第五章房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過(guò)程管理

1、第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過(guò)程管理房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過(guò)程管理 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過(guò)程分為四個(gè)階房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過(guò)程分為四個(gè)階段：段： 項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段； 招標(biāo)投標(biāo)（落實(shí)承發(fā)包）階段； 施工（監(jiān)理）階段； 市政公建配套階段。第一節(jié) 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建管管理是指在住宅建設(shè)項(xiàng)目施工前，由政府建筑業(yè)管理部門對(duì)住宅建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建開始到施工許可證發(fā)放為止的全過(guò)程管理。一、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理工作的基本流程一、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理工作的基本流程（二）住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程圖（二）住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程圖 在圖5-1的各個(gè)工作流程中，政府部門采用“電子身份證”的形式來(lái)進(jìn)行管

2、理，即采用工程項(xiàng)目IC卡來(lái)對(duì)整個(gè)住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理的工作流程中關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管理。 工程報(bào)建*勘察發(fā)包*施工許可證申辦*設(shè)計(jì)合同簽證設(shè)計(jì)審圖登記施工合同登記*質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)*施工合同登記初步設(shè)計(jì)審批*一般項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批*住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查勘察合同簽證施工監(jiān)理合同登記設(shè)計(jì)審圖登記施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包*住宅項(xiàng)目發(fā)包資格審查*設(shè)計(jì)發(fā)包*施工發(fā)包*初步設(shè)計(jì)審批*施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包*市政公用事業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目分類二、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理中的主要工作二、住宅建設(shè)項(xiàng)目建管管理中的主要工作（一）（一） 住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建2、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的范圍 凡在上海市進(jìn)行建設(shè)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，

3、總投資在50萬(wàn)元以上（不含50萬(wàn)元）的，住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程立項(xiàng)文件批準(zhǔn)后30天內(nèi)，且在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包前向政府報(bào)建部門辦理報(bào)建手續(xù)。 3、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的管理部門 市建委主管，交易中心組織實(shí)施和管理。 區(qū)（縣）建設(shè)主管，分中心實(shí)施。4、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的管理權(quán)限 市建設(shè)工程交易管理中心負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程總投資在1500萬(wàn)元以上的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬(wàn)美元以上的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的報(bào)建管理。 各區(qū)（縣），總投資在1500萬(wàn)元以下（含1500萬(wàn)元）的住宅建設(shè)項(xiàng)目和總投資在500萬(wàn)美元以下（含500萬(wàn)美元）的非限制性中外合資的工程項(xiàng)目的

4、報(bào)建管理；5、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的內(nèi)容 工程名稱；建設(shè)地點(diǎn)；總投資、總面積；當(dāng)年投資額；資金來(lái)源；工程規(guī)模；預(yù)計(jì)開、竣工日期。 6、住宅建設(shè)項(xiàng)目工程報(bào)建的程序 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位向報(bào)建管理部門領(lǐng)取上海市建設(shè)工程報(bào)建表和上海市建設(shè)工程報(bào)建信息卡。 住宅建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位填妥上述表格后隨帶建設(shè)工程立項(xiàng)批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明文件的原件和復(fù)印件，報(bào)送市建設(shè)工程交易中心或各區(qū)（縣）建設(shè)工程交易分中心審核。凡符合要求的住宅建設(shè)項(xiàng)目，市交易中心或分中心將當(dāng)場(chǎng)予以辦理手續(xù)，并發(fā)給項(xiàng)目IC卡。 （二）（二） 住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包資格審查住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包資格審查 1、住宅建設(shè)項(xiàng)目工

5、程發(fā)包資格審查的內(nèi)容住宅建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包單位應(yīng)具備下列條件：（1）是否有法人資格或系依法成立的組織；（2）是否有與建設(shè)工程相適應(yīng)的資金；（3）是否有與建設(shè)工程相適應(yīng)的人員。 （三）（三） 勘察招標(biāo)發(fā)包勘察招標(biāo)發(fā)包 凡屬本市設(shè)計(jì)招標(biāo)范圍的建設(shè)工程項(xiàng)目（總投資額在500萬(wàn)元以上的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建設(shè)工程和新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市政工程等項(xiàng)目），其工程勘察任務(wù)必須進(jìn)行勘察招標(biāo)。 （四）（四） 設(shè)計(jì)招標(biāo)發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)發(fā)包 總投資額在500萬(wàn)元以上（含500萬(wàn)元）的居住小區(qū)、高層住宅、公共建筑及其他民用建筑工程；總投資額在100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元）以上的市區(qū)廣場(chǎng)、主要道路兩旁和

