畢業(yè)論文房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告分析與評(píng)價(jià)_以萬科為例

1、學(xué)院畢業(yè)論文 論 文 題 目 ： 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告分析與評(píng)價(jià) 以萬科為例 學(xué) 院 ： 財(cái)經(jīng)學(xué)院 專 業(yè)（方 向）： 財(cái)務(wù)管理 年 級(jí) 班 級(jí) ： 財(cái)務(wù)管理1201班 學(xué) 生 學(xué) 號(hào) ： 1210931034 學(xué) 生 姓 名 ： 侯貝貝 指 導(dǎo) 老 師 ： 賀群舟 2016年04月16日論文獨(dú)創(chuàng)性聲明本人所呈交的畢業(yè)論文是我個(gè)人在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。除特別加以標(biāo)注的地方外，論文中不包含其他人的研究成果。本論文如有剽竊他人研究成果及相關(guān)資料若有不實(shí)之處，由本人承擔(dān)一切相關(guān)責(zé)任。本人的畢業(yè)論文中所有研究成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬學(xué)院所有。本人保證：發(fā)表或使用與本論文相關(guān)的成果時(shí)署位仍然

2、為學(xué)院，無論何時(shí)何地，未經(jīng)學(xué)院許可，決不轉(zhuǎn)移或擴(kuò)散與之相關(guān)的任何技術(shù)或成果。學(xué)院有權(quán)保留本人所提交論文的原件或復(fù)印件，允許論文被查閱或借閱；學(xué)院可以公布本論文的全部或部分容，可以采用影印、縮印或其他手段復(fù)制保存本論文。加密學(xué)位論文解密之前后，以上聲明同樣適用。論文作者簽名： 年 月 日房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告分析與評(píng)價(jià)以萬科為例摘要隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速崛起。在快速發(fā)展的同時(shí)也存在了很多問題。本文將通過對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的分析與評(píng)價(jià)來分析當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所存在的問題。財(cái)務(wù)分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是了

3、解過去、評(píng)價(jià)現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。財(cái)務(wù)報(bào)表分析不僅可以幫助企業(yè)減少?zèng)Q策失誤，而且還可以減少企業(yè)籌資和投資盲目性。通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析,不但可以評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力、盈利能力、獲利能力和企業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)，做好財(cái)務(wù)報(bào)表分析還能正確評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量狀況，揭示企業(yè)的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)，檢查企業(yè)預(yù)算完成情況，考核經(jīng)營(yíng)管理人員業(yè)績(jī)，為建立健全科學(xué)合理的運(yùn)營(yíng)機(jī)制提供服務(wù)。企業(yè)常常要計(jì)算各種財(cái)務(wù)指標(biāo)來分析企業(yè)效益,而這些財(cái)務(wù)指標(biāo)存在著一定的局限性，因此，人們?cè)诶秘?cái)務(wù)報(bào)表分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況時(shí)要找出企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的不足，為企業(yè)管理決策提供數(shù)據(jù)。本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例來研究上市公司的財(cái)

4、務(wù)報(bào)告，選取在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的萬科公司為研究對(duì)象，對(duì)公司的整體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量情況給以分析、報(bào)告，并提出一些合理化的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)，萬科，財(cái)務(wù)報(bào)告，分析和評(píng)價(jià)Real Estate Enterprise Financial Report Analysis And Evaluation For Vanke, For ExampleAbstractWith the development of economy, real estate enterprises in the rapid rise, too. In rapid development at the sa

5、me time there are a lot of problems. This article through the analysis of financial reporting and evaluation to analyze the current problems of China's real estate enterprises. Financial analysis refers to the financial statements and other information as the basis and starting point, use the sp

6、ecial method, system analysis and evaluation of the past and present operating results of an enterprise, financial situation and its change, the purpose is to understand the past, evaluate and predict the future, now help improve interest relations group decision making. Financial statement analysis

7、 can not only help enterprises reduce the decision-making errors, but also can reduce corporate financing and investment blindness. Through the financial statement analysis, not only can evaluate the enterprise's solvency, profitability, profitability, and future development trend, do a good job

8、 in financial statement analysis can correctly appraise enterprise financial condition, operating results and cash flow status, reveals the expected return and risk of the enterprise, the completion inspection enterprise budget, performance assessment and management personnel, to establish and impro

9、ve the scientific and rational operating mechanism. Often need to calculate all kinds of financial index to analyze the enterprise benefits, and these financial index there are some limitations, as a result, people in the use of financial statement analysis enterprise financial conditions to find ou

10、t the deficiency existing in enterprise financial management, management decision to provide data for the enterprise. Based on the real estate industry as an example to study the financial report of listed companies, select the typical vanke real estate industry company in China as the research obje

