物業(yè)管理培訓(xùn)-物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理

1、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理學(xué)習(xí)輔導(dǎo)學(xué)習(xí)輔導(dǎo)主講教師主講教師 張娟張娟第二講第二講 物業(yè)建筑室內(nèi)給水物業(yè)建筑室內(nèi)給水第一節(jié) 建筑物業(yè)給水系統(tǒng)概述 建筑給水系統(tǒng)是將城鎮(zhèn)給水管網(wǎng)（或自備水源，如蓄水池）中的水引入一幢建筑或一個(gè)建筑群體供人們生活、生產(chǎn)和消防之用，并滿(mǎn)足各類(lèi)用水對(duì)水質(zhì)、水量和水壓要求的冷水供應(yīng)系統(tǒng)。一、室內(nèi)給水系統(tǒng)的分類(lèi)自建筑物的給水引入管至室內(nèi)各用水及配水設(shè)施段，稱(chēng)為室內(nèi)給水部分。按用途可分三類(lèi)：l生活給水系統(tǒng)l生產(chǎn)給水系統(tǒng)l消防給水系統(tǒng)二、室內(nèi)給水系統(tǒng)的組成引入管水表節(jié)點(diǎn)給水管道給水附件升壓和儲(chǔ)水設(shè)備室內(nèi)消防設(shè)備三、室內(nèi)給水系統(tǒng)的給水方式室內(nèi)給水系統(tǒng)的給水方式必須根據(jù)用戶(hù)對(duì)水

2、質(zhì)、水壓和水量的要求，室外管網(wǎng)所能提供的水質(zhì)、水量和水壓情況，衛(wèi)生器具及消防設(shè)備等用水點(diǎn)在建筑物內(nèi)的分布以及用戶(hù)對(duì)供水安全要求等條件來(lái)確定。室內(nèi)給水系統(tǒng)給水方式主要有如下幾種：室內(nèi)給水系統(tǒng)的方式：直接給水方式設(shè)置升壓設(shè)備的給水方式當(dāng)室外給水管網(wǎng)的水壓低于或周期性低于建筑物內(nèi)部給水管網(wǎng)所需水壓，而建筑物內(nèi)部用水量又很不均勻時(shí)，宜采用設(shè)置升壓設(shè)備的給水方式。1.單設(shè)水箱給水方式室內(nèi)給水系統(tǒng)的方式：?jiǎn)卧O(shè)水泵給水方式水泵-水箱聯(lián)合給水方式分區(qū)供水的給水方式氣壓罐給水方式四、高層建筑的室內(nèi)給水方式由于自重的作用，低層的靜水壓要比高處樓層的靜水壓大。對(duì)于高層建筑，底層的靜水壓就會(huì)很大，這顯然是不科學(xué)的，同

3、時(shí)也是一種壓力浪費(fèi)，對(duì)供水管道自身的安全也不利。由于高層建筑層數(shù)多，因此其給水系統(tǒng)必須進(jìn)行豎向分區(qū)。豎向分區(qū)的目的在于： 避免建筑物下層給水系統(tǒng)管道及設(shè)備承受過(guò)大的壓力而損壞； 避免建筑物下層壓力過(guò)高，管道內(nèi)流速過(guò)大而引起的流水噪聲、震動(dòng)噪聲、水錘及水錘噪聲； 避免下層給水系統(tǒng)中水龍頭流出水頭過(guò)大而引起的水流噴濺。高層給水堅(jiān)向分區(qū)的方式：分區(qū)減壓給水方式：分區(qū)水箱減壓和分區(qū)減壓閥減壓。分區(qū)并聯(lián)給水方式。五、室內(nèi)給水系統(tǒng)所需壓力 H=10H1+H2+H3+H4 （kPa）式中：H室內(nèi)給水系統(tǒng)所需的水壓，kPa； H1最不利配水點(diǎn)與引入管起端之間的標(biāo)高差，m； H2計(jì)算管路的水頭損失（水在流動(dòng)過(guò)程