6、重要風(fēng)景區(qū)的新建、改建、擴(kuò)建的建筑物；總投資額在1000萬(wàn)元以上（含1000萬(wàn)元）的新建、擴(kuò)建、技術(shù)改造的工業(yè)、市政工程等項(xiàng)目。（六）（六） 住宅建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批住宅建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批 1、建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的審批機(jī)關(guān)實(shí)行分級(jí)管理，建委（局）是建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的審批機(jī)關(guān)。2、建設(shè)單位送審初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提交的文件資料（1）工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；（2）規(guī)劃部門簽發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及設(shè)計(jì)方案審核意見；（3）設(shè)計(jì)單位提供的全套初步設(shè)計(jì)文件（應(yīng)加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章）；（4）批租地塊的土地使用權(quán)有償出讓合同復(fù)印件；（5）相關(guān)土地批準(zhǔn)文件。 審批機(jī)關(guān)應(yīng)組織住宅、環(huán)保、綠

7、化等相關(guān)部門評(píng)審，并以住宅（房地產(chǎn)）部門為主。 有關(guān)部門可能根據(jù)整個(gè)小區(qū)周圍環(huán)境及國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。 初步設(shè)計(jì)審批合格，將由相應(yīng)負(fù)責(zé)部門批復(fù)，其一經(jīng)批準(zhǔn)，不得任意修改。如需作較大修改，則須重新報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。（七）（七） 住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查1、住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)審查、送審、內(nèi)容審查單位是具有設(shè)計(jì)審圖資質(zhì)的審圖公司。送審單位是承擔(dān)住宅工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位。內(nèi)容：（1）是否符合有關(guān)的法律、法規(guī)和現(xiàn)行的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求；（2）提供審查的設(shè)計(jì)文件是否齊全和符合程序；（3）是否按照經(jīng)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)文件是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)

8、計(jì)深度標(biāo)準(zhǔn)要求；（4）基礎(chǔ)處理是否妥當(dāng)，基礎(chǔ)最終沉降計(jì)算值、偏心距計(jì)算值、傾斜率計(jì)算值是否符合本市有關(guān)規(guī)定； （5）上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否安全等。 （八）施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包（八）施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包1、施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍 根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，實(shí)施施工監(jiān)理招標(biāo)的范圍為：國(guó)家和本市重大建設(shè)工程；大、中型公益事業(yè)工程；住宅工程；利用外國(guó)政府或者國(guó)際金融組織贈(zèng)款、貸款的工程等。2、施工監(jiān)理招標(biāo)的管理部門 上海市建設(shè)工程交易管理中心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)本市范圍內(nèi)上述工程的施工監(jiān)理交易活動(dòng)的管理。 （九）施工監(jiān)理合同登記（九）施工監(jiān)理合同登記1、施工監(jiān)理合同登記的范圍：凡監(jiān)理公司所承接的所有施工監(jiān)理項(xiàng)目。2、施工監(jiān)理合同登

9、記的管理部門：上海市建設(shè)工程交易管理中心監(jiān)理分中心負(fù)責(zé)承辦施工監(jiān)理合同的登記手續(xù)。3、施工監(jiān)理合同登記需提交的材料：建設(shè)項(xiàng)目IC卡（僅限應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位的項(xiàng)目）；監(jiān)理企業(yè)IC卡、交易席位證；建筑總平面圖一張（復(fù)印件）；標(biāo)準(zhǔn)施工監(jiān)理合同本及復(fù)印件等。4、進(jìn)行施工監(jiān)理合同登記的單位。施工監(jiān)理合同登記應(yīng)由住宅建設(shè)單位和施工單位共同前往辦理。（十）住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)發(fā)包（十）住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)發(fā)包1、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的管理部門 上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室及各區(qū)（縣）的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室。2、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的范圍 總投資額在50萬(wàn)元（含50萬(wàn)元）的住宅建設(shè)

