房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅相關(guān)政策

1、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅相關(guān)政策房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅相關(guān)政策海南省地方稅務(wù)局二一二年五月房地產(chǎn)業(yè)涉稅環(huán)節(jié)籌建取得土地使用權(quán)建設(shè)建筑安裝勞務(wù)建筑業(yè)銷售不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn) 或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)交付使用二手房轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)保有不動產(chǎn)出租服務(wù)業(yè)本次培訓(xùn)的主要內(nèi)容 梳理房地產(chǎn)業(yè)梳理房地產(chǎn)業(yè)5個涉稅環(huán)節(jié)中，建個涉稅環(huán)節(jié)中，建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅的一般規(guī)定、具體設(shè)和銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅的一般規(guī)定、具體規(guī)定、稅收優(yōu)惠政策和日常征管要求，規(guī)定、稅收優(yōu)惠政策和日常征管要求，主要涉及三個稅目的內(nèi)容：主要涉及三個稅目的內(nèi)容：n建筑業(yè)建筑業(yè)n銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)n轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)主要政策依據(jù)v中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例中華人民共和國

2、營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令540號-2009年1月1日起執(zhí)行）v中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則施細(xì)則（財政部 國家稅務(wù)總局第52號令-2009年1月1日起執(zhí)行）v營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）（國稅發(fā)1993149號） 房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)營業(yè)稅相關(guān)政策稅收要素v一、納稅義務(wù)人一、納稅義務(wù)人v二、征稅范圍（略）二、征稅范圍（略）建筑、安裝、修繕、裝飾勞務(wù)、其他工程作業(yè)建筑、安裝、修繕、裝飾勞務(wù)、其他工程作業(yè)v三、納稅義務(wù)發(fā)生時間三、納稅義務(wù)發(fā)生時間v四、納稅期限（略）四、納稅期限（略）自期滿之日起自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅日內(nèi)申報納

3、稅v五、納稅地點(diǎn)（略）五、納稅地點(diǎn)（略）應(yīng)向勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報應(yīng)向勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報v六、計稅依據(jù)六、計稅依據(jù)v七、稅率（略）七、稅率（略）3%v八、特別規(guī)定八、特別規(guī)定v九、稅收優(yōu)惠九、稅收優(yōu)惠一、納稅人n在中華人民共和國境內(nèi)提供建筑、安裝、修繕、裝飾在中華人民共和國境內(nèi)提供建筑、安裝、修繕、裝飾等建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個人為建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人。等建筑業(yè)勞務(wù)的單位和個人為建筑業(yè)營業(yè)稅的納稅人。n單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承

4、包人人以以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營名義對外經(jīng)營并并由由發(fā)包人發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)，以發(fā)包人為納稅義務(wù)人；否則以承包人為納稅人。包人為納稅義務(wù)人；否則以承包人為納稅人。n負(fù)有納稅義務(wù)的單位不包括依法不需要辦理稅務(wù)登記負(fù)有納稅義務(wù)的單位不包括依法不需要辦理稅務(wù)登記的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。n單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不屬于應(yīng)稅勞務(wù)。供條例規(guī)定的勞務(wù)，不屬于應(yīng)稅勞務(wù)。三、納稅義務(wù)發(fā)生時間n建筑營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅

5、人提供建筑勞務(wù)建筑營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供建筑勞務(wù)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。的當(dāng)天。1、收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人建筑行為發(fā)生過程中、收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人建筑行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項?；蛘咄瓿珊笫杖〉目铐?。2、取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天，未簽訂書面合同或者書面合同未的付款日期的當(dāng)天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 Q：墊資工程項目完工后或已

6、交付使用，但投資方遲：墊資工程項目完工后或已交付使用，但投資方遲遲未支付工程款，是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？遲未支付工程款，是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？三、納稅義務(wù)發(fā)生時間（續(xù)）n納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?？畹漠?dāng)天。n納稅人發(fā)生視同銷售的自建行為的，其納稅人發(fā)生視同銷售的自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。納稅義務(wù)發(fā)生時間。n案例一案例一六、計稅依據(jù)n納稅人的營業(yè)額為納稅人提供建筑安納稅人的營業(yè)額為納稅人提供建筑安裝勞務(wù)收取的全部價

