[經(jīng)濟(jì)學(xué)]中財(cái)ppt課件

1、第八章第八章 投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)1、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)、計(jì)量、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換及及處置處置的的 會(huì)計(jì)核算。會(huì)計(jì)核算。2、無形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)取得、攤銷、出租、出售、期取得、攤銷、出租、出售、期末末 計(jì)價(jià)計(jì)價(jià)的核算方法。的核算方法。第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的確一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)認(rèn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地和房屋及其權(quán)屬的總土地和房屋及其權(quán)屬的總稱稱不為自己用，為投資而購買的房地產(chǎn)不為自己用，為投資而購買的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值?；蛘邇烧呒嬗卸钟械姆康禺a(chǎn)增值?；蛘邇烧呒嬗卸钟械姆康?/p>

2、產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)用于用于出租出租或或增值增值的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)1 1、出租建筑物、出租建筑物3 3、持有且擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、持有且擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)2 2、出租土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)不屬于不屬于投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)：1、以經(jīng)營(yíng)方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位、以經(jīng)營(yíng)方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位2、閑置土地、閑置土地4、企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，按照市、企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金（屬自用）場(chǎng)價(jià)格收取租金（屬自用）5、作為存貨的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)3、自用房地產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)用的

3、廠房和辦公樓屬固定資、自用房地產(chǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用廠房和：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用廠房和辦公樓屬固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用辦公樓屬固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或?yàn)殇N售正在開發(fā)的商品房和土銷售或?yàn)殇N售正在開發(fā)的商品房和土地。地。二、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量二、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量成本模式成本模式公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資

4、性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”（一）采用（一）采用成本成本模式計(jì)量模式計(jì)量1 1、外購、外購購買價(jià)格購買價(jià)格相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)歸屬于該資產(chǎn)的其他支出歸屬于該資產(chǎn)的其他支出外購房地產(chǎn)部分外購房地產(chǎn)部分出租出租、部分、部分自用自用的，的，用于出租部分應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)。用于出租部分應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)。2 2、自行建造、自行建造土地開發(fā)費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)用建安成本建安成本應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用建造過程中發(fā)生的建造過程中發(fā)生的非正常損失非正常損失直接計(jì)入當(dāng)期損益直接計(jì)入當(dāng)期損益4 4、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量、投資

5、性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量1 1、按期（月）計(jì)提折舊或攤銷、按期（月）計(jì)提折舊或攤銷2 2、發(fā)生減值的計(jì)提減值準(zhǔn)備、發(fā)生減值的計(jì)提減值準(zhǔn)備3 3、改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件，應(yīng)資、改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件，應(yīng)資本化本化（二）采用（二）采用公允價(jià)值公允價(jià)值模式計(jì)量模式計(jì)量企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)且可靠取得允價(jià)值能夠持續(xù)且可靠取得同時(shí)滿足兩個(gè)條件：同時(shí)滿足兩個(gè)條件：有市場(chǎng)；公允價(jià)值能科學(xué)估計(jì)。有市場(chǎng)；公允價(jià)值能科學(xué)估計(jì)。不提折舊、不攤銷、無減值準(zhǔn)備不提折舊、不攤銷、無減值準(zhǔn)備三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換非投資性房地非

6、投資性房地產(chǎn)產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)(一）成本模式下的轉(zhuǎn)換一）成本模式下的轉(zhuǎn)換1、存貨房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換）（轉(zhuǎn)換）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2、自用房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) （二）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)（二）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換換存貨房地產(chǎn)存貨房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換）（轉(zhuǎn)換）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2、自用房地、自用房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1、投資性房地產(chǎn)采用成本模式后續(xù)計(jì)量、投資性房地產(chǎn)采用成本模式后續(xù)計(jì)量 （1）按期計(jì)提折舊或攤銷）按期計(jì)提折舊或攤銷 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)

