工程維護(hù)服務(wù)管理手冊(cè)

1、工程維護(hù)服務(wù)管理手冊(cè)文件編號(hào)：SCFTGC-2012編制：蔣超逸審核：翁仲明批準(zhǔn)：何大千受控狀態(tài)：受控發(fā)放號(hào)：SCFTGC-SC-2012目錄序號(hào)文件名稱文件編號(hào)備注1工程維護(hù)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)SCFTGC-C/2-012設(shè)備房管理制度SCFTGC-C/2-023值班/交接班管理制度SCFTGC-C/2-034工具管理制度SCFTGC-C/2-045設(shè)備臺(tái)帳管理制度SCFTGC-C/2-056公共照明系統(tǒng)管理制度SCFTGC-C/2-067安防系統(tǒng)管理制度SCFTGC-C/2-078停車場(chǎng)管理系統(tǒng)管理制度SCFTGC-C/2-089消防系統(tǒng)管理制度SCFTGC-C/2-0910電梯管理制度SCFTG

2、C-C/2-1011中央空調(diào)管理制度SCFTGC-C/2-1112柴油發(fā)電機(jī)設(shè)備管理制度SCFTGC-C/2-1213給排水設(shè)施設(shè)備管理制度SCFTGC-C/2-1314供配電設(shè)施設(shè)備管理制度SCFTGC-C/2-1415裝修管理制度SCFTGC-C/2-1516二次供水管理制度SCFTGC-C/2-1617監(jiān)視測(cè)量設(shè)備管理制度SCFTGC-C/2-1718停送電操作規(guī)程SCFTGC-C/2-1819供配電設(shè)施設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC-C/2-1920發(fā)電機(jī)設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC-C/2-2021安防設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC-C/2-2122給排水設(shè)施設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC

3、-C/2-2223消防設(shè)施設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC-C/2-2324電梯設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC-C/2-2425中央空調(diào)設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC-C/2-2526二次供水設(shè)施設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC-C/2-2627公共設(shè)施作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC-C/2-2728設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程SCFTGC-C/2-281.0目的四川省福泰物業(yè)管理有限公司工程維護(hù)服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)文件編號(hào)SCFTGC-C/2-01版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-1使各項(xiàng)工作到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化，提高服務(wù)質(zhì)量。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各

4、項(xiàng)目工程維護(hù)組3.0職責(zé)3.1 項(xiàng)目主任負(fù)責(zé)對(duì)質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行總體管控；3.2 工程維護(hù)組主管負(fù)責(zé)按照質(zhì)量目標(biāo)組織實(shí)施相應(yīng)工作；3.3 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)按照質(zhì)量目標(biāo)開展工作。4.0相關(guān)要點(diǎn)4.1 杜絕重大質(zhì)量安全事故；4.2 杜絕重大投訴事件；4.3 顧客滿意度達(dá)95鳩上；4.4 服務(wù)及時(shí)率達(dá)95%上;4.5 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃完成率100%4.6 設(shè)備設(shè)施臨時(shí)故障保修及時(shí)率100%4.7 值班記錄合格率98%以上;4.8 機(jī)房衛(wèi)生合格率100%4.9 作業(yè)規(guī)程抽檢合格率100%4.10 設(shè)備完好率100%4.11 公共娛樂設(shè)施完好率100%;4.12 100%保證監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的有效性。4.13 突

5、發(fā)事件處理有效率100%；4.14 消防設(shè)施、設(shè)備完好率100%；4.15 服務(wù)人員100%寺證上崗；4.16 100%完成上級(jí)下達(dá)的指標(biāo)任務(wù)。5.0相關(guān)支持性文件6.0相關(guān)記錄四川省福泰物業(yè)管理有限公司設(shè)備房管理制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-02版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-11.0目的規(guī)范物業(yè)服務(wù)范圍設(shè)備機(jī)房的消防安全管理，確保設(shè)備的運(yùn)行安全2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)3.1 各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)范圍設(shè)備機(jī)房的消防安全管理工作。3.2 各項(xiàng)目工程維護(hù)各班班長(zhǎng)是所轄設(shè)備機(jī)房安全管理

6、防火責(zé)任人，負(fù)責(zé)所轄設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)的安全操作，用火安全管理。3.3 各班組技工必須嚴(yán)格遵守本規(guī)定，確保機(jī)房設(shè)備消防安全。4.0相關(guān)要點(diǎn)4.1 嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。4.2 定期檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火設(shè)施，確保其正常使用功能。4.3 機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。4.4 設(shè)備操作應(yīng)按各班組的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。4.5 設(shè)備房防水4.6 設(shè)備房防小動(dòng)物管理4.7 機(jī)房清潔4.8 設(shè)備房來訪人員管理5.0相關(guān)支持文件應(yīng)急處理預(yù)案設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程6.0相關(guān)記錄當(dāng)班/交接班記錄來訪人員登記表設(shè)備房巡檢記錄表異常情況處理記錄表四川省福泰物業(yè)管理有限公司值班/交接班管理

7、制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-03版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-11.0目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量及設(shè)備運(yùn)行安全2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)3.1 項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控。3.2 項(xiàng)目工程各班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。3.3 項(xiàng)目工程值班人員負(fù)責(zé)按此制度進(jìn)行值班工作。4.0相關(guān)要點(diǎn)交班人員提前15分鐘做好交班準(zhǔn)備。4.1 檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常，并完善記錄。4.2 做好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。4.3 接班人員提前10分鐘到達(dá)值班崗位。4.4 接班人員仔細(xì)檢查各設(shè)備的運(yùn)

8、行情況及上一班記錄。4.5 交班人員主動(dòng)、簡(jiǎn)要地向接班人員介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)。接班人員應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人員提問，直至雙方清楚。4.6 接班人員清點(diǎn)移交物品，交接雙方認(rèn)為無誤后，共同在當(dāng)班/交接班記錄上簽名確認(rèn)。4.7 接班人員未到崗，交班人員不準(zhǔn)下班，并同時(shí)向工程主管報(bào)告。4.8 接班人員酒后不得接班。4.9 若交接班過程中發(fā)生故障或其他異常情況，應(yīng)停止交接，并向工程主管報(bào)告，交、接班人員應(yīng)參與處理。5.0相關(guān)支持文件員工手冊(cè)設(shè)備房管理制度6.0相關(guān)記錄值班/交接班記錄表四川省福泰物業(yè)管理有限公司工具管理制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-04版本/修改次C