7、款和價外費(fèi)用。裝勞務(wù)收取的全部價款和價外費(fèi)用。1、價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金等。延期付款利息、賠償金等。2、納稅人因為提供應(yīng)稅行為而收取的價外費(fèi)用，、納稅人因為提供應(yīng)稅行為而收取的價外費(fèi)用，應(yīng)并入提供應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額按照其適用稅目應(yīng)并入提供應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額按照其適用稅目 繳納營業(yè)稅。繳納營業(yè)稅。六、計稅依據(jù)（續(xù)）n納稅人提供的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，納稅人提供的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，或視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，由主管稅或視同

8、發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序下列順序核定其營業(yè)額：核定其營業(yè)額：（1 1）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（2 2）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；核定；（3 3）按下列公式核定：）按下列公式核定： 營業(yè)額營業(yè)額= =營業(yè)成本或工程成本營業(yè)成本或工程成本（1+1+成本利潤率）成本利潤率）（1-1-營業(yè)稅稅率）營業(yè)稅稅率）八、特別規(guī)定n建安工程分包建安工程分包 將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部將建筑工程分包給其他單位的，以其

9、取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的價款和價外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。余額為營業(yè)額。v分包轉(zhuǎn)包行為的界定分包轉(zhuǎn)包行為的界定 建筑業(yè)中的分包是指工程總承包單位自行完成建建筑業(yè)中的分包是指工程總承包單位自行完成建設(shè)項目的一部分，將其他工程分包給施工條件符合該設(shè)項目的一部分，將其他工程分包給施工條件符合該工程技術(shù)要求的建筑安裝單位施工的行為。工程技術(shù)要求的建筑安裝單位施工的行為。 簡而言之，分包的只能是按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅的部分工程；分包的不是簡而言之，分包的只能是按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅的部分工程；分包的不是按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅的部分項目不能從總包工

10、程額中扣除。分包單位必須按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅的部分項目不能從總包工程額中扣除。分包單位必須是有建筑安裝資質(zhì)的單位。是有建筑安裝資質(zhì)的單位。 如果承領(lǐng)工程后僅負(fù)責(zé)設(shè)計等非建筑業(yè)勞務(wù)，其余如果承領(lǐng)工程后僅負(fù)責(zé)設(shè)計等非建筑業(yè)勞務(wù)，其余部分對外承包，則為轉(zhuǎn)包。部分對外承包，則為轉(zhuǎn)包。v案例二案例二注意事項注意事項 1、總包人不再具有扣繳義務(wù)，總分包人各自履行納、總包人不再具有扣繳義務(wù)，總分包人各自履行納稅義務(wù)；稅義務(wù)； 2、總包額扣減分包額后的余額為總包人的計稅營業(yè)、總包額扣減分包額后的余額為總包人的計稅營業(yè)額；扣減分包額的合法憑據(jù)為分包人提供的發(fā)票額；扣減分包額的合法憑據(jù)為分包人提供的發(fā)票（建筑業(yè)

11、發(fā)票或混合銷行為提供的增值稅發(fā)票和（建筑業(yè)發(fā)票或混合銷行為提供的增值稅發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票）；建筑業(yè)發(fā)票）； 3、轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)款項不得扣除；、轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)款項不得扣除； 4、扣除對象只能為其他單位，對分包給個人所支付、扣除對象只能為其他單位，對分包給個人所支付的分包款均不得扣除；的分包款均不得扣除； 5、不得扣除支付給他人的運(yùn)輸、保險、設(shè)計等費(fèi)用。、不得扣除支付給他人的運(yùn)輸、保險、設(shè)計等費(fèi)用。八、特別規(guī)定（續(xù)）n建筑業(yè)混合銷售建筑業(yè)混合銷售提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物產(chǎn)貨物（國稅總公告201123號、瓊地稅公告20101號） 納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)分別核納稅

12、人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。v適用上述政策的三個條件：適用上述政策的三個條件： 1 1、分包工程、分包工程 2 2、分包人具有建安資質(zhì)、分包人具有建安資質(zhì) 3 3、涉及的是自產(chǎn)貨物、涉及的是自產(chǎn)貨物v自產(chǎn)貨物認(rèn)定、

