豫園商業(yè)廣場調(diào)研報告-最終版

1、長沙國家級生物產(chǎn)業(yè)基地豫園商業(yè)廣場項目調(diào)研報告商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究部前言一國家級瀏陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地，簡稱工業(yè)園或園區(qū)，下同）是由國家發(fā)改委批準認定、以湖南瀏陽生物醫(yī)藥園區(qū)為核心區(qū)的國家級生物產(chǎn)業(yè)基地。2012年3月，國務(wù)院批準為國家級瀏陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。工業(yè)園一期規(guī)劃為13.4平方公里，現(xiàn)在建成面積8平方公里；信息技術(shù)園一期5平方公里，現(xiàn)建成2平方公里；食品科技園建成1平方公里。工業(yè)企業(yè)投資總額70億元、基礎(chǔ)設(shè)施投入22億元。新的國家級開發(fā)區(qū)在生物醫(yī)藥園的堅實基礎(chǔ)上，在信息技術(shù)方面，形成以藍思科技為代表的手機高端配套產(chǎn)業(yè)群，在新能源方面，形成以豐日電氣、古杉能源為代表的產(chǎn)業(yè)群

2、，在環(huán)保方面以加清為代表的產(chǎn)業(yè)群。豫園商業(yè)廣場項目（暫命名，下同），是湖南豫園生物科技有限公司（簡稱豫園生物，下同）現(xiàn)有制造基地，為響應(yīng)工業(yè)園管委會的規(guī)劃藍圖，將工業(yè)土地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，擬建成商業(yè)廣場項目，為工業(yè)園區(qū)的企業(yè)提供商業(yè)配套，拉動周邊經(jīng)濟，提升園區(qū)商業(yè)檔次與氛圍，配合管委會“四大園區(qū)”的目標，通過完善商業(yè)與住宅配套，留住人才，提升國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的核心競爭力。豫園商業(yè)廣場項目位于經(jīng)二路與緯二路交界，洞陽至北盛鎮(zhèn)縣級干道旁，園區(qū)最大的勞動密集型企業(yè)藍思科技北出口。項目與園區(qū)景點靈圣寺毗鄰，與萬象城、粵港城、商貿(mào)街兩大商業(yè)體僅一街之隔，具備現(xiàn)實與長遠的商業(yè)價值。豫園商業(yè)廣場的開發(fā)，具有相當

3、深遠的政治、經(jīng)濟意義。一是為完善園區(qū)現(xiàn)實的商業(yè)配套設(shè)施，通過引進超市等大型主力店商家，配套KTV、餐飲等娛樂業(yè)態(tài)，為園區(qū)的工作人員提供便利、完整的商業(yè)，將工業(yè)園打造成涵蓋集工業(yè)、住宅、商業(yè)及人文于一體的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，增加園區(qū)核心競爭力；二是工業(yè)園通過多個商業(yè)項目的組團，將周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)往工業(yè)園區(qū)集中，打造一個次市級經(jīng)濟中心，實現(xiàn)園區(qū)“產(chǎn)業(yè)基地與城鎮(zhèn)開發(fā)相統(tǒng)一，建設(shè)生物經(jīng)濟社區(qū)”的設(shè)想；三是從長遠規(guī)劃角度看，豫園商業(yè)廣場項目將為園區(qū)“面向世界的追求”的實現(xiàn)邁出堅實的步伐。前言二因此，豫園商業(yè)廣場如何定位，業(yè)態(tài)怎樣規(guī)劃，項目總體進度與結(jié)果，如何達到開發(fā)商、管委會、園區(qū)企業(yè)、物業(yè)投資人、進駐商家、消費

4、者的多方共贏局面，在每一種可能中尋求利益平衡點，是本次調(diào)研著重解決的問題。搜搜地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究部首先將從外部環(huán)境的現(xiàn)實、未來發(fā)展情況，對整體環(huán)境的現(xiàn)狀及發(fā)展進行分析，用數(shù)據(jù)勾勒出項目的整體發(fā)展思路與輪廓；其次從周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)商業(yè)的歷史、現(xiàn)狀的客觀情況，結(jié)合外部宏觀經(jīng)濟情況，描繪出項目的商業(yè)價值；在商業(yè)競爭與共生層面，我們具體針對洞陽、北盛兩鎮(zhèn)的商業(yè)進行普查、訪談，以及直接競爭對手萬象城的優(yōu)劣勢分析，剖析項目的商業(yè)競爭優(yōu)劣勢與發(fā)展的幾種可能性；最后，通過消費者、商家、投資人的調(diào)研，通過線性統(tǒng)計、聚類分析的多種統(tǒng)計分析手段，得出項目面向?qū)ο蟮墓残裕?0%的消費者的現(xiàn)實與未來需求分析，得出項目調(diào)研的最終

5、結(jié)果。除此之外，我們對園區(qū)周邊的住宅市場進行了普查，并將園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的歷史與發(fā)展現(xiàn)狀作比對分析，確定我項目住宅部分的定位、規(guī)劃與銷售測算。調(diào)研期間受到了管委會、企業(yè)和豫園生物的大力支持，對多方進行了深入調(diào)查與訪談，在計劃的時間內(nèi)完成了調(diào)研。但由于時間緊、任務(wù)重，期間難免略有疏漏，調(diào)研結(jié)果盡量尊重客觀數(shù)據(jù)、還原現(xiàn)場場景，為貴公司的決策提供真實的依據(jù)。提綱經(jīng)濟與人口發(fā)展商業(yè)發(fā)展與競爭分析房地產(chǎn)發(fā)展與競爭分析消費者分析商家訪談投資人訪談項目優(yōu)劣勢分析、項目整體定位體系、競爭策略、項目整體規(guī)劃、商業(yè)業(yè)態(tài)配比與分布、住宅定位、規(guī)劃等項目立地條件分析宏觀經(jīng)濟與人口發(fā)展第一部分一、瀏陽市20112011發(fā)

6、展公報2011年，瀏陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值702.15億元，同比增長14.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值64.56億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值494.52億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值143.07億元，分別增長5.2%、17.6%和8.0%。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率依次為3.4%、84.0%和12.6%單位：億元1、瀏陽市國民生產(chǎn)總值2、瀏陽市工業(yè)發(fā)展指數(shù)2011年，全市實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1198.46億元，增長32.7%，實現(xiàn)增加值455.51億元，增長19.0%，其中規(guī)模工業(yè)企業(yè)714家，實現(xiàn)產(chǎn)值752.76億元，增長38.6%，占工業(yè)總產(chǎn)值的62.8%；規(guī)模以上工業(yè)增加值220.03億元，增長22.1。全市產(chǎn)值過億元企

7、業(yè)134家,實現(xiàn)產(chǎn)值429.2億元；產(chǎn)值過10億元企業(yè)5家，實現(xiàn)產(chǎn)值139.55億元。單位：億元數(shù)據(jù)來源：瀏陽市統(tǒng)計發(fā)展公報第二產(chǎn)業(yè)在瀏陽GDP中占的比重84%.一、宏觀經(jīng)濟指數(shù)單位：億元3、瀏陽市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及固定資產(chǎn)投資2011年，全市建筑行業(yè)實現(xiàn)增加值49.02億元，增長6.5%。擁有四級以上建筑企業(yè)38家，實現(xiàn)建筑業(yè)產(chǎn)值22.64億元，增長4.9%。2011年，全市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值18億元，增長9.6%。擁有房地產(chǎn)企業(yè)52家，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資額23.04億元，增長74.5%；商品房屋銷售面積89.75萬平方米，增長43.0%。2011年，全市實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資331.7億元，增長21

8、.3%。固定資產(chǎn)投資比去年有所下滑，但房地產(chǎn)及建筑業(yè)投入同比有所上漲。一、宏觀經(jīng)濟指數(shù)單位：億元4、人口與人民生活2011年，全市年末公安戶籍總?cè)丝跒?423525人，增長1.17%。其中，農(nóng)業(yè)人口1268117人，非農(nóng)業(yè)人口155408人。年內(nèi)出生人口17768人，人口自然增長率8.9，比上年增加6.4個千分點。2011年，全市農(nóng)民人均可支配收入12907元，比上年增加2160元，增長20.1%；農(nóng)民人均純收入13193元，比上年增加2221元，增長20.3%；農(nóng)民人均生活消費支出8233元，比上年增加1047元，增長14.6%。2011年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24236元，比上年增加

