住宅項目可行性研究報告

1、蟠蟠龍龍新新區(qū)區(qū) 1 18 89 9 畝畝項項目目可可行行性性研研究究報報告告（住住宅宅）蟠龍新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計劃確定啟動建設(shè)的兩大新區(qū)之一。本文通過對蟠龍新區(qū) 189 畝的一地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)蟠龍新區(qū)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 212021 平方米，項目總投資38042萬元。經(jīng)測算項目經(jīng)營利潤為7578 萬元，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。 關(guān)

2、鍵字關(guān)鍵字 蟠龍新區(qū)蟠龍新區(qū) 項目投資項目投資 開發(fā)經(jīng)營開發(fā)經(jīng)營目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2021 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸二、南寧市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析三、項目周邊主要物業(yè)分析四、蟠龍新區(qū)消費者調(diào)查分析第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章 項目定位一、目標市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計

3、建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析第十章 結(jié)論與建議第一章第一章 前言前言一、報告編制目的一、報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出

4、初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù)二、報告編制依據(jù)1、南寧市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、國家建設(shè)部及南寧市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 3、南寧市房產(chǎn)局提供資料；5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。三、項目概況三、項目概況項目地塊位于蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約 189 畝，其中有30 畝為預(yù)留的辦公用地，實際開發(fā)面積為 159 畝，該地塊基本較為平整，經(jīng) 文件批準通過，該地塊主要用途為商住用地，類別代號 ，容積

5、率不大于 2.0， 建筑密度不大于 ，綠化率不小于。建筑限高多層不超過 （約 米左右，不含底層層高 2.2 米以下的自行車庫） ，允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過 層（約 米左右） ；本項目由電力局與富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司合作共同開發(fā)，除 30 畝作為預(yù)留的辦公建設(shè)用地外，剩余用地面積 159 畝將用于開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，并分為兩部分建設(shè)：其中的 99 畝用于開發(fā)建設(shè)區(qū)電力局定向開發(fā)住宅小區(qū)，余下 60 畝用于開發(fā)商品房小區(qū)；建筑形式采用組合式：多層 ，小高層，并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：總用地面積：106000 平方米，約合 159 畝。容積率：2.0總建筑面積：212021

6、M2 公建面積：5000M2建筑密度：（暫無設(shè)計方案無法計算出，建筑密度= 建筑基底總面積建筑用地總面積） 。綠化率：35 %（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）本項目遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。項目建設(shè)內(nèi)容：1 1、多層公寓及連排別墅、多層公寓及連排別墅多層公寓的總建筑面積約 72021 平方米，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，

7、部分設(shè)計成復(fù)式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。宅前綠化結(jié)合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。2 2、小高層公寓、小高層公寓小高層公寓的總建筑面積約 12021 0 平方米。3 3、配套商業(yè)面積（包括車庫）、配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約 15000 平方米4 4、公共生活設(shè)施、公共生活設(shè)施總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。5 5、物業(yè)管理、物業(yè)管理實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 供電系統(tǒng)：供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)：通訊系統(tǒng)：每戶客廳及

8、主臥室分別設(shè)置 插口及INTERNET 插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)； 電視系統(tǒng)：電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)：郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報箱并實行專遞服務(wù)； 周界防護系統(tǒng)：周界防護系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負責對小區(qū)周邊進行巡邏；第二章第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、一、20212021 前三季度南寧市經(jīng)濟狀況簡析前三季度南寧市經(jīng)濟狀況簡析經(jīng)濟運行情況經(jīng)濟運行情況GDPGDP2021 年 1-3 季度，南寧市經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長態(tài)勢，全市 GDP 達 477.02 億元，同比增長 13.2%，增速比去年同期加快

9、0.38 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 65.38 億元，同比增長7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 149.55 億元，同比增長 17.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值 262.08 億元，同比增長 12.6%。 財政金融財政金融 財政收入增加，金融機構(gòu)存貸款平穩(wěn)增長。1-9 月， 全市組織的財政收入 71 億元，同比增長 16.57%，其中一般預(yù)算收入31.43 億元，同比增長 20.30%。一般預(yù)算支出 47.77 億元，同比增長18.16%。其中基本建設(shè)支出 4.82 億元，同比增長 36.48%；企業(yè)挖潛改造資金支出 1.90 億元，同比增長 29.49%；科技三項費用支出 0.47億元，同比增長 31

