從政策松到市場穩(wěn)要多久

1、過去 14 年，在房地產(chǎn)下行周期，中國有 2 輪刺激，本文通過復(fù)盤分析，從政策松到市場穩(wěn)的傳導(dǎo)路徑、傳導(dǎo)時(shí)間。1、 2008-2009 年：全國范圍下調(diào)首付比例、貸款利率，銷售增速 5 個(gè)月后回正2008 年全球金融危機(jī)蔓延，為穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，政策轉(zhuǎn)向刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。2008 年 10 月 27 日，央行出臺新政，貸款利率下限下調(diào)為 0.7 倍，首付比例下調(diào)為 20%，同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)。2008 年 12 月國務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。包括：（1）加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸

2、支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套住房的居民，可享受首套房優(yōu)惠政策。（2）對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，個(gè)人購買普通住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅由5 年改為 2 年。（3）取消城市房地產(chǎn)稅。2008 年 9 月至 12 月，央行共降準(zhǔn) 4次，降息 5 次。時(shí)間機(jī)構(gòu)政策措施政策重點(diǎn)2008.09.15央行降準(zhǔn)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1 個(gè)百分點(diǎn)。2008.09.16央行降息貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，5 年期以下和

3、 5 年期以上分別下調(diào) 0.18、0.09 個(gè)百分點(diǎn)。2008.10.08央行降準(zhǔn)下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)2008.10.09央行降息貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)。2008.10.22財(cái)政部、國稅總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到 1%。2008.10.27央行擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%；個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)。2008.10.30央行降息

4、貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。2008.11.27央行降息貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 1.08 個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào) 0.54 個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)央行再貼現(xiàn)利率2008.12.05央行降準(zhǔn)下調(diào)大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1 個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2個(gè)百分點(diǎn)2008.12.21國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步加大對住房消費(fèi)的信貸支持力度2008.12.23央行 降息貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào) 0.18 個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)央行再貼現(xiàn)利率表 1

5、：2008 年間房地產(chǎn)主要金融政策2008.12.25央行降準(zhǔn)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。2008.12.29稅務(wù)總局、財(cái)政部關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知個(gè)人銷售 2 年以上的普通住宅，免征營業(yè)稅資料來源：政府官網(wǎng)，商品房銷售面積增速 5 個(gè)月后轉(zhuǎn)正。2008 年 8 月，全國商品房銷售面積增速一度下探至-35.7%，10 月政策出臺后，銷售增速逐步回升，2008 年 11 月-2009年 3 月全國商品房銷售面積增速分別為-32.9%（11 月）、-2.2%（12 月）、-0.3%（2 月）、16.4%（3 月）。圖 1：2008-2009 年房地產(chǎn)市場變動（單位：

6、%）120100806040200-20-402008-022008-032008-042008-052008-062008-072008-082008-092008-102008-112008-122009-022009-032009-042009-052009-062009-072009-082009-092009-102009-112009-12-60商品房銷售面積:當(dāng)月同比10 月政策出臺回正16.45 個(gè)月-28.9wind，2、 2014-2016 年：四波組合拳，銷售增速 6 個(gè)月后回正2014 年 9·30：“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)修改。2014 年，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，穩(wěn)增長

7、訴求凸顯，房地產(chǎn)市場步入“總量放緩、區(qū)域分化”的新發(fā)展階段，去庫存壓力顯現(xiàn)。第一階段：限購密集放開，市場反應(yīng)平淡。2014 年下半年各地放開限購，出臺了房貸優(yōu)惠、公積金異地使用、落戶放寬等其他優(yōu)惠政策，非一線城市的緊急救市全面展開，但在前期緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)市場持續(xù)萎縮。隨后，國家出臺支持居民住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等房地產(chǎn)刺激政策。第二階段：“9·30”新政重啟全國性寬松大幕。2014 年 9 月，央行和銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，提出二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”；商貸首套房最低首付比例 30%，利率下限為基準(zhǔn)利率 0.7倍；支持房

8、企在銀行間市場進(jìn)行債務(wù)融資，開展REITs 試點(diǎn)等。同年 11 月央行重啟降息，并在 2015 年 2 月 5 日重啟降準(zhǔn)，貨幣寬松周期開啟。表 2：2014 年 9 月 30 日到 2015 年 3 月 30 日期間主要金融政策時(shí)間部門政策措施政策重點(diǎn)2014.09.30央行中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知1） 首套房貸款最低首付款比例為 30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的 0.7 倍；2） 認(rèn)貸不認(rèn)房：對擁有 1 套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。2014.10.09住建部、

