東新御瓏庭項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書(僅供參考)

1、東新御瓏庭項目設(shè)計任務(wù)書一、項目基本情況1 .項目名稱：東新御瓏庭2 .用地概況：屬于三舊改造項目，用地內(nèi)建筑物拆遷、補償?shù)仁掷m(xù)完成。3 .用地位置：項目位于東莞市寮步鎮(zhèn)蟠龍路，新城市中心區(qū)。4 . 土地面積：項目開發(fā)用地約155畝，約合103477平方米。5 . 土地性質(zhì)：二類居住用地。6 . 土地現(xiàn)狀：為原地貌，地塊存在高差，詳見地形圖。二、項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1 .用地面積：103477平方米2 .建筑面積：206954平方米3 .建筑容積率：2.04 .綠地率：30%5 .退紅線要求：沿蟠龍路側(cè)退10米，項目其余三側(cè)沿路退15米；6 .限高：項目建筑限高100米；7 .具體相關(guān)技術(shù)要求詳見

2、控規(guī)圖并參照東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定等相關(guān)要求執(zhí)行。三、項目定位1 .屬性定位位于新城市中心的擁有地中海歐陸風(fēng)情的具備高性價比產(chǎn)品的面向中高端及高端人群的擁有皇家物業(yè)服務(wù)的具有高品位生活方式的竭力打造“第五城區(qū)新城市豪宅”標(biāo)志的城市高品質(zhì)豪宅生活社區(qū)2 .客戶定位客戶群體分類：補育企亞至極彩府官員企曼金段* 一商貿(mào)人士 東城-愴山湖立足本地，西拓東城、南抓松山湖，捕捉游離客戶群客戶特征年齡為30-50歲為主；主要在寮步本地及東城、松山湖等區(qū)域工作；以商貿(mào)人士、高級政府官員、企業(yè)金領(lǐng)、私企業(yè)主等為主對物業(yè)管理的要求較高；看重產(chǎn)品性價比及附加值等因素 ；很注重生活的實際品質(zhì)與舒適感 ；對價格有所

3、考慮產(chǎn)品定位本項目戶型定位于含高附加值的豪宅生活產(chǎn)品類別產(chǎn)品建筑面積套型面積贈送后面積面積配比別墅獨棟別墅350-400340-360485-58015%雙拼別墅350-380335-342470-55035%多聯(lián)別墅250-300225-270350-42050%洋房兩房變?nèi)?0左右85左右100左右5%兩房變?nèi)?00左右95左右110左右15%三房變四房125左右115左右140左右40%四房144左右135左右160左右30%四房變五房185左右177左右200左右5%復(fù)式200左右190左右250左右5%備注：項目規(guī)劃要符合9070政策的規(guī)定。盡量多建別墅作為體量最大的洋房，亦須做

4、到價值最大化，即景觀、朝向、戶型、配 套等均好，無硬傷。以上別墅與洋房的比例分開列明，面積配比可根據(jù)規(guī)劃方案作適當(dāng)調(diào)整; 復(fù)式比例實際須按照布置復(fù)式洋房棟數(shù)推算；本產(chǎn)品定位配比供設(shè)計單位參考，實際以總規(guī)、單體排比為準(zhǔn)建筑風(fēng)格：整體以現(xiàn)代簡歐風(fēng)格、地中海風(fēng)格為主；建筑主色調(diào)沉穩(wěn)。四、開發(fā)理念：1、突出主題文化：打造寮步標(biāo)桿、城市豪宅標(biāo)志性建筑，建設(shè)高端、 優(yōu)越的生活社區(qū)。2、人文性：創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住環(huán)境，引導(dǎo)一種全新的人文居住生活 方式，吸引人們的購買欲望。3、舒適性：舒適性應(yīng)體現(xiàn)到本項目的各個角落，包括公共場所、環(huán)境 空間、住宅等。4、實用性：注重提高住宅的實用率。5、經(jīng)濟性：規(guī)劃設(shè)計和單體