9、2978元,增長14.1%；城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出16548元,比上年增加1674元,增長11.3%。作為全國百強縣中排名第64名（2011年排名）的瀏陽市，具有相對穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展，排名穩(wěn)步上升。以工業(yè)經(jīng)濟為龍頭，產(chǎn)業(yè)集群化的縣域經(jīng)濟模式趨于成熟，居民人均可支配收入位列全省前茅，僅次于長沙縣之后。二、城市化進程分析單位：億元5、城市化進程水平現(xiàn)狀城鎮(zhèn)化是非城鎮(zhèn)地區(qū)在各方面發(fā)展走向城鎮(zhèn)的過程,是實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化的重要途徑。至2011年底，全市城鎮(zhèn)化率提高1.5個百分點，達到47.2%。政府在城鎮(zhèn)化進程過程中占據(jù)著絕對的主導(dǎo)作用，項目所在區(qū)位正處于城鎮(zhèn)化進程的重要區(qū)位，因此，研究瀏陽

10、市政府在城市化進程中的政策，有助于對項目所在區(qū)位的商業(yè)用地、商品房建設(shè)的未來總體方向有清晰的判斷。瀏陽城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀通過實施“萬戶農(nóng)民進城鎮(zhèn)”和“十萬農(nóng)民進城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)”工程，有序引導(dǎo)15萬農(nóng)民進城入鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)化進程的穩(wěn)步推進，促進了投資需求和消費需求的持續(xù)擴大，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到24236元；相配套的住房建設(shè)，實現(xiàn)高、中、低檔住宅建設(shè)均衡發(fā)展。完善城鎮(zhèn)體系，加強區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。瀏陽市通過“兩城一廊”（工業(yè)新城和主城區(qū)、沿長瀏高速經(jīng)濟走廊）為中心的核心發(fā)展區(qū)，構(gòu)建“一市兩城四片”城鎮(zhèn)化格局，全面拉通瀏東、瀏躍、永社、大文四條市域主干道，提質(zhì)改造瀏永公路，長瀏高速、啟動了岳汝高速 、瀏銅高速和開元東

11、路的建設(shè)，形成了瀏陽與長沙、株洲、岳陽、江西的交通動脈格局，為城鎮(zhèn)化提供了經(jīng)濟快速發(fā)展帶。研究表明，城鎮(zhèn)只有達到一定規(guī)模才能產(chǎn)生一定的商業(yè)聚集效應(yīng)和帶動功能。全市33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中（不包括4個街道辦），人口規(guī)模在5萬人以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有7個，占21.2%，與項目區(qū)位相鄰的永安鎮(zhèn)為6萬人，北盛鎮(zhèn)5.6萬人，洞陽鎮(zhèn)人口也達4萬人。其中，永安鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)人口達2萬人，商業(yè)發(fā)達，北盛鎮(zhèn)區(qū)人口1.2萬人，洞陽鎮(zhèn)區(qū)為口約為1萬人。本案將重點研究離項目區(qū)位最近的北盛、洞陽兩鎮(zhèn)的商業(yè)格局。一、宏觀經(jīng)濟指數(shù)單位：億元6、區(qū)位附近兩鎮(zhèn)城市化進程規(guī)劃北盛鎮(zhèn)1.實現(xiàn)生物醫(yī)藥園經(jīng)北盛集鎮(zhèn)至開元路的三線連接。以永社路為基線，初步實現(xiàn)回鄉(xiāng)

12、創(chuàng)業(yè)園、烏龍集鎮(zhèn)、北盛集鎮(zhèn)、生物醫(yī)藥園的基本對接；優(yōu)化瀏醴高速與開元東路的互通連接線；快速高效修好開元東路東延工程；另外規(guī)劃一條路實現(xiàn)和生物醫(yī)藥園的對接，同時力爭實現(xiàn)永社公路集鎮(zhèn)段繞開集鎮(zhèn)于六中東側(cè)改道拉直，從而，對北盛集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域的全范圍覆蓋，進一步拉開北盛集鎮(zhèn)建設(shè)城鎮(zhèn)化的大框架。2.結(jié)合生物醫(yī)藥園的品牌效應(yīng)，全面完成中煙倉儲項目建設(shè)進程；充分發(fā)揮開元東路的區(qū)位優(yōu)勢和帶動優(yōu)勢，盡快參與、促進開元東路兩廂的開發(fā)利用，推動北盛鎮(zhèn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化及新農(nóng)村建設(shè)進一步上水平、上檔次；3.將政府機關(guān)向改道后的永社公路兩廂整體搬遷。到“十二五”期末，力爭鎮(zhèn)區(qū)面積擴大一倍，集鎮(zhèn)人口達1.5萬人。通過擴大集鎮(zhèn)規(guī)

13、模，發(fā)展特色商貿(mào)街，推進街道、區(qū)塊專業(yè)化經(jīng)營水平，不斷引進知名品牌加盟商和知名商貿(mào)企業(yè)，強化對集鎮(zhèn)的管理，增強北盛商貿(mào)輻射能力，使北盛集鎮(zhèn)成為交通便利、商貿(mào)發(fā)達、宜居宜商的中心鎮(zhèn)。 一、宏觀經(jīng)濟指數(shù)單位：億元6、區(qū)位附近兩鎮(zhèn)城市化進程規(guī)劃北盛鎮(zhèn)洞陽鎮(zhèn)1.升級集鎮(zhèn)服務(wù)功能。完成集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資2500余萬元，推進府前南路修建，完成集鎮(zhèn)污水管網(wǎng)和南園安置小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實行集鎮(zhèn)規(guī)范化管理。2.全力服務(wù)工業(yè)新城建設(shè)，經(jīng)一線已完成征地拆遷任務(wù)，緯二線洞陽段已完成征地任務(wù)。積極協(xié)助園區(qū)化解周邊村組矛盾糾紛，協(xié)助征地2600多畝，拆除房屋65棟，為園區(qū)提供了良好的發(fā)展環(huán)境。3.做精做好，大力搞活第三產(chǎn)業(yè)

14、。充分依托三條過境高速公路，利用道口資源優(yōu)勢，努力吸引外資開發(fā)商貿(mào)、旅游、物流、房產(chǎn)、娛樂等發(fā)展前景良好的產(chǎn)業(yè)。提升商鋪檔次，增加商品種類，打造特色商業(yè)街，同時積極推進“家電下鄉(xiāng)”、“汽摩下鄉(xiāng)”等惠民工程，滿足我鎮(zhèn)和園區(qū)的購物需求。切實培育南園安置小區(qū)物流倉儲中心，吸引周邊散貨往物流中心聚集，同時為園區(qū)提供各類成品的倉儲，打造工業(yè)新城物流中心。4.推進府前南路、長瀏高速與入園接線的互通建設(shè)，加大南園開發(fā)力度，拉開集鎮(zhèn)新一輪開發(fā)骨架，擴大集鎮(zhèn)規(guī)模；優(yōu)化南陽小區(qū)、南園小區(qū)和鎮(zhèn)域商業(yè)街的基礎(chǔ)設(shè)施，增強集鎮(zhèn)承載功能。一、宏觀經(jīng)濟指數(shù)7、瀏陽市經(jīng)濟發(fā)展與人口說明1.瀏陽市近年來以工業(yè)發(fā)展經(jīng)濟，形成煙花、