10、.63%。 投資投資 全社會固定資產(chǎn)投資增幅有所回落，但仍保持較快增長。今年以來，全市投資雖有所回落，但在“百項工業(yè)項目大會戰(zhàn)” 、“136”城建工程等大項目推動下，增幅一直保持在 28%以上，九月份達到了今年以來的最高速度。1-9 月，全市完成全社會固定資產(chǎn)229.51 億元，增長 38.10%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 218.48 億元，增長 39.81%；基本建設(shè)投資 102.49 億元，增長 26.61%；更新改造投資 37.09 億元，增長 60.71%；房地產(chǎn)業(yè)投資 68.97 億元，增長61.17%。 國內(nèi)貿(mào)易國內(nèi)貿(mào)易 社會消費品零售額穩(wěn)步增長。1-9 月，社會消費品零售總額 2

11、41.99 億元，同比增長 13.63%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 213.11 億元，同比增長 13.41%，餐飲業(yè)零售額 28.27 億元，同比增長 15.25%。小結(jié)：持續(xù)升溫的固定資產(chǎn)投資，強勁的消費能力，良好的經(jīng)濟運行環(huán)境為房地產(chǎn)開發(fā)投資奠定了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。二、南寧市房地產(chǎn)市場分析二、南寧市房地產(chǎn)市場分析1 1、南寧市成交情況分析、南寧市成交情況分析1-11-1、整體市場供求情況、整體市場供求情況a a）季度供應(yīng)情況）季度供應(yīng)情況20212021 年年 3 3 季度商品房類別供求狀況表季度商品房類別供求狀況表時間單位:萬住宅商業(yè)辦公合計批準預(yù)售面積9.61.5011.1合同備案面

12、積34.61.80.536.82021 年 7 月份供求比1:3.61:1.2/1:3.3批準預(yù)售面積28.432.133.5合同備案面積32.51.70.1 342021 年 8 月份供求比1:1.11:0.6/1:1.02021 年 9 月份批準預(yù)售面積62.3150.277.5 合同備案面積37.81.20.939.8 供求比1:0.61:0.11：4.51:0.5批準預(yù)售面積100.319.52.3122.1合同備案面積104.94.71.5110.6合計供求比1：1.0 1：0.21：0.71：0.92005年3季度全市商品房供求狀況圖0204060801007月份8月份9月份批準預(yù)

13、售合同備案萬 2021 年 3 季度商品房供應(yīng)量為 122.1 萬，去化量為 110.6 萬，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，供求相比上個季度有大幅度提升。 商業(yè)用房供應(yīng)量增長較多，空置量較大，商業(yè)用房的嚴峻形式進一步加深。辦公房的供求形勢依然沒有得到改變。b b）同期比較情況）同期比較情況20212021 年年 3 3 季度供求關(guān)系環(huán)比、同比對比表季度供求關(guān)系環(huán)比、同比對比表時間批準預(yù)售面積 合同登記備案供求比（萬）面積（萬）2021 年 3 季度122.1110.61：0.92021 年 2 季度56.162.31：1.12021 年 3 季度72.9573.41：1.1 2021 年 3 季度供

14、應(yīng)量 122.1 萬。環(huán)比上季度增長 117.6%，比去年同期增長 67.4%，本季銷售備案登記 110.6，環(huán)比上季度增長 78.3%，比去年同期增長 51.4%。本季度的供求量對比上季度及往年都有較大幅度提高，但供求狀況卻是供大與求，主要是受商業(yè)類產(chǎn)品影響。1-21-2、各區(qū)域市場供求情況、各區(qū)域市場供求情況a a）各區(qū)域商品房供求狀況分析）各區(qū)域商品房供求狀況分析20212021 年年 3 3 季度各區(qū)域商品房供求關(guān)系狀況表季度各區(qū)域商品房供求關(guān)系狀況表各板塊批準預(yù)售面積比重登記備案面積比重供求比青秀區(qū)16.6 13.60%14.112.75%1:0.8瑯東板塊36.429.81%35.

15、3 31.92%1:1.0仙葫板塊8.67.04%15.3 13.83%1:1.8江南區(qū)6.25.08%13.4 12.11%1:2.2西鄉(xiāng)塘區(qū)30.124.65%16.514.92%1:0.5興寧區(qū)18.214.91%4.3 3.89%1:0.2良慶區(qū)64.91%11.710.58%1:2.0南寧市122.1 100.00%110.6100.00%1:0.92005年3季度各區(qū)域商品房批準預(yù)售狀況圖青秀區(qū)14%瑯東板塊29%仙葫板塊7%江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)25%興寧區(qū)15%良慶區(qū)5%2021 年 3 季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊31%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15