5、設(shè)計均要考慮節(jié)約成本，力爭在保證設(shè)計 出建筑精品。6、規(guī)范性：設(shè)計方案必須遵守控制性詳細(xì)規(guī)劃的相關(guān)規(guī)范進行設(shè)計， 對日照間距、消防、人防等方面的規(guī)定，并符合國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo) 準(zhǔn)。五、總體規(guī)劃原則1 .城市標(biāo)志性建筑原則寮步需要新的反映居住水平和建設(shè)水平的城市居住標(biāo)志性建筑、標(biāo)桿性項目。通過外立面、高層、天際線變化等打造城市居住標(biāo)志性建筑。2 .集中布置原則別墅與洋房分區(qū)，同檔次產(chǎn)品集中布置，人流相互間不打擾。商業(yè)沿線布置，按不同產(chǎn)品分類布置集中利用及引導(dǎo)商業(yè)人流（商業(yè)具體分布建議見本文件第七條商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議及圖）。3 .分期開發(fā)原則分期開發(fā)時需考慮到銷售中心的選址，并有效與一期相結(jié)合，以節(jié)約

6、成本。銷售中心由會所承擔(dān)功能，作為核心展示區(qū)的一部分。分期開發(fā)時需考慮項目主形象面的展示，有利于提升項目品牌；分期開發(fā)時需注意不同產(chǎn)品的相互搭配， 盡量滿足不同消費群體的需求,避免同期產(chǎn)品單一現(xiàn)象（別墅與洋房分區(qū)考慮）；分期開發(fā)時一期盡量設(shè)置為投入少、產(chǎn)出快的產(chǎn)品，有利于形成項目的滾動開發(fā)模式，降低風(fēng)險；4、地形合理運用原則順應(yīng)豎向地形合理設(shè)置別墅庭院、地下室、園林等，總規(guī)豎向清晰。主入口、主景觀軸由北向南，地形南高北低。5 .封閉管理原則小區(qū)封閉管理，加強小區(qū)安全管理，引進知名物業(yè)，提高項目附加值6 .價值最大化原則別墅價值高，投入少，見產(chǎn)出快，因此別墅占地及建筑面積最大化。本項目別墅是亮點

7、，但占總建面比例最大的洋房是溢價關(guān)鍵，如何在保 證別墅價值最大化的基礎(chǔ)上同時做到洋房價值最大化是設(shè)計關(guān)鍵。利用商業(yè)成本低，售價高的特點拉高項目價值 ，通過沿街商業(yè)，提升項 目檔次及形象，吸附周邊商業(yè)及住宅人群；7 .商業(yè)人流共享原則當(dāng)項目為商住樓時，項目勢必?fù)碛凶≌肆鳎谝?guī)劃時可通過商業(yè)出入口和住宅出入口的巧妙設(shè)置，使項目的住宅人流與商業(yè)共享；8 .項目整體形象展示原則通過樓盤的天際線、外立面、樓體細(xì)節(jié)等各方面從整體形象展示樓盤素質(zhì)。9 .住宅南北朝向原則在景觀優(yōu)先前提下考慮風(fēng)向及內(nèi)地客戶的主要購買心理，同時考慮項目 的容積率，規(guī)劃時產(chǎn)品應(yīng)盡量采用二梯三戶的南北向布置，而樓王則須 做到二梯二