10、項(xiàng)目。3、住宅建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)的管理權(quán)限 市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)全市建設(shè)工程總投資在3000萬(wàn)元及以上的生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目，總投資在1500萬(wàn)元及以上的非生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目的施工招標(biāo)投標(biāo)管理； 區(qū)（縣）招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)總投資在3000萬(wàn)元以下的生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目，總投資在1500萬(wàn)元以下的非生產(chǎn)性建設(shè)工程項(xiàng)目的施工招標(biāo)投標(biāo)管理。4、專業(yè)分包管理 凡本市地域內(nèi)建設(shè)工程的土方、石方、樁基、建筑幕墻、金屬結(jié)構(gòu)等專業(yè)承包或分包的交易都必須進(jìn)入相應(yīng)的交易市場(chǎng)公開交易。 （十一）住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督申報(bào)（十一）住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督申報(bào)1、住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督的

11、范圍 本市范圍內(nèi)除個(gè)人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程設(shè)備安裝、管道敷設(shè)等新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程。2、住宅建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、安全監(jiān)督的管理部門 由市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站及各區(qū)（縣）質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)。 申報(bào)的工程中含有人防工程的，建設(shè)單位應(yīng)將其中人防工程部分向上海市民防建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站辦理民防工程質(zhì)量核驗(yàn)監(jiān)督的申報(bào)。 （十三）施工許可申辦（十三）施工許可申辦1、施工許可申辦的管理部門 市建設(shè)工程交易中心或市建設(shè)工程交易中心派出分中心或區(qū)（縣）分中心為施工許可申辦的管理部門。2、施工許可申辦的管理范圍 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)新建、改建和擴(kuò)建的建設(shè)工程施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程施工許可證手續(xù)。

12、施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)備查。 帶下列資料申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證：（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（2）資金入賬憑證；（3）通水、通電、通路以及場(chǎng)地平整等有關(guān)證明；（4）建設(shè)工程承發(fā)包合同副本和廉潔協(xié)議；（5）監(jiān)理合同（應(yīng)當(dāng)實(shí)行監(jiān)理的工程）；（6）建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)材料；（7）項(xiàng)目施工登記卡（中標(biāo)單位）；（8）勘察、設(shè)計(jì)、施工中標(biāo)（交易成交）通知書；（9）住宅新開工審核通知單；（10）住宅建設(shè)項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核申請(qǐng)表審核意見通知單等。 根據(jù)規(guī)定，未領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證的住宅建設(shè)項(xiàng)目，不得進(jìn)行施工。 第二節(jié)第二節(jié) 住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)管理 一、住宅建設(shè)項(xiàng)目招投

13、標(biāo)一、住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo) 住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)是住宅建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包的一項(xiàng)重要方式，它可分為勘察招標(biāo)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)和施工招標(biāo)。 （一）住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)（一）住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo) 住宅建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是其費(fèi)用在一般情況下，各投標(biāo)者的報(bào)價(jià)基本相似，因?yàn)閲?guó)家對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理的收費(fèi)都有明確的指導(dǎo)價(jià)。因此，招標(biāo)單位在評(píng)標(biāo)時(shí)，不應(yīng)將商務(wù)標(biāo)作為主要的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以技術(shù)標(biāo)作為評(píng)標(biāo)時(shí)的依據(jù)。 進(jìn)入市場(chǎng)參與投標(biāo)YesNoNoOrYes委托代理機(jī)構(gòu)發(fā)包方補(bǔ)充條件滿足發(fā)包條件滿足承發(fā)包條件簽訂承包合同進(jìn)入建筑市場(chǎng)直接發(fā)包議標(biāo)發(fā)包承包方選擇發(fā)包方式補(bǔ)充條件