9、/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-11.0目的規(guī)范四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組工具管理，確保工具完整及各項(xiàng)性能完好。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)3.1 項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況。3.2 班長(zhǎng)負(fù)責(zé)各班所需個(gè)人工具及公用工具申購，負(fù)責(zé)公用工具、備用鑰匙的管理和個(gè)人領(lǐng)用工具登記、盤點(diǎn)工作。3.3 個(gè)人工具由領(lǐng)用人負(fù)責(zé)管理。4.0相關(guān)要點(diǎn)工具分成兩類：一類是個(gè)人使用工具。另一類是公用工具。個(gè)人使用工具由個(gè)人領(lǐng)用并負(fù)責(zé)保管；公用工具由工程班長(zhǎng)負(fù)責(zé)保管，需使用時(shí)在工程班長(zhǎng)處借用，工程維護(hù)員所

10、借用工具記錄在公用工具借用登記表內(nèi)。4.3 個(gè)人使用工具的管理：4.3.1 項(xiàng)目工程維護(hù)員正式上崗時(shí)，由員工本人到工程班長(zhǎng)處領(lǐng)取個(gè)人使用工具，并在個(gè)人工具登記表上簽字確認(rèn)。4.3.2 個(gè)人使用工具的使用注意事項(xiàng)：用力應(yīng)適度，不準(zhǔn)亂打亂撬。4.3.2.2 測(cè)量不同的參數(shù)時(shí)注意正確換檔（萬用表、鉗形表等）。4.3.2.3 注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）。4.3.2.4 工具用后應(yīng)擦拭干凈。4.3.3 工程維護(hù)員個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。4.3.4 工程維護(hù)員個(gè)人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工個(gè)人自行配置同規(guī)格同品質(zhì)的工具。如屬正常使用損壞則可以經(jīng)項(xiàng)目工程

11、主管審核后在工程班長(zhǎng)處以舊換新，工程班長(zhǎng)應(yīng)做好個(gè)人工具登記表登記。435員工離職或調(diào)動(dòng)時(shí)應(yīng)將個(gè)人使用工具全部退還給項(xiàng)目，對(duì)于丟失或人為損壞的個(gè)人使用工具，員工應(yīng)作必要的賠償。工程班長(zhǎng)必須將員工退還的個(gè)人使用工具登記在公用工具登記表上并在“備注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還的個(gè)人使用工具需設(shè)專柜保管以作備用。4.4 班組公用工具的管理：4.4.1 由使用人在工程班長(zhǎng)處辦理公用工具借用手續(xù)。其他部門如需借用公用工具，需經(jīng)項(xiàng)目工程主管或項(xiàng)目主任同意后方可借用。借用公用工具必須登記在工具借用登記表上。4.4.2 公用工具使用注意事項(xiàng)4.4.2.1 公用工具使用注意事項(xiàng)：a）用力應(yīng)適度，不準(zhǔn)亂打亂撬

12、。b）測(cè)量不同的參數(shù)時(shí)注意正確換檔（萬用表、鉗形表等）。c）注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）。d）工具用后應(yīng)擦拭干凈。4.4.3 公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。4.4.4 公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人照價(jià)賠償。公用工具如屬正常使用損壞，按公司報(bào)廢處理程序進(jìn)行，可另行申購補(bǔ)充。4.4.5 工程班長(zhǎng)對(duì)公用工具負(fù)管理責(zé)任，對(duì)還回的公用工具進(jìn)行檢查，并每月進(jìn)行清查，如發(fā)現(xiàn)工具丟失或人為損壞，有權(quán)責(zé)令責(zé)任人盡快補(bǔ)齊。4.4.6 每月由工程班長(zhǎng)和公司資產(chǎn)管理員一起進(jìn)行一次盤點(diǎn)，對(duì)需報(bào)廢的公用工具經(jīng)項(xiàng)目主任審核后按公司物品報(bào)廢流程處理。報(bào)廢后應(yīng)在公用工具登記表“備注”

13、欄注明“報(bào)廢”字樣。4.4.7 對(duì)于公用工具中的計(jì)量器具或安全用具應(yīng)定期送檢，檢驗(yàn)合格后方可使用，否則按報(bào)廢處理并補(bǔ)充申購。4.5機(jī)房鑰匙的管理設(shè)備機(jī)房門鑰匙分主、備兩套，主用鑰匙由值班工程維護(hù)員保管，由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)管理。備用鑰匙交工程主管保管，需急用時(shí)經(jīng)項(xiàng)目主任或工程主管同意，由使用人在工程主管處借用，并辦理借用登記手續(xù)，項(xiàng)目主任或工程主管應(yīng)在借用登記上簽字認(rèn)可。4.5.1 工程主管應(yīng)每月對(duì)所保管的機(jī)房備用鑰匙進(jìn)行清查，并妥善保管。5.0相關(guān)支持文件測(cè)量工具預(yù)防性檢測(cè)指導(dǎo)政府固定資產(chǎn)折舊報(bào)損規(guī)程綜合經(jīng)營(yíng)部6.0相關(guān)記錄固定資產(chǎn)臺(tái)帳公用工具借用登記表個(gè)人工具領(lǐng)用登記表固定資產(chǎn)折舊報(bào)損規(guī)程作業(yè)單1.

14、0目的四川省福泰物業(yè)管理有限公司設(shè)備臺(tái)帳管理制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-05版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-1掌握設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，記錄設(shè)備維修情況；為設(shè)備中修、大修及設(shè)備改造、更新等提供依據(jù)。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)工程主管負(fù)責(zé)建立設(shè)備臺(tái)帳，完善相應(yīng)管理，定期對(duì)班組的設(shè)備臺(tái)帳管理情況進(jìn)行檢查。3.1 項(xiàng)目工程維護(hù)組負(fù)責(zé)所轄設(shè)備的專業(yè)管理，按照專業(yè)范圍負(fù)責(zé)設(shè)備的臺(tái)帳管理工作。3.2 設(shè)備有關(guān)資料及檢修、消缺、改造等情況，由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)填寫到相應(yīng)設(shè)備臺(tái)帳，并存檔。3.3 項(xiàng)目工程維護(hù)主管定期根