8、戶或至少一梯二戶。10 .紅線利用原則在用地紅線與建筑紅線之間的面積，可適當(dāng)?shù)匾?guī)劃景觀、道路設(shè)施等。以 減少道路和景觀對土地的占用。11、基本風(fēng)水規(guī)避原則考慮到客戶心理，總規(guī)和單體設(shè)計均不能出現(xiàn)明顯和基本的風(fēng)水學(xué)忌諱。12、方案優(yōu)化最高原則本任務(wù)書所有明確規(guī)定僅為我方建議，如設(shè)計單位有更具經(jīng)濟價值、更符合市場要求、更合理、創(chuàng)新的設(shè)計思路，可按設(shè)計要求適當(dāng)改變（下 同）。六、單體設(shè)計原則洋房規(guī)劃設(shè)計建議1 .洋房景觀與朝向取舍以照顧景觀為主導(dǎo)，在景觀優(yōu)勢不明顯的情況下，朝向優(yōu)先;洋房園林、社區(qū)（活動空間）面積充足，樓宇面對面樓間距要預(yù)留充足，不致對視、壓抑和不通透2 .洋房建筑風(fēng)格建議洋房建筑風(fēng)

9、格建議：地中海建筑風(fēng)格外立面：暖色調(diào)屋頂：平屋頂材料：涂料+石材參考案例：萬科城高層洋房別墅規(guī)劃設(shè)計建議1.建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格建議：簡歐建筑風(fēng)格外立面：淺黃色，坡屋頂材料：石材+涂料參考案例：萬科城別墅（第四期+第五期）五期：色系太深，大氣，但是過于壓抑；四期：暖色調(diào)，色彩柔和，檔次較高，但構(gòu)件復(fù)雜，成本較高；建議參考第四期的色系，其他布局、構(gòu)件，第五期在三、四期的基礎(chǔ)上 做了改進，因此建議參考第五期。屋頂方面：四疊小坡頂，三種顏色交錯組成Word文檔窗糜礪噎 處建別墅建筑面積與花園面積比例建議:1:0.6至1:1.2之間因地制宜例：錦繡山河地下室采光：需采用一定的采光井，保證地下室的采光

10、部分人車分流，小組團地下集中停車要考慮車庫與地下室面積關(guān)系雙首層設(shè)計建議:建議根據(jù)地勢豎向高低條件的不同：做放坡式雙首層設(shè)計，或下挖式雙首層設(shè)計;例：森林湖、萬科棠糙萬科棠槌：（下挖式雙首層設(shè)計）地面下沉一臨蟠龍路底商上架聯(lián)排別墅，利用商鋪頂層擴展別墅庭院，節(jié)省占地。臨規(guī)劃縱五路商鋪沿建筑紅線擺放，層高 6米，商鋪面積應(yīng)計入容積率、 別墅的整體建筑用地在商鋪頂及商鋪后側(cè)，視單體建筑占地順延擺放，具商鋪 與別墅的占地相互標(biāo)高為：商鋪后側(cè)標(biāo)高與別墅地下室標(biāo)高為墊土3米（也可視報建面積要求而定）即商鋪沿路為士 0標(biāo)高，后側(cè)相連別墅地下室為墊土層 3-4米標(biāo)高，別墅路面標(biāo)高與商鋪路面等高，便于別墅地下

11、室設(shè)計成地下車庫、 負(fù)首層花園布局。在建筑紅線與用地紅線的土地設(shè)計上， 商鋪沿建筑紅線擺放， 其頂蓋可挑檐2-3米，以其作為別墅花園用地，同時，別墅一層應(yīng)在商鋪頂邊沿處退后2-3米搭建。這樣，別墅一層花園可適當(dāng)增加到 4-6米的進深空間用 地，其它則是商鋪后側(cè)與別墅地下室接合處，設(shè)計共用天井，以利于別墅地下 室的后室采光。詳見下圖。（如設(shè)計單位有更具經(jīng)濟價值、更符合市場要求、更合理、創(chuàng)新的設(shè)計思路，可按設(shè)計要求適當(dāng)改變。）七、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議商業(yè)：定位為社區(qū)型商業(yè)商業(yè)布局位置：商業(yè)主要布局在小區(qū)外圍，緊鄰馬路邊，避免對小區(qū)業(yè)主造成太大的噪 音、環(huán)境影響；同時便于日后吸引小區(qū)外的人流，招商以及商