9、財(cái)政部、央行關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知職工連續(xù)足額繳存住房公積金 6 個(gè)月（含）以上，即可申請住房公積金個(gè)人住房貸款。2014.11.22央行降息貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.4 個(gè)百分點(diǎn)2015.02.05央行降準(zhǔn)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)2015.03.01央行降息貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)資料來源：政府官網(wǎng)，2015 年 3·30：降二套首付、營業(yè)稅減免優(yōu)惠。市場無明顯復(fù)蘇跡象，地產(chǎn)投資降至冰點(diǎn)。3 月 30 日，央行發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，要求使用住房公積金貸款購買首套房，首付款比例為 20%；已擁有 1 套住房并已結(jié)清房

10、貸，再次申請住房公積金貸款買房，最低首付款比例為 30%；已擁有 1套住房且房貸未結(jié)清的，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款買房，最低首付款比例調(diào)整為不低于 40%。同時(shí)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局也宣布房屋對外銷售的營業(yè)稅免征年限由 5 年縮短至 2 年。降低首付比例直接提高了居民杠桿水平，營業(yè)稅減免優(yōu)惠刺激了居民換房熱情。2015 年 3 月 30 日-2015 年 9 月 30 日前夕，央行累計(jì)降息 3 次，全面降準(zhǔn) 2 次，釋放大量流動性。表 3：2015 年 3 月 30 日到 2015 年 9 月 30 日期間主要金融政策時(shí)間部門政策措施政策重點(diǎn)2015.03.30央行、住建部、銀監(jiān)會關(guān)于個(gè)人住房

11、貸款政策有關(guān)問題的通知1） 二套房商貸首付比例降至 40%；2） 首套房公積金貸款首付比例降至 20%；二套房公積金貸款首付比例降至 30%。2015.03.30財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知個(gè)人將購買 2 年以上（含 2 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（此前為 5 年）。2015.04.20央行降準(zhǔn)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1 個(gè)百分點(diǎn)2015.05.11央行降息貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)2015.06.28央行降息貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)2015.08.26央行降息貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)2015.09.06央行降準(zhǔn)

12、下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)2015.09.09國務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金規(guī)定：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目維持 20%不變，其他項(xiàng)目由 30%調(diào)整為 25%。資料來源：政府官網(wǎng)，2015 年 9·30：降首套、二套首付。2015 年 3·30 開啟了房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇的起點(diǎn)，但二三線城市復(fù)蘇力度仍較弱，全國商品房庫存繼續(xù)走高。9 月 30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知（新 930），明確在不實(shí)施限購的城市，首套房最低首付比例調(diào)整為不低于 25%（此前為 30%）。同時(shí)住建

13、部、財(cái)政部、央行發(fā)布關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知，要求提高公積金貸款額度、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等。四部委連發(fā)兩項(xiàng)新政，救市力度再升級。2015 年 10 月央行再度降息降準(zhǔn)各一次。2016年 2 月央行、銀監(jiān)會發(fā)文，非限購城市首套商貸首付比例降至 20%、二套商貸首付比例降至 30%。利率優(yōu)惠疊加低首付，信貸處于全面寬松狀態(tài)。同時(shí)，2015年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出供給側(cè)改革五大任務(wù)之“去庫存”，棚改貨幣化力度加大，一二線城市房地產(chǎn)市場啟動。2016 年 2 月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，規(guī)定“購買 90 平米以下住房契稅

14、減至 1%，90 平米以上首套房、二套房分別減至 1.5%和 2%”。這是本輪調(diào)控的最后一項(xiàng)重大全國性政策，至此四招“刺激組合拳”出盡。此后全國性調(diào)控退出，開始強(qiáng)調(diào)“因城施策”，表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是熱點(diǎn)城市收緊，二是非核心城市繼續(xù)去庫存。表 4：2015 年 9 月 30 日到 2016 年 2 月期間主要金融政策時(shí)間部門政策措施政策重點(diǎn)2015.09.29住建部、財(cái)政部、央行關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知1） 提高貸款額度：月還款額與月收入比上限控制在50%-60%；2） 全面推行異地貸款業(yè)務(wù)2015.09.30央行、銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知在不實(shí)施限購措施