15、據(jù)設(shè)備臺(tái)帳記錄對(duì)設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行分析。4.0相關(guān)要點(diǎn)3.1 設(shè)備臺(tái)帳的內(nèi)容3.1.1 設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、出廠日期、主要技術(shù)參數(shù)等設(shè)備銘牌上的全部?jī)?nèi)容。3.1.2 設(shè)備安裝投運(yùn)日期、安裝地點(diǎn)。設(shè)備隨機(jī)配備的專用工具、儀器及備品配件等。大、中修記錄，歷次試驗(yàn)定檢記錄，改造變動(dòng)情況。設(shè)備臺(tái)帳的建立項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)設(shè)備臺(tái)帳的建立和監(jiān)管，班長(zhǎng)負(fù)責(zé)填寫設(shè)備臺(tái)帳。在用、停用、閑置、調(diào)入、報(bào)廢設(shè)備（顧客財(cái)產(chǎn)）均須列入設(shè)備臺(tái)帳，在備注欄注明以上情況。建立設(shè)備臺(tái)帳及設(shè)備標(biāo)識(shí)卡，其內(nèi)容包括：出廠編號(hào)、名稱、型式或型號(hào)、相關(guān)參數(shù)、精度等級(jí)、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、開始使用日期等唯一性標(biāo)識(shí)和可追溯性資料，并隨設(shè)備的變化而保持臺(tái)帳的

16、可用性和可追溯性。對(duì)設(shè)備逐一進(jìn)行編號(hào)標(biāo)識(shí)，其要求為：設(shè)備按用途分為五類：供配電類（PD、給排水類（GS、電梯類（DT、消防類（XF、弱電類（RD和空調(diào)類（KT），分別對(duì)應(yīng)五個(gè)分類號(hào)。設(shè)備編號(hào)由位置號(hào)、分類號(hào)和序號(hào)組成，示例如下：SCFTCJ-PD-0211位置號(hào)（四川福泰|I一分類序號(hào)長(zhǎng)江集團(tuán)研發(fā)中心）分類號(hào)每臺(tái)設(shè)備應(yīng)有相應(yīng)的設(shè)備標(biāo)識(shí)卡，設(shè)備標(biāo)識(shí)卡的標(biāo)識(shí)應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進(jìn)行，粘貼于設(shè)備適宜部位。設(shè)備臺(tái)帳的管理與使用工程班長(zhǎng)應(yīng)按照設(shè)備臺(tái)帳的內(nèi)容收集設(shè)備技術(shù)資料，按照統(tǒng)一的格式填寫設(shè)備臺(tái)帳。并根據(jù)設(shè)備的試驗(yàn)、檢修、改造情況做好臺(tái)帳的更新、完善，做到帳實(shí)相符。設(shè)備臺(tái)帳實(shí)行集中管理

17、。設(shè)備臺(tái)帳的補(bǔ)充、借閱等一般應(yīng)在項(xiàng)目資料室進(jìn)行。設(shè)備的限制使用和停用：若設(shè)備經(jīng)維修后，部分功能仍達(dá)不到使用要求，可限制使用范圍，并在該設(shè)備的設(shè)備標(biāo)識(shí)卡處貼上“限制使用”標(biāo)識(shí)。因各種原因已停止使用的設(shè)備，應(yīng)在該設(shè)備上貼“停用”標(biāo)識(shí)?！跋拗剖褂谩痹O(shè)備和“停用”設(shè)備應(yīng)妥善管理、存放。相關(guān)支持文件檔案管理制度6.0相關(guān)記錄設(shè)施設(shè)備清單設(shè)備臺(tái)帳設(shè)備標(biāo)識(shí)卡設(shè)施設(shè)備停用（限制使用）申請(qǐng)表1.0目的四川省福泰物業(yè)管理有限公司公共照明系統(tǒng)管理制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-06版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-1規(guī)范公共照明系統(tǒng)管理，確保照明設(shè)施正常運(yùn)行，確

18、保照明性能的穩(wěn)定、可靠。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)3.1 項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)公共照明系統(tǒng)的管理和監(jiān)督。3.2 班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施公共照明系統(tǒng)巡檢、維修工作。3.3 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)公共照明系統(tǒng)巡檢、維修工作的落實(shí)，完成巡檢、維修4.0相關(guān)要點(diǎn)熟悉公共區(qū)域照明線路的分布情況，燈具數(shù)量，負(fù)荷量以及運(yùn)行使用情況。4.1 重點(diǎn)部位：辦公區(qū)、各樓棟大堂、過道、地下室、總坪路燈、光彩工程等進(jìn)行定期巡檢，即壞即修。發(fā)現(xiàn)問題及隱患時(shí)及時(shí)組織處理。4.2 對(duì)常用材料的耗費(fèi)及其產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行記錄，每月匯總并做好下月申購計(jì)劃上報(bào)。4.3 每天對(duì)燈控服務(wù)器進(jìn)行巡檢，根據(jù)季節(jié)變

19、化，調(diào)整照明系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)間。4.4 因材料不到位或其它因素引起而不能及時(shí)進(jìn)行維修處理的匯報(bào)上級(jí)處理并做好記錄，在此因素消除后立即進(jìn)行處理。5.0相關(guān)支持文件強(qiáng)電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程6.0相關(guān)記錄公共設(shè)施巡檢表設(shè)施設(shè)備異常情況記錄表值班/交接班記錄公區(qū)維修記錄1.0目的四川省福泰物業(yè)管理有限公司安防系統(tǒng)管理制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-07版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-1規(guī)范安防系統(tǒng)管理，確保監(jiān)控、門禁、巡更、圍墻周界等系統(tǒng)正常運(yùn)行。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)3.1 項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)安防系統(tǒng)的管

20、理和監(jiān)督。3.2 班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施安防系統(tǒng)巡檢、維修、保養(yǎng)工作。3.3 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)安防系統(tǒng)巡檢、維修、保養(yǎng)工作的落實(shí)，完成巡檢、維修、保養(yǎng)。4.0相關(guān)要點(diǎn)嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)。若系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)需修改和重大維修經(jīng)班長(zhǎng)報(bào)工程主管同意后實(shí)施，并記錄在當(dāng)班/交接班記錄上備查，并告知當(dāng)職監(jiān)控值班員。4.1 每天巡查系統(tǒng)主機(jī)一次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并詳細(xì)記錄。4.2 每周檢查安防系統(tǒng)保護(hù)設(shè)備是否工作正常，并對(duì)設(shè)備進(jìn)行除塵工作。4.3 每月對(duì)安防系統(tǒng)進(jìn)行呼叫報(bào)警等測(cè)試保養(yǎng)，并對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)測(cè)試。4.4 每季度對(duì)安防系統(tǒng)電源電壓逐個(gè)測(cè)試，發(fā)現(xiàn)電壓偏差應(yīng)立即調(diào)試，以免設(shè)備受損。4.5 每月對(duì)UPS電源進(jìn)行檢測(cè)

