南陽(yáng)秋實(shí)苑項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、南陽(yáng)秋實(shí)苑項(xiàng)目定位及物南陽(yáng)秋實(shí)苑項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議業(yè)發(fā)展建議2 2目錄目錄2項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解市場(chǎng)及需求分析市場(chǎng)及需求分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位戶型建議戶型建議物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議城市概況 位于河南省西南部，面積2.66萬(wàn)平方公里，在河南省面積最大，在河南省面積最大，人口1091萬(wàn)，是河南人口最多的地級(jí)是河南人口最多的地級(jí)市。市。地理位置：南陽(yáng)位于河南省西南部，西與陜西省接壤、南與湖北省接壤，東臨駐馬店、信陽(yáng)；北臨三門峽、洛陽(yáng)、平頂山。因地處伏牛山以南，漢水之北而得名。因三面環(huán)山、南部開口的馬蹄形盆地，故稱南陽(yáng)盆地

2、。 行政劃分：下轄鄧州市（代管）、西峽縣、鎮(zhèn)平縣、內(nèi)鄉(xiāng)縣、淅川縣、新野縣、桐柏縣、唐河縣、方城縣、南召縣、社旗縣、臥龍區(qū)、宛城區(qū)、南陽(yáng)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、南陽(yáng)新區(qū)、鴨河工業(yè)管理區(qū)、南陽(yáng)油田工業(yè)管理區(qū)等市縣區(qū)。 南陽(yáng)交通：南陽(yáng)地理位置優(yōu)越，交通便利。是豫、鄂、陜的交通要道。洛湛鐵路（焦柳鐵路）、寧西鐵路在南陽(yáng)交匯。滬陜高速、二廣高速、日南高速、許南高速、南陽(yáng)城區(qū)繞城高速、內(nèi)鄧高速、焦桐高速、武西高速、和臨三高速（臨汾至三亞）等多條高速遍布南陽(yáng)各地。國(guó)道312、207、209等4條國(guó)道以及14條省道連接南陽(yáng)各地。南陽(yáng)機(jī)場(chǎng)為河南三大民用機(jī)場(chǎng)之一，南陽(yáng)西峽旅游機(jī)場(chǎng)已被提上議事日程 啟示南陽(yáng)地理位置優(yōu)

3、越，交通便捷，人口基數(shù)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有足夠的支撐。城市屬性城市屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿Τ鞘胁季帧耙恍?、兩軸、五版塊” 1.一心：指以中心城區(qū)為核心 2.兩軸：指以寧西鐵路和焦枝鐵路為依托，“十字型”的城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展復(fù)合軸線，作為南陽(yáng)市域城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)布局的主體構(gòu)架，以及跨區(qū)域合作的主要通道。 3.五板塊：指構(gòu)建中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、南部輕紡工業(yè)集聚區(qū)、北部清潔能源和冶金建材產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、東部食品和石油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、西部生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)五大區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊?？臻g結(jié)構(gòu)“一河兩岸、四組團(tuán)” “一河兩岸”指將白河作為貫穿城市的景觀帶，城市主體部分在白河兩岸展開?！八慕M團(tuán)”指中心組團(tuán)、河南組團(tuán)、

4、河?xùn)|組團(tuán)、王村組團(tuán)等四個(gè)不同功能城市組團(tuán)；空間發(fā)展：“東延南拓”中心城區(qū)北部、西部空間以生態(tài)保護(hù)與培育為主，城鎮(zhèn)發(fā)展方向主要向南拓展，向東延伸。規(guī)劃向白河以南區(qū)域以及獨(dú)山大道東側(cè)拓展城市空間，北部、西部結(jié)合風(fēng)景區(qū)及旅游區(qū)的保護(hù)和建設(shè)，提升城市環(huán)境品質(zhì)，營(yíng)造休閑娛樂(lè)和風(fēng)景旅游空間。伴隨農(nóng)運(yùn)會(huì)的開展，近期南陽(yáng)市主要以東、北為主發(fā)展方向（即獨(dú)山大道、張衡路區(qū)域），白河以南、獨(dú)山大道以東區(qū)域?yàn)橹羞h(yuǎn)期發(fā)展重點(diǎn)。啟示本案位處城市中心組團(tuán)，其地塊資源的逐步稀缺必將為本項(xiàng)目帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)遇。城市屬性城市屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象城市布局城市布局經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)南陽(yáng)燃料乙醇、卷煙、防爆電機(jī)等產(chǎn)品在全省乃至全國(guó)有著重要地位；

5、核能，風(fēng)能、太陽(yáng)能等新興產(chǎn)業(yè)為城市快速可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的道路。 農(nóng)業(yè)：u南陽(yáng)素有“中州糧倉(cāng)”之稱，是全國(guó)糧、棉、油、煙集中產(chǎn)地。u糧食總產(chǎn)占全省11%、全國(guó)1%；棉花占省20%、全國(guó)4%。u南陽(yáng)6個(gè)縣市區(qū)是國(guó)家商品糧、棉基地，3個(gè)縣市區(qū)為國(guó)家優(yōu)質(zhì)基地。u南陽(yáng)黃牛居全國(guó)5大優(yōu)良品系之首。u南陽(yáng)月季產(chǎn)量居全球之最。 工業(yè)：u南陽(yáng)擁有工業(yè)企業(yè)13萬(wàn)多家，酒精、石油、印刷板材、中西藥、紡織品、防爆電機(jī)、 卷煙、水泥、天然堿、汽車配件等產(chǎn)品在全省乃至全國(guó)占有重要位置。u燃料乙醇被列為國(guó)家“十五”試點(diǎn)推廣項(xiàng)目。u南陽(yáng)核電已經(jīng)入圍國(guó)家十二五規(guī)劃，項(xiàng)目投產(chǎn)后年產(chǎn)值將達(dá)到300億元。u南陽(yáng)將形成集水電，火電

6、，風(fēng)能，太陽(yáng)能與核電為一體的清潔能源基地，為南陽(yáng)與企 業(yè)的快速可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的道路。 啟示u城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地位的提升，為南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展契機(jī)。u南陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽(yáng)市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。城市屬性城市屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)城市經(jīng)濟(jì)南陽(yáng)市GDP穩(wěn)居河南省第3位。城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入多元化發(fā)展的軌道，南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下已步入高速發(fā)展期！啟示城市地位的提升，對(duì)于南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了良好的發(fā)展契機(jī)。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，南陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為南陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。u2009年，全市生產(chǎn)總值完成1780億元， 增幅12.5%，地方財(cái)政一般預(yù)

7、算收入28.8億元,增長(zhǎng)30%。u河南省內(nèi)GDP排名處于前列，僅次于洛陽(yáng)，位居第3位。u財(cái)政收入占的比重明顯提高，綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量占全省的比重明顯提高。城市屬性城市屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)隨著南陽(yáng)市大力推進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步強(qiáng)化“工業(yè)立市”思想，南陽(yáng)市的固定資產(chǎn)投入占GDP比重65%，城市框架進(jìn)一步拉大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了飛速的發(fā)展。啟示南陽(yáng)市固定資產(chǎn)的投入，在擴(kuò)大城市框架，大力推進(jìn)現(xiàn)代化工業(yè)新城的同時(shí)，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的是重要機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何抓住此次市場(chǎng)機(jī)遇u南陽(yáng)市2009年全年固定資產(chǎn)投資為億元，比上年增長(zhǎng)，u其中，城鎮(zhèn)投資億元，增長(zhǎng)；u在城鎮(zhèn)投資

8、中，國(guó)有控股投資億元，比上年下降10；u民間投資億元，增長(zhǎng)；u港澳臺(tái)及外商投資9億元，增長(zhǎng)。u第一產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)；第二產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)；第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng) 城市屬性城市屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)角度人均GDP和可支配收入，居民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，促使置業(yè)需求隨之迅速提升。南陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存

