創(chuàng)力公司項(xiàng)目前期規(guī)劃思路

1、1 / 54創(chuàng)力公司項(xiàng)目前期策劃思路、八前地產(chǎn)代理最重要職責(zé)確實(shí)是把握好開發(fā)商與客戶之間的互利尺度， 依照不同的市場(chǎng)環(huán)境為開發(fā)商贏得最大的利潤(rùn)；體現(xiàn)項(xiàng)目的最高價(jià)值；取得目標(biāo)客戶的最佳認(rèn)同。敝司將時(shí)刻遵循這一點(diǎn)，充分發(fā)揮專業(yè)人士 的智慧，為項(xiàng)目作出最為合理、有效的策劃方案。本策劃書將圍繞市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目本身進(jìn)行初步撰寫，望籍此能 與貴司合作，共創(chuàng)貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一明星樓盤。2 / 54第一部分市場(chǎng)分析一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析（一） 貴陽市房地產(chǎn)進(jìn)展分析2000年，貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的進(jìn)展良機(jī)，與全國許多都市相 比，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在15%左右，近幾年空

2、置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的政策逐步完善有 關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀的加強(qiáng)和房改的深入不可分割，還有住房信貸 投入的增加，二級(jí)市場(chǎng)的開放，減免部分稅費(fèi)等因素有專門大關(guān)系，貴 陽市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來一直保持上升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)， 高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其緣故，由于市區(qū)土地供應(yīng)逐年 減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應(yīng)相對(duì)減少，特不是去年， 市政府 規(guī)定市中心不建多層， 因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。 許多市民在市中區(qū) 買不起住房，而又不愿住郊區(qū)，選擇點(diǎn)自然就放在城郊結(jié)合處，現(xiàn)在交 通上有專門大3 / 54的改觀。那么，市民選擇這種地段的可能性就會(huì)更大，從 那個(gè)角度上看，

3、21世紀(jì)的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的進(jìn)展勢(shì)頭。（二） 貴陽市房地產(chǎn)郊區(qū)進(jìn)展成為趨勢(shì)隨著貴陽兩城區(qū)舊城改造的差不多完成市中心區(qū)土地資源越來越稀 缺， 特不是去年市政府嚴(yán)格操縱市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更 趨緊張，與此同時(shí)，國家取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住 房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施出臺(tái)， 極大地提高了群眾的購房積極性，住房開始成為人們最大的消費(fèi)，面對(duì) 這一市場(chǎng)局面，許多外地開發(fā)商“搶灘貴陽”已成為共識(shí)。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向兩個(gè)地區(qū)：4 / 541.郊區(qū)地帶：小河、花溪、金陽新區(qū)；2.城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶

4、、貴鋼至二戈寨沿線、二橋 至貴工一帶、大營(yíng)坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值 ，市郊房產(chǎn)開發(fā)“行情”看 漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以 一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為要緊特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離都市 喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的要緊內(nèi)容及人性化“以人為本” 為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合寬敞中低收入消費(fèi)群需 求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成， 市 民居住都市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化， 也確實(shí)是這種觀念的轉(zhuǎn)變，為城鄉(xiāng)結(jié)合地帶帶來無限商機(jī)。（三） 市場(chǎng)供給分析到目前為止，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長(zhǎng)的初級(jí)時(shí)期，

5、開發(fā)意識(shí)、 建筑水平、物業(yè)治理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)1015年。自國家實(shí)施房改政 策以后，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅猛，98年后市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的良好 狀態(tài)，開發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的600多家，開發(fā)項(xiàng) 目一個(gè)緊接一個(gè)，同時(shí)項(xiàng)目單個(gè)開發(fā)量也越做越大。從去年結(jié)束的第五 屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上10萬方的項(xiàng)目就有12個(gè)，貴陽5 / 54市99年房交 會(huì)參展項(xiàng)目建筑面積共計(jì)260萬方。而去年卻猛增至519.76萬平方，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場(chǎng)消化的，加上 去年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約280萬方左右，如此，去年整個(gè)市場(chǎng)供給 量超過800萬方，今年年初到現(xiàn)在 ，又有50多萬方