21、、保養(yǎng)一次，并記錄。5.0相關(guān)支持文件弱電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程6.0相關(guān)記錄弱電系統(tǒng)巡檢表設(shè)施設(shè)備異常情況記錄表值班/交接班記錄四川省福泰物業(yè)管理有限公司停車場(chǎng)管理系統(tǒng)管理制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-08版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-11.0目的規(guī)范停車場(chǎng)管理系統(tǒng)管理，確保停車場(chǎng)管理系統(tǒng)正常運(yùn)行。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)3.1 項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的管理和監(jiān)督。3.2 班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施停車場(chǎng)管理系統(tǒng)巡檢、維修、保養(yǎng)工作。3.3 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)巡檢、維修、保養(yǎng)工作的

22、落實(shí)，完成巡檢、維修、保養(yǎng)。4.0相關(guān)要點(diǎn)4.1 擋車桿每月保養(yǎng)1次，做好相關(guān)記錄。4.2 閘機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)部件加潤(rùn)滑油，每月檢查保養(yǎng)1次，做好相關(guān)記錄。4.3 緊固電線接頭，每月檢查保養(yǎng)1次，做好相關(guān)記錄。4.4 全面抹擦箱內(nèi)灰塵，每月檢查保養(yǎng)1次，做好相關(guān)記錄。4.5 每月對(duì)電腦操作系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)進(jìn)行1次保養(yǎng)維護(hù)，每月做一次數(shù)據(jù)庫備份，做好相關(guān)記錄。5.0相關(guān)支持文件弱電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程6.0相關(guān)記錄弱電系統(tǒng)巡檢表設(shè)施設(shè)備異常情況記錄表值班/交接班記錄四川省福泰物業(yè)管理有限公司消防系統(tǒng)管理制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-09版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期

23、2012-1-11.0目的規(guī)范消防系統(tǒng)管理，確保消防系統(tǒng)正常運(yùn)行。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)3.1 項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的管理和監(jiān)督。3.2 班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施消防系統(tǒng)巡檢、維修、保養(yǎng)工作。3.3 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)巡檢、維修、保養(yǎng)工作的落實(shí)，完成巡檢、維修、保養(yǎng)。4.0相關(guān)要點(diǎn)4.1 日檢：4.1.1 每天應(yīng)對(duì)主機(jī)系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行檢查。4.1.2 自檢功能：按自檢鍵后，進(jìn)行復(fù)位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，不能復(fù)位應(yīng)查明原因。4.1.3 故障功能：主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷、接觸不良等情況。備用電源故障，檢查充電裝置，電

24、池是否損壞、有無斷線。探測(cè)回路故障，檢查該回路至火災(zāi)探測(cè)器的接線是否完好，有無探頭被取下，終端監(jiān)控器有無損壞。4.1.4 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)進(jìn)行及時(shí)處理，對(duì)不能自行處理的問題通知維保單位處理，并進(jìn)行跟蹤、配合，直至問題解決。4.2 月檢：4.2.1 每月底日前配合消防維保公司按計(jì)劃抽檢消防自動(dòng)控制系統(tǒng)，對(duì)維保質(zhì)量在作業(yè)單上簽字確認(rèn)后存檔。4.2.2 維保內(nèi)容4.2.2.1 測(cè)試探測(cè)器工作電壓是否正常。4.2.2.2 火災(zāi)探測(cè)器（溫感、煙感、碎玻）安裝傾斜角度不大于45度，與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好，指示燈是否閃亮。隨機(jī)抽取5%勺煙感噴煙后，主機(jī)是否收到報(bào)警信號(hào)。422.3對(duì)樓層消防栓進(jìn)行

25、外觀檢查，油漆脫落應(yīng)補(bǔ)刷新漆。422.4檢查手動(dòng)報(bào)警按鈕、緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失。任選兩個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕進(jìn)行模擬報(bào)警，測(cè)試報(bào)警功能是否正常。4.2.2.5 對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、動(dòng)力配電箱、滅火顯示器及其附屬設(shè)施進(jìn)行擦拭除塵，線路松動(dòng)應(yīng)給予緊固。4.2.2.6 對(duì)主電源和備電源做自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)，點(diǎn)動(dòng)啟泵試驗(yàn)一次。4.3 季檢：4.3.1 每季度最后一月30日前配合消防維保公司按計(jì)劃對(duì)消防自動(dòng)控制系統(tǒng)進(jìn)行抽檢。對(duì)維保質(zhì)量在作業(yè)單上簽字確認(rèn)后存檔。4.3.2 維保內(nèi)容4.3.2.1 采用專用檢測(cè)儀器分批試驗(yàn)火災(zāi)探測(cè)器的動(dòng)作及靈敏度。4.3.2.2 試驗(yàn)火災(zāi)報(bào)警的聲光顯示。4.3.2.3 試

26、驗(yàn)水流指示器、壓力開關(guān)等報(bào)警功能、信號(hào)顯示。4.3.2.4 對(duì)備用電源進(jìn)行1-2次充放電試驗(yàn)，1-3次主要電源和備用電源自動(dòng)切換試驗(yàn)。用“手動(dòng)”或“自動(dòng)”檢查防火卷簾門的關(guān)閉情況，防火卷簾門有無變形、扭曲情況。4.3.2.6 用“手動(dòng)”或“自動(dòng)”檢查消防栓泵、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備。用“手動(dòng)”檢查消防應(yīng)急廣播、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈。4.3.2.8 從消防聯(lián)動(dòng)柜上按強(qiáng)制“消防”開關(guān)鍵使消防電梯停于首層試驗(yàn)。4.3.2.9 在消防管理中心進(jìn)行消防通訊設(shè)備對(duì)講通話試驗(yàn)。檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強(qiáng)制切斷非消防電源功能試驗(yàn)。4.4 年檢：4.4.1 每年12月30日前配合消防維保公司按計(jì)劃對(duì)消防自

