房開(kāi)企業(yè)稅務(wù)稽查案例

1、擠出房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的 水分”這起稅案具有代表性!2017-09-03近期，北京市地稅局第四稽查局對(duì)N房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)施稅收檢查，查實(shí)N房地產(chǎn)公司檢查期內(nèi)對(duì)已竣工備案的Z小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，未進(jìn)行所得稅竣工結(jié)算，存在項(xiàng)目成本核算時(shí) 間劃分不明、已竣工銷售房產(chǎn)多計(jì)成本等問(wèn)題，少繳企業(yè)所 得稅。針對(duì)企業(yè)的違法事實(shí)，該局對(duì)其做出補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 5044萬(wàn)元，加收滯納金1227萬(wàn)元的處理決定。項(xiàng)目分析房企涉稅疑點(diǎn)突出不久前，按照專項(xiàng)檢查計(jì)劃，北京市地稅局第四稽查局 檢查人員對(duì)N房地產(chǎn)公司2012年2013年的納稅情況實(shí)施 稅收檢查。N房地產(chǎn)公司成立于 2001年3月29日，性質(zhì)為其他有 限責(zé)任公司，注冊(cè)資金

2、3000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 銷售、物業(yè)管理和家居裝飾等。N房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的 Z小區(qū)項(xiàng)目2008年9月取得建設(shè) 部門(mén)立項(xiàng)核準(zhǔn)批復(fù)，項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、地下車庫(kù)和配套 公建等，分北區(qū)和南區(qū)兩部分。檢查人員查前通過(guò)查詢建委 網(wǎng)站得知，Z小區(qū)項(xiàng)目北區(qū)和南區(qū)的大部分住宅的竣工證明 材料已分別于2011年12月2013年10月報(bào)送建設(shè)部門(mén)備 案。該公司對(duì)外銷售信息顯示，企業(yè)2012年2013年期間對(duì)外銷售該項(xiàng)目部分住宅，但檢查人員查詢?cè)摴練v年企業(yè) 所得稅申報(bào)情況發(fā)現(xiàn)，N房地產(chǎn)公司雖然北區(qū)、南區(qū)大部分 住宅已完工并報(bào)建設(shè)部門(mén)備案，但卻一直未進(jìn)行企業(yè)所得稅 完工清算。綜合查前外部信息了解和企業(yè)涉稅

3、數(shù)據(jù)分析過(guò)程中發(fā) 現(xiàn)的疑點(diǎn)，檢查人員認(rèn)為，N房地產(chǎn)公司存在推遲完工清算時(shí)間，將應(yīng)分期結(jié)轉(zhuǎn)的成本一次性結(jié)轉(zhuǎn)，以少繳企業(yè)所得稅 嫌疑，決定實(shí)地調(diào)閱核查 N房地產(chǎn)公司賬簿，對(duì)該公司檢查 年度已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，查清該企業(yè) 是否存在多列成本，少繳企業(yè)所得稅問(wèn)題。成本劃分期間成本多列2億元在對(duì)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查時(shí)，當(dāng)檢查人員詢問(wèn)Z小區(qū)項(xiàng)目部分住宅已竣工備案，為何企業(yè)不進(jìn)行完工項(xiàng)目所得稅匯算 清繳時(shí)，該公司財(cái)務(wù)人員稱，因 Z小區(qū)項(xiàng)目還未全部銷售完 畢，項(xiàng)目很多建設(shè)和銷售成本尚未計(jì)入項(xiàng)目?jī)?nèi)，因此企業(yè)準(zhǔn)備等項(xiàng)目成本全部計(jì)算完成后，再進(jìn)行項(xiàng)目所得稅清算。對(duì)此，檢查人員向企業(yè)財(cái)務(wù)人員明確表示，N房

4、地產(chǎn)公司這樣核算不對(duì)。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件明確規(guī)定，如 果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理 部門(mén)備案，應(yīng)視同已經(jīng)完工，需進(jìn)行已完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅 匯算清繳。企業(yè)開(kāi)發(fā)的 Z小區(qū)項(xiàng)目2013年既然已有大部分 北區(qū)和南區(qū)住宅竣工備案，就必須按照法規(guī)進(jìn)行所得稅匯算 清繳。檢查人員在核實(shí) N房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本資料數(shù)據(jù) 的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該公司賬目中有大量2014年后發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)發(fā)票，涉及金額5600多萬(wàn)元。同時(shí)，檢查人員還發(fā)現(xiàn)企業(yè)將2014年后發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)” 1.44（乙元，也列入了 2013年竣工項(xiàng)目的成本中。對(duì)此，該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋稱，Z小區(qū)項(xiàng)目是N房地產(chǎn)