15、生物、制造等產(chǎn)業(yè)群經(jīng)濟帶為顯著特征，其中煙花產(chǎn)業(yè)馳名中外；生物醫(yī)藥園以四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)為發(fā)展龍頭，于2012年3月份升級為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，形成生物醫(yī)藥、電子科技產(chǎn)業(yè)、食品加工、環(huán)保能源等四大特色產(chǎn)業(yè)群，成為縣域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)群發(fā)展的典范；2.以戰(zhàn)略眼光提升區(qū)位優(yōu)勢。力爭長瀏、大瀏、瀏醴高速公路2012年建成通車，達到雙向“融城”的目標，努力將瀏陽建設(shè)成湘贛邊交通樞紐城市。3.項目區(qū)位覆蓋的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群易達人群為3鎮(zhèn)1園區(qū)，總?cè)丝诮咏?0萬人。各鎮(zhèn)聚集效應(yīng)與商業(yè)帶動作用需要城鎮(zhèn)規(guī)模具2萬人的時候方能體現(xiàn)，由此看，永安鎮(zhèn) 2萬人的城鎮(zhèn)人口具備條件；而北盛與洞陽兩鎮(zhèn)則在1萬-1.5萬人之間，當前對周邊的吸附

16、力仍然缺乏足夠的影響力。4.項目區(qū)位距永安鎮(zhèn)10KM，距北盛鎮(zhèn)3.5km，距洞陽鎮(zhèn)500米，從交通的可到達性、商業(yè)的吸附力兩方面看，項目面向的投資人可涵蓋周圍10km（瀏陽另算），覆蓋消費客群則與園區(qū)6萬人、洞陽1萬人、北盛1.5萬人的客群。5.工業(yè)發(fā)展必將帶來人口的發(fā)展，從而促進商業(yè)、地產(chǎn)、經(jīng)濟的繁榮，對于瀏陽當前的城市定位和打造兩城經(jīng)濟圈的宏觀政策相符合。確保工業(yè)園的科學發(fā)展，既是政府發(fā)展政績、經(jīng)濟的要求，也是工業(yè)園對自身定位的重要保證。6.工業(yè)是瀏陽經(jīng)濟的重要組成部分，工業(yè)園的發(fā)展是瀏陽市確保經(jīng)濟穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，從現(xiàn)實和未來的角度看，工業(yè)園均有著舉足輕重的地位。二、園區(qū)總體發(fā)展

17、現(xiàn)狀與分析單位：億元1、園區(qū)經(jīng)濟數(shù)字園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值從2001年的3億元躍升到2011年的252億元，增長83倍；稅收從2001年的0.17億元躍升到2011年的8.22億元，增長48倍。2011年園區(qū)稅收過2億元企業(yè)1家（藍思科技）、過6000萬元企業(yè)2家（爾康制藥、威爾曼制藥）、過1000萬元企業(yè)15家。建園以來累計創(chuàng)稅34億元，是1670萬元啟動資金投入的193倍。園區(qū)共引進企業(yè)366家，其中，工業(yè)企業(yè)171家。在工業(yè)企業(yè)中，生物醫(yī)藥企業(yè)83家、生物農(nóng)業(yè)企業(yè)18家、食品企業(yè)43家、電子企業(yè)12家、環(huán)保和新材料企業(yè)5家、其他企業(yè)10家。信息技術(shù)園區(qū)投資最大的企業(yè)藍思科技及臺資企業(yè)介面光電等，

18、致力于打造手機觸摸屏等高端配件及整機，現(xiàn)已成為世界知名品牌這一領(lǐng)域的主要供應(yīng)基地。園區(qū)以瀏陽0.27%的土地創(chuàng)造了瀏陽37%的GDP，創(chuàng)造了瀏陽19.6%的財政稅收。二、園區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃2、兩型引路 科學發(fā)展園區(qū)發(fā)展概況1997年成立，前身為瀏陽工業(yè)園，1998年1月批為省級開發(fā)區(qū)；1999年 6月，確立專業(yè)化園區(qū)；2000年成立管委會；2001年，更名為瀏陽生物醫(yī)藥園；2010年10月，成為國家級生物產(chǎn)業(yè)基地和唯一的國家創(chuàng)新藥物孵化基地；2012年3月，晉升為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。園區(qū)共聚集企業(yè)366家，出口占長沙56%，形成生物醫(yī)藥、電子信息、健康食品三大產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值從2001

19、年的3億元躍升到2011年的252億元，增長83倍；稅收從2001年的0.17億元躍升到2011年的8.22億元，增長48倍。2011年園區(qū)稅收過2億元企業(yè)1家（藍思科技）、過6000萬元企業(yè)2家（爾康制藥、威爾曼制藥）、過1000萬元企業(yè)15家。規(guī)劃面積14平方公里，現(xiàn)已建成8平方公里，完成開發(fā)12平發(fā)公里，比一般的縣城還大。園區(qū)現(xiàn)有人口6萬人，其中藍思科技40000人，其它企業(yè)10000人，園區(qū)常住人口10000人。人員的變化起源于2010年藍思的正式投產(chǎn)，在該企業(yè)未進駐之前，整個園區(qū)的人口約10000人，大部分員工的消費得不到釋放，企業(yè)的商業(yè)洽談無法滿足，原因是人口不夠，商家無法進駐，開

20、發(fā)商不愿意做更多的投入，原有的房產(chǎn)開發(fā)基本上是基于園區(qū)本身的需要和滿足當?shù)夭疬w戶的自住需求而產(chǎn)生的?；陔娮有畔⒐I(yè)的發(fā)展帶來的人口興旺，催生出四大園區(qū)發(fā)展的規(guī)劃。三、園區(qū)總體規(guī)劃2、園區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖“十二五”期間，園區(qū)將新建“四大園區(qū)”，拓展發(fā)展空間。1.以319國道以南，建設(shè)”生物醫(yī)藥南園”，并將經(jīng)三線與長瀏高速（永社路）對接，規(guī)劃建設(shè)新的入園廣場；2.向北建設(shè)“生物醫(yī)藥北園”，撈刀河大橋的建設(shè)，使經(jīng)三線成為連接開元路、長瀏高速貫通南北的主干線；3.向東延伸“電子產(chǎn)業(yè)園”；4.克里大橋建成后，繼續(xù)與中信地產(chǎn)合作，爭取建一處包括體育公園在內(nèi)的“國際科技孵化園區(qū)”。往東：電子產(chǎn)業(yè)園往南：生物醫(yī)藥

21、園南園往北：生物醫(yī)藥園北園再往東：國際科技孵化園區(qū)三、園區(qū)總體規(guī)劃3、四大園區(qū)未來發(fā)展分析1. 生物醫(yī)藥南園：319國道以南為洞陽鎮(zhèn)管轄范圍。工業(yè)園在多年的發(fā)展中，逐步向南北方向發(fā)展土地。2010年以前，鑒于前面十年發(fā)展階段中，當?shù)夭疬w農(nóng)民并未在園區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟中獲得較多收益，征地拆遷難度較大；2010年后，征地拆遷工作難度減小，但成本增加，主要原因在于政府間的行政博弈與利益訴求的平衡問題。因此，往南園的發(fā)展阻力會較大。2. 生物醫(yī)藥北園：北園屬北盛鎮(zhèn)管轄，由于北盛鎮(zhèn)行政中心離園區(qū)有3.5KM距離，此空間的土地效益并不明顯，為對接生物醫(yī)藥園，北盛鎮(zhèn)的城市化進程與生物園的北擴一拍即合，往北發(fā)展生物

22、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)成為最大可能。3. 電子產(chǎn)業(yè)園：現(xiàn)已形成的藍思、介面的工廠面積占整個電子產(chǎn)業(yè)的全部；形成手機產(chǎn)業(yè)鏈生產(chǎn)基地，是園區(qū)近年的重點規(guī)劃，并與孵化園區(qū)形成對接。4. 國際科技孵化園區(qū)：規(guī)劃設(shè)計區(qū)域涉及北盛、洞陽、焦溪三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關(guān)行政區(qū)域，規(guī)劃總面積約11.36平方公里，建設(shè)面積為8.56平方公里。為進一步拓展園區(qū)三大產(chǎn)業(yè)及電子信息提供重要生產(chǎn)空間。 通過接通克里大橋和規(guī)劃緯三路，擬構(gòu)筑一心兩園兩廊三組團的空間布局結(jié)構(gòu)，合理布置220KV變電站、8萬噸自來水廠等配套設(shè)施，原則予以通過。園區(qū)東擴一為電子產(chǎn)業(yè)，二與已規(guī)劃設(shè)計的11.36平方公里的大片土地對接。意味著園區(qū)東擴的可能性最大。二、園區(qū)總