27、動(dòng)控制系統(tǒng)進(jìn)行抽檢。對(duì)維保質(zhì)量在作業(yè)單上簽字確認(rèn)后存檔。4.4.2 維保內(nèi)容應(yīng)用專用檢測(cè)儀器對(duì)所安裝的火災(zāi)探測(cè)器探頭（取50%進(jìn)行一次模擬試驗(yàn)，對(duì)電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查、清理灰塵。442.2 試驗(yàn)火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功能。4.423進(jìn)行本規(guī)程月檢和季檢的檢查內(nèi)容。5.0相關(guān)支持文件外包管理制度強(qiáng)電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程弱電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程給排水設(shè)施設(shè)備管理設(shè)備房管理制度6.0相關(guān)記錄消防系統(tǒng)巡檢表消防泵房巡檢表風(fēng)機(jī)設(shè)備巡檢表消防月/季/年檢表_維護(hù)保養(yǎng)記錄表設(shè)備外修申請(qǐng)單1.0目的四川省福泰物業(yè)管理有限公司電梯管理制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-10版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸

28、審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-1規(guī)范電梯管理，確保服務(wù)范圍電梯安全、正常運(yùn)行。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)電梯日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施監(jiān)督，承擔(dān)電梯管理責(zé)任，協(xié)調(diào)專業(yè)維保公司及技術(shù)監(jiān)督局對(duì)電梯的年檢工作。3.1 工程維護(hù)班長(zhǎng)（電梯安全管理員）負(fù)責(zé)電梯的日常維護(hù)工作，電梯日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)監(jiān)管，對(duì)電梯日常維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理負(fù)責(zé)。3.2 電梯操作員負(fù)責(zé)配合電梯維保公司的日常維護(hù)保養(yǎng)工作，電梯困人應(yīng)急處理操作。相關(guān)要點(diǎn)各項(xiàng)目工程班長(zhǎng)須持有電梯安全管理員證，電梯應(yīng)急處理人員須持有電梯安全操作員證。設(shè)備機(jī)房管理電梯相關(guān)管理制度上

29、墻，電梯管理人員相關(guān)資料復(fù)印件上墻。機(jī)房門鑰匙由指定人員管理，廳門鑰匙（三角鑰匙）由持有電梯管理相關(guān)資質(zhì)人員管理。工程維護(hù)班以外人員進(jìn)入機(jī)房，須在來訪人員登記表上記錄。機(jī)房?jī)?nèi)溫度應(yīng)控制在40C以下，超過40C應(yīng)采取相應(yīng)降溫措施。機(jī)房通風(fēng)處、電纜孔等應(yīng)有相應(yīng)防小動(dòng)物措施；門、窗等應(yīng)做好防水措施；機(jī)房配備相應(yīng)滅火器，每月檢查一次，確保有效。設(shè)備安全警示標(biāo)識(shí)齊全、有效；電梯平層對(duì)照表上墻，電梯平層色標(biāo)清晰；盤車工具擺放在明顯位置，標(biāo)識(shí)清楚。設(shè)備表面及機(jī)房地面、墻面應(yīng)保持無明顯積塵。日常運(yùn)行規(guī)定每月打掃兩次機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生，機(jī)房地面、設(shè)備表面無積塵。每天對(duì)廳門、轎廂、機(jī)房設(shè)備、三防措施（防水、防火、防小

30、動(dòng)物）、通風(fēng)降溫設(shè)施進(jìn)行巡視檢查，每周對(duì)底坑檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告、處理。電梯轎廂求助電話（轎廂到監(jiān)控中心）通話測(cè)試每天測(cè)試一次，由秩序維護(hù)完成。任何人員聽到電梯警鈴，及時(shí)報(bào)告相關(guān)工程人員處理。發(fā)現(xiàn)重大問題和危及安全的故障隱患時(shí)須立即停梯，通知相關(guān)電梯管理人員及時(shí)處理、排除，確認(rèn)處理結(jié)果、記錄并存檔備案。配合電梯專業(yè)維保公司完成日常維護(hù)和保養(yǎng)。詳細(xì)、準(zhǔn)確填寫電梯運(yùn)行記錄、故障維修記錄及交、接班記錄和每臺(tái)電梯的維護(hù)記錄。電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定對(duì)電梯系統(tǒng)出現(xiàn)的故障按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，報(bào)工程主管審查后存檔備案。每年按國(guó)家技監(jiān)部門要求的年檢時(shí)間提前30日申報(bào)年檢，由項(xiàng)目工程主管組織工程維護(hù)組配合電梯維保單位做

31、好年檢前的自查工作。439由項(xiàng)目工程主管組織維護(hù)人員會(huì)同電梯專業(yè)維保公司配合國(guó)家技監(jiān)部門對(duì)應(yīng)檢電梯進(jìn)行年檢，并督促電梯專業(yè)維保公司完成整改內(nèi)容，確認(rèn)年檢報(bào)告及整改報(bào)告并存檔備案。當(dāng)發(fā)生電梯火災(zāi)、水侵及嚴(yán)重意外損壞等事故后，視具體情況需聯(lián)系電梯專業(yè)維保公司和電梯生產(chǎn)廠家進(jìn)行全面性的詳細(xì)檢查，并由國(guó)家技監(jiān)部門檢測(cè)合格后才能投入使用，檢查及檢測(cè)結(jié)果存檔備案。電梯在檢修時(shí)（包括加注潤(rùn)滑脂或潤(rùn)滑油），應(yīng)在首層（基站）廳門口放置“檢修停用”或類似字樣的表示牌。在作檢修性運(yùn)行時(shí)，禁止載客、載貨。4.4.2 故障處理規(guī)定4.4.1 遇突發(fā)停機(jī)故障應(yīng)查明停機(jī)樓層，組織人員迅速營(yíng)救被困乘客。4.4.2 營(yíng)救被困乘

32、客時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行。4.4.3 事后分析故障原因，配合電梯專業(yè)維保公司進(jìn)行維修并排除故障。故障記錄及處理情況報(bào)項(xiàng)目工程主管。5.0相關(guān)支持性文件國(guó)務(wù)院特種設(shè)備安全監(jiān)察條例外包管理制度電梯設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程設(shè)備房管理制度6.0相關(guān)記錄電梯日檢記錄表當(dāng)班/交接班記錄電梯保養(yǎng)記錄表電梯公司設(shè)備維保商年度評(píng)估表電梯故障統(tǒng)計(jì)表來訪人員登記表電梯公司電梯維修單電梯公司四川省福泰物業(yè)管理有限公司文件編號(hào)SCFTGC-C/2-11中央空調(diào)管理制度版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-11.0目的規(guī)范中央空調(diào)管理，確