5、公司近年來(lái)開(kāi)發(fā)的唯一一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)認(rèn)為只要與 Z小區(qū)項(xiàng)目相關(guān)的成本，都可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，并在稅前扣 除。只要合情理，即使沒(méi)有取得合法憑據(jù)的成本費(fèi)用項(xiàng)目， 也應(yīng)該可以做相應(yīng)的扣除。對(duì)此，檢查人員向企業(yè)人員表示，國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第三十四條明確規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)該取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成 本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本?！蓖瑫r(shí)， 按照規(guī)定，2013年企業(yè)已竣工報(bào)備項(xiàng)目的成本列支計(jì)算截 至?xí)r點(diǎn)應(yīng)為2013年12月31日，此時(shí)點(diǎn)之后發(fā)生的成本費(fèi) 用，應(yīng)在取得合法憑據(jù)后，結(jié)合Z項(xiàng)目后期施工房屋的完工進(jìn)度、銷售進(jìn)度，在當(dāng)年核算時(shí)按照收入與

6、成本相配比的原 則，逐步結(jié)轉(zhuǎn)并在當(dāng)期進(jìn)行所得稅稅前扣除。因此，企業(yè)將 2014年度發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入2013年已竣工項(xiàng)目成本的做法是錯(cuò)誤的。經(jīng)過(guò)檢查人員的稅法宣傳和輔導(dǎo)，該公司最終認(rèn)可了稅務(wù)機(jī)關(guān)的意見(jiàn)。支出核定 虛列2000萬(wàn)無(wú)關(guān)成本發(fā)現(xiàn)企業(yè)竣工備案房產(chǎn)計(jì)稅支出的劃分存在問(wèn)題后，檢查人 員并未放松對(duì)N房產(chǎn)公司檢查年度成本的核查工作，重點(diǎn)對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本會(huì)計(jì)科目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等六項(xiàng)成本項(xiàng)目以及相關(guān) 期間費(fèi)用進(jìn)行檢查，通過(guò)對(duì)Z項(xiàng)目建設(shè)的建筑安裝施工合同、 工程概預(yù)算和決算報(bào)告、收支憑證、票據(jù)、銀行付款憑單等 資料逐一進(jìn)

7、行審核，核查賬目中的票據(jù)憑證是否與其業(yè)務(wù)相 關(guān)、成本費(fèi)用列支項(xiàng)目是否真實(shí)，以及相關(guān)資金是否實(shí)際支 付給供貨方或提供勞務(wù)方等。檢查人員發(fā)現(xiàn)，N房地產(chǎn)公司賬目中列支的 2240萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本在業(yè)務(wù)相關(guān)性和憑證真實(shí)性等方面存在問(wèn)題：經(jīng)核 查，企業(yè)從建材市場(chǎng)取得的沙石料等成本發(fā)票為假發(fā)票，涉 及開(kāi)票金額70余萬(wàn)元；賬簿中金額為 108萬(wàn)元的前期工程 費(fèi)、200萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，以及總計(jì)1862萬(wàn)元的建筑安裝工程費(fèi)，經(jīng)查證與 N房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的 Z小區(qū)項(xiàng)目無(wú)關(guān)。 按照稅法規(guī)定，以上幾筆共計(jì)2240萬(wàn)元的成本費(fèi)用不應(yīng)在稅前列支扣除。在對(duì)檢查年度Z小區(qū)項(xiàng)目完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行仔細(xì)審 核后，檢查人員核實(shí)其賬目