9、、改善需求兼有生存需求啟示居民經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)目前南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，深度研究客戶需求的變化，設(shè)計(jì)出符合客戶需求的產(chǎn)品，將是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵！隨著南陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，南陽(yáng)市人均GDP和人均可支配收入均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。同比增長(zhǎng)率均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。伴隨著南陽(yáng)市居民經(jīng)濟(jì)條件的逐步改善，南陽(yáng)市居民對(duì)于物質(zhì)和精神方面的需求也將會(huì)逐步提高。 南陽(yáng)市09年人均GDP為17646元，約合2000美元。根據(jù)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷，南陽(yáng)市的房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期。城市屬性城市屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象收入水平收

10、入水平消費(fèi)角度居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)支出也隨之快速提升。支出收入比在河南處于領(lǐng)先水平，在一定程度上促進(jìn)了南陽(yáng)市商業(yè)的繁榮，是項(xiàng)目規(guī)劃16000m2體量商業(yè)潛在利好！ 2009年，南陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13498元，同比增長(zhǎng)10%。消費(fèi)支出9595元，同比增長(zhǎng)11%。支出收入比達(dá)到71%。與省內(nèi)其他城市相比，南陽(yáng)市人均收入水平一般，但人均消費(fèi)水平接近省會(huì)鄭州，人民消費(fèi)意愿較強(qiáng)。啟示隨著人民收入水平的不斷提高，南陽(yáng)市民的消費(fèi)習(xí)慣將極大的促進(jìn)地區(qū)商業(yè)繁榮，尤其餐飲、娛樂(lè)等日常性消費(fèi)旺盛城市屬性城市屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象消費(fèi)水平消費(fèi)水平城市人口年輕勞動(dòng)力外流嚴(yán)重，南陽(yáng)大約有50-100萬(wàn)的人口長(zhǎng)

11、年在外務(wù)工，其中目標(biāo)以沿海城市居多。城市化進(jìn)程加快，南陽(yáng)市市區(qū)人口近年以每年10萬(wàn)的速度遞增，預(yù)計(jì)在2020年達(dá)到200萬(wàn)人口，部分縣城也將達(dá)到50萬(wàn)人口的中等城市。 集中式發(fā)展分散式發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，空間擴(kuò)張小型城市大都市區(qū)主城新城新城新城新城單中心城市擴(kuò)張多中心發(fā)展大都市化形成國(guó)際都市發(fā)展進(jìn)程模型截止2009年末，南陽(yáng)市人口規(guī)模達(dá)到1096萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)人口402萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為37%。低于全國(guó)平均水平5個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率提升速度緩慢 。據(jù)規(guī)劃，到2015年，南陽(yáng)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到48%以上，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到550萬(wàn)， 2010-2015年均提高2個(gè)百分點(diǎn).按照人均住宅面積26平方米

12、計(jì)算，意味著每年將新增200萬(wàn)平方米的市場(chǎng)需求。啟示住宅需求量的快速增長(zhǎng)將帶動(dòng)商業(yè)、休閑娛樂(lè)等諸多方面需求的同步增長(zhǎng)，南陽(yáng)市的城市格局將出現(xiàn)一定的變化。城市屬性城市屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象城市人口城市人口到達(dá)市區(qū)主要節(jié)點(diǎn)的直線距離區(qū)域車程(km)臥龍崗景區(qū)3.5人民公園0.5南陽(yáng)汽車站2南陽(yáng)火車站2.8南陽(yáng)市政府1.5市人大市政協(xié)1.7白河濕地公園3.1本案區(qū)域?qū)儆谂P龍區(qū)，城市中心核心區(qū)域.向東500米為人民公園,生活便利，交通方便,城市價(jià)值較高.本案區(qū)位屬性項(xiàng)目四至交通條件配套設(shè)施項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象區(qū)位屬性區(qū)位屬性區(qū)位屬性項(xiàng)目四至交通條件配套設(shè)施北臨建設(shè)中路東靠電廠辦公樓，再向前為

13、人民路及人民公園本案西接文化路及工業(yè)南路南為老街區(qū)，再向前為新華西路項(xiàng)目臨建設(shè)里，靠近人民路，地段良好，但西北角為預(yù)留變電站，以后噪音和輻射會(huì)對(duì)社區(qū)產(chǎn)生影響.項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至區(qū)位屬性項(xiàng)目四至交通條件配套設(shè)施項(xiàng)目周邊擁有1路、2路、6路、11路、15路、20路 、 22路、29路等數(shù)條公交線路,公交出行十分便利;本案周邊人民路、工業(yè)路和新華西路都是南陽(yáng)商業(yè)購(gòu)物區(qū)，商業(yè)非常繁華，人流眾多；在建的銀基商貿(mào)城和摩根中央公園都有家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、大型商場(chǎng)、電影院等大型商業(yè)配套，極可能形成南陽(yáng)最核心商業(yè)中心。項(xiàng)目周邊路況良好,公交系統(tǒng)十分完善,出行便利，周邊商業(yè)氛圍濃郁發(fā)展前

14、景可觀。項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象交通條件交通條件區(qū)位屬性項(xiàng)目四至交通條件配套設(shè)施人民公園南陽(yáng)府衙南陽(yáng)九中銀都建國(guó)酒店口腔醫(yī)院南陽(yáng)九小項(xiàng)目盡享老城區(qū)繁華,生活配套齊全，又有休閑配套，且鬧中取靜，是不可多得的風(fēng)水寶地。社區(qū)內(nèi)16000平米商業(yè)也足以滿足社區(qū)需求.配套資源:學(xué)校:市三中、九中、九小、十六中商超:盛德美、大統(tǒng)百貨等醫(yī)院:口腔醫(yī)院、宛城第一人民醫(yī)院、市中心醫(yī)院、電力醫(yī)院酒店:銀都建國(guó)酒店、綠都花園酒店旅游資源:人民公園、南陽(yáng)府衙專業(yè)市場(chǎng):銀基商貿(mào)城、建材大世界、家電大世界等項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象配套設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)用地面積29017.9 m2總建筑面積150380m2其

15、中地上總建筑面積130580m2其中住宅建筑面積113380m2商業(yè)建筑面積16000m2幼兒園建筑面積1200m2地下室建筑面積19800m2不計(jì)容積率建筑密度24.1%容積率4.5總戶數(shù)943套100%其中90-100m2兩房295套31.3%120-130m2三房498套52.8%130-140m2三房86套9.1%140-144m2三房64套6.8%綠地率36.2%總停車位700位其中地上停車位200位地下室停車位500位整體規(guī)劃概述：項(xiàng)目由7棟31至33層的高層組合而成，沿街底層設(shè)計(jì)為底商?？偨婕s15萬(wàn)平米.容積率4.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指

16、標(biāo)1616目錄目錄16項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解市場(chǎng)及需求分析市場(chǎng)及需求分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位戶型建議戶型建議物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議1717追求項(xiàng)目的回現(xiàn)速度就是要在產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)追求項(xiàng)目的回現(xiàn)速度就是要在產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格上作出讓步格上作出讓步傳統(tǒng)傳統(tǒng)觀點(diǎn)觀點(diǎn)追求項(xiàng)目的回現(xiàn)速度意味著尊重市場(chǎng)主流形追求項(xiàng)目的回現(xiàn)速度意味著尊重市場(chǎng)主流形勢(shì)，以合適的價(jià)格提供合適的產(chǎn)品勢(shì)，以合適的價(jià)格提供合適的產(chǎn)品利潤(rùn)最大化就是盡可能使項(xiàng)目高端化，往往利潤(rùn)最大化就是盡可能使項(xiàng)目高端化，往往不得不犧牲銷售速度不得不犧牲銷售速度利潤(rùn)最大化意味著項(xiàng)目的價(jià)值