14、招標(biāo)發(fā)包滿足發(fā)包條件3、施工發(fā)包方式 根據(jù)現(xiàn)行的做法，施工發(fā)包的方式，主要可分為： 招標(biāo)發(fā)包（又可分為：公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)）； 議標(biāo)發(fā)包； 直接發(fā)包三種。 4、施工承包（1）施工承包的基本概念 施工承包是指具有資質(zhì)證書或者承接業(yè)務(wù)許可證的建筑施工單位在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承包建設(shè)工程施工的過(guò)程。 二、施工招投標(biāo)程序二、施工招投標(biāo)程序（一）施工招標(biāo)程序（一）施工招標(biāo)程序 政府招標(biāo)管理部門職責(zé)審核合同草稿鑒證中標(biāo)通知書監(jiān)督、見證開標(biāo)核準(zhǔn)招標(biāo)補(bǔ)充文件審核投標(biāo)申請(qǐng)者審核招標(biāo)文件審核招標(biāo)項(xiàng)目登記表簽訂承包合同簽發(fā)中標(biāo)通知書評(píng)標(biāo)、定標(biāo)開標(biāo)接受投標(biāo)文件編制招標(biāo)補(bǔ)充文件組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑分發(fā)招標(biāo)文件接受投標(biāo)報(bào)名進(jìn)

15、行資格預(yù)審編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)信息招標(biāo)登記成立評(píng)標(biāo)小組成立招標(biāo)工作小組監(jiān)督、見證評(píng)標(biāo)、定標(biāo)評(píng)標(biāo)階段準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段（二）（二）“無(wú)標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)無(wú)標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)”的實(shí)施方法的實(shí)施方法 上海市在施工評(píng)標(biāo)中試行“無(wú)標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)”的評(píng)標(biāo)辦法，其做法如下：1、公開擇優(yōu)選擇施工投標(biāo)單位 假設(shè)擇優(yōu)選擇了6家符合其各方面要求的施工投標(biāo)單位，分別設(shè)定為A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布建設(shè)工程項(xiàng)目的參考工程造價(jià) 編制該項(xiàng)目的參考工程造價(jià)，向各個(gè)參加競(jìng)爭(zhēng)的施工招標(biāo)單位公布（一般公布在招標(biāo)文件里）。設(shè)定該項(xiàng)目編制的參考工程造價(jià)為b。 3、施工投標(biāo)單位自主報(bào)價(jià)設(shè)定：a3（最高）a4a6

16、a1a2a5（最低）去掉一個(gè)最高的報(bào)價(jià)a3和去掉一個(gè)最低的報(bào)價(jià)a5。設(shè)定為： 規(guī)定：有效區(qū)間的系數(shù)在+2%-6%間。那么不舍去的有效區(qū)間在（1+2%）（1-6%）范圍里。如果a3（1+2%），那么，決定a3舍去；如果a5（1-6%），決定a5不舍去。 42164aaaaa試4、計(jì)算正式確定后的算術(shù)平均值計(jì)算5家報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值，設(shè)定為，則：5、隨機(jī)抽取報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)規(guī)定報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)范圍在0.600.70這八個(gè)數(shù)之間。由評(píng)標(biāo)小組的組長(zhǎng)在這八個(gè)數(shù)碼簽中當(dāng)場(chǎng)抽取。假如抽取的數(shù)碼簽為0.65，那么報(bào)價(jià)算術(shù)平均值的權(quán)數(shù)是0.65，而參考工程造價(jià)的權(quán)數(shù)就是0.35了。552164aaaaaa

17、試 6、計(jì)算加權(quán)平均工程造價(jià)，c=0.65+0.35b。7、隨機(jī)抽取加權(quán)平均工程造價(jià)的下浮率 假定規(guī)定的下浮率范圍在1%3%之間。由評(píng)標(biāo)小組的組長(zhǎng)在1.0%、1.1%、1.2%、3.0%的數(shù)碼簽中當(dāng)場(chǎng)抽取。假如抽取的數(shù)碼簽為2.3%，那么下浮率就是2.3%。設(shè)定期望工程造價(jià)為d，則d=（1-2.3%）c=0.977c，即為在“無(wú)標(biāo)底招標(biāo)，有標(biāo)底評(píng)標(biāo)”中的評(píng)標(biāo)標(biāo)底。 8、給各個(gè)施工投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)打分 根據(jù)招標(biāo)文件中評(píng)標(biāo)辦法的規(guī)定，假如規(guī)定的商務(wù)標(biāo)的滿分為60分，報(bào)價(jià)偏離標(biāo)底，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。據(jù)此給各投標(biāo)單位打分。即： 若為正值，選用 公式計(jì)算；若為負(fù)值，選用 公式計(jì)算。 )1