15、城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人房貸，最低首付款比例調(diào)整為不低于 25%。2015.10.24央行降息降準(zhǔn)自 2015 年 10 月 24 日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)至 4.35%，其他各檔次做相應(yīng)調(diào)整；自同日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。2016.02.02央行、銀監(jiān)會關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知在不實(shí)施限購措施的城市，商貸首套房最低首付比例為25%，各地可向下浮動 5 個(gè)百分點(diǎn)；二套房降為 30%。2016.02.17財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知購買 90 平米以下住房

16、契稅減至 1%，90 平米以上首套房、二套房分別減至 1.5%和 2%資料來源：政府官網(wǎng)，以 2014 年 9·30 為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，銷售面積增速 6 個(gè)月后回正。具體來看，2014年 2 月-2015 年 3 月全國商品房銷售面積同比持續(xù)為負(fù)，2015 年 4 月，在政策全面寬松 6 個(gè)月后，銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月增速 7%，并于 2016 年 4 月增速攀頂至 44.1%。圖 2：2014-2016 年樓市寬松政策取得立竿見影效果（單位：%）商品房銷售面積:當(dāng)月同比2014/9/30回正6 個(gè)月7.0-10.350403020100-102014-022014-042014-06

17、2014-082014-102014-122015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-12-20wind，3、 2022 年：面對分化的市場形勢，因城施策迎來政策調(diào)整鄭州作為 22 個(gè)長效機(jī)制試點(diǎn)城市之一，極具風(fēng)向標(biāo)意義。2022 年 3 月 1 日，鄭州市人民政府發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知，主要內(nèi)容包括：調(diào)整限購：鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。調(diào)整限貸：引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率，有一套住房并已結(jié)清貸款

18、的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，即二套房貸款實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。放松限價(jià)：對低容積率、高綠地率等建筑銷售限價(jià)上浮。通過貨幣化安置創(chuàng)造需求：實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動，對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。土地方面：土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的 20，土地出讓金可在成交后 1 年內(nèi)實(shí)行分期繳納。長效機(jī)制強(qiáng)調(diào)“因城施策”，當(dāng)前，最受關(guān)注的 22 個(gè)長效機(jī)制試點(diǎn)城市包括：北上廣深 4 個(gè)一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫 18 個(gè)二線城市。這些城市對房地產(chǎn)政策的調(diào)整有信號效應(yīng)。政策層面，一線城市基本沒有

19、放松空間。二線城市放松空間大，但城市分化嚴(yán)重。杭州為代表的二線城市：庫存低、價(jià)格上漲壓力大，政策放松不迫切；鄭州為代表的二線城市：高庫存、市場弱，政策放松比較迫切。三四線城市庫存高位、市場疲軟，更需要全面放松。市場反響在不同城市能級城市間具有輪動效應(yīng)。一線城市作為資源要素稟賦最優(yōu)渥、供需相對最緊張、預(yù)期收益最大的地方，房價(jià)率先領(lǐng)漲。隨后，隨著流動性外溢，核心二線城市、三線城市依次跟漲。在 2012-2016 年的兩輪周期輪動中，均呈現(xiàn)出“一線-二線-三四線”的傳導(dǎo)方向。圖 3：不同城市能級之間的房價(jià)輪動效應(yīng)70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù):一線城市:當(dāng)月同比（）70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù):二

20、線城市:當(dāng)月同比（）70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù):三線城市:當(dāng)月同比（）403020102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-100-10wind，3.1、 一線城市：市場回暖，主要政策空間是降低商業(yè)貸款利率，歷史經(jīng)驗(yàn)看，一線從政策放松到市場反彈節(jié)

21、奏較快目前，一線城市庫存處于歷史低位。2020 年 6 月開始，一線城市去化周期一路下行，2021 年 8 月達(dá)到歷史低位，約 13.7 個(gè)月。2022 年 1 月，去化周期約為15.8 個(gè)月，庫存低位持穩(wěn)。圖 4：一線城市商品房去化周期（單位：月）去化周期(月）15.813.72520151052020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021