23、體發(fā)展規(guī)劃4、園區(qū)未來發(fā)展構(gòu)想 1.打造生物醫(yī)藥、電子信息雙核心產(chǎn)業(yè)群2.開發(fā)與引進并重，打造湖南醫(yī)藥重磅品種。3.培育與推動結(jié)合，打造創(chuàng)業(yè)型上市公司群體。繼續(xù)強化資本市場融資平臺建設(shè)，鼓勵園區(qū)企業(yè)通過單向或雙向股權(quán)轉(zhuǎn)讓、換股投資及吸收合并等方式進行重組，拓展公共平臺的服務(wù)領(lǐng)域，整合原料采購、產(chǎn)品研究、藥品生產(chǎn)、銷售優(yōu)勢，促進產(chǎn)業(yè)鏈的壯大。使園區(qū)發(fā)展成為以控股企業(yè)為載體，以眾多制藥企業(yè)的有效資源為依托，既有緊密、又有松散合作的企業(yè)群體。4. 政府引導(dǎo)與企業(yè)改制相結(jié)合，實現(xiàn)投資開發(fā)主體多元化。一方面進一步爭取國家和省、長沙市政府的投入，另一方面積極構(gòu)建與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)相關(guān)的盈利模式。園區(qū)投資公司今后將

24、采取市場化運作，通過資產(chǎn)置換、引入社會資本和民間資本增資擴股、合資投建企業(yè)、股份轉(zhuǎn)讓及管委會員工持股等方式，拓展盈利模式，實現(xiàn)上市融資。同時積極引進社會投資者，大力建設(shè)園中園及各種生活服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施。5. 產(chǎn)業(yè)基地與城鎮(zhèn)開發(fā)相統(tǒng)一，建設(shè)“生物經(jīng)濟社區(qū)”。今后將在努力發(fā)展醫(yī)藥生產(chǎn)、科研、銷售規(guī)模和水平的同時，引進先進的生態(tài)理念打造醫(yī)藥文化特色，將園區(qū)建設(shè)成世界上第一個以生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)化為主體的生物經(jīng)濟社區(qū)?，F(xiàn)已開工醫(yī)藥文化館、藥王廟、中藥膳食文化街，籌建醫(yī)藥國際會議中心等設(shè)施，為成為醫(yī)藥的“博鰲論壇”做長期準備。從1999年至今的十年園區(qū)以集聚生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，未來十年園區(qū)將以“生物經(jīng)濟社區(qū)”

25、為追求方向，一方面繼續(xù)做強產(chǎn)業(yè)形成世界知名的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；另一方面則以完善生活配套為主線進行城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)生態(tài)宜居的生態(tài)社區(qū)城。6.2007年，瀏陽市審時度勢，作出重大戰(zhàn)略決策：舉全市之力建設(shè)規(guī)劃面積達100平方公里的瀏陽工業(yè)新城！在長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地、瀏陽制造產(chǎn)業(yè)基地（永安鎮(zhèn)）之間規(guī)劃建設(shè)10平方公里核心區(qū)，用20年時間，將核心區(qū)發(fā)展成一個擁有30萬常住人口的中等城市，帶動工業(yè)新城3個產(chǎn)業(yè)帶和永安、洞陽等4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組團的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。三、園區(qū)總體規(guī)劃5、園區(qū)交通發(fā)展規(guī)劃圖“十二五”期間，園區(qū)外主干道將形成三橫一縱：橫向，北有長瀏輕軌 及 開 元 東 路 、 中 有319國道，南有長瀏高

26、速；縱向西有岳汝高速，東有永社路。園區(qū)內(nèi)將形成三縱兩橫：三縱指規(guī)劃中至北盛的線路、永社路、緯二線；兩橫指經(jīng)一線、經(jīng)二線其中，經(jīng)二線為園區(qū)的規(guī)劃中軸線，但實際為經(jīng)一線；經(jīng)二線與永社路交界為我項目所在地。開元東路長瀏輕軌岳汝高速長瀏高速 永社路319國道經(jīng)二線規(guī)劃中規(guī)劃中經(jīng)一線緯二線城軌站出口對接三、園區(qū)總體規(guī)劃6、園區(qū)人口分布已入住小區(qū)，約10000人，藍思40000人，其余企業(yè)10000人在建和尚未入住小區(qū)，7360套，可容納22080人。瀏澧安置小區(qū)北辰小區(qū)東惠小區(qū)永龍路商業(yè)街惠民街金凱萊公寓歐洲城山地街匯龍名苑紫星園星島花園錦繡嘉苑計2257套，約永龍路商業(yè)街金盛園小區(qū)計460套，約138

27、0人合630套，約1890人八達房產(chǎn)龍騰廣場冠湘房產(chǎn)萬象城粵港城規(guī)劃中小區(qū)，共5個，加本項目和和瑞，共8個項目。7000人20000人1380人1800人其余10000人約有20000藍思員工在洞陽居住三、園區(qū)總體規(guī)劃6、園區(qū)三年內(nèi)可容納人口分布已入住小區(qū)在建和尚未入住小區(qū)規(guī)劃中小區(qū)，共8個項目。7000人20000人1380人1800人其余10000人600015000人在洞陽居住的藍思員工逐漸向園區(qū)轉(zhuǎn)移，但容量仍有20000人100006000人可容納人數(shù)約為12萬人左右三、園區(qū)總體發(fā)展分析7、園區(qū)城市布局及規(guī)劃分析一城市化進程是在全球經(jīng)濟一體化的重要標志，是政府實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、國民經(jīng)濟

28、轉(zhuǎn)型、科學發(fā)展的重要考核指標，按周邊城市的城市化率來看，長沙已達60.2%，瀏陽47.2%，園區(qū)作為一個唯一沒有母城依托的開發(fā)區(qū)，十多年來走過了一條艱辛的路程，生物醫(yī)藥園的專業(yè)化定位雖然奠定了在全國的產(chǎn)業(yè)地位，但在城市化、商業(yè)發(fā)展過程中并無多大建樹，這是與其它工業(yè)園最大的區(qū)別所在。2006年成立的藍思科技，經(jīng)過幾年發(fā)展以后，在2010年后，規(guī)?；淖饔玫靡泽w現(xiàn)，藍思科技目前已經(jīng)是長沙出口最大的企業(yè)，2011年稅收過2億元，占據(jù)園區(qū)稅收的25%，成為園區(qū)、瀏陽、長沙的明星企業(yè)。除了稅收以外，36000人的員工規(guī)模極大的帶動了周邊的商業(yè)、租房市場等配套的迅速發(fā)展?？梢哉f，如果沒有藍思及其它勞動密集

29、型的企業(yè)，工業(yè)園對人才的吸附力、周邊土地的征用以及周邊的拉動則小得多。2010年以后，藍思等企業(yè)帶動了園區(qū)對城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟化、商業(yè)發(fā)展的一系列社會變革。這既是瀏陽市政府、園區(qū)整體規(guī)劃、集中力量建設(shè)的成果，也是明星企業(yè)帶來巨大人口的作用，它直接、快速的促進了園區(qū)住宅、商業(yè)及配套的發(fā)展。同時，園區(qū)以此為基點，通過發(fā)展住宅、商業(yè)配套數(shù)量來增加土地、園區(qū)的效益最大化。對我項目而言，既是宏觀經(jīng)濟、工業(yè)政策的作用下的一個快速發(fā)展機會，同時也存在一哄而上的潛在威脅。1.商業(yè)的核心要素是人。依靠藍思、介面給園區(qū)帶來的勞動人口爆發(fā)式增長，區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)有規(guī)律、可預(yù)測的人口增長。職工的生產(chǎn)、生活型態(tài)的高度同質(zhì)化，使