6、的項(xiàng)目被審批通過， 而據(jù)比方比方信息，貴陽市年商品房消耗量也只是100萬方左右，市場(chǎng) 的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)的需求量。從目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看，具有以下特點(diǎn)：1.絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一；22.市區(qū)項(xiàng)目（高層）太多，且集中在市中心一帶，價(jià)為3000元/M4500元/M2；2_ _ 23.市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位3000元/M4500元/M;4.環(huán)市線外多層精品小區(qū)，盡管價(jià)位較低，但其配套設(shè)施不太齊全。（四）市場(chǎng)需求分析6 / 54房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，貴陽市地產(chǎn)市 場(chǎng)空前良好，目前市內(nèi)房改政策要緊有：住房公積金貸款住房公積金的

7、實(shí)施 存量補(bǔ)貼的發(fā)放按揭貸款（可貸至8成30年） 個(gè)人住房貸款正是這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市，房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率， 增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升，前兩年的需求量 盡管發(fā)生了一點(diǎn)變化，特不是去年市場(chǎng)需求量增加到185萬平方米左右，城郊結(jié)合地區(qū)和郊區(qū)盤一度出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，但整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系 仍在5:1左右。（五）項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析1.提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們?cè)诋a(chǎn)品 設(shè)計(jì)上下專7 / 54門多的功夫。本項(xiàng)目的產(chǎn)品一定

8、要是一種有效的供給，從貴 陽及其他都市調(diào)查來看，積壓空置的商品房也確實(shí)是那些質(zhì)素較差的住 宅，如房型陳舊、設(shè)計(jì)草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、進(jìn)展商 后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場(chǎng)需求的角度看均屬無效供給。我 們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性 ，但又一定要符合現(xiàn)實(shí)客觀存在的有效需求，才能以不具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。2.抓住有效的需求由于存量補(bǔ)貼的兌現(xiàn)，按揭貸款年限的加長(zhǎng)，使得越來越多的工薪 階層能夠擁有自己中意的住房 ，要求換房的中等收入階層正成為現(xiàn)在購 房大潮的主流。就貴陽市而言，工薪階層存在以下特點(diǎn)（中下等收入）家庭總存量補(bǔ)貼：2萬5萬元左右購房目的：增大居住面積；給

9、子女購房喜好面積：60 M2 100 M2（其中60 M2 80 M2占30%）能承受總價(jià)：10萬20萬（按揭30年）可同意單價(jià)：1600元/ M2 2000元/ M2喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社8 / 54區(qū)生活氣息濃厚中等收入階層存在以下特點(diǎn)：家庭總存量補(bǔ)貼：2萬7萬元左右購房目的：改善居住環(huán)境；增大居住面積；給子女購房喜好面積：80 M2 120 M2（其中80 M2 100 M2占40%）能承受總價(jià)：15萬30萬（按揭30年）可同意單價(jià)：1800元/ M2 2200元/ M2喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社 區(qū)生活氣息濃厚我們

10、所有的工作都應(yīng)圍繞這一目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)和購房心理 ，形成 更為準(zhǔn)確的有效供給。3.差異性的確定與推廣盡管今年市場(chǎng)供應(yīng)量近850萬平米，但其中以中、高檔樓盤占有比 重偏大，而面對(duì)中等收入階層的大盤多在市郊，配套設(shè)施不齊全，無法 形成統(tǒng)一的社區(qū)環(huán)境。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化 較為嚴(yán)峻。9 / 54本案占地4萬余平米，具有規(guī)?；M(jìn)展的必要條件，且地段居于城 鄉(xiāng)結(jié)合部 ，周邊配套較齊全 ，環(huán)境及空氣質(zhì)量在貴陽市均屬上層 。因此， 針對(duì)同檔次甚至偏高檔交的樓盤，查找差異性，將其貫穿于項(xiàng)目前期規(guī)劃及推廣的過程中，將成為我們的主導(dǎo)思想。二、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）現(xiàn)時(shí)期狀況分析大營(yíng)坡地處貴陽市邊