22、-102021-112021-122022-010資料來源：中指院，目前，北京、上海為代表的一線城市，迎來樓市小陽春。其中，上海 2 月商品房銷售面積為 129.7 萬平方米，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長 20.2%，在一線城市中率先回暖。北京樓市的成交表現(xiàn)依舊冷淡，主要受疫情防控、冬奧會等因素影響，但隨著抑制因素的逐漸消退，需求逐步釋放，有望 3 月迎來小陽春。圖 5：2021 年 12 月-2022 年 2 月上海、北京商品房銷售面積及同比商品房銷售面積（萬平）商品房銷售面積同比（，右軸）2021-12 2022-01 2022-02上海2021-12 2022-01 2022-02北京2503

23、02001501005020100-10-20-300-40中指院，當(dāng)前主要政策空間是降低商業(yè)貸款利率。此前 LPR“雙降”，5 年期以上LPR 為 4.6%，較之前下調(diào) 5bp，在一定程度上帶動房貸利率下降。當(dāng)前北京、上海、廣州、深圳的首套房貸款利率為 LPR 加 55、35、80、30bp，二套房貸款利率為 LPR 加 105、105、100、60bp。歷史上，貸款利率放松力度最大是在 2008年 10 月央行出臺新政，當(dāng)時(shí)最優(yōu)惠貸款利率為基準(zhǔn)利率的 0.7 倍。當(dāng)前 LPR 的0.7 倍約為 3.2%，相當(dāng)于下調(diào) 138bp，房貸利率仍有下降空間。表 5：當(dāng)前 LPR 及一線城市房貸利率

24、首套房二套房五年期LPR4.60%4.60%北京5.15%(LPR+55bp)5.65%(LPR+105bp)上海4.95%(LPR+35bp)5.65%(LPR+105bp)廣州5.40%(LPR+80bp)5.60%(LPR+100bp)深圳4.90%(LPR+30bp)5.20%(LPR+60bp)中國人民銀行，貝殼研究院，時(shí)代財(cái)經(jīng)，3.2、 二線城市：庫存高位，為調(diào)控放松提供政策空間，歷史經(jīng)驗(yàn)看，從政策松到市場穩(wěn)需要 3 個(gè)月二線城市庫存呈現(xiàn)上升趨勢。2021 年 6 月，二線樣本城市去化周期達(dá)到歷史低位，約為 21.4 個(gè)月，隨后去化周期呈上升趨勢；2022 年 1 月，去化周期約為

25、23.1 個(gè)月。圖 6：二線樣本城市去化周期（單位：月）去化周期（月）23.121.4262524232221202020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-0119資料來源：中指院，備注 1：二線樣本城市為 14 個(gè)長效機(jī)制試點(diǎn)城市：重慶、杭州、成都、蘇州、廈門、長沙、無錫、福州、沈陽、青島、濟(jì)南、合肥、鄭州、長春備注 2：可售面積指取得了商品房預(yù)售許可證、以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。一般市場也會稱為存貨或庫存。當(dāng)前市場分化明顯：杭州為代表的二

26、線城市：庫存低、價(jià)格上漲壓力大，政策放松不迫切。杭州、南京等長三角二線城市市場回暖，1 月杭州、南京商品房銷售面積同比分別上漲3.5%、 13.7%；2022 年 1 月，杭州去化周期約為 6.4 個(gè)月，蘇州去化周期約為15.6 個(gè)月，庫存水平相對較低；長沙去化周期約為 18 個(gè)月，而商品房成交價(jià)格同比上漲 26.9%，價(jià)格上漲壓力相對較大。圖 7：杭州、南京商品房銷售面積及同比120100806040200商品房銷售面積（萬平）同比（，右軸）2021-11 2021-12 2022-01杭州2021-11 2021-12 2022-01南京120100806040200-20-40資料來源：

27、中指院，表 6：二線樣本城市去化周期（單位：月）杭州蘇州長沙重慶成都無錫福州沈陽青島濟(jì)南合肥鄭州長春廈門2021-105.814.715.117.233.717.530.531.124.623.618.317.527.929.52021-116.315.016.317.734.118.131.030.525.923.718.917.528.730.02021-125.915.517.319.830.818.731.423.927.323.019.118.128.832.32022-016.415.618.020.630.319.331.924.128.023.718.817.630.332.8