17、體系中具備高利潤(rùn)最大化意味著項(xiàng)目的價(jià)值體系中具備高溢價(jià)的發(fā)力點(diǎn)，與銷售速度不直接掛鉤溢價(jià)的發(fā)力點(diǎn)，與銷售速度不直接掛鉤以以“保證回現(xiàn)速度保證回現(xiàn)速度”及及“利潤(rùn)最大化利潤(rùn)最大化”為主要為主要目標(biāo)，在兩者平衡點(diǎn)上樹立標(biāo)桿形象目標(biāo)，在兩者平衡點(diǎn)上樹立標(biāo)桿形象17目標(biāo)解析目標(biāo)解析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)一：項(xiàng)目目標(biāo)一：保證一定的回現(xiàn)速度保證一定的回現(xiàn)速度項(xiàng)目目標(biāo)二：項(xiàng)目目標(biāo)二：追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化我們我們認(rèn)為，回現(xiàn)速度與利潤(rùn)最大化之間并不矛盾，關(guān)鍵在于：認(rèn)為，回現(xiàn)速度與利潤(rùn)最大化之間并不矛盾，關(guān)鍵在于：尋找市場(chǎng)走量最好的產(chǎn)品作為回現(xiàn)的保證尋找市場(chǎng)走量最好的產(chǎn)品作為回現(xiàn)

18、的保證尋找走量前提下產(chǎn)品高溢價(jià)的可能性和突破點(diǎn)尋找走量前提下產(chǎn)品高溢價(jià)的可能性和突破點(diǎn)標(biāo)標(biāo)桿桿形形象象傳統(tǒng)傳統(tǒng)觀點(diǎn)觀點(diǎn)我們的我們的觀點(diǎn)觀點(diǎn)我們的我們的觀點(diǎn)觀點(diǎn)1818基于項(xiàng)目本體與目標(biāo)解析，聚焦項(xiàng)目分析的核基于項(xiàng)目本體與目標(biāo)解析，聚焦項(xiàng)目分析的核心問(wèn)題：心問(wèn)題：18核心問(wèn)題核心問(wèn)題全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象核心問(wèn)題梳理核心問(wèn)題梳理我們想要什么？我們想要什么？ 穩(wěn)定的回現(xiàn)速度 項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 標(biāo)桿形象及口碑我們面臨的現(xiàn)狀？我們面臨的現(xiàn)狀？ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)未知 目標(biāo)客戶偏好未知 土地成本較高在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下，確定何在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下，確定何種物業(yè)組合？種物業(yè)組合？解決各物業(yè)的配比及面積段，解決各物業(yè)的配比及面積

19、段，保證去化速度？保證去化速度？核心問(wèn)題：如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制下的利潤(rùn)最大化？如何最有效地對(duì)客戶進(jìn)行最大化如何最有效地對(duì)客戶進(jìn)行最大化捕捉？捕捉？如何在成本可控下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高溢如何在成本可控下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高溢價(jià)？項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值體系？?jī)r(jià)？項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值體系？控制風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)最大化目標(biāo)分解目標(biāo)分解1919目錄目錄19項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解市場(chǎng)及需求分析市場(chǎng)及需求分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位戶型建議戶型建議物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議2020目錄目錄20市場(chǎng)及需求分析市場(chǎng)及需求分析宏觀政策層面宏觀政策層面整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析各物業(yè)類型市

20、場(chǎng)掃描各物業(yè)類型市場(chǎng)掃描2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 央行降息清楚地表明了穩(wěn)增長(zhǎng)、促發(fā)展的政策轉(zhuǎn)向。當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)處于明顯的底部區(qū)域，政策的推動(dòng)會(huì)使市場(chǎng)有趨勢(shì)性的改變，市場(chǎng)會(huì)明顯向上。 近期各地房企拿地?zé)崆槊黠@高漲，成交回暖，但調(diào)控的基調(diào)未改變，整體利好，也不可盲目樂(lè)觀。2222目錄目錄22市場(chǎng)及需求分析市場(chǎng)及需求分析宏觀政策層面宏觀政策層面南陽(yáng)市場(chǎng)分析南陽(yáng)市場(chǎng)分析各物業(yè)類型市場(chǎng)掃描各物業(yè)類型市場(chǎng)掃描南陽(yáng)市商品房均價(jià)近幾個(gè)月

21、震蕩走高，整體向上趨勢(shì)并未改變，5月份成交均價(jià)重新站上三千元大關(guān)，達(dá)到3345元/平方米，創(chuàng)六個(gè)月內(nèi)新高。其中：住宅銷售均價(jià)繼連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比小幅下降后，本月呈現(xiàn)出回升態(tài)勢(shì)，達(dá)到3219元/平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)29.4%；非住宅均價(jià)波動(dòng)劇烈，這主要由于非住宅銷售量比較小，容易受個(gè)案影響，而非住宅價(jià)格往往與項(xiàng)目的區(qū)位有密切關(guān)系，因而無(wú)形中加大了非住宅均價(jià)的波動(dòng)性；二手房成交均價(jià)在經(jīng)過(guò)4月份休整后，5月份環(huán)比大幅上漲18.5%，達(dá)到2099元/平方米，創(chuàng)歷史新高。 啟示2011年5月，全市商品住宅成交均價(jià)為3345元/m2,創(chuàng)6個(gè)月內(nèi)新高價(jià)格走勢(shì)2011年第二季度南陽(yáng)市中心城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)

22、24個(gè)，商品房批準(zhǔn)銷售5833套，預(yù)售面積面積為69.83萬(wàn)，較上季度增長(zhǎng)55.2%，較去年同期增長(zhǎng)108.8%。其中住宅商品房預(yù)售面積65.33萬(wàn)，較上季度上升76.6%，較去年同期增長(zhǎng)73.5%。2011年第二季度，中心城區(qū)商品房成4913交套，共52萬(wàn)，均價(jià)3115.02元/；商品住宅成交4222套，共50.27萬(wàn)，非住宅商品房成交691套，共1.74萬(wàn)。整體二手房成交1234套，共6.64萬(wàn)，均價(jià)1857.81；住宅二手房成交1123套，共10.93萬(wàn)，均價(jià)1669.48/。成交量分析啟示在全國(guó)樓市調(diào)控政策的打壓下，雖然部分一二線城市出現(xiàn)了或量減、或價(jià)跌、或量?jī)r(jià)齊降的局面，但是，市場(chǎng)還

23、在反復(fù)博弈之中，而三四線城市受到?jīng)_擊較小，房?jī)r(jià)和成交面積逆勢(shì)快速攀升。用地單位宗地位置土地用途面積（公頃）總價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)（萬(wàn)元/畝）簽約時(shí)間南陽(yáng)市康泰置業(yè)有限公司濱河路西側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房4.34871172.917.98 2011.9.15南陽(yáng)市惠農(nóng)達(dá)農(nóng)資集團(tuán)有限公司建設(shè)西路45號(hào)其他普通商品住房2.88693569.582.43 2011.7.13南陽(yáng)四友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文化路東側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房2.0795138.04.42 2011.5.13南陽(yáng)市新起點(diǎn)生化研究所南陽(yáng)市高新區(qū)明山路中低價(jià)位、中小套型普通商品住房1.3326795.039.77 2011

24、.4.6南陽(yáng)市宛城區(qū)漢冶街道辦事處蔡莊社區(qū)居民委員會(huì)天山路北側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.8891572.642.93 2011.4.1南陽(yáng)福成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高新路與明山路交叉口西南角其他普通商品住房1.546625.926.99 2011.2.23南陽(yáng)市汽車板簧總廠光武路南側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.6715763.675.81 2011.2.21南陽(yáng)錦紡商貿(mào)有限責(zé)任公司八一路北側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.6954724.669.46 2011.1.20南陽(yáng)市龍都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃312國(guó)道南側(cè)，長(zhǎng)江路西側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房13.051538301