16、%興寧區(qū)4%良慶區(qū)11% 2021 年 3 季度南寧市商品房供求比為 1：0.9，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求的狀況?，槚|板塊供求基本持平，其他城區(qū)供小于求。整體來講，供求關(guān)系仍處于良好狀況。 瑯東板塊供應(yīng)量達到全市 29.81%，去化量達到全市 31.92%，雖然供求仍是全市的首位，但比重已經(jīng)有所降低；西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量占全市 24.65%，去化量占全市 14.92%，位列全市第二。b b）各區(qū)域住宅供求狀況分析）各區(qū)域住宅供求狀況分析20212021 年年 3 3 季度各區(qū)域住宅批準預(yù)售及合同登記備案情況一覽季度各區(qū)域住宅批準預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準預(yù)售面積（萬）比重合同

17、登記備案面積（萬）比重供求比青秀區(qū)13.3 13.26%1312.44%1:1.0瑯東板塊31.431.31%34.1 32.63%1:1.1仙葫板塊7.97.88%14.8 14.16%1:1.9江南區(qū)5.15.08%12.2 11.68%1:2.4西鄉(xiāng)塘區(qū)22.422.33%15.715.02%1:0.7興寧區(qū)14.714.66%3.5 3.35%1:0.2良慶區(qū)5.55.48%11.210.72%1:2.0南寧市100.3 100.00%104.5100.00%1:1.02005年3季度各區(qū)域住宅物業(yè)批準預(yù)售狀況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊32%仙葫板塊8%江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)22%興寧區(qū)15%

18、良慶區(qū)5%2021 年 3 季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖青秀區(qū)12%瑯東板塊33%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)11% 2021 年 3 季度，南寧市商品房住宅的供求比是 1：1.0，供求基本持平。西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求情況；青秀區(qū)和瑯東板塊供求基本平衡；其他城區(qū)呈現(xiàn)供小于求。 瑯東板塊依舊占據(jù)著供應(yīng)量和去化量第一的位置，供應(yīng)量占全市 31.31%，去化量占全市 32.63%。西鄉(xiāng)塘區(qū)供應(yīng)量占全市22.33%，去化量占全市 15.02%，位列第二。江南區(qū)和良慶區(qū)供應(yīng)量較少，而興寧區(qū)去化量最低。c c）各區(qū)域商業(yè)供求狀況分析）各區(qū)域商業(yè)供求狀況分析202120

19、21 年年 3 3 季度各區(qū)域商業(yè)批準預(yù)售及合同登記備案情況一覽季度各區(qū)域商業(yè)批準預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準預(yù)售面積（萬）比重合同登記備案面積（萬）比重供求比青秀區(qū)2.7 13.85%0.816.67%1:0.32005年3季度各區(qū)域商業(yè)物業(yè)批準預(yù)售狀況圖青秀區(qū)14%瑯東板塊17%仙葫板塊4%西鄉(xiāng)塘區(qū)38%興寧區(qū)18%良慶區(qū)3%江南區(qū)6%瑯東板塊3.316.92%0.7 14.57%1:0.2仙葫板塊0.73.59%0.3 6.25%1:0.4江南區(qū)1.15.64%1.2 25.00%1:1.1西鄉(xiāng)塘區(qū)7.739.49%0.816.67%1:0.1興寧區(qū)3.517.95%0.5 10

20、.42%1:0.1良慶區(qū)0.52.56%0.510.42%1:1南寧市19.5 100.00%4.8100.00%1:0.22005年3季度各區(qū)域商業(yè)物業(yè)登記備案狀況圖青秀區(qū)17%瑯東板塊15%仙葫板塊6%江南區(qū)25%西鄉(xiāng)塘區(qū)17%興寧區(qū)10%良慶區(qū)10% 2021 年 3 季度，南寧市商品房商業(yè)供應(yīng)量為 19.5 萬，去化量為 4.8 萬，供求比為 1：0.2。 各區(qū)均有供應(yīng)量和去化量，西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量最高，達到 39.49%。去化量方面，江南區(qū)占據(jù)著第一的位置。 全市商業(yè)的供應(yīng)量較上季度增長較多，去化量變化較小，商業(yè)供過于求的情況進一步加深。d d）各區(qū)域辦公供求狀況分析）各區(qū)域辦公供求狀

21、況分析20212021 年年 3 3 季度各區(qū)域辦公批準預(yù)售及合同登記備案情況一覽季度各區(qū)域辦公批準預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準預(yù)售面積（萬）比重合同登記備案面積（萬）比重供求比青秀區(qū)0.6 26.09%0.323.08%1:0.5瑯東板塊1.773.91%0.5 38.46%1:0.3仙葫板塊00.00%0.2 15.38%/江南區(qū)00.00%00.00%/西鄉(xiāng)塘區(qū)00.00%00.00%/興寧區(qū)00.00%0.3 23.08%/良慶區(qū)00.00%00.00%/南寧市2.3 100.00%1.3100.00%1:0.6 2021 年 3 季度南寧市辦公只有青秀區(qū)和瑯東板塊有供應(yīng)量，去