28、資料來源：中指院，鄭州為代表的二線城市：高庫存、市場弱，政策放松比較迫切。比如鄭州，2021年下半年以來，受特大暴雨以及疫情反復(fù)的影響，樓市成交明顯萎縮，2021 年 12 月商品房成交面積同比下滑 67.7%，全年商品房累計(jì)成交面積 1804.4 萬平方米，較上年下降 31.4%。2022 年 1 月，鄭州去化周期約為 17.6 個(gè)月。在 18 個(gè)長效機(jī)制試點(diǎn)二線城市中，與之情況類似的有重慶、成都、無錫、福州、沈陽、青島、濟(jì)南、合肥、長春等城市，2022 年 1 月去化周期分別約為 20.6、30.3、 19.3、31.9、24.1、28.0、23.7、18.8、30.3 個(gè)月，庫存均處于較

29、高水平。圖 8：2021 年鄭州商品房銷售面積及同比商品房成交面積當(dāng)月值（萬平）商品房成交面積同比（，右軸）300250200150100500806040200-20-40-602021-072021-082021-092021-102021-112021-12-802021-012021-022021-032021-042021-052021-06資料來源：中指院，對于二線城市，調(diào)控放松的空間主要有：調(diào)整限購，主要通過人才引進(jìn)政策、親屬投靠政策，對限購政策進(jìn)行突破。調(diào)整限貸，調(diào)整首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低商貸利率、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度等。放松限價(jià)，上調(diào)新房預(yù)售限價(jià)、上調(diào)二手房

30、評估價(jià)格。土地方面，調(diào)整土地競拍保證金最低比例，分期繳納土地出讓金。限售方面，縮短新房或二手房限售年限。時(shí)間城市政策主要內(nèi)容政策方向2022/1/1溫州計(jì)劃每年引聚院士、鯤鵬人才 5 名左右，給予個(gè)人 500 萬元獎(jiǎng)勵(lì)和 3000 萬元以上項(xiàng)目資助。海外人才“甌越海智計(jì)劃”則將給予入選者 200 萬元、100 萬元、30 萬元不等的個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)，并將科研補(bǔ)助調(diào)整為薪酬補(bǔ)助。人才政策2022/1/16南寧首套房公積金貸款的最高額度為 70 萬元，第二套房公積金貸款的最高額度為60 萬元。公積金貸款額度提高2022/1/28福州在福州市行政區(qū)域范圍內(nèi)購房的職工家庭，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款

31、比例調(diào)整為 40%。公積金首付比例下降2022/2/18重慶春節(jié)前后重慶的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至 20%。商貸首付比例下降2022/2/21鄭州擬降低二手房交易稅費(fèi)。計(jì)劃通過降低二手房交易個(gè)人所得稅等措施，鼓勵(lì)市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費(fèi)。擬降低交易稅費(fèi)2022/2/21南寧首套房公積金貸款政策不變，二套房公積金貸款首付比例由 40%下降至 30%。公積金首付比例下降2022/3/1鄭州允許投靠家庭新購一套住房。 “認(rèn)房不認(rèn)貸”，有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策。對低容積率、高綠地率等建筑銷售限價(jià)上?。煌ㄟ^貨幣化安置創(chuàng)造需求：實(shí)施安置房建設(shè)

32、工作三年行動，對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的 20，土地出讓金可在成交后 1 年內(nèi)實(shí)行分期繳納。取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”放松限價(jià)2022/3/4青島即墨區(qū)新房由拿證滿五年改為網(wǎng)簽后滿五年，二手房滿兩年即可交易，現(xiàn)已執(zhí)行限售年限縮短表 7：2022 年 1 月以來二線城市房地產(chǎn)放松政策梳理2022/3/4南昌雙繳職工調(diào)增至 80 萬元，單繳職工調(diào)增至 70 萬元公積金貸款額度提高資料來源：各地政府官網(wǎng)，和訊網(wǎng)，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)等，表 8：部分二線城市房貸利率城市首套房二套房天津LPR+30BPLPR+60BP重慶LPR+90BPLPR+110BP杭州L

