2020——收藏資料19日天津天山城項(xiàng)目度項(xiàng)目營銷策略報(bào)告

1、2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】20142014年度項(xiàng)目營銷策略報(bào)告年度項(xiàng)目營銷策略報(bào)告天山城項(xiàng)目組天山城項(xiàng)目組20142014年年2 2月月1919日日2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2013年回顧2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】 2013 年，土地市場成交價(jià)格極速走高：9 月，本土房企融創(chuàng)、天房聯(lián)手拿下“天拖”地塊，以 103.2

2、 億元?jiǎng)?chuàng)下歷年土地市場成交總價(jià)的最高紀(jì)錄；11 月，融創(chuàng)、天房再度聯(lián)手將“手表廠”地塊收入囊中，以高達(dá) 25083 元/平米摘得年度樓面單價(jià)“地王”桂冠，也締造了天津樓市又一歷史時(shí)刻。此外，多個(gè)板塊土地的成交價(jià)格屢創(chuàng)新高，9-11月期間，河?xùn)|區(qū)快速路沿線連續(xù)成交三宗地塊，其中恒大“婁莊子”地塊成交樓面單價(jià)達(dá)到16495 元/平米，趕超周邊同期在售商品房的價(jià)格。2013 年，天津經(jīng)營性土地成交總金額達(dá) 701 億元，攀升至近 3 年來的最高點(diǎn)，同時(shí)，全市成交樓面單價(jià)達(dá)到近 8 年來峰值2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)

3、防假冒】 全年商品住宅供銷量大：2013 年，全市商品住宅供應(yīng) 12.4 萬套，供應(yīng)面積達(dá)到 1363.6 萬平米，達(dá)到近 5 年以來的峰值；全年商品住宅成交 12.3 萬套，成交面積達(dá) 1299.7 萬平米，較 2012 年增加了 33%，達(dá)到近 4 年以來的最高點(diǎn)，并接近于天津市場歷年成交量的最高紀(jì)錄（2009 年：1304.5 萬平米）；全年成交金額達(dá)到 1389 億元，刷新了歷年成交額的最高紀(jì)錄，較 2012 年增漲近 40%。與此同時(shí)，商業(yè)及寫字樓市場雖面臨供給不足格局，但成交量仍在增大，2013 年，商業(yè)和寫字樓市場成交量較 2012 年分別增漲了 8%和 18%。全市各大區(qū)域中，

4、環(huán)城四區(qū)成交升溫最為迅速，其寫字樓市場成交量較 2012 年驟增 1.6 倍的同時(shí)，商業(yè)銷量漲幅同時(shí)超過4 成。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】 預(yù)計(jì) 2014 年，市區(qū)土地價(jià)格將持續(xù)上行，房價(jià)上升將再加速：一直以來，市內(nèi)六區(qū)土地資源供給量不足，日益稀缺；加之，2013 年間各房企拿地的廝殺再度升溫，土地價(jià)格一路高漲。預(yù)計(jì) 2014 年，市區(qū)“六緯路熱電廠”等有望上市地塊，必將在目前市場的支撐下，站在巨人的肩膀上，再次引領(lǐng)土地價(jià)格迅猛攀升的熱潮。2013 年，市區(qū)商品住宅的供不應(yīng)求和即將爆發(fā)的“地漲房高”，

5、將引領(lǐng) 2014 年漲價(jià)潮，部分商品住宅單價(jià)有望突破 40000 元/平米，引領(lǐng)市區(qū)價(jià)格進(jìn)入“4”時(shí)代。同時(shí)，市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)的區(qū)域整體均價(jià)將在 2013 年基礎(chǔ)上持續(xù)拉升，2014 年，市內(nèi)六區(qū)均價(jià)突破20000 元/平米，環(huán)城四區(qū)均價(jià)突破 10000 元/平米應(yīng)無壓力。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2013年底商完成任務(wù)大定：34套面積：3576.53平米 金額：40341696元元2013年余房完成任務(wù)大定：48套面積：6329.12平米 金額：31442216元元2013年新品完成任務(wù)大定：93

6、套面積：10892.5平米金額：59812001元2013年成交情況大定：175套 面積：20978.15平米 金額：131595913元2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】u 13年地產(chǎn)政策年地產(chǎn)政策u 營銷思考營銷思考A.客群在哪里客群在哪里B.優(yōu)勢在哪里優(yōu)勢在哪里C.營銷的方向營銷的方向D.可售貨量有多少可售貨量有多少u 2013成交分析成交分析A.競品分析競品分析B.來電來訪分析來電來訪分析u 營銷思考營銷思考A.2014目標(biāo)及方向思考目標(biāo)及方向思考B.2014年銷售方式年銷售方式C.2014年推盤節(jié)奏