11、ct, to the company's overall financial position, operating results, cash flow situation to analysis and report, and puts forward some rationalization Suggestions. Keywords: Real estate industry,Vanke,Financial report,Analysis and evaluation目錄摘要IAbstractII1緒論11.1選題背景與意義11.1.1選題背景11.1.2選題意義11.2國(guó)外研

12、究現(xiàn)狀21.2.1國(guó)研究現(xiàn)狀21.2.2國(guó)外研究現(xiàn)狀31.3研究思路及研究方法42 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀以及財(cái)務(wù)管理存在的問題52.1當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀52.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題53房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析與評(píng)價(jià)以萬科為例83.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析與評(píng)價(jià)的特點(diǎn)83.2對(duì)萬科公司的財(cái)務(wù)分析83.2.1償債能力方面83.2.2營(yíng)運(yùn)能力方面93.2.3盈利能力方面93.2.4成長(zhǎng)能力方面104對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以及萬科財(cái)務(wù)管理的建議114.1對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議 114.2對(duì)萬科財(cái)務(wù)管理的建議124.2.1償債能力方面124.2.2資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力方面124.2.3

13、盈利能力方面134.2.4成長(zhǎng)能力方面13結(jié)論14參考文獻(xiàn)15致161緒論1.1選題背景與意義1.1.1選題背景房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在我國(guó)一直備受關(guān)注，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是關(guān)系到我國(guó)人民切身利益的事情。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展一直受到各方的密切關(guān)注。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各地房?jī)r(jià)也開始飆升，國(guó)家為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)健的發(fā)展出臺(tái)了一系列的引導(dǎo)政策。2011年伊始，“國(guó)八條”之后，又出臺(tái)了房產(chǎn)稅.緊隨其后，這樣并非一線的城市也推出了“限購令”，這一系列的措施無不體現(xiàn)出國(guó)家要打壓房?jī)r(jià)，保障住房的決心。毫無疑問房地產(chǎn)企業(yè)又面臨新的一輪洗牌。房地產(chǎn)

14、企業(yè)在發(fā)展的過程中也存在著諸多問題。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來,人類社會(huì)在不斷的進(jìn)步,會(huì)計(jì)一這門古老的“商業(yè)語言”也跟隨時(shí)代的發(fā)展不斷的前進(jìn)和完善,而財(cái)務(wù)報(bào)表作為這門“商業(yè)語言”的重要載體,更是連續(xù)、系統(tǒng)、綜合、全面地反映了不同會(huì)計(jì)主體的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)往來,財(cái)務(wù)報(bào)表分析也越來越被更多不同的利益相關(guān)者所關(guān)注和研究,在現(xiàn)代社會(huì)中扮演著越來越重要的角色。通過對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的解讀和分析我們能很直觀很清楚的看出房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一些問題，從而提出合理化建議！1.1.2選題意義 理論意義：過去學(xué)者在研究房地產(chǎn)上企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)大都從財(cái)務(wù)報(bào)表分析的相關(guān)指標(biāo)，分析方法等方面進(jìn)行研究。通過綜合分析發(fā)現(xiàn)目前財(cái)務(wù)報(bào)告分析中存在的問

15、題以及提出解決問題的方法。但在分析方法及指標(biāo)上存在局限性，而且在分析過程中也較少結(jié)合目前上市公司中的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。本文概括了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本理論，從上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表本身存在的不足，以及財(cái)務(wù)報(bào)告分析指標(biāo)，財(cái)務(wù)報(bào)告分析方法的局限性三個(gè)方面，以萬科公司為例分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中存在的問題，最后針對(duì)這些問題，提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)策建議。 現(xiàn)實(shí)意義：研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析，首先可以為投資者的投資決策提出一些建議，上市公司的年報(bào)能為投資者提供有效的信息，投資者讀懂財(cái)務(wù)報(bào)表，能夠真正的得出公司真實(shí)的發(fā)展?fàn)顩r，為投資提供幫助。其次股市信息過多，有很多虛假的信息，不應(yīng)該盲目跟從

16、所謂的幕消息，應(yīng)該從公司的財(cái)務(wù)狀況、基本面等方面入手，并在此基礎(chǔ)上冷靜下來，仔細(xì)研究財(cái)務(wù)報(bào)表，分析行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，吃透行業(yè)相關(guān)政策，才能夠在股市中找到真正值得投資的股票，發(fā)掘價(jià)值佳地，從而獲利；再次可以為公司治理提出指導(dǎo)性建議，管理層可以借鑒外部的一些建議，適時(shí)調(diào)整相關(guān)的經(jīng)營(yíng)決策，更好的提高公司治理水平；最后可以為其他投資者提供參考資料，能夠使投資者更好的理解行業(yè)和公司的狀況，為他們的潛在投資決策更好的服務(wù)。1.2國(guó)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)研究現(xiàn)狀 財(cái)務(wù)報(bào)告分析在中國(guó)的開展主要是在20世紀(jì)50年代以后,當(dāng)時(shí)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,財(cái)務(wù)報(bào)告分析的容主要是分析企業(yè)各項(xiàng)計(jì)劃的完成情況。改革開放以后,財(cái)務(wù)報(bào)告分