4、中損失的能量），kPa； H3水表的水頭損失（水經(jīng)過(guò)水表時(shí)損失的能量），kPa； H4最不利配水點(diǎn)的流出水頭，kPa。一般經(jīng)驗(yàn)值：流出水頭是為供水時(shí)克服水龍頭內(nèi)的摩擦、沖擊、流速（大小、方向）變化等阻力所需的靜水壓力，一般取1520kPa。一般經(jīng)驗(yàn)值：為了選擇給水方式，可按建筑物的層數(shù)粗略估計(jì)自室外地面算起所需的最小保證壓力值。一般地，單層建筑物為100kPa；二層建筑物為120kPa；三層或三層以上建筑物，每增加一層增加40kPa。對(duì)于引入管或室內(nèi)管道較長(zhǎng)或?qū)痈叱^(guò)3.5m時(shí)，上述數(shù)值應(yīng)適當(dāng)增加。 第二節(jié) 室內(nèi)給水系統(tǒng)常用設(shè)備一、給水常用管材、管件及其連接1.給水常用管材常用給水管材一般有鋼

5、管、銅管、鑄鐵管和塑料管等。但必須注意：生活用水的給水管必須是無(wú)毒的。（1）鋼管鋼管有焊接鋼管（常用）、無(wú)縫鋼管兩種。 室內(nèi)給水管道通常用普通和加厚焊接鋼管。用于生活給水管道要專(zhuān)門(mén)鍍鋅。規(guī)格以公稱(chēng)直徑（也稱(chēng)公稱(chēng)口徑、公稱(chēng)通徑）表示，即用字母DN其后附加公稱(chēng)直徑數(shù)值（內(nèi)徑）。例如DN40，則表示公稱(chēng)直徑為40mm 。無(wú)縫鋼管則以外徑乘以壁厚來(lái)表示規(guī)格。 （2）銅管主要優(yōu)點(diǎn)在于其具有很強(qiáng)的抗銹蝕能力，強(qiáng)度高，可塑性強(qiáng)，堅(jiān)固耐用能抵受較高的外力負(fù)荷，熱脹冷縮系數(shù)小，能抗高溫環(huán)境，防火性能也較好使用壽命長(zhǎng)，可完全被回收利用，不污染環(huán)境。其主要缺點(diǎn)是價(jià)格較高。 （3）鑄鐵管與鋼管相比具有耐腐蝕性強(qiáng)、造價(jià)

6、低、耐久性好等優(yōu)點(diǎn)，適合于埋地敷設(shè)。缺點(diǎn)是質(zhì)脆、重量大、單管長(zhǎng)度小等。（4）塑料管優(yōu)點(diǎn)是化學(xué)性能穩(wěn)定、耐腐蝕、重量輕，管內(nèi)壁光滑、加工安裝方便等。常用的塑料管材有：硬聚氯乙烯塑料（UPVC）管材、聚乙烯（PE）管材、三型聚丙烯（PP.R）管材。（5）復(fù)合管材鋼塑復(fù)合（SP）管材鋁塑復(fù)合（PAP）管材。除具有塑料管的優(yōu)點(diǎn)外，還有耐壓強(qiáng)度好、耐熱、可曲撓和美觀(guān)等優(yōu)點(diǎn)。2.管材的選擇 新建、改建、擴(kuò)建城市供水管道（400mm以下）和住宅小區(qū)室外給水管道應(yīng)使用硬聚氯乙烯、聚乙烯塑料管；大口徑城市供水管道可選用鋼塑復(fù)合管。 新建、改建住宅室內(nèi)給水管道、熱水管道和供暖管道優(yōu)先選用鋁塑復(fù)合管、交聯(lián)聚乙烯管等

