智能化系統(tǒng)管理方案

1、智能化系統(tǒng)管理方案行政辦事中心和會議大廈育全天候閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，紅外周界防越系統(tǒng)、微波雙鑒感應(yīng)系統(tǒng)、電子尋更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等多種智能化系統(tǒng)，其智能化系統(tǒng)齊全，集成度高，對管理要求非常高。*物業(yè)具有專業(yè)智能化管理團隊，通過專業(yè)性技術(shù)支持，根據(jù)行政辦事中心和會議大廈現(xiàn)場實際與廣場周邊實際.建立了符合行政辦事中心和會議大廈實際需要的智能化管理模式，配備了專職智能化管理人員.形成了一套完整的現(xiàn)場智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)方案，建立了智能化子系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書，同時，針對行政辦事中心智能化系統(tǒng)施工情況，提出了切實可行的改進建議，使各智能化系統(tǒng)的功能得到充分應(yīng)

2、用，對行政辦事中心和會議大廈安全管理、節(jié)能降耗、科技體現(xiàn)起到了應(yīng)有的作用。*物業(yè)對行政辦事中心和會議大廈的設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)（行政辦事中心設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)正在完善中）能熟練有效利用。對主要設(shè)備系統(tǒng)如電梯運行、高低壓配電系統(tǒng)、空調(diào)開啟、環(huán)境溫度調(diào)節(jié)實施智能化遠程監(jiān)控管理、實時監(jiān)控運行情況。通過智能化的有效利用和管理，有力保證了設(shè)備運行良好狀態(tài)、保證了大廈良好的辦公環(huán)境，亦有效提高了物業(yè)管理效率。*物業(yè)在充分利用智能化系統(tǒng)為物業(yè)管理提供便利條件的同時，亦未忽視專業(yè)人員對設(shè)備設(shè)施現(xiàn)場的監(jiān)控管理監(jiān)控。在正確使用自動控制功能的同時，建立有人員定時巡查、檢查、保養(yǎng)制度，保證智能化系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施安全良好運行狀

3、態(tài)。* *物業(yè)在行政辦事中心和會議大廈服務(wù)三年來.對智能化系統(tǒng)管理和維護的工作中。做到：每周對系統(tǒng)功能進行一次測試檢查：定時對智能化系統(tǒng)控制臺內(nèi)外、攝像機防護罩、報警探測器等系統(tǒng)部件進行整理并清潔除塵：每月一次對攝像機老化程度和云臺馬達的運轉(zhuǎn)損耗程度、電梯攝像機電纜、監(jiān)控臺各器材檢查。每周對防盜報警主機進行一次自檢功能測試。每周對排污井、集水井高低水位報警功能、自動功能進行一次檢測。對智能化系統(tǒng)故障，零星維修合格率為100%。* *物業(yè)在為行政辦事中心和會議大廈的管理服務(wù)三年來，通過日常智能化系統(tǒng)的應(yīng)用、智能化系統(tǒng)故障維修和智能化專業(yè)廠家建立了良好的溝通渠道。*物業(yè)工程技術(shù)部通過日常操作，日常

4、故障維修、部分工程改造配合，以及對智能化系統(tǒng)明確的管理維護制度，扎實的維護能力得到了市信息中心大力支持和肯定。* *物業(yè)服務(wù)公司除了擁有多年物業(yè)智能化現(xiàn)場管理維護經(jīng)驗外，更擁有一支高素質(zhì)的智能化工程設(shè)計隊伍，具有廣東省安防施工設(shè)計資質(zhì)，能夠承擔各種樓宇的智能化設(shè)計施工。自1994年起，*集團在全國各地開發(fā)的樓盤基本由我司工程部承擔智能化工程設(shè)計施工，這是我司在智能化管理方面的重要技術(shù)保障。行政辦事中心和會議大廈現(xiàn)場的智能化技術(shù)管理由物業(yè)服務(wù)中心技術(shù)主管總體負責，在*物業(yè)管理公司工程部的技術(shù)支持下進行，部分專有業(yè)務(wù)由系統(tǒng)供應(yīng)商及獲得我公司評估合格的分承包商進行。、行政辦事中心和會議大廈智能化管理