17、析越來越引起廣泛重視,隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善,財(cái)務(wù)報(bào)告分析的應(yīng)用領(lǐng)域不斷拓展,由原來外部的信貸和投資分析逐漸拓展到部經(jīng)營(yíng)管理分析和發(fā)展前景分析等領(lǐng)域。新民（2001）提出對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表各項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況質(zhì)量分析,通過財(cái)務(wù)報(bào)表,透視企業(yè)管理質(zhì)量,開辟了企業(yè)財(cái)務(wù)質(zhì)量分析理論的先河。樊行?。?006）將財(cái)務(wù)報(bào)表分析與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析相融合,為財(cái)務(wù)分析學(xué)科體系建設(shè)做出了杰出貢獻(xiàn)。侯春慧（2005）闡述了房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)及方法。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析是指根據(jù)政府現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和有關(guān)法律、法規(guī)、計(jì)算、分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收益和費(fèi)用等容,從項(xiàng)目(企業(yè))角度,考察項(xiàng)目的盈利

18、能力、清償能力等。王文平（2010）認(rèn)為要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的政治背景。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)特殊是行業(yè)，已被國(guó)家確定為支柱行業(yè)。因此房地產(chǎn)企業(yè)若是存在一定的政治背景，無疑對(duì)其日常經(jīng)營(yíng)有著比其他行業(yè)更大的好處。故而在研究房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)等方面的影響因素時(shí)，政治背景將是不容忽視的一方面。曉紅（2010）認(rèn)為科學(xué)合理的企業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系,對(duì)于企業(yè)決策者和信息使用者來說者顯得十分重要,它可以為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)發(fā)揮積極的支撐和保障作用.隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展,必須及時(shí)掌握大量的財(cái)務(wù)信息資料,而這些財(cái)務(wù)信息資料的提供離不開企業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系。毛哲敏（2009）

19、以房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象,以SPSS10.0為分析工具,運(yùn)用主成分分析法,對(duì)我國(guó)民營(yíng)上市公司的資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行實(shí)證分析,結(jié)果表明:公司規(guī)模與其資產(chǎn)負(fù)債比率正相關(guān)；經(jīng)營(yíng)能力、股權(quán)集中程度與資產(chǎn)負(fù)債比率負(fù)相關(guān)；非負(fù)債稅盾、盈利能力及償債能力與資本結(jié)構(gòu)影響不顯著。可以看出,國(guó)各個(gè)專家學(xué)者對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告分析理論分別從不同的角度進(jìn)行了探討,但結(jié)合公司實(shí)際案例較少,即使結(jié)合實(shí)際也不夠完整；而且中國(guó)的財(cái)務(wù)報(bào)告分析體系還不夠完善。因此,我們應(yīng)多借鑒國(guó)外相關(guān)理論研究,并且以案例形式解讀財(cái)務(wù)報(bào)告分析理論和體系構(gòu)成,有助于閱讀者更加深入透徹地理解企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況,做出正確決策。1.2.2國(guó)外研究現(xiàn)狀 財(cái)務(wù)報(bào)告

20、分析作為一門學(xué)科體系是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生和發(fā)展而不斷發(fā)展起來的。財(cái)務(wù)報(bào)告分析最早起源于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的銀行信貸管理。當(dāng)時(shí)自由競(jìng)爭(zhēng)資本主義逐漸向壟斷資本主義過渡,為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,許多資木家大量向金融機(jī)構(gòu)借款,銀行信貸業(yè)務(wù)迅速發(fā)展起來。銀行在決定是否向企業(yè)發(fā)放貸款之前,最關(guān)心的是申請(qǐng)貸款的企業(yè)能否按時(shí)償還木金和利息。為確保信貸資金的安全,盡量避免放貸風(fēng)險(xiǎn),銀行家要求貸款企業(yè)必須提供財(cái)務(wù)報(bào)表,以分析其經(jīng)營(yíng)狀況和償債能力,做出是否放貸的決定。 1895年,紐約州銀行協(xié)會(huì)的經(jīng)理委員會(huì)要求他們的機(jī)構(gòu)貸款者提交書面的、有其簽字的資產(chǎn)負(fù)債表。1900年,紐約州銀行協(xié)會(huì)發(fā)布了申請(qǐng)貸款的標(biāo)準(zhǔn)表格。此后,銀行