7、年推盤節(jié)奏D.2014年推盤節(jié)點(diǎn)細(xì)化年推盤節(jié)點(diǎn)細(xì)化E.2014年度推廣配合年度推廣配合u 執(zhí)行策略執(zhí)行策略A.銷售策略銷售策略B.價(jià)格策略價(jià)格策略C.銷控策略銷控策略D.促銷策略促銷策略E.推廣策略推廣策略F.品牌策略品牌策略G.客戶滿意度策略客戶滿意度策略u 節(jié)點(diǎn)支撐節(jié)點(diǎn)支撐A.銷售銷售B.策劃策劃C.節(jié)點(diǎn)活動(dòng)（見附一）節(jié)點(diǎn)活動(dòng)（見附一）2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2013年房地產(chǎn)政策2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒

8、】2 月 20 日 被業(yè)界稱為“國五條”的調(diào)控措施嶄露頭角3 月 01 日 中央“國五條”執(zhí)行細(xì)則落地 1、完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制 2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房 3、增加普通商品住房及用地供應(yīng) 4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè) 5、加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理3 月 30日 北京出臺“國五條”細(xì)則3 月 31日 天津“國五條”細(xì)則出臺2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】天津細(xì)則天津細(xì)則一、明確 2013 年新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)：新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度。二、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房：嚴(yán)

9、格購房家庭資格初審，對購房家庭的住房套數(shù)進(jìn)行核查，對各類證明材料或住房套數(shù)不符合限購政策規(guī)定的居民家庭限制其購房；嚴(yán)格購房家庭資格復(fù)核，各區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門在辦理商品住房買賣合同備案或二手住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，要對購房家庭擁有住房套數(shù)情況和相關(guān)證明材料進(jìn)行嚴(yán)格復(fù)核。三、繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真落實(shí)首套房首付款比例和貸款利率，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，繼續(xù)暫停發(fā)放第三套及以上購房貸款。根據(jù)市場情況適時(shí)提高第二套住房首付款比例和貸款利率。四、充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用：對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的 20%計(jì)征；對不能

10、核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法按照核定征收方式計(jì)征。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。五、增加保障性住房、普通商品住房及用地供應(yīng)六、進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2013 年土地市場總體呈現(xiàn)年土地市場總體呈現(xiàn)”量降質(zhì)升量降質(zhì)升“態(tài)勢：態(tài)勢：2013 年，天津土地市場供應(yīng)量及成交量較 2012 年均有所下降，土地供應(yīng) 1443.8 萬平米，環(huán)比下降 13%；成交 1350.4 萬平米，環(huán)比下降 3%；土地總成交金額 701 億元，環(huán)比上漲 35%；

11、成交均價(jià) 3185 元/平米，環(huán)比上漲 50%。 全市供應(yīng)量延續(xù)下降趨勢，市區(qū)地塊供應(yīng)大幅上漲：2013 年，天津土地供應(yīng)量延續(xù)近3 年逐年下降的趨勢，其中綜合類及居住類用地為市場供應(yīng)主力，綜合類用地占比較 2012年增長超過 10 個(gè)百分點(diǎn)，占比達(dá)到 40%，居住類用地占比達(dá)到 34%。值得一提的是，2013 年，市內(nèi)六區(qū)土地供應(yīng)量暴漲 153%，一改近年來占比較低的情況，占比達(dá)到 10%，環(huán)比上漲 7 個(gè)百分點(diǎn)。 土地總成交金額及樓面單價(jià)大幅度上漲，南開區(qū)土地總成交金額及樓面單價(jià)大幅度上漲，南開區(qū)“地王地王”頻現(xiàn)引人關(guān)注：頻現(xiàn)引人關(guān)注：2013，全市眾多優(yōu)質(zhì)地塊成交，單宗土地成交金額紀(jì)錄不

12、斷刷新，樓面單價(jià)多次沖頂。土地成交樓面單價(jià)為 3185 元/平米，環(huán)比漲幅達(dá) 50%，為近年來最高值。年內(nèi)，“天拖”、“手表廠”及“育梁道”等 3 宗 “地王”齊聚南開區(qū)，“天拖”地塊一度將土地成交總價(jià)最高紀(jì)錄推至 103.2 億元，而“手表廠”地塊則將年度樓面單價(jià)鎖定 25083元/平米。此外，2013 年，天津土地市場拿地企業(yè)中，本土房企表現(xiàn)突出，天房、融創(chuàng)大舉拿地，兩家資深房企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，包攬 2013 年單價(jià)、總價(jià)雙地王。 重點(diǎn)板塊表現(xiàn)突出，地體上蓋及沿線地塊炙手可熱：重點(diǎn)板塊表現(xiàn)突出，地體上蓋及沿線地塊炙手可熱： 2013 年，天津土地市場一大重點(diǎn)特征即“板塊化”格局清晰，西青區(qū)中北