22、化量為 1.3 萬。 全市辦公成交情況不夠理想，每個區(qū)域成交量都較少，可比較性不大。1-31-3、價格分析、價格分析a a）成交價格分析）成交價格分析20212021 年年 3 3 季度南寧市住宅均價狀況表季度南寧市住宅均價狀況表1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月2821274229642863278127002223254826742005年3季度南寧市住宅物業(yè)均價狀況圖20002200240026002800300032001月2月3月4月5月6月7月8月9月南寧市南寧市3季度均價 2021 年 3 季度，南寧市商品房住宅均價 2486 元/，較 05 年 2季度均價

23、2780 元/相比，下降 10.6%。3 季度價格走勢呈上升趨勢，8 月較 7 月上升 14.6%，9 月較 8 月上升 4.9%，7 月時均價低于 3 季度均價，同時，7 月份均價也是 1-9 月份價格最低的月份。b b）成交總價分析）成交總價分析（根據(jù)南寧市房產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)與總價的區(qū)分，我們將總價劃分四個檔：15 萬以下為低端產(chǎn)品、15-30 萬為中低端產(chǎn)品、30-45 萬為中高端產(chǎn)品、45 萬以上為高端產(chǎn)品。 ）20212021 年年 3 3 季度南寧市成交總價分析表季度南寧市成交總價分析表15 萬以下15-30 萬30-45 萬45 萬以上合計青秀區(qū)280 405 439 130 1254

24、 瑯東板塊70 672 940 730 2412 仙葫板塊85 656 166 91 998 江南區(qū)549 578 150 61 1338 西鄉(xiāng)塘區(qū)562 694 311 102 1669 興寧區(qū)191 185 55 20 451 良慶區(qū)556 613 37 5 1211 南寧市2293 3803 2098 1139 9333總面積（）129718.99385171.31303253.85229888.411048032.56 2005年3季度南寧市成交總價段套數(shù)比例圖15萬以下25%15-30萬41%30-45萬22%45萬以上12%2005年3季度南寧市成交總價段分析圖0200400600

25、800100015萬以下15-30萬30-45萬45萬以上青秀區(qū)瑯東板塊仙葫板塊江南區(qū)西鄉(xiāng)塘區(qū)興寧區(qū)良慶區(qū)2005年3季度南寧市成交總價段面積比例圖15萬以下12%15-30萬37%30-45萬29%45萬以上22% 從成交量上看，15-30 萬價格段為成交峰值，占全南寧市總成交量的 41%，15 萬以下產(chǎn)品成交量位居第二，占全南寧市總成交量的 25%。 從成交面積上來看，15-30 萬所占份額最大，占 37%，其次是30-45 萬，占 29%。 無論是從成交量上來看，還是從成交面積上來看，與二季度相比，各總價段的序位沒有發(fā)生變化，供求維持著一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。2005年3季度南寧市各區(qū)域總價

26、15萬以下成交套數(shù)圖江南區(qū)24%西鄉(xiāng)塘區(qū)25%興寧區(qū)8%良慶區(qū)24%瑯東板塊3%仙葫板塊4%青秀區(qū)12% 3 季度南寧市 15 萬以下的產(chǎn)品成交主要集中在西鄉(xiāng)塘區(qū)，成交量最大的項目是迷你新景小區(qū)，其次是良慶區(qū)和江南區(qū)。 2005年3季度南寧市各區(qū)域總價15萬-30萬成交套數(shù)圖江南區(qū)15%西鄉(xiāng)塘區(qū)18%興寧區(qū)5%良慶區(qū)16%瑯東板塊18%仙葫板塊17%青秀區(qū)11% 3 季度 15-30 萬的產(chǎn)品成交較為分散，除青秀區(qū)和興寧區(qū)外，其他各區(qū)域所占比重相差無幾。2005年3季度南寧市各區(qū)域總價30萬-45萬成交套數(shù)圖江南區(qū)7%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)2%瑯東板塊44%仙葫板塊8%青秀區(qū)21% 3