7、新型管材，淘汰鍍鋅鋼管。3.給水常用管件4.給水管道的連接給水管道的連接方法有螺紋連接（又稱(chēng)絲扣連接）、焊接、法蘭連接和承插連接等。二、給水管道附件給水管道附件是安裝在管道及設(shè)備上的啟閉和調(diào)節(jié)裝置的總稱(chēng)。一般分為配水附件和控制附件兩類(lèi)。 1.配水附件2.控制附件三、水表水表是一種計(jì)量用戶(hù)累計(jì)用水量的儀表。目前室內(nèi)給水系統(tǒng)中廣泛采用流速式水表。管徑一定時(shí)，通過(guò)水表的水流速度與流量成正比的原理來(lái)測(cè)量 .流速式水表按翼輪構(gòu)造不同分為旋翼式和螺翼式，DN大于50mm時(shí)，應(yīng)采用螺翼式水表。四、水泵一般采用離心式水泵 離心式水泵裝置形式，按進(jìn)水方式有水泵直接從室外給水管網(wǎng)抽水和水泵從儲(chǔ)水池抽水兩種。泵直接

8、從管網(wǎng)抽水會(huì)使室外管網(wǎng)壓力降低（甚至出現(xiàn)負(fù)壓），影響對(duì)周?chē)渌脩?hù)的正常供水。因此，許多城市都對(duì)直接從管網(wǎng)抽水加以限制。 水泵房應(yīng)有良好的通風(fēng)、采光、防凍和排水措施。在要求防震、安靜的房間周?chē)灰O(shè)置水泵。布置要滿(mǎn)足維護(hù)要求。 水泵機(jī)組應(yīng)設(shè)高度不小于0.1m的獨(dú)立基礎(chǔ)，不得與建筑物基礎(chǔ)相連。 為減小噪聲，在水泵及其吸、壓水管上均應(yīng)設(shè)隔震裝置 五、水箱建筑給水系統(tǒng)中，在需要增壓、穩(wěn)壓、減壓或者需要儲(chǔ)存一定的水量時(shí)，均可設(shè)置水箱。 玻璃鋼水箱重量輕，強(qiáng)度高，耐腐蝕，安裝維修方便，大容積水箱可現(xiàn)場(chǎng)組裝，目前應(yīng)用越來(lái)越多。出水管管口下緣應(yīng)高出水箱底50100mm，以防污物流入配水管網(wǎng)。對(duì)生活與消防共用

9、水箱，出水管口應(yīng)設(shè)在消防儲(chǔ)水量對(duì)應(yīng)的水位之上。 水箱構(gòu)造如圖：水箱的調(diào)節(jié)水量：調(diào)節(jié)水量應(yīng)根據(jù)用水量和流入水量的變化曲線(xiàn)確定，實(shí)際上這些資料很難獲得單設(shè)水箱時(shí)，對(duì)日用水量不大的建筑物，生活儲(chǔ)備水量可取日用水量的50100；對(duì)日用水量較大的建筑物，可取日用水量的2530。 給水系統(tǒng)為水泵水箱聯(lián)合工作時(shí) ，生活儲(chǔ)水量不小于建筑物最高日用水量的5；當(dāng)水泵為人工啟動(dòng)時(shí)，不小于最高日用水量的12。 水箱的消防儲(chǔ)水量消防儲(chǔ)水量按保證室內(nèi)10min的消防設(shè)計(jì)流量考慮。水箱的安裝高度與建筑物高度、配水管道長(zhǎng)度、管徑及設(shè)計(jì)流量有關(guān)。水箱的設(shè)置高度應(yīng)使其最低水位的標(biāo)高滿(mǎn)足建筑物內(nèi)最不利配水點(diǎn)所需的流出水頭，并經(jīng)管道

10、的水力計(jì)算確定。 六、氣壓給水設(shè)備第三節(jié) 室內(nèi)給水管道的布置與敷設(shè)一、管路布置1.引入管的布置從配水平衡和供水可靠考慮，宜從建筑物用水量最大處和不允許斷水處引入。當(dāng)建筑物內(nèi)衛(wèi)生用具布置比較均勻時(shí)，應(yīng)在建筑物中部引入，以縮短管網(wǎng)向最不利點(diǎn)的輸水長(zhǎng)度，減少管網(wǎng)的水頭損失。 引入管一般設(shè)置一條，當(dāng)建筑物不允許間斷供水或室內(nèi)消火栓總數(shù)在10個(gè)以上時(shí)，需要設(shè)置兩條 。由城市管網(wǎng)的不同側(cè)引入。也可由同側(cè)引入。但間距不小于10M。生活給水引入管與污水排出管管外壁的水平距離不得小于1.0m。 引入管穿過(guò)承重墻或基礎(chǔ)時(shí)，管頂上部預(yù)留凈空不得小于建筑物的沉降量，一般不小于0.15m，并做好防水的技術(shù)處理。2.室內(nèi)