18、(dan2160dan1160dan（三）施工投標(biāo)（三）施工投標(biāo) 獲取招標(biāo)信息授標(biāo)、簽約詢標(biāo)參加開標(biāo)會(huì)、確認(rèn)有效標(biāo)遞交投標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)保函編制投標(biāo)標(biāo)書參加答疑會(huì)研究招標(biāo)文件、踏勘等取得招標(biāo)文件投標(biāo)申請(qǐng)參加資格審查成立投標(biāo)小組、進(jìn)行投標(biāo)決策（四）投標(biāo)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題（四）投標(biāo)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 投標(biāo)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要認(rèn)真對(duì)待，要做到：加強(qiáng)信息管理，把握投標(biāo)機(jī)會(huì)；研究投標(biāo)決策，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；解讀投標(biāo)須知，防止廢標(biāo)產(chǎn)生；編好投標(biāo)文件，造價(jià)技術(shù)并重。 同時(shí)要注意防止導(dǎo)致廢標(biāo)原因的產(chǎn)生，因?yàn)橥稑?biāo)標(biāo)書列為廢標(biāo)，一切努力將前功盡棄。通常廢標(biāo)產(chǎn)生的原因有：投標(biāo)文件沒密封、標(biāo)書無(wú)印鑒、格式不對(duì)、超

19、時(shí)送達(dá)等。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理 通過(guò)恰當(dāng)?shù)姆绞胶屯緩?，?duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程造價(jià)、工程設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收等重要環(huán)節(jié)實(shí)施必要的管理和監(jiān)督。 一、工程監(jiān)理概述一、工程監(jiān)理概述（一）工程監(jiān)理的基本含義（一）工程監(jiān)理的基本含義 建筑工程監(jiān)理，是指由具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)建設(shè)單位的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位對(duì)工程施工實(shí)施專門的監(jiān)督活動(dòng)，以求用最少的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品。 （二）監(jiān)理工作的主體及其職能（二）監(jiān)理工作的主體及其職能1、政府監(jiān)理 政府監(jiān)理是指各級(jí)人民

20、政府建設(shè)行政主管部門和國(guó)務(wù)院工業(yè)交通部門對(duì)工程建設(shè)實(shí)施階段建設(shè)行為實(shí)施的監(jiān)理，以及對(duì)社會(huì)監(jiān)理單位監(jiān)督管理。 政府監(jiān)理的主要內(nèi)容包括：制定并監(jiān)督實(shí)施監(jiān)理法規(guī)以及相關(guān)的建設(shè)法規(guī)；審批建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)；歸口管理所轄區(qū)域的建設(shè)監(jiān)理工作；對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施直接監(jiān)理，如建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體要求，是否符合環(huán)境保護(hù)要求等。 2、社會(huì)監(jiān)理 社會(huì)監(jiān)理是指社會(huì)監(jiān)理單位受建設(shè)單位的委托，對(duì)工程建設(shè)實(shí)施階段建設(shè)行為實(shí)施的監(jiān)理。 社會(huì)監(jiān)理單位可以是專門從事監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所，也可以是兼承建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程設(shè)計(jì)、科學(xué)研究、工程建設(shè)咨詢單位等。 社會(huì)監(jiān)理的內(nèi)容非常廣泛，從投資決策咨詢的建設(shè)項(xiàng)目前期

21、準(zhǔn)備階段，到工程保修階段，貫穿整個(gè)工程的全過(guò)程。 （四）工程監(jiān)理的總?cè)蝿?wù)（四）工程監(jiān)理的總?cè)蝿?wù) 工程監(jiān)理有四項(xiàng)主要任務(wù)，即建設(shè)項(xiàng)目的三大目標(biāo)控制與合同管理。 三大目標(biāo)是費(fèi)用控制目標(biāo)、總工期目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)。通過(guò)對(duì)這三大目標(biāo)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程 中的動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)跟蹤糾偏，有利于達(dá)到預(yù)期目的。 三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法（一）工程投資監(jiān)理（一）工程投資監(jiān)理 工程投資監(jiān)理是對(duì)工程的投資可能性、投資量、投資分配形式和方案等作具體的研究、考證和管理。1、投資監(jiān)理的內(nèi)容（1）投資決策階段的投資監(jiān)理（2）設(shè)計(jì)階段的投資監(jiān)理（3）施工招標(biāo)階段的投資監(jiān)理（4）施工階段的投資監(jiān)理3、投資監(jiān)理的方法