21、開始根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的數(shù)量對(duì)比來判斷企業(yè)的償債能力,并且提出了諸如流動(dòng)比率、動(dòng)比率等財(cái)務(wù)分析指標(biāo)。美國(guó)學(xué)者托馬斯烏都洛克（1900）對(duì)財(cái)務(wù)分析的基本概念做出了相應(yīng)研究；美國(guó)學(xué)者亞歷山大沃爾（1919）把財(cái)務(wù)比率用線性關(guān)系結(jié)合起來,對(duì)財(cái)務(wù)分析方法做出了創(chuàng)造性研究。 20世紀(jì)30年代以后,股份公司形式的發(fā)展引起資本市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大,企業(yè)籌集資本的渠道擴(kuò)展到社會(huì)機(jī)構(gòu)和公眾投資者,財(cái)務(wù)報(bào)告分析也由主要為貸款銀行服務(wù)擴(kuò)展到為投資者服務(wù)；由償債分析擴(kuò)展到盈利和投資分析。20世紀(jì)50年代,美國(guó)杜邦公司提出并采用了杜邦財(cái)務(wù)分析體系,它能根據(jù)企業(yè)各財(cái)務(wù)比率指標(biāo)之間的關(guān)系,綜合反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。 近二十年,西

22、方的財(cái)務(wù)報(bào)告分析的體系得到不斷完善和擴(kuò)展,Palepu,Bernard和Healy（1997）將會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析、價(jià)值評(píng)估分析、前景分析等容全部包含在現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析體系中,是目前圍最廣的分析體系。Gerald A.Feltham(1995）在費(fèi)爾薩姆-歐森推斷的F-O模型基礎(chǔ)上，反映房地產(chǎn)企業(yè)綜合財(cái)務(wù)狀況為出發(fā)點(diǎn)，引入反映房地產(chǎn)上市公司特征的多個(gè)會(huì)計(jì)指標(biāo)，再次運(yùn)用相關(guān)分析和多元回歸分析相結(jié)合的方法建立回歸模型，對(duì)樣公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行實(shí)證研究，定量分析他們與股價(jià)的相關(guān)性及其規(guī)律性特征，以及與每股收益和每股凈資產(chǎn)的解釋能力相比哪個(gè)具有更高的解釋能力。Leopold A. Bernste

23、in和John J. Wild（1999）提出財(cái)務(wù)報(bào)表分析應(yīng)該分成年度變動(dòng)分析、指數(shù)趨勢(shì)序列分析、結(jié)構(gòu)百分比分析和比率分析；Clyde P. Stickney（1996）將價(jià)值評(píng)估分析和預(yù)測(cè)分析寫入了財(cái)務(wù)分析容當(dāng)中；George Foster（1986）將財(cái)務(wù)分析按分析技術(shù)劃分為橫向比較分析、時(shí)間序列分析、比率分析、實(shí)證分析,都大大豐富了財(cái)務(wù)分析的容。1.3研究思路及研究方法 本文采用文獻(xiàn)法借鑒和吸收國(guó)外學(xué)者關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的研究成果，來進(jìn)行分析。與此同時(shí)，還將通過對(duì)其上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析（其中包括長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力以及成長(zhǎng)能力這四個(gè)方面）和解讀來進(jìn)一步研究房地

24、產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)而更加清楚的分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所面臨的一些風(fēng)險(xiǎn)。以及針對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)提出的一些建議。2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀以及財(cái)務(wù)管理存在的問題2.1當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 第一，房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速回落。自2010年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速始終保持高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，但自2012年4月開始落后于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速并持續(xù)至今，6月份累計(jì)再次落后3.8個(gè)百分點(diǎn)，比1-5月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2012年上半年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30609.8億元，同比增長(zhǎng)16.6%，增幅同比回落16.3個(gè)百分點(diǎn)，比今年1季度回落6.9個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國(guó)固定資產(chǎn)投

25、資150710.1億元，同比增長(zhǎng)20.4%，增幅同比回落5.2個(gè)百分點(diǎn)，比今年1季度回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。這說明房地產(chǎn)行業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。 從發(fā)展趨勢(shì)上看，近期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下降的勢(shì)頭可能難以改變，這會(huì)對(duì)上游的鋼鐵、建材需求產(chǎn)生較大的影響。上游產(chǎn)品價(jià)格上漲的需求動(dòng)力消失，甚至使相關(guān)的上游產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)下降。這一變化值得高度關(guān)注，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵等部門的拐點(diǎn)也即將到來，支撐本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要行業(yè)都將會(huì)減速，這將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成不利影響。 第二，價(jià)格收入比較高。房?jī)r(jià)收入比指的就是一套住宅的總價(jià)格占一個(gè)