8、中計(jì)算的開(kāi)發(fā)成本共計(jì)9.7億多元，剔除不允許扣除的開(kāi)發(fā)成本2240萬(wàn)元，最終核定檢查 期間完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本為 9.5億元。此外，檢查人員還發(fā)現(xiàn)，N房地產(chǎn)公司在Z小區(qū)項(xiàng)目完 工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本核算時(shí)，未遵照國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件第二十九條規(guī)定，對(duì) 9.5億元開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按照能否區(qū)分使 用方向、確認(rèn)最終使用對(duì)象等標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行直接成本和共同成 本劃分。未劃分確認(rèn)成本性質(zhì)和金額會(huì)直接影響檢查期內(nèi)已 完工項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)等成本費(fèi)用的歸集和分配的計(jì)算 比例，進(jìn)而對(duì)企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅款計(jì)算產(chǎn)生較大影響，可 能會(huì)涉及幾十萬(wàn)元，甚至上百萬(wàn)元的稅款征收問(wèn)題。檢查人員向 N房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司人員詳細(xì)解讀了相關(guān)稅法條 款，

9、并講明不進(jìn)行成本性質(zhì)劃分的利害，企業(yè)財(cái)務(wù)人員接受 檢查人員的意見(jiàn)，在檢查人員的指導(dǎo)下，對(duì)檢查期間Z小區(qū)項(xiàng)目完工產(chǎn)品的直接成本和共同成本進(jìn)行了歸集和區(qū)分，最 終確定直接成本為3.5億元，共同成本為6億元。經(jīng)過(guò)對(duì)N房地產(chǎn)公司檢查年度 Z小區(qū)項(xiàng)目完工產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成 本的逐項(xiàng)復(fù)核，剔除該公司檢查年度竣工項(xiàng)目中多計(jì)的2億元開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以及 2240萬(wàn)元與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的開(kāi)發(fā)成本，確定 計(jì)稅直接成本和間接成本后，經(jīng)過(guò)測(cè)算，檢查人員確定了N房地產(chǎn)公司檢查年度 Z小區(qū)項(xiàng)目可售面積單位計(jì)稅成本”和 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本”，由此計(jì)算并最終確定，N房地產(chǎn)公司檢查年度應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅5044萬(wàn)元。面對(duì)檢查人員提供的翔實(shí)數(shù)據(jù)和充

10、分的稅法依據(jù)， N房 地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人最終承認(rèn)了通過(guò)推遲完工清算時(shí)間、違法列 支成本，在檢查年度少繳納企業(yè)所得稅的違法事實(shí)，北京市 地稅局第四稽查局依法向企業(yè)追繳了稅款并加收了滯納金。 涉案房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)已竣工項(xiàng)目未按規(guī)定進(jìn)行完工清算，并通 過(guò)多列項(xiàng)目成本方式逃避納稅，其違法行為在房地產(chǎn)企業(yè)中 具有一定典型性。檢查人員在對(duì)涉案企業(yè)的核查過(guò)程中，充分利用規(guī)劃、 房管、銀行等部門(mén)提供的第三方涉稅信息，結(jié)合征管數(shù)據(jù)， 對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)指標(biāo)、項(xiàng)目完工情況等信 息數(shù)據(jù)實(shí)施比對(duì)驗(yàn)證，并迅速確認(rèn)企業(yè)存在的涉稅問(wèn)題，為 下一步深入檢查明確了方向。在調(diào)查過(guò)程中，檢查人員付出 了大量精力和時(shí)間，針對(duì)企業(yè)完工產(chǎn)品情況，依據(jù)法規(guī)準(zhǔn)確 認(rèn)定檢查年度企業(yè)完工產(chǎn)品計(jì)稅時(shí)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)企業(yè)建筑安裝 工程費(fèi)等六大成本項(xiàng)目及相關(guān)期間費(fèi)用涉及的大量合同、工 程概預(yù)算和決算報(bào)告、收支憑證、票據(jù)等資料逐一進(jìn)行審核， 最終鎖定了企業(yè)虛列項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本逃避納稅的證據(jù)，使案件 順利查結(jié)。本案涉案企業(yè)出現(xiàn)的涉稅違法問(wèn)題不是個(gè)案，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)中具有一定代表性。按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 項(xiàng)目建設(shè)成本，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際完工和銷售情況分批結(jié)轉(zhuǎn)。 但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不少房地產(chǎn)企業(yè)竣工項(xiàng)目備案后并未及時(shí)進(jìn)行完工清算，并采用混淆直接成本與共同成本、將分 期結(jié)轉(zhuǎn)成本一次性結(jié)轉(zhuǎn)、將未售成本提前結(jié)轉(zhuǎn)