5、系統(tǒng)流程:二、智能化建筑對物業(yè)管理的新的要求第一，物業(yè)服務(wù)中心人員包括技術(shù)、安全和客戶服務(wù)等要了解智能建筑的特點，充分利用智能化系統(tǒng)開展管理服務(wù)工作，除保證系統(tǒng)正常運運轉(zhuǎn)外，更要結(jié)合智能化系統(tǒng)的特點，設(shè)計、規(guī)劃好各項管理工作，以提高管理水平，追求資源利用效益的最大化。同時，積極做好智能化設(shè)備設(shè)施的維護工作。第二，必須強調(diào)和切實落實物業(yè)管理中智能化系統(tǒng)的早期介入。一方面我們要從思想上把智能化系統(tǒng)真正重視起來，并切實付諸實施：另一方面，業(yè)主單位和施工承造商須給物業(yè)服務(wù)中心創(chuàng)造條件，進行日常維護保養(yǎng)的培訓(xùn)和指導(dǎo)，并提供管理所需的各項資料、圖紙，作好隱蔽工程的勘查、備注，以充分掌握系統(tǒng)的特點和專一性，

6、*物業(yè)在三年的管理服務(wù)中，跟隨智能化系統(tǒng)施工單位和設(shè)備廠家施工調(diào)試，質(zhì)量保修、運行維護、供應(yīng)商長期良好溝通已完全熟悉行政辦事中心和會議大廈所有智能化設(shè)備。了解智能化系統(tǒng)構(gòu)成，精通智能化系統(tǒng)操作，懂得智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)，為后期管理服務(wù)及分包監(jiān)督打下良好的基礎(chǔ)，具備有效利用智能化系統(tǒng)應(yīng)有的條件。第三，必須加強智能化系統(tǒng)維護管理人員的培訓(xùn)培養(yǎng)工作。我公司將選派相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員對行政辦事中心和會議大廈智能化系統(tǒng)進行維護管理和有機關(guān)專業(yè)維修的協(xié)調(diào).進行崗位培訓(xùn).掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運行，并能保證管理服務(wù)人員正常利用該系

7、統(tǒng)為業(yè)主服務(wù)。第四，努力做好智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的組織實施工作。智能化建筑物業(yè)管理比一般物業(yè)管理多了一些新的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)等等。同時，智能建筑物業(yè)管理的主要工作主要是管理和維護電腦網(wǎng)絡(luò)，監(jiān)測各種智能化儀器設(shè)備傳送的各種信息，并給以及時處理。智能建筑物業(yè)管理的微觀模式已經(jīng)由主要是人工運作的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕菣C器運作的模。第五，智能化系統(tǒng)的遠程監(jiān)控使事故預(yù)防能力得到加強。行政辦事中心和會議大廈的樓宇自控系統(tǒng)能對主要設(shè)備系統(tǒng)實施、監(jiān)控功能，這為物業(yè)管理提供了非常便利的條件。與此同時。我們業(yè)必須注意不能過多的依賴的功能，不能忽視人員的的監(jiān)控。慎重使用自動控制功能，在保證安全的前提下，避免造

8、成更大的損失。項目“間一次數(shù)內(nèi)容一1、主機、顯示器及打印機清潔除塵。2、檢測UPS工作情況是否止常，配載作放電維護。計算機集中控制箱“周一1：UffBK嘟布固程度，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。2、檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器的工作情況。一1、測試溫度、液位、流量、壓力傳感器的靈敏程度。2,更換性能不好的元器件，校核性能，保證質(zhì)修注確四、保安自動化系統(tǒng)管理要求項目時間次數(shù)內(nèi)容閉路監(jiān)控系統(tǒng)展像機每周一i、清潔除塵一2嚏器爵好情況。每年一2、檢食備視城區(qū)音趣Si頭。，1、檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。2、線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調(diào)整。計算機和監(jiān)視器每月一1、主機、顯示器及打印