26、家庭年收入的比例，房?jī)r(jià)收入比就世界各國(guó)來說，是一個(gè)廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。世界銀行普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是5：l，聯(lián)合國(guó)確定的標(biāo)準(zhǔn)一般是3：1，日本則是4：1，美國(guó)所占比例是3：1，而在中國(guó)，據(jù)初步測(cè)算這一比例嚴(yán)重失去平衡，大約在1015：1。一般說來，住房消費(fèi)超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負(fù)擔(dān)。我國(guó)主流媒體的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國(guó)際上公認(rèn)的住房警戒線，應(yīng)引起我們的重視。 第三，商品房空置率較高。住房消費(fèi)上也存在一些問題，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間買賣房產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機(jī)性趨勢(shì)在不斷加大。很多人買房是為了投機(jī)，而不是為

27、了居住，這就造成我國(guó)部分地區(qū)房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國(guó)空置一年以上的住房超過50%，就不良資產(chǎn)而言，居我國(guó)各行業(yè)之首。2.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題 首先，有些開發(fā)項(xiàng)目缺乏財(cái)務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的決策時(shí)缺乏了系統(tǒng)的可行性的研究，尤其是缺乏了財(cái)務(wù)的可行性研究系統(tǒng)的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據(jù)管理層的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，這樣的依據(jù)缺乏了數(shù)據(jù)的支撐，缺乏了科學(xué)的系統(tǒng)的可行性論證和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的分析。  其次，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不夠重視。房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者沒能讓企業(yè)的財(cái)務(wù)人員更多地參與到企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中

28、去，他們對(duì)財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)，還簡(jiǎn)單地停留在日常報(bào)銷、記賬、付款以及編制財(cái)務(wù)報(bào)表等工作層面上。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)計(jì)劃的制定時(shí)，若沒有財(cái)務(wù)人員，那么就沒有辦法有效地測(cè)算出項(xiàng)目籌資的時(shí)間點(diǎn)、籌資期限和金額的大小。由于房產(chǎn)企業(yè)的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)。更重要的是，這部分資金不光要用在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)上，還會(huì)用在經(jīng)營(yíng)銷售的部分階段上。如果在后來再出現(xiàn)資金需求，這時(shí)再進(jìn)行籌資，那么勢(shì)必會(huì)影響到項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，會(huì)讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級(jí)開發(fā)計(jì)劃又有什么意義呢？這樣的現(xiàn)象在許多中

29、小型的民營(yíng)房產(chǎn)企業(yè)中尤為突出和嚴(yán)重，究其本質(zhì)原因，還是因?yàn)樗袡?quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的不分無法在企業(yè)部對(duì)管理中設(shè)立有效的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系。 第三是資金的管理存在問題和風(fēng)險(xiǎn)。在房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。這就導(dǎo)致了一般規(guī)模的房產(chǎn)企業(yè)不可能在同一時(shí)間進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目，更別說跨地域的投資了。由于多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個(gè)項(xiàng)目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項(xiàng)目的配套設(shè)施或后期建設(shè)，抑或投資建設(shè)另一個(gè)項(xiàng)目。而對(duì)于一些拆遷項(xiàng)目，由于拆遷的過程較長(zhǎng)，而且當(dāng)中會(huì)有各類的不可預(yù)見的補(bǔ)償問題，開發(fā)資金的

30、管理也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，在這期間房產(chǎn)企業(yè)需要的資金量是比較大的，而且回收期很長(zhǎng)，因此在投資過程中企業(yè)一直都承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。而由于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者為了追逐更高額的投資回報(bào)，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，其自身的投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)越來越大。 這就顯得房地產(chǎn)企業(yè)中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理顯得更加重要。  最后是缺乏高效的財(cái)務(wù)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營(yíng)者除了財(cái)務(wù)管理的意識(shí)不強(qiáng)外，財(cái)務(wù)管理的模式也比較單一。僅僅嚴(yán)格控制了項(xiàng)目的成本和流出資金，對(duì)于預(yù)算和資產(chǎn)的管理以及財(cái)務(wù)的分析等都不夠重視，缺乏有部有效的監(jiān)督管理制度，導(dǎo)致了財(cái)

31、務(wù)管理的混亂。由于國(guó)家的住房商品化的形勢(shì)推動(dòng)，房產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，而在經(jīng)營(yíng)中更多的是重視項(xiàng)目的施工和銷售這兩個(gè)方面的管理，而財(cái)務(wù)管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔(dān)任財(cái)務(wù)人員。這就很容易使得房產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理工作缺乏一個(gè)明確的分工，也缺乏專業(yè)性。3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析與評(píng)價(jià)以萬科為例3.1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析與評(píng)價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)最大的特點(diǎn)主要體現(xiàn)為以下兩點(diǎn):（1）從產(chǎn)品來看，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，從建設(shè)到竣工需要很長(zhǎng)的周期。（2）從銷售來看，房地產(chǎn)企業(yè)存在預(yù)售制度，在建設(shè)階段可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行銷售并收取銷售款。 從以上房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表具有以下特點(diǎn)