33、PR+105BPLPR+125BP南京LPR+110BPLPR+130BP成都LPR+99BPLPR+148BP鄭州LPR+55BPLPR+79BP武漢LPR+103BPLPR+128BP合肥LPR+123BPLPR+172BP西安LPR+120BPLPR+140BP長沙LPR+90BPLPR+105BP寧波LPR+75BPLPR+100BP青島LPR+70BPLPR+100BP貝殼研究院，網(wǎng)易新聞，預(yù)計(jì)二線城市會在政策放松后 3 個(gè)月回暖。未來隨著二線城市政策跟進(jìn)，更多 “新市民”剛需及“老市民”改善需求將得到釋放，市場回暖可期。3.3、 三四線城市：銷售低迷，政策放松空間大，政策松到市場穩(wěn)

34、 6 個(gè)月以上三四線城市庫存處于歷史高位。從 2021 年 6 月開始，三四線城市去化周期加速上行，2021 年 12 月達(dá)到歷史高位，約 20.9 個(gè)月；2022 年 1 月，去化周期約為19.9 個(gè)月，較上月縮短一月左右，仍維持高位。圖 9：樣本三四線城市去化周期（單位：月）去化周期(月）20.919.92520151052020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-07202

35、1-082021-092021-102021-112021-122022-010資料來源：中指院，目前銷售延續(xù)低迷，市場韌性差。2021 年 6 月以來，樣本三四線城市商品房成交面積同比持續(xù)為負(fù)，2022 年 1 月樣本三四線城市商品房成交面積 974.2 萬平方米，同比-45.3%；2 月商品房成交面積 646.7 萬平方米，同比-48.4%，降幅擴(kuò)大 3.1 個(gè)百分點(diǎn)。圖 10：樣本三四線城市商品房成交面積及同比25002000150010005000樣本三四線城市商品房成交面積（萬平）同比（，右軸）450400350300250200150100500-50-100資料來源：中指院，影響

36、三四線需求的三大因素：房企爆雷引發(fā)居民對期房交付的擔(dān)憂、就地過年政策導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲、棚改貨幣化安置退出影響市場需求。其中，棚改貨幣化安置是影響三四線市場需求最重要的因素。2015 年起，棚改貨幣化安置大力推廣，2016 年-2017 年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為 1.4 億平和1.8 億平，占銷售面積的 14.8%和 18%，對三四線城市住房需求有一定透支，從開發(fā)商庫存變成了居民庫存，那些沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流入的三四線城市房地產(chǎn)市場將面臨較長時(shí)間的供求格局調(diào)整。當(dāng)前，棚改貨幣化安置退出市場，剛需上漲效應(yīng)不再，市場回暖仍需時(shí)間。對于三四線城市，調(diào)控放松空間大，主要有：取消限購，目前

37、只有少數(shù)三四線城市依然實(shí)施限購政策，如珠海、東莞、佛山、廊坊等，未來有望放松限購。調(diào)整限貸，包括上調(diào)公積金貸款額度、降低公積金首付比例、認(rèn)貸不認(rèn)房、降低二套房首付比、降低商貸利率和首付比例等。購房補(bǔ)貼，購房契稅補(bǔ)貼、房價(jià)補(bǔ)貼、面積補(bǔ)貼等。時(shí)間城市政策主要內(nèi)容政策方向2022/1/7武義縣非武義籍員工在武義連續(xù)繳納企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)三年及以上，并與用人單位簽訂兩年以上勞動合同，購買首套商品房時(shí)可申請“購房券”，每張購房券補(bǔ)助 3 萬元。購房補(bǔ)貼2022/1/10玉林90 平（含）以下首套新房，每套補(bǔ)貼 6000 元；90 平以上首套新房，每套補(bǔ)貼 1萬元。按購房所繳納的契稅為基數(shù)給予 50的補(bǔ)貼。

38、提供萬套優(yōu)惠房源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該樓盤市場價(jià)的基礎(chǔ)上每套優(yōu)惠不低于 2 萬元。購房補(bǔ)貼2022/1/12肇慶在肇購買首套房的，按全日制本科及本科以上畢業(yè)生 2 萬元、大專畢業(yè)生 1.5 萬元、中職技工院校畢業(yè)生 1 萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予住房補(bǔ)貼。購房補(bǔ)貼2022/1/12北海繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由 60下調(diào)至 40。公積金首付比例下降2022/1/18自貢實(shí)行只認(rèn)貸不認(rèn)房。取消兩次住房公積金貸款須間隔 12 個(gè)月及以上限制。對持有天府英才A、B、C 卡的高層次人才給予政策支持。認(rèn)貸不認(rèn)房人才政策2022/1/18煙臺對信用等級為 AAA 級開發(fā)企業(yè)，