9、機清潔除塵。2、檢測UPS工作情況是否止常。每半年一l、清潔主機內(nèi)部灰塵。2、數(shù)據(jù)整理與備份。每一1、清潔除塵。_.Az_r-trrrt=r-戶水像機，像機年月一2、/1、；業(yè)旦力、圳正/白'兀女丁。k祭木制標準。每半年一2、伊UMATtF也月匕挺口:J，1卜IHL。l、檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。面面分割器、切換器和AD主機每周一1、清潔除塵。2、檢查外觀是否完好。一l、測試各功能鍵的工作情況。每年一1、線路整理，功能測試。方盜報警系統(tǒng)控制器及紅“卜線探測器每月一1、控制器清潔除塵。半年一2、柳武紅外愛探視拈的工作1情況。l、檢查各連接線路是否牢固、完好。警笛和警燈一1.檢

10、查報警系統(tǒng)警笛和警燈的工作情況。門禁和IC卡系統(tǒng)門鎖和門禁多次l、檢查門鎖、門摯固定螺絲有無松脫和缺失。2、檢查鎖頭磨損和碰傷情況。一1、清潔除塵。2、裕涮法制器培口性第一“車場管理系統(tǒng)停車場管理一1、主機、顯示器及打印機清潔除塵。2、檢測UPS工作情況是否止常。系統(tǒng)用U算”器控“器每周一3、檢測連接接口。1、清潔除塵。2涉卡城圄寧岬“牢固每半年一1.槍測系統(tǒng)接口性能一地感裝置一1、測試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。*物業(yè)管理公司工程部l*物業(yè)服務(wù)公司五、我公司服務(wù)優(yōu)勢（一）擁有一支高素質(zhì)的智能化工程專業(yè)技術(shù)隊伍工程部前身為深圳市*物業(yè)工程部，成立于1994年，建立初期主要負責所管

11、物業(yè)機電設(shè)備的維修養(yǎng)護、監(jiān)督、檢查工作，以及完善各小區(qū)（大廈）的物業(yè)配套工程。97年起，開始負責深圳*地產(chǎn)開發(fā)樓盤的智能化工程設(shè)計、施工及維護，并逐步發(fā)展成為承接*地產(chǎn)在全國部分地區(qū)（深圳、北京、上海、成都、武漢、南昌、南京、東莞等地）樓盤的安防工程，包括小區(qū)智能化系統(tǒng)的咨詢、設(shè)計、安裝、調(diào)試、維護等智能化系統(tǒng)專項承包業(yè)務(wù)。經(jīng)過近十年的發(fā)展，*物業(yè)服務(wù)公司工程部已形成一支具有豐富機電設(shè)備施工、管理及維護經(jīng)驗的高素質(zhì)、專業(yè)化隊伍。目前擁有工程專業(yè)技術(shù)人員56名（均為建筑、設(shè)計等工程相關(guān)專業(yè)院校畢業(yè)）,其中工程專業(yè)職稱人員11人、企業(yè)項目經(jīng)理3人。2002年初，公司取得了廣東省安全技術(shù)防范工程（設(shè)

12、計、施工、維修）壹級資質(zhì)；2003年取得國家建筑企業(yè)智能化工程專業(yè)承包叁級資質(zhì)。2、承接的主要工程項目一覽表序號項目名稱合同額/戶數(shù)竣工時間/工程等級施工范圍1深圳天景花園1995年閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)2深圳荔景花園1995閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、周界3*荔景大廈1995防越報警方冽閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)4深圳*桂苑花園75萬1998年閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、庭院門自動控制系統(tǒng)、5深圳*福景大廈84萬1998年閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、內(nèi)線通信電話系統(tǒng)、緊急召援對講系統(tǒng)6深圳*城巾花園79萬1999年閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周