33、保服務(wù)范圍中央空調(diào)安全、正常運(yùn)行。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)中央空調(diào)日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施監(jiān)督，承擔(dān)中央空調(diào)管理責(zé)任。3.1 工程維護(hù)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維護(hù)工作，中央空調(diào)日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)監(jiān)管，對(duì)中央空調(diào)日常維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理負(fù)責(zé)。3.2 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)配合中央空調(diào)維保公司的日常維護(hù)保養(yǎng)工作，中央空調(diào)應(yīng)急處理。4.0相關(guān)要點(diǎn)4.1 空調(diào)機(jī)房4.1.1 檢查并記錄中央空調(diào)機(jī)組有關(guān)運(yùn)行參數(shù)（溫度、壓力、電流等），每?jī)尚r(shí)一次；4.1.2 檢查并記錄水泵及管道、閥門有無跑、冒、滴、漏、堵現(xiàn)象；電機(jī)有無異響、異味，每?jī)尚r(shí)一次；4

34、.1.3 控制柜電氣裝置信號(hào)指示是否正常，開關(guān)狀態(tài)是否正確，每?jī)尚r(shí)一次；4.1.4 配合中央空調(diào)專業(yè)維保公司完成日常維護(hù)和保養(yǎng)。4.1.5 發(fā)現(xiàn)重大問題和危及安全的故障隱患時(shí)須立即停用，通知中央空調(diào)維保公司人員及時(shí)處理、排除，確認(rèn)處理結(jié)果、記錄并存檔備案。4.1.6 對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)的故障按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，報(bào)工程主管審查后存檔備案。4.2 空調(diào)末端裝置4.2.1 檢查風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)器有無異響，每日一次；電磁閥、溫控器開啟是否靈活，溫度控制是否準(zhǔn)確，每周一次（中央控制器上操作檢查）；423 自動(dòng)排氣閥排氣是否正常，有無跑冒滴漏現(xiàn)象，每天一次；424 檢查并記錄末端管道、閥門有無跑、冒、

35、滴、漏、堵現(xiàn)象，每天一次；425 控制電氣裝置信號(hào)指示是否正確，開關(guān)狀態(tài)是否正確，每周一次；426 配合中央空調(diào)專業(yè)維保公司完成日常維護(hù)和保養(yǎng)；427 發(fā)現(xiàn)重大問題和危及安全的故障隱患時(shí)須立即停用，通知中央空調(diào)維保公司人員及時(shí)處理、排除，確認(rèn)處理結(jié)果、記錄并存檔備案。428 對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)的故障按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，報(bào)工程主管審查后存檔備案。4.3 冷卻塔4.3.1 電機(jī)、風(fēng)扇有無不正常聲響、振蕩，皮帶是否過松打滑，每天一次；4.3.2 布水器有無損壞、掉落，每天一次；4.3.3 填料有無損壞、有無堵塞，每天一次；4.3.4 浮球閥位置是否正確、有無損壞，每天一次；4.3.5 集水盤有無異物或滲漏

36、，每天一次；4.3.6 控制電氣裝置控制系統(tǒng)信號(hào)指示是否正確，開關(guān)狀態(tài)是否正確，每天-次；4.3.7 檢查閥門開閉是否靈活；4.3.8 配合中央空調(diào)專業(yè)維保公司完成日常維護(hù)和保養(yǎng)。4.3.9 發(fā)現(xiàn)重大問題和危及安全的故障隱患時(shí)須立即停用，通知中央空調(diào)維保公司人員及時(shí)處理、排除，確認(rèn)處理結(jié)果、記錄并存檔備案。對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)的故障按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，報(bào)工程主管審查后存檔備案。4.4燃?xì)忮仩t檢查燃燒機(jī)電源電壓是否正常，每?jī)尚r(shí)一次；檢查鍋爐管道閥門及水位是否正常，每?jī)尚r(shí)一次;檢查燃?xì)鈮毫伴y門狀態(tài)是否正常，每?jī)尚r(shí)一次;燃?xì)鈭?bào)警裝置是否正常，每天一次；鍋爐水循環(huán)泵是否正常，每天一次；通風(fēng)設(shè)施是否正常

37、，每天一次；配合中央空調(diào)專業(yè)維保公司完成日常維護(hù)和保養(yǎng)。448發(fā)現(xiàn)重大問題和危及安全的故障隱患時(shí)須立即停用，通知中央空調(diào)維保公司人員及時(shí)處理、排除，確認(rèn)處理結(jié)果、記錄并存檔備案。4.4.9 對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)的故障按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，報(bào)工程主管審查后存檔備案。5.0相關(guān)支持文件國(guó)務(wù)院特種設(shè)備安全監(jiān)察條例外包管理制度中央空調(diào)設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程設(shè)備房管理制度6.0相關(guān)記錄中央空調(diào)運(yùn)行記錄表當(dāng)班/交接班記錄中央空調(diào)保養(yǎng)記錄表空調(diào)公司設(shè)備維保商年度評(píng)估表中央空調(diào)故障統(tǒng)計(jì)表來訪人員登記表中央空調(diào)維修記錄表空調(diào)公司文件編號(hào)SCFTGC-C/2-12四川省福泰物業(yè)管理有限公口版本/修改次

38、C/2柴油發(fā)電機(jī)管理制度頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-11.0目的規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)管理工作，確保柴油發(fā)電機(jī)良好運(yùn)行。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)3.1 各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)檢查柴油發(fā)電機(jī)日常管理工作的監(jiān)管。3.2 工程維護(hù)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)日常管理工作的組織實(shí)施。3.3 工程維護(hù)員具體負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)。4.0相關(guān)要點(diǎn)4.1 機(jī)房管理非值班人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程主管或項(xiàng)目主任同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。4.1.1 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易然、易爆、危險(xiǎn)物品。機(jī)房應(yīng)備齊消防器材，

39、并放置在方便、顯眼處。機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙。4.1.2 按計(jì)劃每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。4.1.3 機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，室溫應(yīng)控制在40C內(nèi)。4.1.4 機(jī)房必須做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值人員保管，不得私自配鑰匙。4.2 日常巡檢4.2.1 每周巡查兩次：檢查水箱水位高度距補(bǔ)水口約5cm儲(chǔ)油間油箱、輸油管道、閥門無跑、冒、滴、漏；機(jī)油液面標(biāo)尺L與H之間，機(jī)油清澈光亮無雜質(zhì)；蓄電池電壓不低于24V;開啟風(fēng)機(jī)運(yùn)行約15分鐘。4.2.2 巡查時(shí)檢查滅火器材是否完好。4.3 運(yùn)行監(jiān)控每月兩次空載運(yùn)行