32、：（1）大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響了對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售取得的房款通過“預(yù)收賬款”科目核算，由于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目建設(shè)到竣工需要很長(zhǎng)的周期，導(dǎo)致預(yù)收賬款長(zhǎng)期掛賬，形成了企業(yè)名義上的負(fù)債，進(jìn)而造成項(xiàng)目竣工前資產(chǎn)負(fù)債率較高，影響了對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。（2）開發(fā)成本準(zhǔn)確計(jì)量和分?jǐn)傠y度較大，影響了對(duì)企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)總量的判斷。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、時(shí)間跨度大，開發(fā)成本準(zhǔn)確計(jì)量和分?jǐn)傠y度較大，直接影響到企業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的核算。（3）管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期損益，影響了對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的判斷。按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入

33、當(dāng)期損益，在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)為銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，很難通過財(cái)務(wù)報(bào)表反映企業(yè)真實(shí)的盈利水平。3.2對(duì)萬科公司的財(cái)務(wù)分析3.2.1償債能力方面表3.2.1：萬科公司2011-2014財(cái)務(wù)比率統(tǒng)計(jì)表指標(biāo)2011年2012年2013年2014年流動(dòng)比率1.591.411.401.34速凍比率0.560.370.410.34現(xiàn)金比率（%）29.1717.0620.1313.49數(shù)據(jù)來源：同花順通過對(duì)萬科財(cái)務(wù)報(bào)表的剖析及財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，可以得出了以下結(jié)論：具有較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。從公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，20112014年企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.46%，超過了7

34、0%的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健，但是因?yàn)槠滟J款方式主要為長(zhǎng)期貸款，所以企業(yè)的償債壓力并不是很大，有較強(qiáng)的操作能力。萬科企業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資較高，近四年，固定資產(chǎn)增幅較大。從公司的償債能力來看，公司有較差的償債能力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。3.2.2營(yíng)運(yùn)能力方面表3.2.2：萬科公司2011-2014營(yíng)運(yùn)能力統(tǒng)計(jì)表指標(biāo)2011年2012年2013年2014年存貨周轉(zhuǎn)率0.270.250.280.32應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率43.9646.1860.6354.54固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率39.3850.9964.2872.38流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.300.290.320.34總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.290.280.310.32數(shù)據(jù)來源

35、：同花順較差的營(yíng)運(yùn)能力。從萬科歷年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和資產(chǎn)規(guī)模來看，2011年2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)的上升有所減緩，資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)較小。萬科公司歷年的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率數(shù)據(jù)表明，從2011年2014年，公司存貨周轉(zhuǎn)率從0.27(次)上升到0.32(次)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.29(次)上漲到0.32(次)。所以說，萬科在2011年2014年，公司資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力較差，2011年2014年公司的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力有了較大的下降，出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。從2011年2014年，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率從43.96(次)到54.54(次)，是房地產(chǎn)行業(yè)從經(jīng)濟(jì)危機(jī)后步入發(fā)展滯緩的重要信號(hào)，公司的營(yíng)運(yùn)能力在上降，表明萬科在遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī)和

36、同行競(jìng)爭(zhēng)的雙重壓力下，發(fā)展有所緩慢，需要進(jìn)一步提升資產(chǎn)的利用率，擴(kuò)大銷售。3.2.3盈利能力方面表3.2.3：萬科公司2011-2014盈利能力統(tǒng)計(jì)表獲利能力指標(biāo)2011年2012年2013年2014年銷售毛利率40.7039.7836.5631.47銷售凈利率17.4316.1615.1913.51主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率29.6128.9425.9722.95凈資產(chǎn)收益率16.4718.1719.6619.66數(shù)據(jù)來源：同花順較低的盈利能力。2011年2014年萬科公司的毛利率和凈利率是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，由于成本費(fèi)用率上升的幅度較大，導(dǎo)致其盈利能力上升幅度不大。2011年2014年，受整個(gè)行業(yè)的盈利水平

37、的影響，盈利水平低下。通過公司的幾項(xiàng)盈利能力指標(biāo)分析，萬科的盈利能力指標(biāo)總體呈下降趨勢(shì)，但是盈利水平卻逐年上升。3.2.4成長(zhǎng)能力方面表3.2.4萬科公司2011-2014成長(zhǎng)能力統(tǒng)計(jì)表成長(zhǎng)能力指標(biāo)2011年2012年2013年2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率3.7541.5443.6531.33凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率20.2124.2721.0928.37凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率37.4731.2235.0316.82總資產(chǎn)增長(zhǎng)率56.7037.3627.8826.51數(shù)據(jù)來源：同花順成長(zhǎng)能力較強(qiáng)。從萬科的主營(yíng)業(yè)務(wù)銷售增長(zhǎng)來看，從2011年的3.75%到2014年的31.33%，銷售急劇上升，企業(yè)的市場(chǎng)地位較強(qiáng)。橫向

