.27-12.5620.27-19.59方案名稱項目名稱基本數(shù)敏感性分析結果變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10方案三00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)5757575757575757575757土地費(萬元)28333283332833328333283332

34、83332833328333283332833328333項目成本(萬元)358627394490322764322764412421412421304833430352.6087 430352.6087 286901.7391 430352.6087銷售收入(萬元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利潤(萬元)9537210491085835176635109678-2652281067114447-4445376298-67153投資利潤率(%)26.5926.5

35、926.5954.7326.59-6.4326.5926.59-10.3326.59-15.60銷售利潤率(%)21.0121.0121.0135.3721.01-6.8721.0121.01-11.5221.01-18.49方案名稱項目名稱基本數(shù)敏感性分析結果變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10方案四00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)7777777777777777777777土地費(萬元)383333833338333

36、3833338333383333833338333383333833338333項目成本(萬元)368627405490331764331764423921423921313333442352.5967 442352.5967 294901.7311 442352.5967銷售收入(萬元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利潤(萬元)85372939107683516763598178-3802272567102447-5645368298-79153投資利潤率(%)

37、23.1623.1623.1650.5323.16-8.9723.1623.16-12.7623.16-17.89銷售利潤率(%)18.8018.8018.8033.5718.80-9.8518.8018.80-14.6318.80-21.79方案名稱項目名稱基本數(shù)敏感性分析結果變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10方案五00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)8383838383838383838383土地費(萬元)416674

38、1667416674166741667416674166741667416674166741667項目成本(萬元)371960409157334764334764427755427755316166446352.5927 446352.5927 297568.3951 446352.5927銷售收入(萬元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利潤(萬元)82039902437383516463594345-418556973398447-6045365631-83153

39、投資利潤率(%)22.0622.0622.0649.1822.06-9.7822.0622.06-13.5422.06-18.63銷售利潤率(%)18.0718.0718.0732.9718.07-10.8518.0718.07-15.6718.07-22.89方案名稱項目名稱基本數(shù)敏感性分析結果變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10方案六00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)9090909090909090909090土地費(

40、萬元)4500045000450004500045000450004500045000450004500045000項目成本(萬元)375294412823337764337764431588431588319000450352.5887 450352.5887 300235.0591 450352.5887銷售收入(萬元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利潤(萬元)78706865767083516163590512-456886690094447-6445362

41、965-87153投資利潤率(%)20.9720.9720.9747.8520.97-10.5920.9720.97-14.3120.97-19.35銷售利潤率(%)17.3417.3417.3432.3717.34-11.8417.3417.34-16.7017.34-24.00方案名稱項目名稱基本數(shù)敏感性分析結果變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10方案名稱項目名稱基本數(shù)方案七00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)97979

42、79797979797979797土地費(萬元)4833348333483334833348333483334833348333483334833348333項目成本(萬元)378627416490340764340764435421435421321833454352.5847 454352.5847 302901.7231 454352.5847銷售收入(萬元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利潤(萬元)75372829106783515863586678-495226406790447-6845360298-91153投資利潤率(%)19.9119.9119.9146.5519.91-11.3719.9119.91-15.0719.91-20.06銷售利潤率(%)16.6016.6016.6031.7716.60-12.8316.6016.60-17.7416.60-25.10方案名稱項目名稱基本