30、得商業(yè)必須區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)套路，深刻理解園區(qū)商業(yè)的發(fā)展是與勞動密集型企業(yè)緊密結(jié)合的道理；按現(xiàn)有已進駐企業(yè)的計劃招工預(yù)算人數(shù)約為10萬人，即藍思50000人，介面25000人，藍寶石25000人。三、園區(qū)總體發(fā)展分析7、園區(qū)城市布局及規(guī)劃分析二2.園區(qū)借助于勞動密集型企業(yè)的拉動作用，開始大規(guī)模的發(fā)展商業(yè)，試圖將園區(qū)的消費從周邊兩鎮(zhèn)中轉(zhuǎn)移至園區(qū)內(nèi)部。一來實現(xiàn)園區(qū)工業(yè)企業(yè)的二次招商，增加核心競爭力；二來是增加園區(qū)商業(yè)、住宅的增值，實現(xiàn)土地效益最大化；三是增加園區(qū)人才的吸附力，并利用區(qū)位的優(yōu)勢建造一個區(qū)域商業(yè)中心的構(gòu)想。3.商業(yè)布局規(guī)劃過多、過快。如果以人均商業(yè)面積1.2計算，園區(qū)未來3年即便達至10

31、萬人規(guī)模，10萬平商業(yè)則超過飽和狀態(tài)。按照目前規(guī)劃看，豫園、萬象城兩個合起就超過10的商業(yè)面積。同時，商業(yè)產(chǎn)品過于單一，同質(zhì)化競爭隱憂較大。對我項目而言，需要在產(chǎn)品的整體設(shè)計、商業(yè)氛圍的營造上采取正確的競爭、合作策略，才能勝利突圍。4.園區(qū)商業(yè)與住宅的發(fā)展規(guī)劃過度依賴單個企業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是出口型企業(yè)，容易受國際金融市場的波動、企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性等多項因素的干擾，帶來發(fā)展的潛在風險。盡管從社會消費趨勢看，藍思、介面、藍寶石等企業(yè)的產(chǎn)品是電子行業(yè)的消費主流，而電子科技行業(yè)是一個永遠只會淘汰不會消亡的行業(yè)，但商業(yè)與住宅的投資是一項含長期性、社會性、金融性等多種特性的復(fù)合型投資產(chǎn)品，必須排除一切可見風

32、險。對本項目的意義而言，一是要抓住城鎮(zhèn)化進程政策的良好機遇，二是要在當前發(fā)展勢頭迅猛的前提下，快速的切入市場，實現(xiàn)兩年內(nèi)完成項目總體開發(fā)、銷售的目標，并將商業(yè)后期運營帶入良性的軌道。區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析第二部分二、園區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況研究1、商業(yè)發(fā)展研究思路商業(yè)研究的意義在于我項目本身的硬性要求是商業(yè)占比必須超過50%，這意味著與商業(yè)研究有關(guān)的商業(yè)普查、商圈研究、消費者、投資人、經(jīng)營商家等多個層面的利益需求必須清楚無誤，才能最大程度的規(guī)避項目商業(yè)帶來的風險和隱患，在此前提下，實現(xiàn)土地、商業(yè)效益的最大化。商業(yè)普查項目包括商業(yè)經(jīng)營面積，業(yè)態(tài)種類及面積占比，租金，經(jīng)營背景等多項因素，目的是了解園區(qū)及周邊兩鎮(zhèn)

33、的商業(yè)全貌，并據(jù)此測算出當前狀況下商業(yè)經(jīng)營狀況，對本項目意味著總體商業(yè)面積開發(fā)的物業(yè)型態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)配比、品牌檔次與分布等多種結(jié)果。商圈研究。按照商圈研究理論，周邊當前不存在真正意義上的商圈，但園區(qū)所處區(qū)位環(huán)境較為特殊，因此，從人口分布與商業(yè)的型態(tài)來看，我們以一個集鎮(zhèn)視為一個商圈展開研究。主要研究的特征是商圈的覆蓋面，吸引力何在，園區(qū)作為一個整體商圈如何應(yīng)對周邊三鎮(zhèn)的商業(yè)競爭；與此同時，園區(qū)內(nèi)各商業(yè)體之間的競爭、人流分化的現(xiàn)實情況，未來各大商業(yè)體開業(yè)之后會發(fā)生哪些變化，落到本項目，配備什么樣的主力店與商業(yè)型態(tài)才能在園區(qū)的商業(yè)競爭中占主導(dǎo)地位，是商圈研究的重點。商家與投資人訪談的結(jié)果則是帶著初步的

34、想法，主要反饋的是做什么樣的商業(yè)才更具有吸引力，完成開發(fā)風險最小化、項目效益最大化的目的。二、園區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況研究2、商圈識別理論商圈與主力店評估按現(xiàn)有的商業(yè)分布狀況，我們進行歸整與統(tǒng)籌，以商圈形成的規(guī)律測量來識別出商圈的基礎(chǔ)分布情況。商圈形成規(guī)律：之所以成為商圈，是其所在范圍內(nèi)必須存在有極具若干個吸引力的的主力店和次主力店。也只有主力店和次主力店的存在，才會形成現(xiàn)有商圈。主力店、次主力店的多少、強弱，卻又取決于商圈所在的位置、交通、人口密度、人口購買力等諸多因素。關(guān)于主力店和次主力店的劃分，目前業(yè)內(nèi)也沒有統(tǒng)一的明確標準。我們認為對客流吸引力、品牌商家?guī)恿σ约绊椖康陌踩\營力起核心引領(lǐng)作用的

35、大型品牌商家。此三項作為商圈主力店和次主力店與否的核心考量標準。三項指標的基本定義：客流拉動力：指對最終消費者的吸引力。具有一定的目的性消費的牽引力；品牌拉動力：指對散戶商家的吸引力。安全運營力：指后期運營階段能持續(xù)經(jīng)營的能力。不會因市場波動或虧損而產(chǎn)生關(guān)店等情況發(fā)生。二、園區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況研究3、以傳統(tǒng)集鎮(zhèn)為中心的商業(yè)特征以傳統(tǒng)集鎮(zhèn)為中心的商業(yè)發(fā)展模式正是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的雛形，因此，對于商圈識別重要的“主力店”則顯得不那么重要，但在微競爭商業(yè)環(huán)境中，主力店帶來的吸引力卻又大于沒有主力店的商業(yè)。主力店定義主力店主要體現(xiàn)的是對整個商圈客流吸引的核心作用；因此，我們界定主力店為：百貨商場和大型超市百貨

36、：面積在15000方以上；超市：5000方以上；以傳統(tǒng)集鎮(zhèn)自發(fā)形成的商業(yè)，具備商業(yè)的一切特征。在本案中我們?nèi)匀话凑丈倘ψR別的規(guī)則，將項目區(qū)位附近的商圈定義為以下幾個：1、洞陽鎮(zhèn)商圈2、北盛鎮(zhèn)商圈3、永安鎮(zhèn)商圈4、瀏陽商圈5、長沙商圈除此以外，集鎮(zhèn)商圈的特征還表現(xiàn)在：1、商圈間的交通空曠；2、消費者的活動區(qū)域化特征明顯，即需要具備強烈目的性才會跨越集鎮(zhèn)進行消費，這與城市中的商圈之間的特征有著顯著的區(qū)別。二、園區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況研究3、園區(qū)商圈界定北項目距洞陽500米，北盛鎮(zhèn)集市3.5km，永安鎮(zhèn)集市10km，瀏陽25km，長沙（以星沙起算）35km。若按可到達時間算，長沙一小時，瀏陽半小時，永安15