25、9.56 2011.1.20南陽(yáng)市民祥房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建設(shè)東路南側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房1.09951409.485.46 2011.1.17南陽(yáng)市拓寶玉器有限公司工業(yè)路與臥龍路交叉口西南角中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.5392286.735.44 2011.1.07河南四建股份有限公司麒麟路24號(hào)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房1.1534269.715.59 2011.1.07南陽(yáng)市東峰生化廠七里園街南側(cè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房0.6694321.832.05 2011.1.102011年住宅用地出讓情況根據(jù)南陽(yáng)市“東移北擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心將轉(zhuǎn)

26、移至城區(qū)東北區(qū)域。目前，市政府已確定搬遷至張衡東路，312國(guó)道將于2012年3月前改道到白河南，改道后的 312國(guó)道將成為城北景觀大道，東城區(qū)的舊城改造也大面積展開，另外在農(nóng)運(yùn)會(huì)為契機(jī)的帶動(dòng)下，城市框架迅速拉大，東北區(qū)域新增大片土地供應(yīng)。啟示在農(nóng)運(yùn)會(huì)前，南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量充足，開發(fā)將步入高峰期中心城區(qū)黃金地帶區(qū)域 以白河為中軸的沿河兩岸開發(fā)區(qū)域以張衡路和獨(dú)山大道為中軸的高新區(qū)區(qū)域以北京大道為軸線的開發(fā)區(qū)域南陽(yáng)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng) 根據(jù)南陽(yáng)市城市發(fā)展總體規(guī)劃綱要，白河兩岸開發(fā)將成為今后10年城市規(guī)劃工作的重中之重。由于地理位置得天獨(dú)厚，不可復(fù)制，目前沿河兩岸成為適宜養(yǎng)生久居的生態(tài)地產(chǎn)聚集地，小區(qū)

27、在綠化環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型篩選及物業(yè)服務(wù)方面均代表南陽(yáng)市樓盤發(fā)展風(fēng)向標(biāo)。 北京大道系南陽(yáng)市城區(qū)西部主要的交通要道，該區(qū)域內(nèi)建造了大量的單位集資和檔次較低的商品房，占地面積較小，品質(zhì)較差，舒適性欠缺。隨著北京大道的順利拓寬和改造，道路兩旁景色宜人，居住環(huán)境大大改善。近幾年，該區(qū)域也逐漸發(fā)展為比較理想居住地。 該區(qū)域是南陽(yáng)市未來(lái)的行政中心、文化中和經(jīng)濟(jì)中心，城市配套、城市規(guī)劃以及交通網(wǎng)絡(luò)等方面前瞻性較好，且周邊多為新搬遷的行政事業(yè)單位，如公安局、檢察院、地稅局、國(guó)稅局、移動(dòng)公司等，是我市中高端消費(fèi)群居住最密集之地。目區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境和綠化環(huán)境堪稱城區(qū)之榜樣，區(qū)域周邊有南陽(yáng)市中心醫(yī)院、八中、婦女兒童醫(yī)院、建

28、行、中行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套，是適宜居住和投資的較佳區(qū)域。 該區(qū)域位于繁華的都市中央，主要集中在以人民路、工業(yè)路和新華路、文化路為軸線區(qū)域內(nèi)。交通便利，生活便捷，生活配套一應(yīng)俱全，是居家生活、從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)和從事投資的黃金地帶，是開發(fā)商住一體化以及大型復(fù)合型社區(qū)的理想之地。土地資源稀缺，商業(yè)發(fā)達(dá)，但城市綠化覆蓋率較低，粉塵污染和噪音污染較為嚴(yán)重，高端住宅產(chǎn)品的開發(fā)空間有限。南陽(yáng)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)特征土地資源日漸稀缺，以商住一體化開發(fā)為主西區(qū)樓盤聚集地，以中低端樓盤為主自然資源優(yōu)勢(shì)突出，高端高質(zhì)城市發(fā)展方向，宜居宜投資2727目錄目錄27市場(chǎng)及需求分析市場(chǎng)及需求分析宏觀政策層面宏觀政策層面整體市場(chǎng)分析

29、整體市場(chǎng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析南陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目眾多,不可能一一研究，因此我們把項(xiàng)目周邊的主要在售或即將推售項(xiàng)目，可能跟本案存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目做為研究對(duì)象.根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位屬性、產(chǎn)品類型、推盤時(shí)間及客戶集中程度可確定本案面臨的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要要為：銀基商貿(mào)城、摩卡中央公園和永安尚城國(guó)際；其他宇信凱旋城、同晟國(guó)際、常綠林溪谷、盛世龍?jiān)?期、白金瀚宮、旺角華庭、教育佳苑基本售罄或尾盤或區(qū)位較遠(yuǎn)。永安尚城國(guó)際開發(fā)商河南永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地面積194664m2,建筑面積約56萬(wàn)m2項(xiàng)目地址南陽(yáng)市仲景路與天山路交匯處建筑類型高層、商業(yè)街區(qū)、酒店物業(yè)類型28-33層全高層建筑+

30、10萬(wàn)m2商業(yè)街區(qū)+3.8萬(wàn)m2酒店，自身規(guī)劃9萬(wàn)m2西班牙水景園林主力戶型主力戶型集中在88-95m2精致兩房和121-140m2舒適三房，109m2創(chuàng)新型復(fù)式和174m2闊景四房銷售價(jià)格4300元/m2容積率綠化率40%廣告訴求城市中軸56萬(wàn)m2都會(huì)綜合體，在戶型設(shè)計(jì)上提出N+1百變空間，更多贈(zèng)送面積等景觀配套5大主題花園、9萬(wàn)平米西班牙園林水系、商業(yè)街、酒店等銷售動(dòng)態(tài)10月1日正式認(rèn)籌，交1萬(wàn)抵2萬(wàn)或交3萬(wàn)抵5萬(wàn)，另外可參加抽獎(jiǎng)，幾次推盤銷售情況良好。同晟國(guó)際開發(fā)商南陽(yáng)市同晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模總建筑面積約27萬(wàn)m2項(xiàng)目地址南陽(yáng)市仲景路與光武路交匯處建筑類型高層、酒店、獨(dú)立商鋪物業(yè)類型

31、項(xiàng)目共包含8棟高層建筑（其中1棟公寓，其余普通住宅均為兩梯四戶）和大面積商業(yè)用房，集合休閑娛樂(lè)步行街區(qū)、大型商超、高層住宅、精品公寓等多種業(yè)態(tài)，主力戶型銷售價(jià)格待定廣告訴求引領(lǐng)南陽(yáng)城市新街區(qū)生活景觀配套規(guī)劃有65000m2綜合購(gòu)物廣場(chǎng)、15000m2商業(yè)步行街和超市、三維立體空間景觀銷售動(dòng)態(tài)5月28日開始認(rèn)籌，商鋪交10萬(wàn)抵12萬(wàn)，住宅交2萬(wàn)抵3萬(wàn)。另舉行VIP卡日增值活動(dòng)，商鋪日增值88元，住宅日增值58元，至開盤前截止。認(rèn)籌情況良好。常綠林溪谷開發(fā)商南陽(yáng)市常綠置業(yè)有限公司規(guī)模建筑面積約27萬(wàn)m2項(xiàng)目地址南陽(yáng)市工業(yè)路與光武路交口西北角（原柴油機(jī)廠）建筑類型高層物業(yè)類型由14棟英倫建筑群組成，

