房開企業(yè)所得稅各個階段所得稅分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅一、開辦期間開辦期指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開業(yè)之日（營業(yè)執(zhí)照上的設(shè)立日期）國稅函200998號第九條：開辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi) 用的，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可按長 期待攤費(fèi)用處理，但一經(jīng)選定不得改變。1業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)國稅總局公告2012年第15號：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生與 籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開辦費(fèi)，并在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí) 際發(fā)生額計(jì)入開辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。2.開辦期間不計(jì)算為虧損年度國稅函201079號第七條：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營年度，為 開始計(jì)算損益的年度?；I辦期發(fā)生的開辦費(fèi)支

2、出，不得計(jì)算 為當(dāng)期的虧損。只能在開辦費(fèi)中歸集。企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營 的年度，是開始計(jì)算損益的年度。如果兩者處于同一年度， 則應(yīng)分別確認(rèn)籌辦費(fèi)攤銷及經(jīng)營年度的開始。某房開企業(yè)2010年3月開始籌建，籌建期歷時 15個月， 賬簿資料顯示：2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā) 生開辦費(fèi)200萬元、300萬元，2011年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營。 企業(yè)在2011年6月起開始一次性或分期扣除開辦費(fèi)；2011年度發(fā)生了虧損，確認(rèn)的虧損年度就是2011 年度。（1）該開發(fā)企業(yè) 2010年 3-12月、 2011年 1-5月籌建期分別 發(fā)生業(yè)務(wù)招費(fèi) 10萬元、 20萬元，分別發(fā)生廣告宣傳費(fèi) 30萬 元、

3、 40萬元；（ 2）2010年 6月投資方因投入資本自行籌措 款項(xiàng)所支付的利息支出 8萬元計(jì)入了開辦費(fèi)； （ 3）2011年 3 月，購建營業(yè)樓所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、 部分材料費(fèi)共計(jì) 10 萬元計(jì) 入了開辦費(fèi)；（ 4）企業(yè)在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除 開辦費(fèi)。（1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開辦費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開辦費(fèi)；（2）投資方因投入資本自行籌款支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，由出資方自行負(fù) 擔(dān)。（ 3）為購建固定資產(chǎn)所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)應(yīng) 予資本化，不計(jì)入開辦費(fèi)。企業(yè) 2011 年一次性扣除開辦費(fèi)金額為： 200+300-（10+20 ）X（ 1-60%） -8-1

4、0=470 （萬元）。二、預(yù)交期間 對房開企業(yè)來說，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入時應(yīng)預(yù) 交企業(yè)所得稅。1.銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入時 房開企業(yè)的銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售；現(xiàn)房銷售：房開企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)，會計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；期房銷售：是指房開企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取 得大產(chǎn)證為止；將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人， 并向購買人收取定金或房款的行為。期房銷售的業(yè)務(wù)，會計(jì) 準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定不同，致使房開企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會計(jì)處 理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。國稅發(fā)200931號第六條：企業(yè)通過簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同取得收入，應(yīng)確認(rèn)為 銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，從企業(yè)所得稅的

5、角度，只要簽訂了 銷售合同、預(yù)售合同并收取款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完 工，全部確認(rèn)為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，負(fù)有企業(yè) 所得稅納稅義務(wù)。國稅發(fā)200931號第九條：銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收 入，按預(yù)計(jì)毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅 所得額。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄 市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%(4)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。國

6、稅發(fā)200931號第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取 得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額。國家稅務(wù)總局公告 2011年第64號規(guī)定：實(shí)行查賬征收的企 業(yè)實(shí)際利潤額計(jì)算公式為：實(shí)際利潤額=利潤總額+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額-不征 稅收入-免稅收入-彌補(bǔ)以前年度虧損三、匯算清繳期間企業(yè)所得稅匯算清繳，指納稅人納稅年度終了之日起5個月內(nèi)，自行計(jì)算本年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，確定 納稅年度應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。第一步，計(jì)算應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額：會計(jì)制度核算的年度利潤總額為基礎(chǔ)，依 據(jù)稅法規(guī)定，計(jì)算出納稅調(diào)整增加額、納稅調(diào)整減少額，按 下列公式計(jì)算出應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納

7、稅所得額=利潤總額+納稅調(diào)整增加額-納稅調(diào)整減少 額+境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除- 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損房開企業(yè)在核算企業(yè)所得稅時特別政策:（1）房開經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地開發(fā)，建造、銷售住宅、商 業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品稅務(wù)處理上，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已 報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，或開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用，或開 發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，應(yīng)視為已經(jīng)完工。國稅函I 2010201號規(guī)定：房開企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工 程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以 及會計(jì)決

8、算手續(xù)，當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、 或已開始實(shí)際投入使用時，視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房開企 業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度 應(yīng)納稅所得額。（2）房開企業(yè)代有關(guān)部門、 單位和企業(yè)收取的各種基金、 費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的， 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入，其成本費(fèi)用準(zhǔn)予扣除；未納 入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門單位收取并開具 發(fā)票的，作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理，其成本費(fèi)用不得扣除。（3）企業(yè)所得稅匯算清繳時，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收 入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。（4）可以預(yù)提成本費(fèi)用的情況：出包工程未最終辦理結(jié) 算而未

9、取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同等證明資料前提下， 可預(yù)提合同總金額的10%，計(jì)入成本對象的開發(fā)成本中。 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照預(yù)算造價合 理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié) 議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照規(guī)定 必須配套建造的應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi) 用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī) 定應(yīng)由房開企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他 專項(xiàng)基金。（5）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、 熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于非營利 性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的、無償贈與地方政府及公用事業(yè)單 位的，

10、可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè) 施費(fèi)準(zhǔn)予扣除。若屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或 未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以 外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用按固定資 產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。（6）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng) 單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單 位合資建設(shè)，完工后有償移交的，給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵 扣該項(xiàng)目的建造成本。（7）國稅發(fā) 200931 號第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場 所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停 車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。會計(jì)核算中，對于利用地下設(shè)施建造的地下車位，利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設(shè)施計(jì)入了開發(fā)成 本中；取得上述車庫、車位的轉(zhuǎn)讓收入，均應(yīng)作為銷售收入 且不得重復(fù)扣除成本。對于采用長期出租并一次性收取租金方式的，根據(jù)合同 日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實(shí)際收取租金當(dāng)期 確認(rèn)租金收入。（8）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、 對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位 和個人