13、鎮(zhèn)及張家窩、津南區(qū)辛莊及雙港、武清區(qū)下朱莊等板塊迎來金隅、旭輝、金地、首創(chuàng)及保利等資深房企競相入駐，快速路沿線板塊中“軋五” 、“蘭峰道”、及“婁莊子”地塊的成交將區(qū)域樓面單價(jià)拉升至歷史最高點(diǎn)，可以預(yù)見，眾多熱點(diǎn)板塊的發(fā)展未來必將加速區(qū)域成熟并推動(dòng)商品房市場的迅速發(fā)展。另外，開發(fā)商已經(jīng)將地鐵作為選取地塊的重要考量因素，土地市場成交多宗地鐵上蓋及地鐵沿線地塊，尤其以目前在建的地鐵 6 號線沿線地塊居多，如“小王莊”、“諾德中心二期”及“天拖”地塊等2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2014 土地市場未來展望：土

14、地市場未來展望：2014 年，地鐵 4、10 號線的開工建設(shè)，有望助推更多地鐵沿線地塊的上市；天津市區(qū) 10 大重點(diǎn)板塊規(guī)劃已公示，其中河?xùn)|區(qū)”第一熱電廠“地塊及西站地區(qū)內(nèi)部分地塊有望上市；受辛莊、張家窩板塊房地產(chǎn)市場逐漸升溫的帶動(dòng)，未來兩板塊或?qū)⑼瞥龈嗟貕K并加速板塊發(fā)展。2014 年，天津極有可能取消藍(lán)印戶口，遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地市場預(yù)計(jì)將會迅速降溫，以藍(lán)印客戶為主的武清區(qū)市場將受到最大考驗(yàn)。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】 2013年對地產(chǎn)市場來講注定是個(gè)不尋常的一年。各房產(chǎn)政策的出臺、三中全會對房地產(chǎn)的影響

15、，致使天津房地產(chǎn)市場顯得不盡人意，造就的今年的金九銀十這個(gè)房地產(chǎn)銷售旺季的銷售略顯成色不足，但在我司8月16日進(jìn)場后，能夠與開發(fā)集團(tuán)的各部門進(jìn)行有條不紊的配合；入場后，開發(fā)集團(tuán)能夠在案場包裝、營銷策劃及媒體推廣上給予積極的配合，并提出了大量的寶貴意見，盡管市場不是很好，但我司與開發(fā)商集團(tuán)積極配合下，在進(jìn)場后取得了大定住宅共計(jì)銷售141套，商業(yè)銷售34套，車位銷售163個(gè)的成績，在銷售的過程中，也同時(shí)發(fā)現(xiàn)了許多不足之處，而就針對現(xiàn)有的問題將在本次報(bào)告中提出相關(guān)解決方案，同時(shí)，也希望能夠在以后的銷售過程中，能夠緊密配合以完成2014年度的任務(wù)目標(biāo)。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：105

16、3527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2013年成交分析2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】津南新城津南新城錢隆學(xué)府錢隆學(xué)府天地源歐筑天地源歐筑中信公園城中信公園城天津碧桂園天津碧桂園本案本案基于本案所處區(qū)域位置、產(chǎn)品、價(jià)格及成交客群所在地，本案主要競品有：，現(xiàn)分別對以上項(xiàng)目2013年成交情況和現(xiàn)有產(chǎn)品存量、競爭格局等作簡要分析。競品項(xiàng)目月銷量銷售均價(jià)高層洋房天津碧桂園120120套左右套左右5600560065006500中信公園城7070套左右套左右5400540061006

17、100乾隆學(xué)府4040套左右套左右5100510058005800天地源歐筑6363套左右套左右42004200起60006000起津南新城105105套左右套左右800080001200012000競品分布圖2013年競品銷量及均價(jià)2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】 項(xiàng)目開發(fā)商具有良好的市場形象，能夠吸引更多的客戶到訪；成交客戶滿意度較高，口碑宣傳良好，促使老帶新的成交 項(xiàng)目銷售單價(jià)較高，主推改善性洋房及高層產(chǎn)品，位于咸水沽板塊，配套成熟、交通便利，有一定優(yōu)勢， 在銷售策略上采用“蓄水- -開盤- -擠壓的