27、0-45 萬的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市 44%，成交量最大的項目是城市花園和建興苑。其次是青秀區(qū)，占全市21%。西鄉(xiāng)塘區(qū)排在第三位。2005年3季度南寧市各區(qū)域總價45萬以上成交套數(shù)圖江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)9%興寧區(qū)2%良慶區(qū)0%瑯東板塊65%仙葫板塊8%青秀區(qū)11%45 萬以上的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市的 65%，成交主要集中在城市花園和萬昌南湖景園，其他城區(qū)此檔產(chǎn)品銷售仍較少。小結(jié)：2021 年前 3 季度，除 2 季度受國八條影響，供應(yīng)及去化量收縮比較嚴重外，1、3 季度供求關(guān)系正常，總量增加趨勢明顯。住宅物業(yè)在市場上受到追捧，商業(yè)、辦公物業(yè)現(xiàn)狀堪憂?，槚|板塊稱雄樓市，價

28、格、開發(fā)規(guī)模、項目品質(zhì)等成為南寧樓市的風向標。三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析1 1、中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成、中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成南寧以其得天獨厚的地緣優(yōu)勢，既區(qū)別于云南省所具有的同類概念，又作為中國西部經(jīng)濟區(qū)、華南經(jīng)濟區(qū)與現(xiàn)東盟北部經(jīng)濟區(qū)的中心地位，建立起面向東南亞的全面發(fā)展戰(zhàn)略，其發(fā)展?jié)摿κ求@人的。南寧憑祥的高速公路已基本建成。對房地產(chǎn)發(fā)展的重大意義在于其未來所面對的將是一個區(qū)域性的國際市場。2 2、西南大通道的形成、西南大通道的形成從成都到北海的高等級公路已全線貫通，往廣東的兩條高速公路的全通也將為時不遠，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。南寧對中國西部和南部

29、地區(qū)的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以南寧為中心的重組與分配. 自然，市場對房地產(chǎn)的需求將會增加。3 3、國內(nèi)會展中心城市的定位成功、國內(nèi)會展中心城市的定位成功隨著南寧國際會展中心的落成以及“兩節(jié)一會”的舉措,定位于國內(nèi)會展中心城市的南寧,會展業(yè)的發(fā)展對其總體經(jīng)濟的發(fā)展將起到極大的推動作用.南寧對全國市場的輻射能力也將得到提高。4 4、城市化進程的順利、城市化進程的順利作為省會城市, 作為城市化程度較低的廣西的首府， 隨著城市化進程的逐步加快， 南寧的人口數(shù)將從目前的 150 萬人，2021 年增加到 300 萬人的中期規(guī)劃要求。廣西的城市化程度將從目前的

30、 20%提高到 20 年后的 50%。顯然，人口增加對房地產(chǎn)業(yè)則是重大利好，因為消費者對住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。國內(nèi)其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門。對比國內(nèi)其他一些城市高達 50%的外地居民購房的現(xiàn)象， 南寧目前約 40%的比率正反映出城市化進程對房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。5 5、南寧、南寧 “中國綠城中國綠城”計劃的實施成功計劃的實施成功將推動南寧城市各個方面的綜合發(fā)展與進步，使城市在區(qū)域經(jīng)濟中心的地位得到強化，使這座城市以其特有的居住環(huán)境吸引大量的居住消費者。小結(jié)：南寧市作為中國大西南的出海大通道樞紐城市及中國東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國內(nèi)、國際上的政治經(jīng)濟地位日

31、益凸顯，因此城市建設(shè)也相應(yīng)需要提升到一個國際化城市建設(shè)的新的高度，在全國房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)整期的情況下，南寧市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內(nèi)外大資本的入駐，如馬來西亞東方資本集團與廣西航洋投資集團聯(lián)合投資達 28 億元的香榭里花園、大連萬達集團投資達 11 億元的萬達商業(yè)廣場，以及新加坡財團投資開發(fā)的 180 畝榮寶華商城等。加劇了房地產(chǎn)激烈的競爭，使南寧市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。第三章第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，蟠龍半島區(qū)

32、域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，蟠龍半島住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。該項目位于南寧市蟠龍半島，現(xiàn)在先對蟠龍半島房地產(chǎn)市場作簡要的概述。一、投資地塊的地理環(huán)境一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場價值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1. 1.土地性質(zhì)及地理位置綜述土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積 106000 平方米，近似不規(guī)則的三角形，較平整。該地塊位于蟠龍新區(qū)，遠為農(nóng)田，整個地塊

33、較平整，無丘陵、小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原 2. 2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.12.1 自然環(huán)境自然環(huán)境以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：1. 1.南向：南向：規(guī)劃水系，多宗尚未開發(fā)的住宅用地。2. 2.北向：北向：邕江水系，柳沙半島。3. 3.東向：東向：南寧大橋及規(guī)劃道路。4. 4.西向：西向：規(guī)劃中的市政公園。地塊周邊地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，邕江蜿蜒而過，無工業(yè)污染。尚未進行大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進一步提升。二、蟠龍區(qū)域分析二、蟠龍區(qū)域分析1. 1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析基礎(chǔ)設(shè)施狀況分