13、發(fā)票開具自產(chǎn)貨物認(rèn)定、發(fā)票開具八、特別規(guī)定（續(xù)）n材料設(shè)備價款是否并入計稅營業(yè)額材料設(shè)備價款是否并入計稅營業(yè)額 除提供建筑業(yè)勞務(wù)同時銷售自產(chǎn)貨物的混合銷售行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。對納稅人提供的非自產(chǎn)貨物的設(shè)備全部納入營業(yè)額征收營業(yè)稅。 v材料與設(shè)備的劃分材料與設(shè)備的劃分 參照安裝工程設(shè)備與材料劃分暫行規(guī)定和財稅200316號文件有關(guān)規(guī)定。九、稅收優(yōu)惠n對境內(nèi)單位或者個人在中華人民共和國對境內(nèi)單位或者個人在中華人民共和國境外提供建筑業(yè)勞務(wù)暫免征收營業(yè)稅。境外提供建筑業(yè)勞務(wù)暫免征收

14、營業(yè)稅。（財稅2009111號）房地產(chǎn)業(yè)涉稅環(huán)節(jié)籌建取得土地使用權(quán)建設(shè)建筑安裝勞務(wù)建筑業(yè)交付使用二手房轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅相關(guān)政策稅收要素v一、納稅義務(wù)人一、納稅義務(wù)人v二、征稅范圍（略）二、征稅范圍（略）轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)和房屋轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)和房屋v三、納稅義務(wù)發(fā)生時間三、納稅義務(wù)發(fā)生時間v四、納稅期限（略）四、納稅期限（略）自期滿之日起自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅日內(nèi)申報納稅v五、納稅地點(diǎn)（略）五、納稅地點(diǎn)（略）不動產(chǎn)所在地不動產(chǎn)所在地v六、計稅依據(jù)六、計稅依據(jù)v七、稅率（略）七、稅率（略）5%v八、特別規(guī)定八、特別規(guī)定v九、稅收優(yōu)惠九、稅收優(yōu)惠一、納稅

15、義務(wù)人 在中華人民共和國境內(nèi)提供條例規(guī)在中華人民共和國境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。人。 其中，這一環(huán)節(jié)的境內(nèi)主要指：其中，這一環(huán)節(jié)的境內(nèi)主要指： 1 1、所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；、所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)； 2 2、所銷售或者出租的不動產(chǎn)在境內(nèi)。、所銷售或者出租的不動產(chǎn)在境內(nèi)。三、納稅義務(wù)發(fā)生時間n營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)

16、收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。據(jù)的當(dāng)天。v索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。完成的當(dāng)天。三、納稅義務(wù)發(fā)生時間（續(xù)）n納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。預(yù)收款，不僅指預(yù)收賬款，包括定金以及所預(yù)收

17、款，不僅指預(yù)收賬款，包括定金以及所有預(yù)收性質(zhì)的款項，如訂金、看房費(fèi)等有預(yù)收性質(zhì)的款項，如訂金、看房費(fèi)等。納稅人提供租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，納稅人提供租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。三、納稅義務(wù)發(fā)生時間（續(xù)）n納稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈納稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送給其他單位或個人的，視同發(fā)生應(yīng)稅送給其他單位或個人的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為應(yīng)稅行為行為，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為應(yīng)稅行為提供完成的當(dāng)天，即：不動產(chǎn)所有權(quán)、提供完成的當(dāng)天，即：不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)

18、天。六、計稅依據(jù)n納稅人的營業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或納稅人的營業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費(fèi)用。銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費(fèi)用。n價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金等。金、延期付款利息、賠償金等。 Q:房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的因延期支付房款而發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金是否應(yīng)并入營業(yè)額隨相關(guān)業(yè)務(wù)適用稅目稅率計的違約金是否應(yīng)并入營業(yè)額隨相關(guān)業(yè)務(wù)適用稅目稅率計算繳納營業(yè)稅算繳納營業(yè)稅?六、

19、計稅依據(jù)（續(xù)）n納稅人提供的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，納稅人提供的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序核定其營業(yè)額。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序核定其營業(yè)額。（1 1）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；定；（2 2）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；格核定；（3 3）按下列公式核定：）按下列公式核定：營業(yè)額營業(yè)額= =營業(yè)成本或工程成本營業(yè)成本或工程成本（1+1+成本利潤率）成本利潤率）（1-1-營業(yè)營業(yè)稅稅率）稅稅率）六、計稅依據(jù)（續(xù)）n納稅人的營業(yè)額計算