13、界防越報警系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、庭院門自動控制系統(tǒng)、7354戶85萬良好1999年樓宇聯(lián)網(wǎng)非可視對講系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、內(nèi)線通信電話系統(tǒng)、緊急叫援系統(tǒng)、樓寧聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、停車場交通設(shè)施、電8深圳*俊園74萬1999年閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、內(nèi)線電話系統(tǒng)、緊急召援對講系統(tǒng)、停車場交通設(shè)施、背景音178尸O樂廣播系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)9316萬2000年閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、停車場設(shè)施、庭院門自動控10深圳*溫馨家園175萬2001年閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、

14、停車場設(shè)施、庭院門自動控11深圳梅林*集團總部辦公大廈120萬7663M22001年優(yōu)秀閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、電子消費管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線防盜12深圳*四季花城I、891萬2001年閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、庭院門自動控制及對講系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)對講系統(tǒng)、居家防盜系統(tǒng)、停車場交通設(shè)施、13II、III期*北京星園一期9246萬戶2001年皤觥髓通車醵髓兼統(tǒng)班髀場管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電子信息發(fā)14深圳桃源村二期720戶147萬優(yōu)秀2002年版鼐視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)非可視對講系統(tǒng)、停車場管理系15上海春申*城一期30

15、9萬792戶2002年優(yōu)秀閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、智能停車場管理系統(tǒng)、班車和會所收費系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)16成都*城市花園一期270萬924戶2002年巨抨閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車土務(wù)智能管鋰率綠、旄碎門白動棒制乃對旭17武漢*四季花城一期290萬718門2002年息好閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子消費系統(tǒng)、居家防盜報警系綠、樓宇聯(lián)網(wǎng)對講系締（向括市種白18鄭州金色年華180萬2002年閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)非可視對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、（非*開發(fā)）460尸優(yōu)

16、秀門禁管理系統(tǒng)、居家際盜報警系統(tǒng)、背景19成都*城市花園一期183萬570戶施工中閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)、庭院門自動控制及對講200萬閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電子信息發(fā)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、電子信22武漢四季花城二期225萬施工中閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子消費系統(tǒng)、居家防盜報警系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、周界防23上海春申271萬施工中閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、智能停車場管理系統(tǒng)、班車和會所收費系統(tǒng)、樓宇

17、聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、24南昌*四季花城235萬669戶施工中閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、非可視樓宇聯(lián)網(wǎng)對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、家居防盜系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)25東莞運河?xùn)|1號花園施工中閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、非可視樓宇聯(lián)網(wǎng)對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、26東莞城巾高爾夫花園施工中口禁管埋系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、家居防盜閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、非可視樓宇聯(lián)網(wǎng)對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、閉路審視監(jiān)盍系統(tǒng)、周奧防版系統(tǒng)、非可視樓宇聯(lián)網(wǎng)對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、非可視樓宇聯(lián)網(wǎng)對講系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、（二）我司與智能化系統(tǒng)設(shè)備供應(yīng)商的長

18、期戰(zhàn)略合作，是大廈智能化系統(tǒng)安全、經(jīng)濟運行的重要品質(zhì)保障基礎(chǔ)。1、我公司與美國江森、深圳捷順、安定寶等樓宇智能化系統(tǒng)設(shè)備供應(yīng)商建立了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，其中部分供應(yīng)商與行政辦事中心和會議大廈智能化系統(tǒng)設(shè)備供應(yīng)商相同，成功的維修保養(yǎng)服務(wù)模式完全可以移植。戰(zhàn)略供應(yīng)商為我司提供如下維修保養(yǎng)服務(wù)：(1)提供24小時電話報修、咨詢服務(wù)。(2)每月上門巡訪2次，每季度安排一次定期設(shè)備檢修保養(yǎng)，檢查故障隱患，聽取我公司使用意見，及時提出整改方案，并將不定時或應(yīng)我司要求上門服務(wù)，提供有關(guān)使用管理方面的咨詢及建議。(3)免費提供應(yīng)急召修服務(wù)熱線。當系統(tǒng)發(fā)生故障時，接到我司專人通知，戰(zhàn)略供應(yīng)商將派出技術(shù)人員在4小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。(4)合同期內(nèi)設(shè)備