34、析1 11 1 交通狀況交通狀況目前蟠龍新區(qū)道路建設(shè)中，南寧大橋也尚未通車，從市中心過蟠龍新區(qū)必須繞行江南區(qū)才能到達，路程較遠。正在根據(jù)目前規(guī)劃路網(wǎng)圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網(wǎng)由環(huán)半島提園路及三橫三縱組成，預(yù)計在南寧大橋通車后，主要道路建設(shè)將同期全部竣工，這將大大縮短蟠龍新區(qū)與市中心的距離，車程約在 20 分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場的距離也將縮短到車程 10 分鐘左右。但由于新區(qū)建設(shè)過程將有 3 年左右時間才能達到基本居住需求，預(yù)計公交配套至少在2021 年前后才能基本完善。1 12 2 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施人文環(huán)境及生活配套設(shè)施目前蟠龍新區(qū)的人文環(huán)境及生活配套設(shè)施尚屬空白。三、項目周邊主要

35、物業(yè)分析三、項目周邊主要物業(yè)分析1 1項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況（附圖）2 2項目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢項目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢蟠龍新區(qū)目前尚無開發(fā)項目，根據(jù)自然條件及區(qū)域環(huán)境，柳沙半島是目前南寧市市場上具有一定可比性的區(qū)域。柳沙半島與蟠龍新區(qū)一橋之隔，由于歷史原因多年來未進行房地產(chǎn)開發(fā)。去年以來開始進行開發(fā)，柳沙半島首個項目半島香隔里拉以全高層建筑中大戶型入市，銷售情況良好，每平米銷售均價 2800 元左右，實現(xiàn)了柳沙半島房地產(chǎn)開發(fā)的開門紅，在此區(qū)域的后續(xù)項目也加快進度，整個柳沙半島成為南寧又一方高檔居住區(qū)的開發(fā)熱點。蟠龍新區(qū)與柳沙半島自然條件相似，規(guī)劃條件更佳，

36、估計在 2、3 年之內(nèi)道路交通，配套逐漸完善之后，新區(qū)房地產(chǎn)項目將以較高的姿態(tài)進入南寧樓市，但以目前條件來支撐房地產(chǎn)開發(fā)，實際價值難以體現(xiàn)，初期價格將比較低。四、蟠龍區(qū)域消費者調(diào)查分析四、蟠龍區(qū)域消費者調(diào)查分析在后期市場推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。目前只能依據(jù)從事房產(chǎn)多年經(jīng)驗加以粗淺的判斷。項目依托于地理位置優(yōu)勢及周邊優(yōu)異的景觀條件，結(jié)合整個項目的時尚、高檔定位，我們主要對住宅部分的目標客戶進行分類分析，營造出清晰的市場形象。自用型客戶自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。 純居住型：純居住型： 可分為原住型（南寧市的客戶） 、外來型客戶（區(qū)內(nèi)外欲移居南寧的客戶）

37、 。 A A、原住型、原住型 1 1）客戶特征）客戶特征 年齡在 3045 歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； 個性獨立、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物；社會地位與文化層面較高，閑暇時間多；追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境；目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。B B、外來客戶、外來客戶 1 1）客戶特征）客戶特征 區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費層次較高，有一定經(jīng)濟實力,認可本項目的生活理念； 家庭居住人口多且居住人數(shù)經(jīng)常變動的外地人；意欲移居南寧，向往城市繁華；2） 影響客戶購買的因素影響客戶購買的因素 對居住環(huán)境及戶型要求較高； 樓盤的社會影響力，是否代表時尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會地位；對南寧市房地產(chǎn)市場有一

38、定了解，主要通過電視、報紙廣告及親戚朋友處了解。自用投資結(jié)合型客戶自用投資結(jié)合型客戶 本項目因戶型面積較大，總價相對較高，且屬于新區(qū)域住宅項目，預(yù)計長期投資型客戶較少，短期投資客戶（又稱炒作型客戶）相對多。 1 1）客戶特征）客戶特征 以南寧市的客戶為主，身份復(fù)雜，多為專業(yè)炒家； 資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機會出手投資，屬例行性購買客戶； 愛讀書看報，密切關(guān)注南寧市的城市發(fā)展熱點，熟悉南寧市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況； 對南寧市的房地產(chǎn)市場認知程度深刻，有一定的專業(yè)知識，善于發(fā)現(xiàn)有潛質(zhì)的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項目的升值空間； 以短線投資為主，力求快進快出，轉(zhuǎn)手即賺