32、總戶數(shù)2800戶，停車位2200個(gè)主力戶型主力戶型36-150m2創(chuàng)變戶型，更多贈(zèng)送空間銷售價(jià)格4500元/m2容積率2.8綠化率42%廣告訴求大城中央，林溪美地景觀配套5萬(wàn)方中央景觀生態(tài)園林及入口廣場(chǎng)銷售動(dòng)態(tài)整體項(xiàng)目分三期滾動(dòng)開發(fā)，其中，一期為2、5、7、9、11號(hào)樓，30F，均為兩梯四戶，共計(jì)約840戶，8月12日開始排號(hào)，8月27日搖號(hào)選房，當(dāng)前正在銷售中，交兩萬(wàn)抵三萬(wàn)，五日之內(nèi)交齊首付（暫定為房款總額30%），額外再優(yōu)惠一萬(wàn)，五證不全，簽訂購(gòu)房合同要等到11月份，屆時(shí)規(guī)定首付比例，一期房源銷售率在70%以上。宇信凱旋城開發(fā)商河南省宇信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地68000，129畝；建筑

33、面積28萬(wàn)，其中住宅25萬(wàn)，商業(yè)3萬(wàn)項(xiàng)目地址南陽(yáng)市建設(shè)路與明山路交叉口建筑類型高層物業(yè)類型9幢33層高層建筑、一棟4層大商業(yè)及部分小戶型公寓，共900套主力戶型主力戶型為86-110花園兩房、115-143三房、160以上大宅。銷售價(jià)格4300元/m2容積率3.68綠化率40%廣告訴求城市中央，園林公館景觀配套凱旋廣場(chǎng)、馬賽廣場(chǎng)、香榭麗商業(yè)大街、四大法式皇家花園、安琪兒兒童樂(lè)園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、3萬(wàn)平米主題購(gòu)物廣場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、6米高精裝修入戶大堂等 銷售動(dòng)態(tài)項(xiàng)目二期推出5#、6#、7#三棟31層的高層，均為2梯4戶，目前剩余的房源為130平米以上大三房（主要分布在22層以上較高樓層），及8

34、#少量?jī)煞浚ㄖ荒苋?，?yōu)惠2%）。優(yōu)惠措施：（1）全款優(yōu)惠3%，按揭首付30%，優(yōu)惠1%。（2）十一期間推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠，在措施（1）的基礎(chǔ)上購(gòu)房再優(yōu)惠1%。銀基商貿(mào)城-旺角華庭開發(fā)商南陽(yáng)四友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模旺角華庭是銀基商貿(mào)城A座住宅A02A03住宅樓項(xiàng)目，銀基商貿(mào)城總建筑面積150萬(wàn)項(xiàng)目地址南陽(yáng)市文化路與八一路交匯處東南角建筑類型高層物業(yè)類型2幢26層高層（其中住宅20層），A02三梯9戶，A03三梯11戶，共400套房源主力戶型主力戶型為57-114間銷售價(jià)格估價(jià)4500元/m2廣告訴求居旺地、立中心、贏天下景觀配套盡享150萬(wàn)方銀基商貿(mào)城城市綜合體配套，周邊教學(xué)、醫(yī)療、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)

35、物等生活配套齊全銷售動(dòng)態(tài)目前處于客戶咨詢中，預(yù)計(jì)11月開盤金居地白金瀚宮開發(fā)商南陽(yáng)市金居地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)?？偨ㄖ娣e32000平米項(xiàng)目地址南陽(yáng)市工業(yè)路與八一路交叉口向西150米建筑類型高層物業(yè)類型2棟高層+沿街商鋪主力戶型主力戶型為85-125銷售價(jià)格待定容積率綠化率40%廣告訴求城中央，歐尚生活領(lǐng)地，買二房得三房，買三房得四房景觀配套地處城市核心，周邊以裕華商城、丹尼斯為代表的購(gòu)物圈，以司法局、稅務(wù)局為代表的辦公圈、以國(guó)際飯店為代表的酒店圈、以商行、工行、中行、建行為代表的金融圈、奧斯卡影城、六中、九中、十三中等銷售動(dòng)態(tài)10月2日公開認(rèn)籌，交3萬(wàn)抵4萬(wàn)，據(jù)銷售人員介紹已基本售罄。盛

36、世龍?jiān)?期開發(fā)商南陽(yáng)市眾益食業(yè)有限責(zé)任公司規(guī)模占地105畝；建筑面積18萬(wàn)項(xiàng)目地址南陽(yáng)市建設(shè)路與文化路交匯處建筑類型高層物業(yè)類型9幢28-33層高層建筑、共1300套主力戶型95-142兩房、三房戶型銷售價(jià)格4000元/m2容積率3.5綠化率41%廣告訴求源系千年、顯赫中央（賣點(diǎn)有N+1靈動(dòng)戶型，70米超大樓間距等）景觀配套規(guī)劃有1700m2雙語(yǔ)幼兒園，1500高檔商務(wù)會(huì)所，設(shè)置有健身房、乒乓球室、羽毛球館、臺(tái)球室、美容中心等休閑娛樂(lè)設(shè)施，周邊有家電大世界，盛德美，裕華商城，新華城市廣場(chǎng)，建行，海底撈，時(shí)令電器，南陽(yáng)電力醫(yī)院，南陽(yáng)九小，九中等 銷售動(dòng)態(tài)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)和本項(xiàng)目很類似，位置靠近，現(xiàn)已

37、基本售罄，在準(zhǔn)備推售商鋪，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格4000左右。摩根中央公園開發(fā)商 明倫集團(tuán)規(guī)?？傆玫孛娣e為69634.9平方米，總建筑面積為365046.5平方米 項(xiàng)目地址人民路與建設(shè)路交匯處西北角（人民公園旁） 建筑類型高層物業(yè)類型層高層建筑、共1980套主力戶型95-142兩房、三房戶型銷售價(jià)格5000元/m2容積率5.29綠化率35%廣告訴求集商業(yè)、白金級(jí)寫字樓、頂級(jí)奢華精裝公寓、魅力生活住宅為一體的高品質(zhì)商業(yè)休閑之城。 景觀配套包含了主題生活賣場(chǎng)、品牌時(shí)尚零售、休閑餐飲、親子天地、美容SPA，量販?zhǔn)終TV、運(yùn)動(dòng)城、電影院線等多個(gè)功能區(qū)。引進(jìn)多家國(guó)際知名品牌，將多元化的時(shí)尚生活元素融入開放式家庭生

38、活體驗(yàn) 銷售動(dòng)態(tài)5萬(wàn)抵6萬(wàn)，10萬(wàn)抵12萬(wàn)，項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)和本項(xiàng)目很類似，位置靠近，營(yíng)銷展示比較好，是項(xiàng)目最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。373737兩房和三房為市場(chǎng)主流戶型，兩房主力面積段兩房和三房為市場(chǎng)主流戶型，兩房主力面積段80-11080-110平米，三房主力面積段平米，三房主力面積段120-140120-140平米平米市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象戶型區(qū)間戶型區(qū)間注：以市場(chǎng)內(nèi)典型樓盤戶型進(jìn)行分析四房四房三房三房?jī)煞績(jī)煞恳环恳环?0 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 22080 90 100 110 120 130 140 150 1

39、60 170 180 190 200 210 220 230 240 250230 240 250 面積（面積（） 383838開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)高層市場(chǎng)：兩房總價(jià)高層市場(chǎng)：兩房總價(jià)30403040萬(wàn)元；三房萬(wàn)元；三房總價(jià)總價(jià)50655065萬(wàn)元萬(wàn)元市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象總價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間200 200 160160120120808030 35 40 45 50 55 60 60 65 70 75 8030 35 40 45 50 55 60 60 65 70 75 80 總價(jià)（總價(jià)（萬(wàn)元萬(wàn)元） 開發(fā)區(qū)高層市場(chǎng)：開發(fā)區(qū)高層市場(chǎng)：兩房總價(jià)兩房總價(jià)3040萬(wàn)；萬(wàn)；三房總價(jià)三房總價(jià)5065萬(wàn)。萬(wàn)