11、緣，北靠金陽新區(qū)，東鄰烏當(dāng)區(qū)，是一個(gè)典型的城郊結(jié)合地帶，這些年隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展， 許多商家已定位其中，使周 邊的配套設(shè)施逐步完善起來。再則，市政府也在大力扶持這一地區(qū)的經(jīng) 濟(jì)建設(shè)，拓寬道路、架設(shè)立交橋、修建大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，這一系列政策都 為大營(yíng)坡今后的進(jìn)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。另外，大營(yíng)坡原本確實(shí)是一個(gè)密集 的老居住區(qū)，許多人都在這一片住了幾十年， 差不多對(duì)那個(gè)地區(qū)產(chǎn)生了 依靠感，就確實(shí)是要買房，首選也確實(shí)是在大營(yíng)坡，基于這一緣故，誕 生了沙河花園、萬江小區(qū)、新聯(lián)小區(qū)等一大批住宅小區(qū)， 就連一些單位也不甘寂寞，趕上集資建房的末班車，修建了一個(gè)職工宿舍區(qū)。然而， 這些小區(qū)都類似于經(jīng)濟(jì)適用住房， 真正的高尚小

12、區(qū)在大營(yíng)坡地帶依舊一 個(gè)空白。因此，大營(yíng)坡10 / 54還有一個(gè)相當(dāng)規(guī)模的潛在市場(chǎng)等待發(fā)掘，相信假如有一個(gè)有超前設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，一定能在那個(gè)潛在市場(chǎng)中占有一席之地。（二）以后狀況預(yù)測(cè)從現(xiàn)狀來看，貴開路高架橋外環(huán)北路正在緊張地施工，這兩條路以 后確實(shí)是分不連接烏當(dāng)區(qū)和金陽新區(qū)的主干線 ，而這兩條線所交匯處正 是大營(yíng)坡，也確實(shí)是講大營(yíng)坡今后必定成為通往兩個(gè)區(qū)域的交通要塞。而烏當(dāng)區(qū)和金陽新區(qū)是貴陽市以后進(jìn)展的新重點(diǎn)，以后市中心就要搬遷到金陽新區(qū)內(nèi)，而烏當(dāng)區(qū)新添寨現(xiàn)在差不多被許多開發(fā)商重視，也是以 后進(jìn)展的重要目標(biāo)，以后的大營(yíng)坡一定是一個(gè)更加繁華的地帶。三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，但依舊有專門

13、多本區(qū)域的客戶情愿住在 大營(yíng)坡，因?yàn)榇鬆I(yíng)坡屬于都市副中心地帶，交通便利、配套設(shè)施齊全、 上班近、購物方便。這些差不多上購房者最注重的條件，且區(qū)域房產(chǎn)均 勻在19002000元/M2,它目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)。以下確 實(shí)是從幾個(gè)不同角度對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)11 / 54市場(chǎng)做個(gè)初步分析。1.從價(jià)格方面分析1600元/ M22000元/ M2之間的樓盤有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號(hào)商住 樓、銀佳花園、 貴開花園、貴新苑、 陽光都市等， 這些樓盤的推盤手法 相對(duì)陳舊。 而價(jià)位在2000元/ M2500元/ M的樓盤，市場(chǎng)購買力相 對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)在景藤堡、奔馬商住樓、冠竹苑二期住宅等樓盤的 躍式

14、，變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價(jià)位的有用房仍占據(jù)市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地 位。2.從戶型結(jié)構(gòu)分析從已開發(fā)和尚待開發(fā)的樓盤看，6080M的二房一廳和120 M2左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的 樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、銀佳花園等占要緊比例，由于 能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前許多開發(fā)商的主力戶型， 而面積在150 M2250 M2的各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售比較緩慢， 不難看出，大戶型關(guān)于一般購房者來講門檻稍高。3.從居住環(huán)境分析12 / 54在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成 熟、生活方便的片區(qū)，而且還要有內(nèi)部環(huán)境的小區(qū)。因此