37、分鐘，北盛10分鐘，洞陽3分鐘。由于園區(qū)各集鎮(zhèn)并無大型的主力店和百貨，但按照集鎮(zhèn)與人口分布的特點，我們將北盛、洞陽、永安、園區(qū)視為四大商圈，同時，根據(jù)商圈可到達性，我們集中研究北盛、洞陽、園區(qū)三大商圈，試圖找出其商業(yè)規(guī)律，為項目提供有價值的參考。二、園區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況研究4、商圈的影響梯度按照吸引力模型計算出對項目區(qū)位具有70%客流影響的商圈作重點研究，通常步行或摩托車10分鐘可到達的為著重研究對象，對15分鐘以外的商圈，我們根據(jù)消費者調(diào)查中的選擇概率，作簡要分析。10分鐘內(nèi)可達的商圈為洞陽、北盛兩個集鎮(zhèn)。園區(qū)商業(yè)當前不具備商圈的特征，但未來可能出現(xiàn)的以我項目、萬象城、粵港城、龍騰廣場等商業(yè)面積

38、較大的物業(yè)，我們會在園區(qū)商業(yè)發(fā)展板塊進行重點研究。我們對洞陽、北盛、園區(qū)的商業(yè)基礎(chǔ)情況進行普查，普查的內(nèi)容包括：品牌、業(yè)態(tài)、面積、租金、售價等現(xiàn)實基本情況，根據(jù)規(guī)劃和即將入 市的商業(yè)、人口發(fā)展的變化做未來商業(yè)的預(yù)測，識別出我項目所在的園區(qū)商業(yè)板塊中的定位，整體競爭優(yōu)劣勢，以及可能會導(dǎo)致商業(yè)發(fā)生哪些變化等。5、業(yè)態(tài)分布對比(零售/批發(fā)業(yè)態(tài))營業(yè)面積(單層)占比業(yè)態(tài)占比服裝商超餐飲IT電子內(nèi)衣鞋包五金建材家居飾品食品工業(yè)園3.17%4.96%8.06%2.46%0.05%0.51%3.79%0.67%0.49%洞陽4.41%7.99%6.31%1.80%0.36%1.26%0.96%0.57%0.

39、95%北盛14.05%2.37%0.04%0.56%0.60%2.54%0.76%1.65%0.42%店鋪數(shù)量占比業(yè)態(tài)占比服裝商超餐飲IT電子內(nèi)衣鞋包五金建材家居飾品食品工業(yè)園3.57%5.00%4.92%2.72%0.17%0.68%3.90%0.51%1.02%洞陽6.11%6.33%7.30%2.55%1.02%1.36%1.02%1.36%1.87%北盛13.24%2.17%0.51%1.02%1.53%2.72%0.85%2.21%0.85%二、園區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況研究從整體來看，工業(yè)園在服裝、商超的整體比例上均低于北盛、洞陽的面積占比；餐飲高于洞陽、北盛；同時，五金建材與IT電子類高于

40、兩鎮(zhèn)，但在家居飾品上則低于兩鎮(zhèn)，說明在工業(yè)園的商業(yè)發(fā)展仍處于社區(qū)配套商業(yè)階段，且商業(yè)發(fā)達程度遠低于兩鎮(zhèn)。5、業(yè)態(tài)分布對比(服務(wù)業(yè)態(tài))營業(yè)面積(單層)占比業(yè)態(tài)占比休閑按摩酒店住宿家居服務(wù)美容美發(fā)娛樂電玩商務(wù)服務(wù)醫(yī)藥其他工業(yè)園3.34%3.39%0.57%0.82%2.52%1.49%1.86%1.95%洞陽0.07%0.17%0.07%1.21%5.24%0.37%0.32%1.09%北盛0.10%0.07%0.82%1.50%0.11%0.02%1.07%3.28%店鋪數(shù)量占比業(yè)態(tài)占比休閑按摩酒店住宿家居服務(wù)美容美發(fā)娛樂電玩商務(wù)服務(wù)醫(yī)藥其他工業(yè)園1.19%0.68%0.85%1.02%1.87

41、%2.21%1.87%1.87%洞陽0.17%0.51%0.17%2.21%0.85%0.51%0.51%1.70%北盛0.17%0.17%0.34%2.04%0.21%0.17%0.68%3.40%二、園區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況研究店鋪總數(shù)總營業(yè)面積工業(yè)園20116156洞陽20312431北盛19012265從娛樂休閑等服務(wù)業(yè)態(tài)中可以看出，休閑按摩、酒店住宿、商務(wù)服務(wù)、醫(yī)藥等均高于兩鎮(zhèn)，說明園區(qū)比兩鎮(zhèn)更需要商業(yè)配套服務(wù)功能。工業(yè)園當前由兩個主商業(yè)集中地,一個是以園區(qū)管委會為中心的，往東向商業(yè)街延展至萬象城止，往西向物流園延展，到十字路口遇到斷層而往南發(fā)展到中央財富廣場止另一個商業(yè)集中地位于洞陽鎮(zhèn)，街

42、區(qū)由一個環(huán)繞洞陽鎮(zhèn)政府而成的口字型商業(yè)街道和往南延展至鎮(zhèn)小學的商業(yè)街道構(gòu)成。工業(yè)園與洞陽服務(wù)不同的人群，園區(qū)商業(yè)現(xiàn)階段主要服務(wù)周邊住宅里的園區(qū)原住民；洞陽鎮(zhèn)主要服務(wù)以藍思科技為主在外居住的工業(yè)園務(wù)工人員。5、工業(yè)園區(qū)及周邊商業(yè)格局工業(yè)園項目所在地洞陽鎮(zhèn)藍思二、園區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況研究三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研北永龍路商業(yè)街龍騰商業(yè)廣場中央財富廣場錦繡嘉苑底商/臨街鋪山地商業(yè)街歐洲城商業(yè)匯龍名苑底商/臨街鋪星島底商/臨街鋪商貿(mào)街萬象城 粵港城藍思超市本項目園區(qū)臨時商業(yè)街1、工業(yè)園商業(yè)分布圖2、工業(yè)園商業(yè)一覽區(qū)域門面數(shù)門面大小商業(yè)總面積停車位商業(yè)型態(tài)每平米平均租金首層售價投資回報周期中央財富廣場53個60，層高

43、6米7512.02239個街區(qū)+大面積賣場40-70元8000元/13年錦繡嘉苑79個463634無臨街鋪40-70元已售完商貿(mào)街36個461656無臨街鋪+內(nèi)街60元已售完歐洲城7447-503700無臨街鋪30元已售完匯龍名苑41個441804無臨街鋪50元已售完紫星苑80個453600無臨街鋪30元已售完宜華山水名城40-60臨街鋪12000元20年龍騰國際5012030000主力店+臨街鋪+內(nèi)鋪1478025年萬象城191個50-12052000大型主力店+次主力店+414米長風情街區(qū)40-50元19000-2700030年三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研近700個門面數(shù)，近11萬平的商業(yè)供應(yīng)，遠超過

44、園區(qū)的人口數(shù)，在售的樓盤的投資回報比遠超15年的理性期望值。 此圖為工業(yè)園園區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積配比，可以看到占比最重的為餐飲業(yè)態(tài)達到20%，其次是商超，再次是五金建材，而衡量街區(qū)發(fā)展成熟與否的百貨服裝購物業(yè)態(tài)（服裝、鞋包等）占比只有32%，服務(wù)業(yè)態(tài)占比為33%，其他生活性配套業(yè)態(tài)占比為15%?？梢姳緟^(qū)域的商業(yè)發(fā)展還需要一定的時間。3、園區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積占比三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研商業(yè)匯聚地分析中國銀行段： 東西沿康寧路從管委會廣場到中國銀行全長370米 南北沿著健壽大道從中國銀行到中央財富廣場全長450米租金范圍：33-37元每月/業(yè)態(tài)配比： 餐飲業(yè)態(tài)占比最高，其次是商超類和五金建材類,然后是休閑按摩類，服