7、累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） （2）取得租金收入）取得租金收入 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 （3）發(fā)生減值）發(fā)生減值 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：房地產(chǎn)投資減值準(zhǔn)備貸：房地產(chǎn)投資減值準(zhǔn)備 己計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)價(jià)己計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)價(jià)值又恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。值又恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。 例例8-4 2、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量、投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量 不計(jì)提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債表日公不計(jì)提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值計(jì)量。允價(jià)值計(jì)量。 資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值賬面余額資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值賬面余額 借：投資性房

8、地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值賬面余額資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值賬面余額 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 例例8-5（四）投資性房地產(chǎn)的處置（四）投資性房地產(chǎn)的處置1、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置 基本分錄基本分錄（1）借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）借：銀行存款（實(shí)際收到的金額） 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）借：其他業(yè)務(wù)支出借：其他業(yè)務(wù)支出 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地

9、產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 例：甲企業(yè)為了滿足市場(chǎng)需求、擴(kuò)大再生產(chǎn)，例：甲企業(yè)為了滿足市場(chǎng)需求、擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。2009年年3月，企業(yè)管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房月，企業(yè)管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。該土拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。該土地使用權(quán)的賬面余額為地使用權(quán)的賬面余額為3000萬元，己計(jì)提萬元，己計(jì)提攤銷攤銷900萬元，剩余使用年限萬元，剩余使用年限40年，按照直年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。線法攤銷，不考慮殘值。2012年年3月，甲企月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，

10、取得轉(zhuǎn)讓收入業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬元。萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。 （1）轉(zhuǎn)換時(shí)）轉(zhuǎn)換時(shí) 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 30000000 累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷 9000000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 30000000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）9000000 （2）計(jì)提折舊（假設(shè)按年）計(jì)提折舊（假設(shè)按年） 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 525000= （30000000-9000000）40 貸：貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 525000 （3）出售時(shí)）

11、出售時(shí) 借：銀行存款借：銀行存款 40000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 40000000借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 19425000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）10575000 9000000+5250003=10575000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán)30000000 2、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置 例：甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，例：甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2009年年3月月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出

12、租給乙企業(yè)使用，租賃開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始為期開始為2009年年4月月15日。日。2009年年4月月15日，日，該寫字樓的賬面余額該寫字樓的賬面余額45000萬元，公允價(jià)值為萬元，公允價(jià)值為47000萬元。萬元。2009年年12月月31日，該項(xiàng)投資性日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值房地產(chǎn)的公允價(jià)值48000萬元。萬元。2010年年6月租月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并賃期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以以55000萬元出售，出售款項(xiàng)己收訖。甲企業(yè)萬元出售，出售款項(xiàng)己收訖。甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量。（1）2009年年4月月15日，存貨轉(zhuǎn)換

13、為投資性房地產(chǎn)日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 470000000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 450000000 資本公積資本公積-其他資本公積其他資本公積 20000000（2）2009年年12月月31日，公允價(jià)值變動(dòng)：日，公允價(jià)值變動(dòng)： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 10000000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 10000000 （3）2010年年6月，出售投資性房地產(chǎn)：月，出售投資性房地產(chǎn)： 借：銀行存款借：銀行存款 550000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 550000000 借：其他業(yè)務(wù)支出借

14、：其他業(yè)務(wù)支出 480000000 貸：貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 470000000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 10000000同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入： 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 10000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 10000000同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入：同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入： 借：資本公積借：資本公積其他資本公積其他資本公積 20000000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入

15、20000000第二節(jié)第二節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)一、無形資產(chǎn)的特征與內(nèi)容一、無形資產(chǎn)的特征與內(nèi)容可辨認(rèn)性可辨認(rèn)性非實(shí)物形態(tài)非實(shí)物形態(tài)非貨幣資產(chǎn)非貨幣資產(chǎn)無形資產(chǎn)內(nèi)容無形資產(chǎn)內(nèi)容專利權(quán)專利權(quán)非專利權(quán)非專利權(quán)商標(biāo)權(quán)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)著作權(quán)特許權(quán)特許權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)二、無形資產(chǎn)的計(jì)量二、無形資產(chǎn)的計(jì)量初始計(jì)量初始計(jì)量取得無形資產(chǎn)并使之達(dá)到預(yù)定用途而發(fā)生的取得無形資產(chǎn)并使之達(dá)到預(yù)定用途而發(fā)生的全部支出作為無形資產(chǎn)成本全部支出作為無形資產(chǎn)成本,成本能可靠計(jì)量成本能可靠計(jì)量?jī)?nèi)部研發(fā)活動(dòng)形成的無形資產(chǎn)內(nèi)部研發(fā)活動(dòng)形成的無形資產(chǎn)研究階段研究階段計(jì)入當(dāng)期損益計(jì)入當(dāng)期損益開發(fā)階段開發(fā)階段滿足條件計(jì)入無形資產(chǎn)成本滿足