12、家經(jīng)營。在設(shè)計上應(yīng)注意以下要點：商鋪的設(shè)計應(yīng)方正，盡量避免弧線設(shè)計，以方便后期銷售及商家經(jīng)營；商業(yè)街的設(shè)計應(yīng)考慮滿足后期進駐商家的基本要求；底層商業(yè)街以街鋪的形式組成，街鋪具體建議如下：沿街商鋪面寬4 4.5m左右，進深12m-15m左右；首層高度為5.9m;局部考慮預(yù)留煙道設(shè)計；商鋪的空調(diào)位前置，并留有廣告牌位設(shè)計；街鋪整體風(fēng)格與建筑立面相結(jié)合；商業(yè)街設(shè)計時需考慮到地面停車位的設(shè)置，同時對小區(qū)人流、購物人流 之間的進出進行合理安排，使之做到互不干擾；商業(yè)街頂部可設(shè)計屋頂花園，作為住宅的業(yè)主的空中花園，以此提高項 目附加值；八、景觀設(shè)計原則園林風(fēng)格建議： 地中海園林風(fēng)格參考案例：森林湖、蔚藍(lán)城

13、邦建下沉式游泳池、無邊際游泳池，并分淺水、深水區(qū);九、交通組織道路設(shè)計建議:道路寬度：車行道約6米，人行道約3米;別墅的人行道綠地化處理，增加綠地率;別墅區(qū)是否人車分流等情況最終由設(shè)計單位自行考慮并在方案里體現(xiàn)，本任務(wù)書不作硬性要求。地下車庫建議：以小組團的形式，采用部分集中地下車庫處理;參考案例：萬科麓湖車位配比建議:聯(lián)排別墅：1:2獨棟、雙拼別墅：1: 2.5十、配套設(shè)施5.1會所位置尸主入口設(shè)在臨主干道蟠龍路，同時洋房與別墅共用主入口；（圖注：上圖代表主入口的紅色箭頭僅為表示開口方向為蟠龍路，不代表具體位置及比例。）會所位置臨近主入口，前期作為臨時銷售中心使用；建議會所與泳池結(jié)合，提高會

14、所的價值；會所設(shè)計及功能建議：1、會所考慮后期對外開放，兼顧洋房與別墅共享，且須滿足銷售場地使用。2、考慮會所與商鋪在外立面上的協(xié)調(diào)，建議會所首層層高與商鋪層高相 同，為5.9米，二、三層層高均為3.6米，會所大廳至少做到兩層以 上中空。3、建議會所總建筑面積為2000平米左右。4、設(shè)置健身房、西餐廳、中餐廳、咖啡館、桑拿、商務(wù)功能、辦公場地5.2公建建議設(shè)置游泳池、籃球場、兒童游樂中心、物管中心、社區(qū)活動中心、健身器材等公建設(shè)施;H一.低碳建筑低碳建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命 周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。隨著人們觀 念的改變，低碳建筑的打造逐漸成為建筑行業(yè)的潮流。因此，在本項目的建設(shè)當(dāng)中，建議也盡量采用低碳的技術(shù)去打造，增強項 目人性化的同時，也可以增加項目的賣點和附加值。建議使用的低碳技術(shù)有：外墻節(jié)能技術(shù):門窗節(jié)能技術(shù):屋頂節(jié)能技術(shù)：利用智能技術(shù)、生態(tài)技術(shù)來實現(xiàn)建筑節(jié)能的愿望，如太陽能集熱屋頂和可控制的通風(fēng)屋頂?shù)?。其他?jié)能技術(shù)：置換式新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能熱水器、濕地系統(tǒng)。十二、其它1、設(shè)計表達不宜過于裝飾化，應(yīng)側(cè)重設(shè)計構(gòu)思、內(nèi)涵及設(shè)計手法的表達。2、圖紙說明應(yīng)簡明扼要、切中要害，主要表明以下幾個問題： 該方案預(yù)期目