20、繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。n對以對以“還本還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購房者收取的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅，購房者收取的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂不得減除所謂“還本還本”支出。（國稅發(fā)支出。（國稅發(fā)1995156號）號）n納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)同一張發(fā)

21、票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。六、計稅依據(jù)（續(xù)）n差額計稅差額計稅（財稅200316號） 1、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 2、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債

22、時該項不動土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。八、特別規(guī)定n投資入股投資入股（財稅2002191號） 以土地使用權(quán)、不動產(chǎn)投資入股，以土地使用權(quán)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 以土地使用權(quán)、不動產(chǎn)投資入股，與投資以土地使用權(quán)、不動產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險，收取固定利潤的行為，應(yīng)方不共同承擔(dān)風(fēng)險，收取固定利潤的行為，應(yīng)按按“服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)”稅目中稅目中“租賃業(yè)租賃業(yè)”項目征收營業(yè)項目征收營業(yè)稅。稅。Q

23、：甲企業(yè)以坐落于?？诘囊粔K土地作價投資入股到乙：甲企業(yè)以坐落于?？诘囊粔K土地作價投資入股到乙公司，約定乙公司每年向甲公司支付公司，約定乙公司每年向甲公司支付100萬作為回報。萬作為回報。請問甲公司以土地入股行為是否要繳納營業(yè)稅？請問甲公司以土地入股行為是否要繳納營業(yè)稅？八、特別規(guī)定（續(xù)）n轉(zhuǎn)讓在建項目轉(zhuǎn)讓在建項目（財稅200316號） 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)

24、按以下辦法征收營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅： 1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。 2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。八、特別規(guī)定（續(xù)）n合作建房合作建房（國稅函發(fā)1995156號） 合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，合作建房，是指由甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，合作建房。方式一般有兩種：乙方提供資金，合作建房。方式一般有兩種： 1 1、以物易物、以物易物 （1 1）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，甲方按）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相

25、互交換，甲方按“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)讓土地使用權(quán)”子目征稅，乙方按子目征稅，乙方按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”稅稅目征稅；目征稅； （2 2）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)，甲方）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)，甲方按按“服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)- -租賃業(yè)租賃業(yè)”稅目征稅，乙方按稅目征稅，乙方按“銷售不動銷售不動產(chǎn)產(chǎn)”稅目征稅。稅目征稅。八、特別規(guī)定（續(xù)） 2 2、一方以土地使用權(quán)，一方以貨幣資金合股，成立合、一方以土地使用權(quán)，一方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)營企業(yè) （1 1）房屋建成后雙方共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤，對甲方不征）房屋建成后雙方共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤，對甲方不征稅，合營企業(yè)對外銷售房屋按稅，合營

26、企業(yè)對外銷售房屋按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”稅目征稅目征稅；稅； （2 2）房屋建成后一方按銷售收入的一定比例提成，對甲）房屋建成后一方按銷售收入的一定比例提成，對甲方按方按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅，合營企業(yè)對外銷子目征稅，合營企業(yè)對外銷售房屋按售房屋按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”稅目征稅；稅目征稅； （3 3）房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，對甲方按）房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，對甲方按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅，對合營企業(yè)的房屋，子目征稅，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不銷售不動產(chǎn)動產(chǎn)”稅

27、目征稅。稅目征稅。八、特別規(guī)定（續(xù)）n房地產(chǎn)企業(yè)將房屋銷售給包銷商房地產(chǎn)企業(yè)將房屋銷售給包銷商 （國稅函發(fā)1996684號） 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)- -代理業(yè)代理業(yè)”征收征收營業(yè)稅。營業(yè)稅。 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商業(yè)應(yīng)按包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商業(yè)應(yīng)按“銷售銷售不動產(chǎn)不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。征收營業(yè)稅。八、特別規(guī)定（續(xù)）n銷售不動產(chǎn)兼裝修行為銷售不動產(chǎn)兼裝修行為 （國稅函199853號） 納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。如裝修合同中明確規(guī)定，向?qū)Ψ绞杖?/p>