從微觀經(jīng)濟學(xué)角度分析影響房價的

1、房價關(guān)系著和影響著每個家庭，房價是個備受關(guān)注的問題。影響房價的三個因素：供需關(guān)系、消費者 一、供需關(guān)系影響著房價一、供需關(guān)系影響著房價供求曲線變動原理住房供給影響房價。住房供給影響房價。土地的供給影響房價。土地的供給影響房價。 經(jīng)濟發(fā)展水平影響房價。經(jīng)濟發(fā)展水平影響房價。 二、消費者的消費行為影響二、消費者的消費行為影響著房價著房價消費者對未來的預(yù)期影響著消費者對未來的預(yù)期影響著房價。房價。 消費者的投機和投資行為影消費者的投機和投資行為影響著房價。響著房價。 四、結(jié)論四、結(jié)論一、一、 供需影響著房價供需影響著房價住房供給影響房價。住房供給影響房價。這里主要從供給結(jié)構(gòu)來談。我國居民人均居住面積

2、與其它國家尤其是發(fā)達國家的人均居住面積相比，仍存在很大的差距，絕對住房供給水平并不高，供給方面存在結(jié)構(gòu)不合理的問題。供求均衡的條件是假定供給和需求都不發(fā)供求均衡的條件是假定供給和需求都不發(fā)生變動，即假定除商品自身的價格外其它生變動，即假定除商品自身的價格外其它一切影響供給量和需求量的因素均不變。一切影響供給量和需求量的因素均不變。一旦供給關(guān)系或需求關(guān)系發(fā)生變化，原來一旦供給關(guān)系或需求關(guān)系發(fā)生變化，原來的供求均衡就被破壞，均衡價格就會出現(xiàn)的供求均衡就被破壞，均衡價格就會出現(xiàn)波動，均衡數(shù)量也會發(fā)生變化，從而趨向波動，均衡數(shù)量也會發(fā)生變化，從而趨向新的均衡。新的均衡。（六）供求同時變動的影響（六）供

3、求同時變動的影響S1D1QPP1Q1S2D2E1E2E4E3教材教材P32圖圖2-9P2價價 格格供供給給需需求求影響供給的因素影響供給的因素影響需求的因素影響需求的因素價格決定理論小結(jié)價格決定理論小結(jié)土地的供給影響房價。土地的供給影響房價。土地的供給總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總量。土地供給土地供給 就是可供利用的土地的數(shù)量，分為自然供給和經(jīng)濟供給。土地的經(jīng)濟供給土地的經(jīng)濟供給 就是指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)，生活等各種用途的土地的數(shù)量。 以今年一季度為例，1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積6166萬平方米，同比增長30.0%，土地購置費1203億元，同比增長

4、56.5%，2010年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%。綜上所述，土地的供給直接影響著住房的供給，從而間接影響著住房的價格。 經(jīng)濟發(fā)展水平影響房價。經(jīng)濟發(fā)展水平影響房價。一方面，隨著我國經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，城市化進程加快，舊城改造的加速，形成了對住房市場的巨大需求。城市化要依托房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的發(fā)展，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，我國城市化水平平均以每年約一個百分點的速度推進。城市化的推進和舊城區(qū)的改造都帶來對住房的需求。這里引入表1，中國城市化人口帶來的住房需求 ： 年度總?cè)丝冢ㄈf人）城市

5、人口（萬人）新增城市人口（萬人）人均住房面積（平方米）城市化導(dǎo)致的住房需求（萬平方米）2008132812.160682130329.12379422009133476.262863218130.13657032010134130.265057219431.1468335201113477467262220532.15709002012135407.569475221333.1673385合計 / /10096 /316264同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對住房消費的觀念也在發(fā)生變化，從需求型向享受型轉(zhuǎn)變，要求住宅結(jié)構(gòu)合理、內(nèi)在質(zhì)量優(yōu)良、外觀新穎別致、住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全等。根據(jù)住房消費

6、者的這些新需求，開發(fā)商也注重在設(shè)計施工、環(huán)境配套上采取新材料新工藝，加大配套設(shè)施建設(shè)，以特色形成賣點。 以今年第一季度為例：新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲1.3%；商品住宅銷售價格上漲15.9%，其中普通住宅銷售價格上漲15.1%，高檔住宅銷售價格上漲18.5%?？傊瑹o論是城市化進程帶來的對住房的需求、居民收入增加對住房的主動需求還是經(jīng)濟增長帶來的新的消費需求，都影響著住房市場的供需關(guān)系，從而影響著房價。 二、消費者的消費行為影響著房價二、消費者的消費行為影響著房價消費者對未來的預(yù)期影響著房價。消費者對未來的預(yù)期影響著房價。消費者預(yù)期就是消費者在購買產(chǎn)品之前對于廠商提

7、供的產(chǎn)品和服務(wù)的價值判斷。當(dāng)消費者對未來升值預(yù)期高漲，人們的購房緊迫感會加劇，紛紛參與房地產(chǎn)交易，從而使得需求增加，帶來房地產(chǎn)價格的居高不下；反之，當(dāng)消費者預(yù)期未來房地產(chǎn)走下坡路時，大多數(shù)消費者就會選擇觀望，此時需求減少，房價回落。 引事實為證：調(diào)查顯示，自2009年三季度進入樂觀區(qū)間后，中國消費者信心繼續(xù)上升。四季度中國消費者信心指數(shù)為103.9，比三季度提高3.1點，主要源于消費者對當(dāng)前中國經(jīng)濟的樂觀判斷和對未來經(jīng)濟持續(xù)向好的信心，以及對未來就業(yè)形勢和收入增長的良好預(yù)期。調(diào)查顯示，消費者對中國經(jīng)濟信心顯著增強，對就業(yè)形勢的滿意程度顯著提高。 消費者的投機和投資行為影響著房價消費者的投機和投資行為影響著房價。投機者的目的是依賴房地產(chǎn)價格上漲以獲取價格差，預(yù)期價格上漲，投機者就會購房。投資者的目的是依賴房租牟取收入，希望房地產(chǎn)價格上漲。其購房條件是房租能夠超過房地產(chǎn)價格在社會平均的投資收入。當(dāng)房地產(chǎn)價格快速上升時，一部分投資者可能會轉(zhuǎn)入投機性購房。 一方面，消費者存在從重心理，當(dāng)投機者和投資者在房市投機中獲利時，一些消費者就會追隨前者的步伐，這個時候，資金流入房地產(chǎn)市場，需求增加，對房價會造成一定的影響；另一個方面，當(dāng)投機和投資盛行，對住房的真正需求