40、。393939老城區(qū)，單盤年均消化量在老城區(qū)，單盤年均消化量在6-106-10萬(wàn)平米，眾多萬(wàn)平米，眾多樓盤開盤推出樓盤開盤推出3-53-5萬(wàn)方，開盤基本售罄。萬(wàn)方，開盤基本售罄。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象去化情況去化情況404040根據(jù)置業(yè)目的與支付能力將客戶分為四大類根據(jù)置業(yè)目的與支付能力將客戶分為四大類，并對(duì)每一類進(jìn)行深入研究，并對(duì)每一類進(jìn)行深入研究對(duì)現(xiàn)有客戶按下列兩種維度進(jìn)行劃分對(duì)現(xiàn)有客戶按下列兩種維度進(jìn)行劃分綜合兩種標(biāo)綜合兩種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分準(zhǔn)進(jìn)行劃分依據(jù)置業(yè)目的依據(jù)置業(yè)目的純投資客戶純投資客戶舒適改善型客戶舒適改善型客戶首改客戶首改客戶剛需客戶剛需客戶依據(jù)支付能力依據(jù)支付能力中高端

41、客戶中高端客戶中端客戶中端客戶中低端客戶中低端客戶純投資客戶純投資客戶主要以租金回報(bào)、短期變現(xiàn)或長(zhǎng)期增值為目的，看未來(lái)升值潛力，受政策影響波動(dòng)較大，偏好小戶型產(chǎn)品舒適改善型客戶舒適改善型客戶市場(chǎng)中高端客戶中高端客戶，不缺住房，但看重對(duì)地段、資源及產(chǎn)品的占有，置業(yè)目的多為舒適型改善首改客戶首改客戶目前市場(chǎng)多表現(xiàn)為中端中端群體，對(duì)于產(chǎn)品及社區(qū)品質(zhì)，以及學(xué)區(qū)、生活配套等較為關(guān)注，置業(yè)目的多為房間需求增加及社區(qū)環(huán)境改善剛需客戶剛需客戶產(chǎn)業(yè)客戶為主，目前多由支付能力中低端中低端的群體構(gòu)成，置業(yè)目的多為婚房或拆遷等剛性需求客戶分析客戶分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象客戶盤點(diǎn)客戶盤點(diǎn)414141中小戶型為主（90兩房）

42、多為首次置業(yè)25-40萬(wàn)元電廠員工層/外來(lái)產(chǎn)業(yè)客戶/政府及事業(yè)單位普通員工/養(yǎng)老客戶，一般年輕人自住居多市場(chǎng)項(xiàng)目中均普遍存在，但不集中婚房/拆遷/養(yǎng)老等總價(jià)限制/周邊配套/公交體系剛需客戶剛需客戶以周邊客戶為主流客群，受總以周邊客戶為主流客群，受總價(jià)限制且依賴配套價(jià)限制且依賴配套客戶分析客戶分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象剛需客戶剛需客戶424242剛需白領(lǐng)客戶特征：講究實(shí)在，對(duì)性價(jià)比要?jiǎng)傂璋最I(lǐng)客戶特征：講究實(shí)在，對(duì)性價(jià)比要求高，愛占小便宜求高，愛占小便宜客戶分析客戶分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象典型客戶典型客戶客戶置業(yè)特征：客戶置業(yè)特征：2 2房：房：9090左右左右承受總價(jià)：承受總價(jià)：25-4025-40萬(wàn)萬(wàn)置

43、業(yè)情況置業(yè)情況（戶型（戶型/ /面積）面積）租房，和父母住一租房，和父母住一塊塊原居住情況原居住情況（戶型（戶型/ /面積）面積）2525歲左右歲左右大型國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、公司普大型國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、公司普通員工通員工兩口之家，準(zhǔn)備結(jié)婚（剛性需求）兩口之家，準(zhǔn)備結(jié)婚（剛性需求）部分養(yǎng)老需求部分養(yǎng)老需求客戶描述客戶描述p 依賴公共交通依賴公共交通p 關(guān)注配套關(guān)注配套p 關(guān)注價(jià)格關(guān)注價(jià)格置業(yè)特征置業(yè)特征代表樓盤代表樓盤稱呼：張先生稱呼：張先生年齡：年齡：4545歲歲性別：男性別：男籍貫：南陽(yáng)籍貫：南陽(yáng)從事行業(yè)：出租車司機(jī)，從事行業(yè)：出租車司機(jī)，女兒公務(wù)員女兒公務(wù)員 目前居住地：老城區(qū)目前居住地

44、：老城區(qū)置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：1 1次次購(gòu)買面積：購(gòu)買面積：9090平米平米購(gòu)買總價(jià)：購(gòu)買總價(jià)：25402540萬(wàn)元左右萬(wàn)元左右購(gòu)買戶型：購(gòu)買戶型：南北通透型二房南北通透型二房客戶語(yǔ)錄客戶語(yǔ)錄“我去看了尚城國(guó)際，認(rèn)了籌最后還是沒(méi)買，想再等等。我去看了尚城國(guó)際，認(rèn)了籌最后還是沒(méi)買，想再等等?！薄拔沂墙o女兒買的，她就在政府上班，我們也都在老城區(qū)，習(xí)慣了住這邊。我是給女兒買的，她就在政府上班，我們也都在老城區(qū)，習(xí)慣了住這邊?！薄拔议_盤就去看了，當(dāng)時(shí)我開盤就去看了，當(dāng)時(shí)40004000不到不敢買，你說(shuō)現(xiàn)在房子還會(huì)不會(huì)跌了啊。不到不敢買，你說(shuō)現(xiàn)在房子還會(huì)不會(huì)跌了啊?！薄拔揖鸵魝€(gè)好樓層，你認(rèn)不認(rèn)識(shí)他們里面

45、的人，給我留一套我就要挑個(gè)好樓層，你認(rèn)不認(rèn)識(shí)他們里面的人，給我留一套1212層以上的，我不要太低的，層以上的，我不要太低的，太低光線不好。太低光線不好?！薄拔也灰欠N不透氣，我們就是講究南北通透，要光線好。我不要那種不透氣，我們就是講究南北通透，要光線好?！薄拔揖拖胭I個(gè)二三十萬(wàn)左右的，太貴了買不起。我就想買個(gè)二三十萬(wàn)左右的，太貴了買不起。”客戶特征描述客戶特征描述講究實(shí)在，對(duì)性價(jià)比要求高，對(duì)價(jià)格敏感，但在價(jià)格差價(jià)不是太大的情況下，看重園林和小區(qū)整體講究實(shí)在，對(duì)性價(jià)比要求高，對(duì)價(jià)格敏感，但在價(jià)格差價(jià)不是太大的情況下，看重園林和小區(qū)整體感覺(jué)。愛占小便宜，總擔(dān)心自己買貴了，買漲不買跌。感覺(jué)。愛占小便

46、宜，總擔(dān)心自己買貴了，買漲不買跌。434343120140三室首置或二次置業(yè)5070萬(wàn)元大型企業(yè)中高層/基層公務(wù)員/銀行職員/父母為子女置業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目中大量存在剛性需求/首次改善居住/帶有長(zhǎng)線投資性質(zhì)的自住產(chǎn)品設(shè)計(jì)/項(xiàng)目形象及園林景觀/地段價(jià)值認(rèn)可首改客戶現(xiàn)狀首改客戶現(xiàn)狀市場(chǎng)項(xiàng)目中大量存在，兩市場(chǎng)項(xiàng)目中大量存在，兩代居的三房需求客戶，關(guān)注社區(qū)品質(zhì)代居的三房需求客戶，關(guān)注社區(qū)品質(zhì)客戶分析客戶分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象首改客戶首改客戶444444客戶分析客戶分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象典型客戶典型客戶首改客戶特征：首改客戶特征：有一定經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備，考慮改善有一定經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備，考慮改善現(xiàn)有居住環(huán)境或?yàn)樽优疁?zhǔn)備婚房，兼顧投資