39、商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低 5 個(gè)百分點(diǎn);對信用等級為 AA 級開發(fā)企業(yè),商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低 3 個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)售資金監(jiān)管放松2022/2/8惠州在大亞灣工作的博士生、全日制碩士研究生、全日制大學(xué)本科畢業(yè)生、全日制大專畢業(yè)生，在大亞灣區(qū)首次購房，博士生按每平方米補(bǔ)貼 250 元，全日制碩士研究生每平方米補(bǔ)貼 200 元，全日制大學(xué)本科畢業(yè)生每平方米補(bǔ)貼 150 元、全日制大專畢業(yè)生每平方米補(bǔ)貼 100 元，補(bǔ)貼上限為 144 平方米。購房補(bǔ)貼2022/2/17延吉農(nóng)民購買家庭唯一住房，政府以發(fā)放 500-1500 元家電消費(fèi)券的方式給予適當(dāng)補(bǔ)貼。100 平以下補(bǔ)貼 1200 元；

40、 100 平米以上補(bǔ)貼 1500 元。符合優(yōu)惠政策條件的農(nóng)民可申請辦理住房貸款，最低首付款比例為 30；政策合作銀行根據(jù)借款人的實(shí)際情況，最低銀行貸款利率可享受銀行基準(zhǔn)利率。購房補(bǔ)貼商貸首付比例下降商業(yè)貸款利率下降2022/2/17菏澤山東菏澤工行、建行、農(nóng)行自 2 月 14 日起，名下無住房且無個(gè)人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執(zhí)行 20。首套房、二套房貸款利率分別由去年年末的 5.95、6.14下調(diào)至 5.6、5.95。商貸首付比例下降商業(yè)貸款利率下降2022/2/18贛州春節(jié)前后江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至 20。商貸首付比例下降2022/2/22佛山佛山非限購區(qū)域部分

41、樓盤首付降至 2 成。佛山目前購買首套新房，限購區(qū)最低首付為 3 成，非限購區(qū)最低可以降到 2 成，但前提是要滿足一年社保要求。商貸首付比例下降2022/2/22駐馬店二手房的首付比例為 30，部分新房項(xiàng)目商業(yè)貸款已開始執(zhí)行 20的首付比例商貸首付比例下降表 9：2022 年 1 月以來三四線城市房地產(chǎn)放松政策梳理2022/2/25南通工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、江蘇銀行下調(diào)了該市個(gè)人住房貸款首付比例，首次購房、首次申請住房貸款的購房人首付比例從之前最低 30，降至最低 20商貸首付比例下降2022/2/25晉中二套房首付比例下調(diào)至 20，提高貸款額度，夫妻雙方繳存公積金家庭最高貸

42、款額度提升至 80 萬元，一方繳存公積金家庭最高貸款額度提升至 50 萬元。公積金首付比例下降公積金貸款額度提高2022/2/26蚌埠部分銀行首套房首付比例降至 20商貸首付比例下降2022/3/1中山購買首套房、第二套房申請住房公積金貸款，一名繳存人住房貸款最高額度由現(xiàn)行 40 萬元調(diào)整至 50 萬元，兩名或以上繳存人共同申請住房貸款最高額度由現(xiàn)行80 萬元調(diào)整至 90 萬元。公積金貸款額度提高2022/3/1新鄉(xiāng)單方按時(shí)連續(xù)足額繳存住房公積金，最高貸款額度由 30 萬元上調(diào)至 40 萬元公積金貸款額度提高2022/3/4唐山單、雙繳存職工家庭住房公積金個(gè)人住房貸款最高額度由 60 萬元調(diào)整為 80 萬元。二套房最低首付款比例由原來的不低于 60調(diào)整為不低于 30公積金貸款額度提高公積金首付比例下降資料來源：各地政府官網(wǎng)，東方財(cái)富網(wǎng)，中證網(wǎng)，財(cái)聯(lián)社，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)等，表 10：部分三四線城市房貸利率城市首套房二套房煙臺LPR+60BPLPR+80BP廊坊LPR+59BPLPR+105BP南通LPR+30BPLPR+65BP東莞LPR+90BPLPR+110BP佛山LPR+90BPLPR+110BP惠州LPR+90BPLPR+120BP長春L