22、投資監(jiān)理的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法有：（1）方案比較法（2）盈虧分析法（3）回歸分析法（4）決策樹法（5）價(jià)值分析法（二）建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)理（二）建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)理 工程建設(shè)進(jìn)度監(jiān)理是指對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的各建設(shè)階段的工作順序和持續(xù)時(shí)間進(jìn)行規(guī)劃、實(shí)施、檢查、協(xié)調(diào)及信息反饋等一系列活動(dòng)的總稱。建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)理的總目標(biāo)是建設(shè)工期，通過(guò)監(jiān)理單位的咨詢和監(jiān)督活動(dòng)，確保如期完成工程。 1、工程進(jìn)度監(jiān)理的方法（1）橫道圖法工序ABCABC周實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)度（三）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理（三）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理 工程質(zhì)量監(jiān)理是指建設(shè)工程在準(zhǔn)備和實(shí)施過(guò)程中，監(jiān)理單位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查、設(shè)計(jì)、采購(gòu)物資、加工訂貨、施工、試驗(yàn)和檢驗(yàn)、安裝和

23、試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收、用后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)中的作業(yè)技術(shù)活動(dòng)的檢查和督促，使建設(shè)工程在性能、壽命、安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性等方面都達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)的活動(dòng)。質(zhì)量監(jiān)理貫穿工程建設(shè)的始終，是整個(gè)建設(shè)工程的重要組織部分。 3、設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理的內(nèi)容工程質(zhì)量監(jiān)理從內(nèi)容上看主要包括以下三個(gè)方面： （1）對(duì)原材料的監(jiān)理（2）對(duì)混凝土澆灌的試驗(yàn)監(jiān)理（3）對(duì)施工程序的監(jiān)理（四）建設(shè)工程成本（造價(jià)）監(jiān)理（四）建設(shè)工程成本（造價(jià)）監(jiān)理 是防止預(yù)算超概算，決算超預(yù)算的重要手段。 1、建設(shè)工程成本（造價(jià)）監(jiān)理的任務(wù)和控制方法 在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中，工程成本（造價(jià)）監(jiān)理的任務(wù)是按預(yù)算成本階段、分部位地進(jìn)行成本控制，不使其一個(gè)部位或一

24、個(gè)項(xiàng)目超出預(yù)算規(guī)定，否則就要進(jìn)行比較分析，找出原因。 工程成本（造價(jià)）監(jiān)理與傳統(tǒng)管理方法的重要區(qū)別是：傳統(tǒng)管理是一次撥款，竣工后決算，對(duì)工程的預(yù)控工作難以落實(shí)，往往是虧盈既成事實(shí)；而工程成本（造價(jià)）監(jiān)理則正好彌補(bǔ)了傳統(tǒng)管理的缺陷，實(shí)行工程建設(shè)過(guò)程的預(yù)先控制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)分析處理，并采取補(bǔ)救措施。 1、招標(biāo)承包工程的成本（造價(jià)）監(jiān)理 （1）詳細(xì)分析中標(biāo)者的標(biāo)書和報(bào)價(jià)，并根據(jù)合同預(yù)算，組織雙方簽訂合同，并以此作為工程結(jié)算的依據(jù)。（2）工程開工后，要逐月進(jìn)行成本分析，具體核算實(shí)際成本與計(jì)劃價(jià)格、投標(biāo)報(bào)價(jià)、合同預(yù)算、施工預(yù)算之間的各分部分期工程及各階段差別，進(jìn)行比較和盈虧分析。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)采取

25、有力措施，確保施工過(guò)程中的實(shí)際成本始終在計(jì)劃價(jià)格幅度之內(nèi)，直至工程竣工結(jié)算。（3）逐步建立檢查制度和程序，進(jìn)行定量工作，制定切實(shí)可行的措施（負(fù)責(zé)人、執(zhí)行人等），從而保證計(jì)劃的實(shí)施和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（4）根據(jù)工期計(jì)算工程造價(jià)的監(jiān)理程序，應(yīng)先根據(jù)建設(shè)單位提出的工期計(jì)算造價(jià)，編制二或三個(gè)不同工期的進(jìn)度計(jì)劃方案，詳細(xì)計(jì)算每個(gè)方案的造價(jià)，然后求得最低造價(jià)的工期即為最優(yōu)工期。第四節(jié) 住宅配套建設(shè)管理一、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施一、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施（一）住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施的內(nèi)容和設(shè)置（一）住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施的內(nèi)容和設(shè)置要求要求1、住宅區(qū)市政、公用配套設(shè)施分類住宅市政、公用配套設(shè)施地上設(shè)施地下