16、條件計(jì)入無形資產(chǎn)成本后續(xù)計(jì)量后續(xù)計(jì)量“累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷”“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”有使用壽命的要攤銷，使用壽命不確有使用壽命的要攤銷，使用壽命不確定不需要攤銷。定不需要攤銷。三、無形資產(chǎn)的取三、無形資產(chǎn)的取得得 （一）（一） 外購無形資產(chǎn)外購無形資產(chǎn) 實(shí)際支付的價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、直接歸屬于使該項(xiàng)實(shí)際支付的價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出( (如專業(yè)服務(wù)費(fèi)、如專業(yè)服務(wù)費(fèi)、測(cè)試費(fèi)等）。測(cè)試費(fèi)等）。但不包括為引入新產(chǎn)品發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用但不包括為引入新產(chǎn)品發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用及及其他間接費(fèi)用，也不包括在無形資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)其

17、他間接費(fèi)用，也不包括在無形資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定定用途用途發(fā)生的費(fèi)用發(fā)生的費(fèi)用分期付款取得無形資產(chǎn)，成本為購分期付款取得無形資產(chǎn)，成本為購買價(jià)款的現(xiàn)值買價(jià)款的現(xiàn)值 例例8-6（二）投資者投入無形資產(chǎn)（二）投資者投入無形資產(chǎn) 按合同、協(xié)議、公允價(jià)值入賬按合同、協(xié)議、公允價(jià)值入賬 （三）土地使用權(quán)處理（三）土地使用權(quán)處理 1、用于自行開發(fā)、用于自行開發(fā) 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3、購入房屋建筑物、購入房屋建筑物 4、出租或增值時(shí)、出租或增值時(shí)四、無形資產(chǎn)的攤銷四、無形資產(chǎn)的攤銷無形資產(chǎn)使用壽命不確定無形資產(chǎn)使用壽命不確定不攤銷不攤銷無形資產(chǎn)使用壽命確定無形資產(chǎn)使用壽命確定攤銷攤銷攤銷期攤銷期

18、可供使用時(shí)可供使用時(shí)終止確認(rèn)時(shí)終止確認(rèn)時(shí)經(jīng)濟(jì)因素和法律因素確定的期間孰低經(jīng)濟(jì)因素和法律因素確定的期間孰低攤銷方法攤銷方法1 1、方法包括直線法、生產(chǎn)總量法等。、方法包括直線法、生產(chǎn)總量法等。3 3、無法可靠確定其預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，、無法可靠確定其預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的， 應(yīng)當(dāng)采用應(yīng)當(dāng)采用直線法直線法攤銷。攤銷。2 2、企業(yè)選擇的無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當(dāng)能夠、企業(yè)選擇的無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當(dāng)能夠反映與該項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期反映與該項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式，并一致地運(yùn)用于不同會(huì)計(jì)期間。實(shí)現(xiàn)方式，并一致地運(yùn)用于不同會(huì)計(jì)期間。攤銷金額攤銷金額在無形資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)系統(tǒng)地分?jǐn)偲湓跓o形資產(chǎn)的使用壽命內(nèi)系統(tǒng)地分?jǐn)偲錈o形資產(chǎn)的預(yù)計(jì)殘值一般為無形資產(chǎn)的預(yù)計(jì)殘值一般為 ，但下列情況除外：，但下列情況除外：1 1、有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束使購買、有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束使購買 該無形資產(chǎn)該無形資產(chǎn)2 2、可以根據(jù)活躍市場(chǎng)得到預(yù)計(jì)殘值信息