47、現(xiàn)有居住環(huán)境或?yàn)樽优疁?zhǔn)備婚房，兼顧投資客戶置業(yè)特征：客戶置業(yè)特征：3 3房：房：120120140140承受總價(jià)：承受總價(jià)：50705070萬(wàn)萬(wàn)以內(nèi)以內(nèi)置業(yè)情況置業(yè)情況（戶型（戶型/ /面積）面積）120120140 140 原居住情況原居住情況（戶型（戶型/ /面積）面積） 3535歲左右歲左右大型國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、大型國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、公司中層員工，小企業(yè)主，公司中層員工，小企業(yè)主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民三口之家，有一個(gè)小孩三口之家，有一個(gè)小孩部分投資需求部分投資需求客戶描述客戶描述p 關(guān)注配套（學(xué)區(qū)、與關(guān)注配套（學(xué)區(qū)、與生活相關(guān)設(shè)施）生活相關(guān)設(shè)施）p 大社區(qū)、產(chǎn)品大社區(qū)、產(chǎn)品置業(yè)特征置

48、業(yè)特征摩根中央公園摩根中央公園代表樓盤代表樓盤稱呼：趙先生稱呼：趙先生年齡：年齡：5151歲歲性別：女性別：女籍貫：南通籍貫：南通從事行業(yè)：銀行主任從事行業(yè)：銀行主任 目前居住地：公園附近目前居住地：公園附近置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：2 2次次購(gòu)買面積：購(gòu)買面積：120-14120-140 0平米平米購(gòu)買總價(jià)：購(gòu)買總價(jià)：6060萬(wàn)元左右萬(wàn)元左右購(gòu)買戶型：購(gòu)買戶型：南北通透型南北通透型三三房房客戶語(yǔ)錄客戶語(yǔ)錄“我兒子我兒子2222歲，還在上大學(xué)，我跟太太兩個(gè)人現(xiàn)在就住歲，還在上大學(xué)，我跟太太兩個(gè)人現(xiàn)在就住8080多平的房子，就在你們那個(gè)地塊南面，多平的房子，就在你們那個(gè)地塊南面，6 6層的層的小高層，

49、我住小高層，我住3 3層；另外還有一套在層；另外還有一套在140140幾平三房，準(zhǔn)備給兒子做婚房的。幾平三房，準(zhǔn)備給兒子做婚房的?！薄澳壳八闶倾y行中層管理人員吧，跟我差不多級(jí)別的人都至少有兩套以上房子。目前算是銀行中層管理人員吧，跟我差不多級(jí)別的人都至少有兩套以上房子。”“尚城國(guó)際我去看過(guò)，也喜歡啊，但還是遠(yuǎn)了一點(diǎn)；尚城國(guó)際我去看過(guò)，也喜歡啊，但還是遠(yuǎn)了一點(diǎn)；“我能承受的總價(jià)大概六七萬(wàn)吧；買個(gè)高層就合適了，我自己住的話寧愿買面積小一點(diǎn)的，家里就我我能承受的總價(jià)大概六七萬(wàn)吧；買個(gè)高層就合適了，我自己住的話寧愿買面積小一點(diǎn)的，家里就我和老婆兩個(gè)人，但小區(qū)環(huán)境一定要好，環(huán)境很重要，綠化要做出感覺(jué)來(lái)，

50、要南北通透；再說(shuō)和老婆兩個(gè)人，但小區(qū)環(huán)境一定要好，環(huán)境很重要，綠化要做出感覺(jué)來(lái)，要南北通透；再說(shuō)9090幾平，幾平，或者或者110-120110-120平出手也好賣。平出手也好賣?！薄懊娣e一樣的話，平層和復(fù)式?jīng)]特別的偏好，要綜合價(jià)格還有戶型來(lái)考慮；面積一樣的話，平層和復(fù)式?jīng)]特別的偏好，要綜合價(jià)格還有戶型來(lái)考慮；客戶特征描述客戶特征描述有一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備，已經(jīng)有兩套左右的房子，考慮首改或?yàn)樽优疁?zhǔn)備婚房，也考慮投資；對(duì)戶型講有一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備，已經(jīng)有兩套左右的房子，考慮首改或?yàn)樽优疁?zhǔn)備婚房，也考慮投資；對(duì)戶型講究實(shí)用舒適，注重小區(qū)環(huán)境。究實(shí)用舒適，注重小區(qū)環(huán)境。454545舒適改善型客戶現(xiàn)狀舒適改善型客戶

51、現(xiàn)狀作為首改客戶的居作為首改客戶的居住升級(jí)客戶，市場(chǎng)項(xiàng)目中普遍存在住升級(jí)客戶，市場(chǎng)項(xiàng)目中普遍存在 高品質(zhì)大戶型，150-170平米的3+1房多次置業(yè)70萬(wàn)元以上大型企業(yè)高層/政府及事業(yè)單位高層/私企業(yè)主市場(chǎng)項(xiàng)目中普遍存在，比首改客戶量略少首置首改客戶的居住升級(jí)，改善型自住/資源或產(chǎn)品形式占有/投資價(jià)值，資產(chǎn)保值社區(qū)品質(zhì)/地段價(jià)值/環(huán)境資源/戶型舒適客戶分析客戶分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象舒適改善客戶舒適改善客戶464646客戶分析客戶分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象典型客戶典型客戶舒適改善型客戶特征：看重區(qū)域未來(lái)發(fā)展、舒適改善型客戶特征：看重區(qū)域未來(lái)發(fā)展、小區(qū)品質(zhì)、綠化、物管小區(qū)品質(zhì)、綠化、物管客戶置業(yè)特征：客戶

52、置業(yè)特征：3 34 4房：房：160160170170承受總價(jià)：承受總價(jià)：8080萬(wàn)以內(nèi)萬(wàn)以內(nèi)置業(yè)情況置業(yè)情況（戶型（戶型/ /面積）面積）不限，三房、自不限，三房、自建房、別墅均有建房、別墅均有原居住情況原居住情況（戶型（戶型/ /面積）面積） 35354545歲歲私企業(yè)主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民，大型國(guó)私企業(yè)主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民，大型國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位有企業(yè)、事業(yè)單位公司高管三口之家，有一個(gè)小孩公司高管三口之家，有一個(gè)小孩部分投資需求部分投資需求客戶描述客戶描述關(guān)注品質(zhì)、大社區(qū)關(guān)注品質(zhì)、大社區(qū)、產(chǎn)品、物管、身、產(chǎn)品、物管、身份感份感置業(yè)特征置業(yè)特征摩根中央公園摩根中央公園代表樓盤代表樓盤稱呼：丁先生稱呼：丁

53、先生年齡：年齡：4040歲左右歲左右性別：男性別：男籍貫：南通籍貫：南通從事行業(yè)：銀行業(yè)務(wù)從事行業(yè)：銀行業(yè)務(wù)部總經(jīng)理部總經(jīng)理目前居住地：老城區(qū)目前居住地：老城區(qū)置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)次數(shù)：多次購(gòu)買面積：購(gòu)買面積：180160180160平米平米購(gòu)買總價(jià)：購(gòu)買總價(jià)：8080萬(wàn)左右萬(wàn)左右購(gòu)買戶型：購(gòu)買戶型：南北通透三房南北通透三房客戶語(yǔ)錄客戶語(yǔ)錄“我現(xiàn)在住在市區(qū)，離工作的地方不遠(yuǎn)，我住的是我現(xiàn)在住在市區(qū)，離工作的地方不遠(yuǎn)，我住的是6 6層樓的多層，我住五層，層樓的多層，我住五層，200200多一點(diǎn)的。多一點(diǎn)的。”“08-09“08-09年買的，我買這個(gè)房子主要是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房，而且我上班也方便，我小孩上學(xué)