26、設(shè)施環(huán)境建設(shè)市政公用設(shè)施市政設(shè)施公用設(shè)施綠化環(huán)境設(shè)施市政公用設(shè)施雨水管網(wǎng)污水管網(wǎng)市政道路上水管網(wǎng)電力線網(wǎng)燃?xì)夤芫W(wǎng)通訊線網(wǎng)有線電視網(wǎng)垃圾收集設(shè)施二、住宅區(qū)公共建筑配套建設(shè)內(nèi)容和設(shè)置要求二、住宅區(qū)公共建筑配套建設(shè)內(nèi)容和設(shè)置要求（二）住宅區(qū)公建配套建設(shè)的內(nèi)容和設(shè)置 1、住宅區(qū)公建配套建設(shè)的內(nèi)容 主要包括：教育系統(tǒng)的中、小學(xué)，幼兒園、托兒所；交通系統(tǒng)的公交站點(diǎn)、郵政所等；建設(shè)系統(tǒng)的物業(yè)用房、管養(yǎng)段、煤氣營(yíng)業(yè)所、環(huán)衛(wèi)分所（道班房）、公共廁所及小區(qū)公園前期征地；地區(qū)系統(tǒng)的街道辦事處、派出所以及居委會(huì)；社區(qū)服務(wù)的托老所、活動(dòng)中心等；商委系統(tǒng)的街坊級(jí)部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；小區(qū)及居住區(qū)級(jí)的商業(yè)用房、體育場(chǎng)（館）、圖書館

27、、敬老院、民政福利用房、文化娛樂(lè)中心等。2、住宅區(qū)公建配套建設(shè)的設(shè)置 居住區(qū)公建配套費(fèi)用基本上都納入住宅成本，但投資方式具體有兩種：一種是開發(fā)商按規(guī)定交配套費(fèi)，除經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目由開發(fā)商按規(guī)劃要求直接投資建設(shè)外，其他公建項(xiàng)目由主管部門立項(xiàng)統(tǒng)一安排建造。二是開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)不交配套費(fèi)，所有公建項(xiàng)目都由開發(fā)商直接投資，包干建設(shè)。 居委會(huì)雖然是群眾性組織，但是它和居民的日常生活密切相關(guān)，因此，目前其用房仍實(shí)行開發(fā)商無(wú)償轉(zhuǎn)交的方式進(jìn)行，居委會(huì)擁有使用權(quán)。三、居住區(qū)綠化環(huán)境建設(shè)三、居住區(qū)綠化環(huán)境建設(shè) 居住區(qū)綠化能充分發(fā)揮植物在防塵、遮陽(yáng)、隔音、降溫、防災(zāi)等方面的綜合功能，達(dá)到改善住區(qū)小氣候的目的，創(chuàng)造人與自然和諧共存，貼近自然的自然環(huán)境。 （二）（二） 總體要求總體要求 居住區(qū)是人居環(huán)境最直接的空間，應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”，以創(chuàng)造舒適、安全、健康、寧?kù)o、平衡的生態(tài)環(huán)境為目標(biāo)。總體要求是：1、力求自然活潑的風(fēng)格，創(chuàng)造景觀各異、豐富多彩的人工植物群落。2、合理的地形設(shè)計(jì)。進(jìn)行地形設(shè)計(jì)是為了豐富景觀，為植物生長(zhǎng)創(chuàng)造條件。3、從居住的特定功能出發(fā)，做到因地制宜，綠化不影響居室的通風(fēng)、采光。4、高層、小高層住區(qū)的綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)還必須充分注意鳥瞰效果，滿足住在高樓上的居民俯視欣賞園林構(gòu)圖的色彩美、藝術(shù)美，給人以賞心悅目的享受。5、充分運(yùn)用我國(guó)傳統(tǒng)園林設(shè)計(jì)手法。（三）配植