39、錢，具一定的冒險性；第四章第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。1 1項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大項目開發(fā)經(jīng)營期幾

40、年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢勢” 。國家宏觀經(jīng)濟逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。置業(yè)意識古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。2 2項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模項目的自然環(huán)境，在南寧市得天獨厚：面朝邕江，后有規(guī)劃的一條水系，項目西面有一規(guī)劃的小公園，是較難得的居住用地?？勺鳛槠笫聵I(yè)單位人員，私

41、營、民營企業(yè)家理想的生活基地；本項目離市中心繁華去距離適中，2021 年南寧大橋建成通車后，項目進出交通將更為便捷；項目占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。3 3項目所需投資規(guī)模中等，風險低，利潤合理項目所需投資規(guī)模中等，風險低，利潤合理本項目占地 189 畝，其中有 30 畝為電力局預(yù)留辦公用地，實際住宅開發(fā)面積為 159 畝；電力局定向開發(fā)的職工住宅約占地 99 畝。本項目土地購置費用約為 8505 萬元（45 萬/畝） ，其中電力局擬出資7500 萬，剩余 1005 萬由開發(fā)商承擔；開發(fā)商另需承擔項目的立項、報建、建設(shè)等費用。本項目定向開發(fā)的部分約占總開發(fā)量的

42、63%，有效地降低了項目的風險。由于土地費用基本由電力局承擔，項目的建設(shè)也可分批分期開發(fā)，降低了開發(fā)商所需項目啟動資金投入，更降低了項目的風險。同時，更可以以較低的資金投入獲得較豐厚的回報。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點1、整個南寧經(jīng)濟快速增長，居民純收入不斷增加，近年來房地產(chǎn)市場一直十分火爆，有利于新項目的上馬；2、南寧大橋的建成，將使項目距離市中心的路程縮短一半，進出交通更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。3、項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加

43、之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且未來幾年，如一些黨政機關(guān)將搬至潘龍區(qū)，項目區(qū)域內(nèi)將又有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于項目未來的前景，而且整個項目的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。第五章第五章 項目定位項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標市場定位一、目標市場定位1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居

44、民購房和二次換房的需要年齡判斷在 3045 歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1相對而言，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。2項目自然環(huán)境得天獨厚；3從項目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。4隨著南寧大橋的建成和市政府的搬遷，各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都會很快跟上。（產(chǎn)品定位的具體建議見第七章項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議。 ）第六章第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議一、項目總體規(guī)

45、劃建議由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，因此在規(guī)劃設(shè)計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設(shè)計。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地” （政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色?？傮w上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。小區(qū)的目標顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)

46、定住宅不少于 0.5 車位/戶，商業(yè)辦公按 0.6 車位/戶，業(yè)主中因為項目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市社區(qū)小區(qū)組團院落家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計建議二、住宅建筑設(shè)計建議1、住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話

47、，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。2、住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本” 。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計3、住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新

48、技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。5、戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式） ，物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、 ）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議1、會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。2、當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24 小時實

49、時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。3、每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的

50、一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)本項目及開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“合作開發(fā)，整體

51、規(guī)劃、分期實施、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1 1、合作開發(fā)、合作開發(fā)本項目由富凱房地產(chǎn)開發(fā)與電力局（以下屬三產(chǎn)單位名義）合作開發(fā)，雙方的合作一方面可使項目擁有較高自有資金，利于項目的實施；另一方面，可利用電力局的客戶資源（定向開發(fā)職工住房） ，降低了項目的開發(fā)風險。2 2、整體規(guī)劃、整體規(guī)劃這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為 159 畝，但因為采用了多種建筑形式，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃，分期實施。3 3、分期實施、分期實施該項目開發(fā)總建筑面積達 212021 M2，預(yù)計總投資約 3.66 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較

52、大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：地塊南面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便；從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待；從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。4 4、力創(chuàng)精品、力創(chuàng)精品項目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強的可塑性，通過項目的品牌地塑造，可有效地帶動項目銷售。同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在南寧市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。5 5、先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動宣傳攻

53、勢、先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動宣傳攻勢建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為 38042 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 28992 萬元。詳見表-1：項目總投資估算表 ，更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。表一、項目總投資估算表項目總投資估算表序號費用名稱費用明細/標準收費金額備注一土地成本1土地成本45 萬元/畝71550000 元159 畝（扣除 30 畝辦公預(yù)留地）二前期工程費用1總體規(guī)劃費建面2 元/4