11、給水管道的布置室內(nèi)給水管道的布置與建筑物性質(zhì)，建筑物外形、結(jié)構(gòu)狀況，衛(wèi)生用具和生產(chǎn)設(shè)備布置情況以及所采用的給水方式等有關(guān)，并應(yīng)充分利用室外給水管網(wǎng)的壓力。 應(yīng)力求長(zhǎng)度最短，盡可能呈直線(xiàn)走向，與墻、梁、柱平行敷設(shè)，兼顧美觀(guān)，并要考慮施工檢修方便。 2.室內(nèi)給水管道的布置室內(nèi)給水管道不允許敷設(shè)在排水溝、煙道和風(fēng)道內(nèi)，不允許穿過(guò)大小便槽、櫥窗、壁柜，應(yīng)盡量避免穿過(guò)建筑物的沉降縫。如果必須穿過(guò)時(shí)要采取相應(yīng)的措施。二、室內(nèi)給水的管路敷設(shè)1明裝：即管道在室內(nèi)沿墻、梁、柱、天花板下、地板旁暴露敷設(shè)。明裝管道造價(jià)低，施工安裝、維護(hù)修理均較方便。 缺點(diǎn)是由于管道表面積灰、產(chǎn)生凝水等影響環(huán)境衛(wèi)生，有礙房屋美觀(guān)。

12、二、室內(nèi)給水的管路敷設(shè)2暗裝 ：即管道敷設(shè)在地下室天花板下或吊頂中，或在管井、管槽、管溝中隱蔽敷設(shè)。衛(wèi)生條件好，房間美觀(guān)。暗裝的缺點(diǎn)是造價(jià)高，施工、維護(hù)均不便。 第四節(jié) 給水系統(tǒng)的管理與維護(hù)給水設(shè)備的狀況直接影響給水系統(tǒng)的正常運(yùn)行，關(guān)系到業(yè)主（使用人）切身利益和物業(yè)管理公司以后的管理工作的正常開(kāi)展。物業(yè)管理公司一定要嚴(yán)格驗(yàn)收接管制度，并從管理制度制定與完善著手，及時(shí)對(duì)發(fā)生的故障進(jìn)行維修，切實(shí)落實(shí)對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，確保高效的物業(yè)管理。 給水系統(tǒng)的管理與維護(hù)，一般 包括以下幾個(gè)方面：一、把好設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)關(guān)，從嚴(yán)格驗(yàn)收接管制度開(kāi)始二、完善給水系統(tǒng)的管理制度，確保科學(xué)管理的實(shí)施三、給水系統(tǒng)常見(jiàn)故障的處理 四、強(qiáng)化給水管理工作的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 水箱清潔操作制度 根據(jù)環(huán)境和衛(wèi)生部門(mén)要求，為確保水箱水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)，必須定期（三個(gè)月）對(duì)水箱清洗。通常操作要求如下：（1）準(zhǔn)備階段 清洗水箱操作人員須有衛(wèi)生防疫部門(mén)核發(fā)的體檢合格證。 通知租、用戶(hù)以免發(fā)生不必要的誤會(huì)。 關(guān)閉雙聯(lián)水箱進(jìn)水閥門(mén)，安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施、臨時(shí)水泵、橡皮管，打開(kāi)水箱進(jìn)口蓋。（2）清洗工作階段 當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或13時(shí)，將待洗水箱出水閥門(mén)關(guān)閉，打開(kāi)底部排污閥，同時(shí)打開(kāi)另一聯(lián)進(jìn)水閥以確保正常供水。不允許一只水箱排空清洗，另一只滿(mǎn)水箱工作。這樣會(huì)因受荷不均，造