40、，每季度帶載運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間不低于15分鐘，記錄啟/停機(jī)時(shí)間及運(yùn)行相關(guān)數(shù)據(jù)。4.3.1 柴油發(fā)電機(jī)發(fā)電運(yùn)行時(shí)，工程維護(hù)員應(yīng)密切監(jiān)視柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況，每1小時(shí)進(jìn)行一次記錄。巡視部位包括：柴油發(fā)電機(jī)、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲(chǔ)油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)等。4.3.2 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：4.3.3.1 有無異常聲響或大的振動(dòng)。4.3.3.2 有無異常氣味。4.3.3.3 排煙顏色是否正常，是否有漏油（機(jī)油、柴油）、漏水現(xiàn)象。4.3.3.4 機(jī)油壓力冷卻水溫是否正常。4.3.3.5 頻率偏差是否正常。4.3.3.6 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象。4.3.3.

41、7 信號(hào)燈指示是否正常。433.8檢查蓄電池狀況433.9 回風(fēng)是否順暢。緊固件是否有松動(dòng)現(xiàn)象。柴油箱油位。消音效果是否理想。4.3.3 對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的異常情況，工程維護(hù)員應(yīng)采取措施予以解決。處理不了的問題，應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給工程維護(hù)班長(zhǎng)或主管，請(qǐng)求支援。整改時(shí)應(yīng)遵守柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。3.4 柴油發(fā)電機(jī)異常情況的處理。3.4.1 柴油發(fā)電機(jī)“飛車”現(xiàn)象時(shí)，工程維護(hù)員需沉著、冷靜、迅速果斷地采取措施：3.4.2 柴油機(jī)停機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按機(jī)房消防安全管理規(guī)定處置。3.4.3 柴油發(fā)電機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)按設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程處置：3.4.4 工程維護(hù)員應(yīng)按時(shí)開關(guān)柴油發(fā)電機(jī)。對(duì)于手

42、動(dòng)操作的柴油發(fā)電機(jī)，在停“市電”時(shí)，應(yīng)在15分鐘內(nèi)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)并開始供電。在來“市電”時(shí)，應(yīng)在20分鐘內(nèi)關(guān)停柴油發(fā)電機(jī)。5.0相關(guān)支持性文件發(fā)電機(jī)設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程供配電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程設(shè)備房管理制度6.0相關(guān)記錄發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表值班/交接班記錄發(fā)電機(jī)維修記錄表發(fā)電機(jī)巡查保養(yǎng)記錄停送電操作票四川省福泰物業(yè)管理有限公司文件編號(hào)SCFTGC-C/2-13版本/修改次C72給排水設(shè)施設(shè)備管理制度頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-11.0目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有

43、限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)3.1 各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施日常管理工作的監(jiān)管。3.2 工程維護(hù)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施日常管理工作的組織實(shí)施。3.3 工程維護(hù)員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)。4.0相關(guān)要點(diǎn)4.1 巡視監(jiān)控：4.1.1 每天14:0016:00抄錄總水表，監(jiān)控用水量情況。4.1.2 每周巡視一次物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)主供水管及其上的閘閥。每周巡視一次物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)消防泵房，每月手動(dòng)啟動(dòng)消防泵試驗(yàn)一次。4.1.3 污水泵巡查：5月9月每天巡查一次，每周啟泵試運(yùn)行一次，其余月份每月啟泵試運(yùn)行一次。4.1.4 污水泵積水坑巡查：每年4月份檢查清掏積水坑一次。4.1

44、.5 雨、污水管網(wǎng)、化糞池巡查：每月檢查一次，每年清掏一次。4.2 給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理：按設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程處理。5.0相關(guān)支持性文件給排水設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程6.0相關(guān)記錄當(dāng)班/交接班記錄維修記錄表巡查保養(yǎng)記錄四川省福泰物業(yè)管理有限公司文件編號(hào)SCFTGC-C/2-14供配電設(shè)施設(shè)備管理制度版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-11.0目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的

45、監(jiān)控管理，并對(duì)運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查。3.1 工程維護(hù)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)管理工作。3.2 工程維護(hù)員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作。4.0相關(guān)要點(diǎn)4.1 配電房管理：4.1.1 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需進(jìn)入，須經(jīng)項(xiàng)目工程主管或主任批準(zhǔn)，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。4.1.2 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。4.1.3 每天按計(jì)劃對(duì)機(jī)房及供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清潔，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。4.1.4 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動(dòng)物

46、設(shè)施完好，機(jī)房溫度不得超過40C。4.1.5 機(jī)房應(yīng)當(dāng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班工程維護(hù)員保管，不得私自配鑰匙。4.2 配電房設(shè)備巡檢配電房值班工程維護(hù)員每班巡檢配電房高/低壓開關(guān)柜、變壓器、電容補(bǔ)償柜、直流屏，每2小時(shí)巡檢一次。4.2.1 配電房值班工程維護(hù)員應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次巡檢配電房設(shè)備的時(shí)間記錄在相應(yīng)配電房設(shè)備運(yùn)行記錄上。4.2.2 巡視內(nèi)容：423.1 變壓器運(yùn)行是否超溫。423.2 有無異常響聲或氣味。4.2.3.3 各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常。4.2.3.4 單相、三相電壓是否在額定值的土10%范圍以內(nèi)，是否超載運(yùn)行。各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡。4

47、.2.3.6 防小動(dòng)物設(shè)施是否完好。4.2.3.7 接地線有無銹蝕或松動(dòng)。4.2.3.8 各種臨時(shí)用電接駁情況。4.2.3.9 各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好。安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置。4.2.3 對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，當(dāng)值配電房值班工程維護(hù)員應(yīng)及時(shí)采取整改措施加以解決，處理不了的問題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給班長(zhǎng)或主管，在班長(zhǎng)或主管的協(xié)同下加以解決。3.3 異常情況處置：3.3.1 觸電處置：發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，應(yīng)視為安全事故，按公司緊急處理程序進(jìn)行。同時(shí)當(dāng)值配電房值班工程維護(hù)員應(yīng)冷靜處置，使觸電者盡快脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。3.3.1.1 拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器。用干燥的木棒、竹竿移