45、裝業(yè)態(tài)占比僅為8.79%，商業(yè)發(fā)展較為落后，目前為社區(qū)生活配套形商業(yè)為主流。4、中國銀行街區(qū)業(yè)態(tài)分布三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研商業(yè)匯聚地分析商業(yè)街段： 東西沿康寧毒路從管委會廣場到健康大道485米租金范圍：前街38-45元每月/ 后街27-33元每月/ 業(yè)態(tài)配比： 餐飲業(yè)態(tài)占比最高，其次是娛樂電玩類、商超類，然后是酒店住宿和休閑按摩類，服裝業(yè)態(tài)占比僅為5.29% 此街區(qū)業(yè)態(tài)以優(yōu)先娛樂住宿業(yè)態(tài)為主，購物業(yè)態(tài)占比較少，業(yè)態(tài)配比很不合理，與周邊沒有固定消費人群有莫大的關(guān)系。5、中國銀行街區(qū)業(yè)態(tài)分布三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研商業(yè)街前街與后街實景拍攝6、園區(qū)商業(yè)特征三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研1.園區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)主要社區(qū)配套商業(yè)為主，以

46、餐飲、商超、酒店住宿、五金建材輔以少量娛樂業(yè)態(tài)，屬于商業(yè)發(fā)展的初期階段，缺乏社區(qū)商業(yè)中心與百貨類購物場所，租金從30-50元不等。經(jīng)營狀況呈階梯性發(fā)展，現(xiàn)有已營業(yè)商業(yè)面積約為12000，人均擁有商業(yè)面積約為1，基本滿足符合社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)實需求。2.以餐飲為主的業(yè)態(tài)無法支撐起高租金，園區(qū)缺乏商業(yè)聚焦點，外來商家因為人口與物業(yè)型態(tài)亦無法進駐，園區(qū)商業(yè)長期處于商業(yè)發(fā)展的初始階段。3.商家經(jīng)營狀況每月有淡旺季。每月20-30日期間，是生意最好的時候，原因是藍思企業(yè)的工資于20日起發(fā)放，據(jù)商家反應(yīng)，大部分的員工為月光族；中國銀行街區(qū)的商業(yè)并未因為距離藍思較遠而無法到達，原因是藍思的開戶行為中國銀行，藍思的

47、ATM機滿足不了員工取現(xiàn)的壓力，在中行的ATM機前排起長龍。在消費者調(diào)查問卷中，關(guān)于我項目最需要具備的業(yè)態(tài)中，銀行ATM機成為呼聲最高的業(yè)態(tài)，也印證了這一現(xiàn)象。4.近700個門面數(shù)，三年內(nèi)提供近11萬平的商業(yè)面積供應(yīng)，遠超過園區(qū)現(xiàn)有的人口數(shù)，在售的樓盤的投資回報比遠超15年的理性期望值。究其根本原因是因為藍思科技的入駐，帶來多個商業(yè)項目的投入，同時，工業(yè)園區(qū)迫切希望通過完整的商業(yè)配套和大量的住宅提升企業(yè)員工在園區(qū)內(nèi)的消費數(shù)字，造成商業(yè)投資蜂擁而上的現(xiàn)狀。7、萬象城29萬都會綜合體三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研東潤萬象城，瀏陽首個集全配套商業(yè)、風情住宅、星級酒店和奢裝公寓于一體的超大型都會綜合體項目。東潤置業(yè)

48、依托前瞻性的造城理念，站在園區(qū)城市發(fā)展的高度，精益求精，以城市為依托，攜大型購物中心，數(shù)萬平米品牌街區(qū)強勢登陸，涵蓋文化娛樂、餐飲美食、品牌街區(qū)、大型賣場、星級酒店等功能商業(yè)形態(tài)，打造集吃、喝、玩、樂于一體的全天候消費場所，塑造全方位生活之城。三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研8、萬象城實景照片9、萬象城A、B區(qū)商業(yè)部分銷售分析三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研萬象城街區(qū)采用地中海式建筑風格，2012年3月18日開盤，目前已開盤的街區(qū)為A、B兩區(qū)的前棟。根據(jù)公示數(shù)據(jù)，其A、B兩區(qū)的數(shù)字如下表：樓層套數(shù)最大面積最小面積平均公攤最高價格最低價格均價銷售合計銷售占比A區(qū)一層60205.6232.258%2866212126202318

49、345222836.25%A區(qū)二層32378.0224.8928%10260.869968759.53351333514.56%A區(qū)三層111049.5274.8421.6%5596.84070.44972192302168.35%A區(qū)四層81049.5227.1117.6%535143784713110536694.80%B區(qū)一層49133.8421.2310%2260012000173714257326818.50%B區(qū)二層2558.529.8529.80%850070007960218351059.49%B區(qū)三層41175.2210.1313.80%7800455056701533124

50、06.66%B區(qū)四層2393.65208.3816.80%48004800480031968001.39%統(tǒng)計19117984.9718%9309.563230185861 根據(jù)公示數(shù)字統(tǒng)計，A、B區(qū)的預(yù)計銷售回款為2.3億。這其中并未包含待建的大面積物業(yè)：單層10000平的超市主力店共三層。從現(xiàn)有銷售情況看，僅2012年5月1日-10日期間，銷售數(shù)量為9間門面，實際銷售價格與公示價格基本相符。在投資回報比嚴重失衡的前提下，萬象城以歷史高價推進銷售，一方面顯示投資人對萬象城的地段與策劃的認可；另一方面，主力店與次主力店對商家的吸引力也是原因之一；第三是因為萬象城的區(qū)位處于中間位置，離藍思與洞陽

51、即將進駐的企業(yè)距離偏中。數(shù)據(jù)來源：瀏陽市房產(chǎn)局10、萬象城競爭優(yōu)勢三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研1.具備園區(qū)商業(yè)中心的因素。擁有超市主力店的絕對影響力。在萬象城之前，超市之所以無法入住，一是缺乏人口，二是沒有合適物業(yè)，萬象城兩者皆備。按照超市主力店的吸引力模型可以推算出，超市主力店對附近1.5km居民的購買習慣帶來根本性的變化。400米的風景街區(qū)，現(xiàn)代化的商業(yè)街區(qū)、景觀設(shè)置，符合商業(yè)街區(qū)的必備條件影院次主力店：園區(qū)及周邊三鎮(zhèn)首個規(guī)模影院，滿足園區(qū)及周邊的觀影需求。萬象城具備打造一個商圈的元素，是園區(qū)首個以現(xiàn)代商業(yè)造型出現(xiàn)的商業(yè)綜合體。2.區(qū)位優(yōu)勢明顯。一是對接傳統(tǒng)商業(yè)，連接未來商業(yè)，二是東、南兩邊匯聚人氣：

52、西與園區(qū)的商貿(mào)街毗鄰。商貿(mào)街21.6%的餐飲業(yè)態(tài)，意味著萬象城可以將低租金的業(yè)態(tài)交由商貿(mào)街，為萬象城的購物一條街提供了相對完整的配套。南與洞陽對接。洞陽即將入駐的企業(yè)，與萬象城同屬一條園區(qū)干道，距離在1000米以內(nèi)東與藍思科技南出口。盡管萬象城東邊并未與永社路相通，距離南出口也僅僅500米，屬影院、超市覆蓋的范圍；北與華強粵港城隔街相對。規(guī)劃中的粵港城詳細資料尚未出爐，但220米的臨街面正與萬象城的步行街相對。區(qū)位優(yōu)勢使萬象城容易與與其它商業(yè)形成商圈的雛形，未來極有可能成為園區(qū)乃至洞陽商業(yè)的核心。3.先發(fā)優(yōu)勢明顯。萬象城在先期的造勢和整體規(guī)劃的展示，現(xiàn)代商業(yè)體的唯一性，給予投資人以想像，也是其

53、成為園區(qū)商業(yè)價格標桿的重要原因之一，獲得了較好的先發(fā)優(yōu)勢。11、萬象城競爭劣勢三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研1.項目整體定位過分強調(diào)綜合體，淡化步行街的商業(yè)概念。萬象城2000套住宅的容量，住宅定位高端，實行24小時封閉式管理，與商業(yè)街區(qū)進行嚴密分隔，對本項目的商業(yè)沒有任何幫助。園區(qū)的顯要特征就是缺少原生態(tài)人口，除了原住民以外，自住型的人員較少，住宅沒有人氣或者少量的人員入住無法給商業(yè)帶來幫助，大大削弱了其商業(yè)未來發(fā)展的潛力。2.投資回報周期長。針對投資回報周期過長帶來的銷售壓力，萬象城對于投資回報的解釋過于模糊，“首先您必須認可園區(qū)的投資價值，坐等物業(yè)升值?！?.招商環(huán)節(jié)不可控。A、B區(qū)的招商分兩種方式，