54、比之前可以省去年買的，我買這個(gè)房子主要是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房，而且我上班也方便，我小孩上學(xué)比之前可以省去1515分鐘，一來(lái)一回就是分鐘，一來(lái)一回就是3030分鐘呢、方便啊。分鐘呢、方便啊?！?” “也在考慮買房，投資自住都可以，因?yàn)楝F(xiàn)在通貨膨脹厲害啊，要保值??；也在考慮買房，投資自住都可以，因?yàn)楝F(xiàn)在通貨膨脹厲害啊，要保值啊；“新區(qū)我也買了房子，將來(lái)考慮自己住。我現(xiàn)在是越買越小，是以保值的心態(tài)，投資新區(qū)我也買了房子，將來(lái)考慮自己住。我現(xiàn)在是越買越小，是以保值的心態(tài)，投資+ +自住，以后兒子自住，以后兒子上大學(xué)了我和老婆就住新區(qū)的房子了，房子的空間是要大，小孩上學(xué)了就剩我和老婆兩個(gè)人，不需要上大學(xué)了我和老婆

55、就住新區(qū)的房子了，房子的空間是要大，小孩上學(xué)了就剩我和老婆兩個(gè)人，不需要房間那么多。房間那么多?！薄拔蚁矚g小區(qū)里面有竹子，但是和我買的房子差不多，所以我就不買了，我喜歡小區(qū)里面有竹子，但是和我買的房子差不多，所以我就不買了，客戶特征描述客戶特征描述為人低調(diào)，不張揚(yáng)，不希望太多人知道自己買房，選擇舒適、寬敞，看重區(qū)域未來(lái)發(fā)展、小區(qū)品質(zhì)、為人低調(diào)，不張揚(yáng)，不希望太多人知道自己買房，選擇舒適、寬敞，看重區(qū)域未來(lái)發(fā)展、小區(qū)品質(zhì)、綠化、物管等。綠化、物管等。474747多為住宅產(chǎn)品，少量商鋪及商住公寓，面積主要取決于投資客戶自身實(shí)力，主要以小面積為主南通政府及事業(yè)單位中高層/私企業(yè)主普遍存在，主要受宏觀

56、調(diào)控影響變化明顯跟風(fēng)投機(jī)者較多，主要看好本身的增值潛力，關(guān)注租金回報(bào)率的較少升值潛力/區(qū)域發(fā)展投資客戶特征及現(xiàn)狀投資客戶特征及現(xiàn)狀以小面積產(chǎn)品為主以小面積產(chǎn)品為主，看好區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿拔飿I(yè)的升值，看好區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿拔飿I(yè)的升值客戶分析客戶分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象純投資客戶純投資客戶484848市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)l 競(jìng)爭(zhēng)集中在本區(qū)域內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)集中在本區(qū)域內(nèi)，未來(lái)面臨較大供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)面臨較大供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，并于下半年放量，競(jìng)爭(zhēng)并于下半年放量，競(jìng)爭(zhēng)壓力大壓力大客戶認(rèn)知客戶認(rèn)知l 客戶關(guān)注產(chǎn)品、社區(qū)品客戶關(guān)注產(chǎn)品、社區(qū)品質(zhì)、周邊配套、價(jià)格質(zhì)、周邊配套

57、、價(jià)格l 針對(duì)本項(xiàng)目地塊資源，針對(duì)本項(xiàng)目地塊資源，客戶認(rèn)知度高客戶認(rèn)知度高l 可通過(guò)產(chǎn)品發(fā)力提高產(chǎn)可通過(guò)產(chǎn)品發(fā)力提高產(chǎn)品價(jià)值感品價(jià)值感產(chǎn)品細(xì)分產(chǎn)品細(xì)分l 兩房主力面積段兩房主力面積段80-100平米，三房主力面積段平米，三房主力面積段120-140平米、舒適性平米、舒適性三房三房150-170平米平米l 主臥面寬兩房主臥面寬兩房3.5米、米、三房三房3.8-4.2米；客廳面米；客廳面寬兩房寬兩房3.8米米4949目錄目錄49項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解目標(biāo)解析及核心問(wèn)題分解市場(chǎng)及需求分析市場(chǎng)及需求分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位整體規(guī)劃構(gòu)思整體規(guī)劃構(gòu)思物業(yè)發(fā)展

58、建議物業(yè)發(fā)展建議5050基于項(xiàng)目發(fā)展核心問(wèn)題及市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)，本基于項(xiàng)目發(fā)展核心問(wèn)題及市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)，本項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略有以下三點(diǎn)項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略有以下三點(diǎn)50l建筑風(fēng)格、園林、戶型市場(chǎng)細(xì)分建筑風(fēng)格、園林、戶型市場(chǎng)細(xì)分l小戶型產(chǎn)品先行啟動(dòng)，造成市場(chǎng)熱銷小戶型產(chǎn)品先行啟動(dòng)，造成市場(chǎng)熱銷l中高端及高端客戶及少部分剛需中高端及高端客戶及少部分剛需發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象物業(yè)定位物業(yè)定位5151根據(jù)地塊、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)三個(gè)產(chǎn)品篩子，建議增根據(jù)地塊、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)三個(gè)產(chǎn)品篩子，建議增加小戶型產(chǎn)品加小戶型產(chǎn)品51發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象物業(yè)選型物業(yè)選型地塊本體層面地塊本體層面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面市場(chǎng)競(jìng)

59、爭(zhēng)層面經(jīng)濟(jì)效益層面經(jīng)濟(jì)效益層面綜合以上選型依據(jù)，建議本項(xiàng)目的增加部分較大贈(zèng)送面積小戶型綜合以上選型依據(jù)，建議本項(xiàng)目的增加部分較大贈(zèng)送面積小戶型 容積率約4.5，建筑密度24% 靠近人民公園，配套完善 靠近變電站建贈(zèng)送面積較大的小戶型 市場(chǎng)主流的低密度產(chǎn)品有80-100兩房和120-130平米三房，以該戶型為主，確立項(xiàng)目中高端形象 四房比例減少，和周邊項(xiàng)目比我們規(guī)模和景觀以及自身商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)較小 可考慮增加部分可拆分子母戶型 保證容積率最大化能盡快銷售 不正面和摩根中央公園競(jìng)爭(zhēng)5252從本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)不同客群從本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)出發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)不同客群與項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配度，圈定各物業(yè)類型

60、客群與項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配度，圈定各物業(yè)類型客群52發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略全國(guó)現(xiàn)象全國(guó)現(xiàn)象主力客戶圈定主力客戶圈定項(xiàng)目?jī)r(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系值體系對(duì)應(yīng)客對(duì)應(yīng)客戶群體戶群體已有已有地段與地段與資源資源可打造可打造產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值配套配套逐步逐步升級(jí)升級(jí)地段地段驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)資源資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)價(jià)格及價(jià)格及配套配套驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)對(duì)客群圈定的指示項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)對(duì)客群圈定的指示客群與項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配度客群與項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配度保證穩(wěn)健的回現(xiàn)保證穩(wěn)健的回現(xiàn)速度速度追求項(xiàng)目利潤(rùn)最追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化大化 抓取市場(chǎng)各物業(yè)類型主流顯性客抓取市場(chǎng)各物業(yè)類型主流顯性客戶，以保證去化速度戶，以保證去化速度 抓取對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值塑造點(diǎn)最具感抓取