38、房地產(chǎn)行業(yè)而言，萬科在資產(chǎn)規(guī)模上還是有一定的優(yōu)勢(shì)的，如何擴(kuò)大企業(yè)的銷售能力，將是萬科亟待需要解決的問題。從凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率來看，從2011年的37.47%到2014年的16.82%，說明公司的長(zhǎng)期盈利能力在下降，這也是需要解決的問題。4對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以及萬科財(cái)務(wù)管理的建議4.1對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議  第一，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的意識(shí)?；诜慨a(chǎn)企業(yè)計(jì)劃性強(qiáng)、復(fù)雜性大的經(jīng)驗(yàn)管理特點(diǎn)，只有通過有效的資本管理，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控，給企業(yè)帶來最大化的利益。所以房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者必須增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，確立財(cái)務(wù)管理在整個(gè)企業(yè)管理中的重要甚至是核心地位，增加財(cái)務(wù)人員在自身企業(yè)部的話語權(quán)。

39、  第二，加大財(cái)務(wù)相關(guān)的可行性的系統(tǒng)研究力度。房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，所以在房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，必須加大對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目的可行性的研究力度，以提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的有效性，并降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的工作人員應(yīng)審查并核實(shí)項(xiàng)目可行性的調(diào)查報(bào)告中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至具體的施工細(xì)節(jié)也不能放過，并全面分析調(diào)研運(yùn)行該項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)等，預(yù)測(cè)出運(yùn)行該項(xiàng)目可能會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)的措施，能夠有效地避免因風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的資金流失的現(xiàn)象的出現(xiàn)，以確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的嚴(yán)謹(jǐn)和全面。  第三，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。房產(chǎn)項(xiàng)目所需的成本包括了土地成本

40、、建造成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息及各種銷售稅費(fèi)。房產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制其重點(diǎn)在于對(duì)施工建設(shè)的成本控制，所以對(duì)它進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理控制是非常必要的。首先要嚴(yán)格把關(guān)招投標(biāo)這一環(huán)節(jié)，避免暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象發(fā)生；其次要選擇一個(gè)合格的施工隊(duì)伍，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)信譽(yù)好、合格的施工隊(duì)伍才能在根本上保證工程的質(zhì)量，才能杜絕或減少因?yàn)橘|(zhì)量問題出現(xiàn)的成本增加的現(xiàn)象；對(duì)要簽訂的合同進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并注意工程的簽證。  第四，建立和完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度體系。資本的有效管理是財(cái)務(wù)管理工作的本質(zhì)，以達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。那么就需要得到企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的密切配合。同時(shí)，由于房地產(chǎn)這一行業(yè)具有投資大、風(fēng)

41、險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)以及地域性極強(qiáng)的特點(diǎn)，那么就更需要企業(yè)實(shí)行更加嚴(yán)格的資本管理，預(yù)防各類經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。所以房產(chǎn)企業(yè)必須在自身部建立其一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理制度體系，其中應(yīng)該包括：一是關(guān)于投融資的決策體系。在該體系中，要根據(jù)公司的戰(zhàn)略管理的目標(biāo)，制定出相應(yīng)的投融資的規(guī)模、相關(guān)的資本和債務(wù)結(jié)構(gòu)以及利潤(rùn)和現(xiàn)金流的評(píng)價(jià)指標(biāo)等等。二是預(yù)算管理的體系。這一體系是指在一個(gè)假設(shè)的周期，預(yù)測(cè)房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，并編制預(yù)算金額，為企業(yè)設(shè)定出目標(biāo)值。三是業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個(gè)體系所設(shè)定的目標(biāo)和實(shí)際的執(zhí)行結(jié)果之間的差異，是上兩個(gè)體系的保障。四是健全企業(yè)管理制度，讓財(cái)務(wù)管理制度能夠行之有效

42、地執(zhí)行。五是提高并強(qiáng)化信用的觀念，做到規(guī)經(jīng)營(yíng)及誠實(shí)守信。  第五，提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和管理水平。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也不斷增加了對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求。按照我國(guó)相關(guān)的規(guī)定，單位的財(cái)務(wù)人員必須要有會(huì)計(jì)證才可以從事財(cái)務(wù)方面的工作，所以在房產(chǎn)企業(yè)中想要實(shí)現(xiàn)行之有效的財(cái)務(wù)管理，就必須對(duì)財(cái)務(wù)人員的從業(yè)這個(gè)進(jìn)行嚴(yán)格的審查及核實(shí)。企業(yè)在進(jìn)行招聘時(shí)不但要嚴(yán)格考察財(cái)務(wù)應(yīng)聘人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，還要對(duì)財(cái)務(wù)應(yīng)聘人員的職業(yè)道德和社會(huì)道德進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，以降低在日后的工作中出現(xiàn)損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個(gè)有利于企業(yè)發(fā)展的合格的員工。 在日常的工作中，應(yīng)要求財(cái)務(wù)人員積極參加各類相關(guān)的財(cái)