54、一種是投資人自主招商，一種是委托租賃。自主招商的模式較為散亂，投資人的商家資源參差不齊，加之高售價帶來的期望值，招商環(huán)節(jié)會出現(xiàn)靠近主力店易、邊角難的問題，導(dǎo)致整個商業(yè)出現(xiàn)運營困難。委托租賃是一層50元/平/月，二層40元的標準，統(tǒng)一委托給開發(fā)商進行招商。委托租賃是指在開發(fā)商招商成功后開始，和返租模式相比，開發(fā)商缺乏固定租金的制約，但一定程度上緩解自主招商難的問題。12、中央財富廣場三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研中央財富廣場是由湖南源昌房地產(chǎn)開發(fā)限公司投資開發(fā)，致力打造成一個商住一體，有著舒適生活環(huán)境的綜合小區(qū)。為當?shù)厝巳嘿彿?、投資提供一個理想的選擇。根據(jù)瀏陽市城市規(guī)劃要求，該項目建成后為瀏陽市工業(yè)園綜合商業(yè)

55、中心和高檔商住區(qū)，有全封閉式的物業(yè)管理；有帶休閑功能的花園式中央庭院。項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：本項目位于瀏陽市工業(yè)新城中央大道和國道319線交匯的轉(zhuǎn)角，地理位置優(yōu)越，占地面積約40畝左右，總建筑面積約7萬平方左右；其中住宅面積約5萬多平方，有多層住房，也有帶電梯小高層。戶型豐富，有大有小，設(shè)計理念切合當?shù)貙嶋H要求；商業(yè)面積約1萬多平方，有臨街商鋪，也有商業(yè)內(nèi)街。13、中央財富廣場優(yōu)劣勢分析三、園區(qū)商業(yè)調(diào)研商業(yè)匯聚地分析 洞陽商業(yè)同樣分為兩個部分，以鎮(zhèn)政府為中心圍合成的口字型商業(yè)街區(qū)；和貫穿南北鎮(zhèn)區(qū)南北的永社路。鎮(zhèn)政府街區(qū)永社路街區(qū)1、洞陽商業(yè)分布四、洞陽商業(yè)調(diào)研商業(yè)匯聚地分析2、洞陽商業(yè)業(yè)態(tài)面積占

56、比 洞陽作為藍思科技在外居住人口的主要聚居地，擁有大量的流動人口，其餐飲業(yè)態(tài)占據(jù)了業(yè)態(tài)占比首位為21.21%，其次是娛樂電玩類業(yè)態(tài)，占17.6%，商超和服裝類分別占15%左右的占比，就購物、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的配比來看分別占比41%、24%和21%，其他社區(qū)生活類占比14%?？梢姸搓柦謪^(qū)的發(fā)展程度要優(yōu)于工業(yè)園。四、洞陽商業(yè)調(diào)研商業(yè)匯聚地分析3、洞陽鎮(zhèn)政府板塊商業(yè)業(yè)態(tài)面積占比洞陽鎮(zhèn)政府段： 由圍繞洞陽鎮(zhèn)政府的街鋪形成的口字型組成全長約750米租金范圍：50到150元每月/ 由東往西遞減業(yè)態(tài)配比： 服裝業(yè)態(tài)占比最高，達到了24.44%，其次是商超、餐飲業(yè)態(tài)。此街區(qū)生活配套業(yè)態(tài)占比較少且服裝業(yè)態(tài)占比較高

57、說明街區(qū)商業(yè)發(fā)展程度達到了一定的水平。四、洞陽商業(yè)調(diào)研商業(yè)匯聚地分析4、洞陽街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)面積占比永社路段： 街區(qū)北至319沿永社路到鎮(zhèn)小學至全長約660米租金范圍：北段45-50元每月/ 南段50-60元每月/ 業(yè)態(tài)配比： 餐飲業(yè)態(tài)占比最高，其次是娛樂電玩類、美容美發(fā)，商超和五金建材類，服裝業(yè)態(tài)占比僅為6%, 此街區(qū)業(yè)態(tài)以餐飲娛樂為主，購物業(yè)態(tài)占比較少。作為連接南北的交通要道，此街區(qū)過往客流是非常大的，作為鎮(zhèn)政府片區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的補充街區(qū)，此路段的業(yè)態(tài)形成還是有一定的理由的。四、洞陽商業(yè)調(diào)研5、洞陽商業(yè)特點分析四、洞陽商業(yè)調(diào)研1.火爆的租房市場帶動了洞陽商業(yè)的繁榮。近20000人的流動人口，人均月

58、收入在2000元以上的消費能力，給洞陽帶來前所未有的繁榮。商鋪的租金在2010年漲幅近一倍，餐飲、小吃、網(wǎng)吧、地攤、服裝等業(yè)態(tài)迅猛增加；2.迅猛增加的人口與商業(yè)，使得洞陽的基礎(chǔ)設(shè)施顯得滯后。在洞陽鎮(zhèn)的規(guī)劃中，已將基礎(chǔ)配套設(shè)施提上重要的位置。3.商業(yè)以滿足基本生活配套為主，輔以一定的娛樂業(yè)態(tài)，給藍思科技的外住人員提供了住、吃、玩、購等場所。4.商業(yè)缺乏主力店?，F(xiàn)有的稍具規(guī)模的超市有比一比、鑫旺步步高、和家超市等，面積均在1000方以下，檔次主要以中低端為主，業(yè)態(tài)以快速消費品、日常生活用品、日化、服裝、煙酒等為主。5.洞陽商業(yè)繁榮的根本原因在于民房迎合了藍思外住的需求。一是距離近，洞陽較園區(qū)中行附

59、近有近一倍；二是價格低，單間出租在300-350元之間，生活配套齊全；三是集群效應(yīng)，地緣關(guān)系較近的員工豐富業(yè)余生活。 北盛鎮(zhèn)作為一個有著常年商業(yè)環(huán)境積累的成熟商業(yè)據(jù)點，輻射著周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)20萬人口范圍。不論是從業(yè)態(tài)配比、商業(yè)環(huán)境，就連周邊人口的消費水平在這三個商業(yè)集中點中都是首屈一指的。 街區(qū)范圍：東西沿人民路： 東至永社路西至北盛中學 全長約350米南北沿興盛路： 北至瀏陽第三醫(yī)院南至府前路 全長約400米 租金狀況： 廣場以北：55-60元每月/ 廣場以南：40-45元每月/1、北盛商業(yè)基本情況五、北盛商業(yè)調(diào)研廣場 北盛街區(qū)業(yè)態(tài)以購物業(yè)為主，服裝占比高達45.94%，鞋包占比為8.32%。高占

60、比的購物類業(yè)態(tài)使得其他各項業(yè)態(tài)占比都較低，特別是餐飲業(yè)態(tài)，占比僅為1.26%，這跟北盛常住人口數(shù)量較少有關(guān)，反差如此之大的業(yè)態(tài)讓北盛就像是一個集中式的大集市，雖然購物類業(yè)態(tài)發(fā)展的很好，但是餐飲與娛樂休閑業(yè)態(tài)的低占比以及常駐人口數(shù)量的低速發(fā)展拖后了北盛整體商圈發(fā)展的速度。2、北盛商業(yè)業(yè)態(tài)面積占比五、北盛商業(yè)調(diào)研盡管北盛的商業(yè)中，服裝面積占比達到近50%，但消費者調(diào)查結(jié)果表明，在非節(jié)假日與節(jié)假日期間，去往北盛的消費可能性分別占9%-12%，這意味著北盛的商業(yè)盡管繁榮，于園區(qū)的商業(yè)而言，僅僅是處于補缺的競爭策略上，一旦園區(qū)內(nèi)商業(yè)具備足夠的業(yè)態(tài)，則北盛的商業(yè)競爭能力會更低。對本項目而的借鑒意義在于，北