54、24000 元按建筑面積 212021 M22土地平整用地面積12 元/2544000 元3設(shè)計費建面8 元/1696000 元4勘察費用地面積1.5 元/318000 元5臨時水電費建面4 元/848000 元6合計27.5 元/ M25830000 元三報建費用1城建配套費建安費3%5985000 元2教育附加費建安費1%1995000 元3質(zhì)量監(jiān)督費建安費2.5%4987500 元4招標管理費建安費1%1995000 元5防洪費建面2 元/424000 元6人防費建面10 元/212021 0 元7測量費200 元/棟6400 元按 32 棟計算8白蟻防治費建面2 元/424000 元9

55、墻改押金建面4.6 元/975200 元10規(guī)劃服務(wù)費建面2 元/424000 元11垃圾處置費建面1.5 元/318000 元12散裝水泥保證金6000 元10,000.元1000013合計92.76 元/19664100 元四建安工程費1土建 多層及連排別墅700 元/50400000 元2土建 小高層1000 元/12021 0000 元3土建 配套商業(yè)1000 元/15000000 元4土建 公共生活設(shè)施700 元/3500000 元5水電工程建面50 元/10600000 元6合計941.04 元/199500000 元五基礎(chǔ)設(shè)施1供水建面10 元/212021 0 元2供電建面15

56、 元/3180000 元3道路建面30%60 元/3816000 元4污、雨水工程建面10 元/212021 0 元5電視建面5 元/1060000 元6 建面4 元/848000 元7消防建面1.5 元/318000 元8合計63.5 元/13462021 元六配套設(shè)施1綠化建面12 元/2544000 元2景觀小品建面5 元/1060000 元3庭園燈建面3.5 元/742021 元4大門及入口廣場2021 00 元5圍墻120 元/360000 元按 3000 米計算6紅外線保安系統(tǒng)700000 元7門鈴對講400/戶640000 元按 1600 戶8合計29.5 元/6246000七管

57、理費用1管理費一至六5%15812605 元2監(jiān)理費建安費1.2%2394000 元3銷售費用總銷金額3.5%17514000 元八財務(wù)費用1財務(wù)費用約 18960000 元九不可預(yù)見費用1一至六3%9487563 元十總成本1一九380420268 元十一銷售收入1定向開發(fā)部分商品房均價 2200 元/290400000 元132021 2外銷商品房部分均價 2500 元/150000000 元600003商業(yè)配套均價 4000 元/60000000 元150004車位約個元5500400000 元2360.38 元/十二稅費1營業(yè)稅及附加費總銷售額5.725%28647900 元2房產(chǎn)登記

58、費總銷售額1. 5750600 元3產(chǎn)權(quán)監(jiān)證費公寓銷售額1.5%6606000 元4印花稅公寓銷售額52202121 元5合計38206500 元十三房屋維修基金1建安費3%5985000 元十四項目利潤項目利潤= 銷售收入總成本稅費房屋維修基金 =500400000-380420268-38206500-5985000 =75788232 元建設(shè)投資建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。 建設(shè)投資估算依據(jù)： 整個項目從 2021 年 1 月開始，2021 年 12 月底全面完成。 各種稅費按南

59、寧市目前的取費標準計取。 整個項目按中、高水平計算。三、項目實施進度安排三、項目實施進度安排整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（配套及公建中心放在第三期） ，先開發(fā)建設(shè)定向開發(fā)部分的住宅小區(qū)，后開發(fā)建設(shè)外銷商品房住宅小區(qū)，整個項目從 2021 年 1 月開始，至 2021 年 12 月結(jié)束，歷時 34 年。項目定向開發(fā)部分安排在一、二期工程完成，外銷部分安排在三期工程完成，項目實施進度計劃詳見表2。表表2 2 項目實施進度計劃表（年、季度）項目實施進

60、度計劃表（年、季度）四、四、項目項目投資投資與籌與籌資計資計劃劃1 1、項目投資估算、項目投資估算項目總投資約為 38042 萬元。其中：（1）土地費用 7155 萬（扣除 30 畝辦公預(yù)留地）.（2）前期工程費：583 萬元（4）建安工程費用：19950 萬元2 2、項目投資估算依據(jù)及說明、項目投資估算依據(jù)及說明（1）設(shè)備費用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。（2）建筑工程費參照廣西省建筑工程單位估價表及當?shù)仡愃乒?021 2021 2021實施步驟123412341234工程前期首期工程二期工程三期工程程概算指標估算。（3）安裝工程費依據(jù)全國統(tǒng)一安裝工程概算定額廣西省單位估價表及類似工程造價調(diào)