43、務(wù)管理的培訓(xùn)，增加自身的財(cái)務(wù)知識(shí)，并提高自身的財(cái)務(wù)管理水平。另外，高水平的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該在企業(yè)的部開展關(guān)于財(cái)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，企業(yè)中的各個(gè)職能部門都應(yīng)按時(shí)參加，這樣也能加強(qiáng)企業(yè)整體對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的意識(shí)。 4.2對(duì)萬科財(cái)務(wù)管理的建議4.2.1償債能力方面在長(zhǎng)期償債能力方面，萬科公司近年的資產(chǎn)負(fù)債率均高于行業(yè)平均水平，維持在70%以上，這表明公司在長(zhǎng)期償債能力方面表現(xiàn)是比較差，應(yīng)當(dāng)盡快提高長(zhǎng)期償債能力水平。該公司在資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度高于負(fù)債的增長(zhǎng)速度，萬科公司應(yīng)注意控制負(fù)債的增長(zhǎng)速度，讓負(fù)債與資產(chǎn)能夠按照一定比率的增長(zhǎng)，使得長(zhǎng)期償債能力有較強(qiáng)的保證。同時(shí)萬科公司應(yīng)當(dāng)加

44、強(qiáng)部控制，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。4.2.2資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力方面 萬科公司的總資產(chǎn)利用效率呈上升趨勢(shì)，總資產(chǎn)的管理能力和管理水平在不斷上升。其主要原因是萬科公司的應(yīng)收賬款和流動(dòng)資產(chǎn)的管理能力在逐步提高。所以建議萬科公司應(yīng)該繼續(xù)提升應(yīng)收賬款和流動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)速度，提高資產(chǎn)的管理水平，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入，或者對(duì)總資產(chǎn)進(jìn)行處置，進(jìn)而提高總資產(chǎn)的管理能力以及管理水平。萬科擁有數(shù)額龐大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，也是萬科風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)目刂拼尕洈?shù)量。4.2.3盈利能力方面 萬科公司在盈利能力方面一直較強(qiáng)，但近幾年在逐漸下降。萬科公司應(yīng)保持并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高盈利能力水平。萬科公

45、司在經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)設(shè)法提高主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率和每股收益等財(cái)務(wù)指標(biāo)，加強(qiáng)其盈利能力，以獲取更多的收益，同時(shí)也應(yīng)吸納更多的資本。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，萬科應(yīng)當(dāng)科學(xué)、合理的控制其項(xiàng)目成本，這會(huì)對(duì)企業(yè)盈利方面有很好支撐作用。4.2.4成長(zhǎng)能力方面 萬科公司成長(zhǎng)能力較強(qiáng)，所以建議萬科公司在今后的發(fā)展中，應(yīng)根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r以及凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)情況，在公司的總資產(chǎn)上要有相應(yīng)的增加，以保證公司在資本擴(kuò)的同時(shí)也能夠保證擁有相對(duì)足夠的資金來運(yùn)營(yíng)。對(duì)于萬科公司公司來說，不應(yīng)盲目擴(kuò)總資產(chǎn)規(guī)模，應(yīng)該適當(dāng)對(duì)總資產(chǎn)的規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，以適合公司發(fā)展的需要，帶來凈利潤(rùn)的相應(yīng)增長(zhǎng)。目前國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同

46、時(shí)國(guó)家政策在不斷的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著巨大的壓力，因此在未來的經(jīng)營(yíng)過程中，萬科在業(yè)務(wù)上應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)拈_拓和創(chuàng)新，使得產(chǎn)品更具多樣化提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)論 在現(xiàn)代資本市場(chǎng)中，財(cái)務(wù)報(bào)告是人們所關(guān)注的焦點(diǎn)，這可以被視為一個(gè)上市公司外，在市場(chǎng)上唯一獲取上市公司公開經(jīng)營(yíng)信息的“常規(guī)”通道。近年來，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了推動(dòng)性的貢獻(xiàn)，而且對(duì)我國(guó)人民的生活條件的改善起著決定性的作用。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一的房地產(chǎn)業(yè)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。本文主要以在國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有代表性的萬科公司為例，對(duì)萬科的財(cái)務(wù)報(bào)告分析和評(píng)價(jià)進(jìn)行探討。通過一系列的財(cái)務(wù)比率，對(duì)萬科公司償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力和成長(zhǎng)能力方面進(jìn)行分析，得出了萬科公司在經(jīng)營(yíng)過程中各方面存在的一系列問題。對(duì)