48、開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線。4.3.1.3 用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源。4.3.1.4 防止觸電者在斷電后跌倒。如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行診治，密切注意其癥狀變化。4.3.1.6 如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸。若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院。4.3.1.7 如果觸電者的呼吸、脈博及心跳都已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場(chǎng)救治為止。432配電柜自動(dòng)開關(guān)

49、跳閘的處置：4.321判斷跳閘原因（短路或過載）。4.322查清楚負(fù)載種類及分布情況。4.3.2.3 對(duì)可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障部位或報(bào)告班長(zhǎng)/主管，請(qǐng)求支援解決。4.3.2.4 如故障排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。4.3.3 配電房發(fā)生火災(zāi)按機(jī)房消防安全管理規(guī)定處置。4.3.4 配電房發(fā)生水侵時(shí)的處置：4.3.4.1 視進(jìn)水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)。4.3.4.2 堵漏水源。4.3.4.3 如果漏水較大，應(yīng)立即通知項(xiàng)目工程主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水。4.3.4.4 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水。4.3.4.5 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)施進(jìn)行除濕處理（如用干的抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等）

50、。4.3.4.6 確認(rèn)濕水已消除（如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求），開機(jī)試運(yùn)行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運(yùn)行。3.4 “市電”停電時(shí)，值班配電房值班工程維護(hù)員按柴油發(fā)電機(jī)設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程啟動(dòng)后備供電系統(tǒng)。3.5 配電房值班工程維護(hù)員應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量）及運(yùn)行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在配電房運(yùn)行記錄表內(nèi)。工程維護(hù)班長(zhǎng)每月將記錄整理成冊(cè)后交工程維護(hù)主管存檔，保存期限為3年。5.0相關(guān)支持文件外包管理制度強(qiáng)電設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程高低壓設(shè)備安全指導(dǎo)政府規(guī)范設(shè)施設(shè)備異常情況作業(yè)指導(dǎo)規(guī)程6.0相關(guān)記錄當(dāng)班/交接班記錄停送電操作票異常情況處理記錄

51、«高低壓設(shè)備運(yùn)行記錄高低壓設(shè)備維修記錄高低壓設(shè)備保養(yǎng)記錄1.0目的四川省福泰物業(yè)管理有限公司裝修管理制度文件編號(hào)SCFTGC-C/2-15版本/修改次C/2頁碼第1頁共1頁編制蔣超逸審核翁仲明批準(zhǔn)何大千生效日期2012-1-1規(guī)范裝修管理工作，確保公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。2.0適用范圍適用于四川省福泰物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目工程維護(hù)組。3.0職責(zé)各項(xiàng)目工程主管負(fù)責(zé)裝修的監(jiān)控管理，并對(duì)裝修備案、現(xiàn)場(chǎng)管理、對(duì)比驗(yàn)收情況進(jìn)行檢查。3.1 工程維護(hù)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)裝修備案、現(xiàn)場(chǎng)管理、對(duì)比驗(yàn)收管理。3.2 裝修管理員負(fù)責(zé)裝修備案、現(xiàn)場(chǎng)管理、對(duì)比驗(yàn)收工作。4.0相關(guān)要點(diǎn)4.1 裝修備案程序4.1.1 裝

52、修備案申請(qǐng)業(yè)主、物業(yè)使用人收房手續(xù)及身份證原件或書面委托書；4.1.1.2 裝修方案核查（包括裝修平面圖、吊頂平面圖、水電線路圖、花園施工圖、局部改動(dòng)立面圖及其它文字說明材料等，圖紙上需標(biāo)示出空調(diào)室外機(jī)具體安裝位置）；4.1.1.3 施工單位的資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、施工單位負(fù)責(zé)人資料；填寫裝修申報(bào)資料4.1.2 裝修備案資料核查4.1.3 簽訂“兩書一協(xié)議”4.1.3.1 簽訂裝修施工安全責(zé)任書一份4.1.3.2 簽訂裝修現(xiàn)場(chǎng)消防責(zé)任書一份4.1.3.3 簽訂房屋裝修管理協(xié)議一式兩份辦理施工人員臨時(shí)出入證4.1.4 裝修備案通過，領(lǐng)取裝修進(jìn)場(chǎng)通知單。4.2 繳納裝修相關(guān)費(fèi)用裝修證件管理規(guī)定

53、4.3.1 裝修進(jìn)場(chǎng)通知單為每戶1證，加蓋客戶服務(wù)中心鮮章后方為有效。4.3.2 臨時(shí)出入證施工人員每人一證，并貼近照一張，加蓋客戶服務(wù)中心鮮章方為有效。無臨時(shí)出入證進(jìn)入?yún)^(qū)劃或擅自進(jìn)行施工作業(yè)者，應(yīng)責(zé)成其立即辦理有關(guān)施工手續(xù)，方能允許施工。4.3.3 施工單位須將裝修進(jìn)場(chǎng)通知單貼于業(yè)主大門上，以便裝修管理人員現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。4.3.4 施工人員進(jìn)入?yún)^(qū)劃時(shí)應(yīng)隨身佩戴臨時(shí)出入證，進(jìn)出區(qū)劃大門時(shí)應(yīng)主動(dòng)向門崗值班人員亮證，無證者不得進(jìn)入?yún)^(qū)劃。在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)應(yīng)積極配合裝修管理人員驗(yàn)證，無證不得在現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)。4.3.5 嚴(yán)禁將裝修進(jìn)場(chǎng)通知單和臨時(shí)出入證轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓或在與登記房號(hào)不相符的地方使用，違者證件將予以收回。4.3.6 裝修進(jìn)場(chǎng)通知單因保管不善而遺失應(yīng)立即向客服中心補(bǔ)辦，臨時(shí)出入證遺失需重新補(bǔ)辦。4.3.7 施工單位應(yīng)在裝修進(jìn)場(chǎng)通知單有效期滿前五天到管理處辦理延期手續(xù)，到期將予以收回。4.3.8 門崗值員對(duì)進(jìn)出區(qū)劃的裝飾材料和施工人員嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行查證，無證者一概不得進(jìn)入。若業(yè)主（住戶）需搬運(yùn)材料或帶施工人員進(jìn)入?yún)^(qū)劃，必須按規(guī)定進(jìn)行登記后，方可放行。4.3