15、，重視小區(qū)內(nèi) 的綠化率的提高及園外的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是爭(zhēng)取市場(chǎng)的必備條件，如景藤堡2600 M2的中庭花園，動(dòng)靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生 活方式。4.從規(guī)戈V設(shè)計(jì)上分析大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含 周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也得到重視，只是目前還缺乏一個(gè)系統(tǒng)、 科學(xué)的統(tǒng)籌及針對(duì)市場(chǎng)變化的創(chuàng)新。從上面分析中我們不難看出， 大營(yíng)坡片區(qū)的樓盤走熱目前正處在上 升時(shí)期， 經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來越多的進(jìn)展商重視，本項(xiàng) 目必須正確的把握入市時(shí)機(jī)，通過自身差異性的推廣，有效地抓住目標(biāo) 客戶群，方可占據(jù)一席之地。13 / 54四、要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（一）貴陽市要緊

16、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 貴陽市現(xiàn)時(shí)期均價(jià)在2000元/ M2的樓盤分析表（附表）1、價(jià)格分析價(jià)位段（元/ M2）140018001 800230024002600物業(yè)名稱順興花園筑苑新村康瑞苑虹云商住樓 華中商住樓 相寶公寓 苑林花園 萬東花園 文昌苑景藤堡錦繡家園（多 層）冠竹苑數(shù)目36314 / 54價(jià)位段分析圖由以上圖表分析可知，在貴陽市都市副中心地段的樓盤價(jià)格要緊集中在18002300元/ M2，在那個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格集中度最大，達(dá)50%由于以上樓盤與本項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模差不多相似，因此以上樓盤的價(jià)格將會(huì)成為本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)的重要參考依據(jù)。2、綠化分析綠化率無1 520 %2040%4060%6070%

17、物業(yè)名稱順興花園苑林花園 虹云商住 樓相寶公寓文昌苑冠竹苑 華中商住 樓筑苑新村常青藤花園四季陽光 花園康瑞苑 景藤堡 萬東花園錦繡家園1400180025%2400260025%50%1800230015 / 54樓盤數(shù)目44241由上表能夠看出，在大營(yíng)坡區(qū)域內(nèi)有部分樓盤并不注重綠化，但上一定規(guī)模的小區(qū)如景藤堡、萬東花園的綠化率都達(dá)到4060%因此本項(xiàng) 目在前期策劃中應(yīng)充分考慮到小區(qū)的園林及綠化的獨(dú)特性 、創(chuàng)新性和唯 一性，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的園林、綠化情況將作為我們的重要參考依據(jù)。（二）區(qū)域要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、項(xiàng)目周邊部分樓盤分析簡(jiǎn)表16 / 54物 業(yè)名 稱位置規(guī)模建筑風(fēng)格工程 狀 況層高起價(jià)（元

18、/m2）主銷戶型2m宣傳方式銷售預(yù)測(cè)共計(jì)120歐占地20式，2001電臺(tái)、套，通過推景貴開余畝，建荷蘭年1090電視、廣最少已藤路筑面積鄉(xiāng)間月完3 m2200130房交售出60堡26000平小鎮(zhèn)工會(huì)、報(bào)套，在年方米風(fēng)格紙前，銷售應(yīng)在50%筑新占地面積2001萬路原2萬平年12房交會(huì)東化工米，建筑歐陸月底2.201080半版報(bào)銷售已達(dá)小原料面積6萬式（一9m120紙廣告40套左右區(qū)廠舊平米期）址新大營(yíng)一般小版面由因此較聯(lián)坡商住現(xiàn)房2.145060報(bào)紙廣早的推17 / 54小17樓8m120告盤，抓住了區(qū)路車推盤好時(shí)18 / 54站機(jī)，可能銷售率應(yīng)在80%大營(yíng)貴坡立建筑面積中西2.94小版面新交橋約3000結(jié)合現(xiàn)房8m1700120報(bào)紙廣80%苑旁平米式告6090IM的一房廳銷量已達(dá)筑新200170% 90IM星路筑建筑面積歐陸年82.60房交會(huì)以上的三竹新巷1.2萬平式月完8m1880100報(bào)紙房二廳因園內(nèi)米工戶型不理想