房地產投資決策分析

1、第第9 9章章 房地產投資決策分析房地產投資決策分析v房地產項目投資決策概述v房地產投資項目的方案比選v各比選指標的應用9 91 1房地產項目投資決策概述房地產項目投資決策概述 9 91 11 1房地產投資決策的含義房地產投資決策的含義 在房地產投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準確的方法實現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產投資決策。9 91 1房地產項目投資決策概述房地產項目投資決策概述9 91 12 2房地產投資決策的程序房地產投資決策的程序 一項投資決策大體要經歷以下程序： 1確定擬建項目要達到的目標； 2根據確定的目標，提出若干個有價值的

2、投資方案； 3通過方案的比選，選出最佳投資方案； 4最后對最佳方案進行評價，以判斷其可行程度。9 91 1房地產項目投資決策概述房地產項目投資決策概述9 91 13 3房地產投資決策的準則房地產投資決策的準則 1確定型決策準則 確定型決策問題的決策準則就是各類方案的評價指標。 2風險型決策準則 這種方法要求決策者根據幾種不 同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。9 91 1房地產項目投資決策概述房地產項目投資決策概述 3不確定型決策準則 此類決策結果在很大程度上依賴于決策者對風險所持的態(tài)度。 這些決策準則包括： 1）悲觀準則 2）樂觀準則 3）折衷準則 4）后悔值準則 5）機會均等準則9 92

3、 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選 9 92 21 1房地產投資項目方案比選的含義房地產投資項目方案比選的含義 房地產投資項目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經營方案，進行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選9 92 22 2投資方案的類型投資方案的類型 1互斥方案 互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。 2獨立方案 獨立方案是指一組相互獨

4、立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。 3混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關系的混合情況。9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選9 92 23 3比選所用的指標比選所用的指標 1靜態(tài)指標 這是指沒有考慮資金的時間價值因素的指標。 1）差額投資收益率 差額投資收益率是單位追加投資所帶來的成本節(jié)約額，有時也叫追加投資收益率。其表達式為：1212CCRII 式中：R 差額投資收益率； C1，C2 兩個比較方案的年成本； I1，I2 兩個比較方案的總投資。9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選 2）差額投資回收期

5、 差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達式為：1212IIPCC式中：P 差額投資回收期； I1，I2 兩個比較方案的總投資； C1，C2 兩個比較方案的年成本。9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選 2動態(tài)指標 這是指考慮了資金時間價值因素的指標。動態(tài)指標主要有以下幾種： 1）凈現(xiàn)值（NPV） 凈現(xiàn)值是投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。用凈現(xiàn)值進行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時也叫現(xiàn)值法。其表達式為：0() (1)nttctNPVCICOi 如果判斷項目的可行性，則NPV0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進行方案比選，則以凈

6、現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。 9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選 2）凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。 PN P VN P V RI式中：NPVR 凈現(xiàn)值率； NPV 凈現(xiàn)值； Ip 投資現(xiàn)值。在進行方案比選時，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選 3）差額投資內部收益率（IRR） 差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為： 0()() (1)0nttttCICOCICOIRR式中 ：IRR 差額投資內部收益率；

7、投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量； 投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量； n開發(fā)經營期。()tCICO()tCICO9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選 4）等額年值（AW） 將項目的凈現(xiàn)值換算為項目計算期內各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進行多方案比選的方法就叫等額年值法。 (1)(1)1nccnciiAWNPVi 從其表達式可以看出，AW實際上是NPV的等價指標。也可以說，在進行方案比選時，等額年值大的方案應為優(yōu)選方案。9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選 5）費用現(xiàn)值（PC） 把項目計算期內的各年投入（費用）按基準收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。

8、用費用現(xiàn)值進行方案比選的方法就叫費用現(xiàn)值法。 0() (1)nttctPCCBi式中：C 第t期投入總額； B 期末余值回收。 n 項目的開發(fā)經營期。在進行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選 6）等額年費用（AC）。 將項目計算期內所有的費用現(xiàn)值，按事先選定的基準收益率，折算為每年等額的費用，叫做等額年費用。以此進行方案比選的方法，叫等額年費用比較法。其表達式為:(1)(1)1nccnciiACPCi 在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選9 92 24

9、4比選中應注意的問題比選中應注意的問題 1內部收益率與凈現(xiàn)值 大多數(shù)情況下的獨立項目的財務分析中，用凈現(xiàn)值和內部收益率指標來判斷項目的可行性，所得出的結論是一致的。因此，可選擇任一指標作為項目財務分析指標。但是在某些情況下（如多個方案進行比較和選擇時），相互矛盾的信號出現(xiàn)了，這兩種方法可能會對現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。 一般來說，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內部收益率指標比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內部收益率指標作為比較指標。9 92 2房地產投資項目的方案比選房地產投資項目的方案比選 2凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個指標在方案比較和項目排隊時，有時也會得出相反的結論。因此，

10、在進行方案比選時，若無資金限制條件，此時可采用凈現(xiàn)值作為比選指標，相反，當事先明確了資金限定范圍時，應進一步用凈現(xiàn)值率來衡量，這就使用了凈現(xiàn)值率排序法。 9 93 3各比選指標的應用各比選指標的應用9 93 31 1互斥方案的比較與選擇互斥方案的比較與選擇 1對于項目計算期相同的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值、差額投資內部收益率或等額年值指標進行比選。 2對于項目計算期不同的互斥方案項目，一般采用等額年值指標進行比選。如果要采用差額投資內部收益率指標或凈現(xiàn)值指標進行方案比選，須對各可供比較方案的項目計算期和計算方法按有關規(guī)定作適當處理。9 93 3各比選指標的應用各比選指標的應用 3對于計算期較短的

11、出售型房地產項目，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行比選。 4對于效益相同或基本相同的互斥房地產項目，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比選。9 93 3各比選指標的應用各比選指標的應用 9 93 32 2獨立方案的比較與選擇獨立方案的比較與選擇 獨立方案的選擇可能會出現(xiàn)兩種情況： 一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說的無資金限制條件。 另一種是投資者可利用的資金是有限制的。9 93 3各比選指標的應用各比選指標的應用 獨立方案的比較與選優(yōu)指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體效益，即NPV(ic)最大。 一般來說，它有四種基本選擇方法：一是現(xiàn)值法，二是凈現(xiàn)值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組合法。9 93 3各比選指標的應用各比選指標的應用 第四種方法-互斥組合法，是把各獨立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個組合方案代表一個相互排斥的組合，這就可以利用前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。這種方法可以保證得到已知條件下的