18、方式進(jìn)行，盡管蓄水期間有部分客戶另行置業(yè)，但開盤后的效果還是比較理想的。 津南新城作為津南區(qū)首屈一指的大盤銷量始終穩(wěn)定，每津南新城作為津南區(qū)首屈一指的大盤銷量始終穩(wěn)定，每月銷量破百，雖然咸水沽客群與本案重合度不高，但津南新城月銷量破百，雖然咸水沽客群與本案重合度不高，但津南新城龐大的客戶量也是本案必須關(guān)注的要點(diǎn)之一。龐大的客戶量也是本案必須關(guān)注的要點(diǎn)之一。廣告訴求廣告訴求：多產(chǎn)品在售，洋房多產(chǎn)品在售，洋房200200萬起售萬起售2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】 碧桂園位于八里臺鎮(zhèn)津港公路與八二路交口，在項(xiàng)目

19、競品碧桂園位于八里臺鎮(zhèn)津港公路與八二路交口，在項(xiàng)目競品中成交量最高，雖與本案不形成直接競品，但其高層產(chǎn)品多為中成交量最高，雖與本案不形成直接競品，但其高層產(chǎn)品多為90-11090-110產(chǎn)品，與本案客群要求接近，建議階段性進(jìn)行對其進(jìn)產(chǎn)品，與本案客群要求接近，建議階段性進(jìn)行對其進(jìn)行客戶攔截，重點(diǎn)關(guān)注。行客戶攔截，重點(diǎn)關(guān)注。 項(xiàng)目開發(fā)商具有良好的市場形象，能夠吸引更多的客戶到訪；成交客戶滿意度較高，口碑宣傳良好，促使老帶新的成交； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)齊全，主推高層及其洋房產(chǎn)品，成交價(jià)較低、能夠以價(jià)換量；項(xiàng)目所屬八里臺區(qū)塊，配套較齊全，項(xiàng)目商業(yè)包裝較較到位，底商銷售業(yè)績斐然；廣告訴求廣告訴求：低總價(jià)、高品質(zhì)、

20、優(yōu)美環(huán)境、可辦藍(lán)印高品質(zhì)、優(yōu)美環(huán)境、可辦藍(lán)印2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】總體占地247萬，建筑面積251萬，容積率1.01，是天津超低容積率的大盤 中信公園城與本案產(chǎn)品重疊較多，在策略上也是以低單價(jià)、低總價(jià)為主、且今年存貨量較大，距離項(xiàng)目較近，對項(xiàng)目在售的高層、洋房的客戶群體有嚴(yán)重的分流，應(yīng)注重策略上的對抗，并對該區(qū)域的客戶人群進(jìn)行攔截廣告訴求廣告訴求：首付首付9 9萬，日供萬，日供4040元即可置業(yè)元即可置業(yè)項(xiàng)目自身產(chǎn)品線豐富，主推洋房為主，面積區(qū)間適當(dāng)， 且洋房產(chǎn)品銷售單價(jià)偏低，首付9 9萬，日供4

21、040元，吸引相當(dāng)一部分客戶進(jìn)行置業(yè)。項(xiàng)目區(qū)位較偏，配套較不健全，是影響客戶置業(yè)的主要因素項(xiàng)目區(qū)位較偏，配套較不健全，是影響客戶置業(yè)的主要因素2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】一期產(chǎn)品：洋房+高層二期在售產(chǎn)品：洋房+高層天地源歐筑主力產(chǎn)品為高層及洋房，與 本案距離最近，對河西區(qū)域的改善型、投資型客戶有一定的攔截，產(chǎn)品類型也優(yōu)于本案，一度是本案的有力競品，且天地源歐筑在營銷策略上以低價(jià)為主，2014年需持續(xù)關(guān)注其動(dòng)態(tài)，在策略上應(yīng)：注意領(lǐng)先性、并對項(xiàng)目路口進(jìn)行客戶的攔截；廣告訴求廣告訴求： 42004200元起，

22、首付元起，首付8.58.5萬入住津南社區(qū)萬入住津南社區(qū) 項(xiàng)目產(chǎn)品線較單一，位置相對有一定的優(yōu)勢，單價(jià)較低； 在產(chǎn)品宣傳上主要以4200起價(jià)，首付8.5萬為主要訴求，銷售單價(jià)及總價(jià)偏低，吸引部分剛需類客戶進(jìn)行置業(yè)； 項(xiàng)目現(xiàn)有貨量較充足，足夠支撐年度的營銷計(jì)劃2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】廣告訴求廣告訴求： 4000元起，辦藍(lán)印，戶戶有面積贈送元起，辦藍(lán)印，戶戶有面積贈送 產(chǎn)品線過于單一，只有高層產(chǎn)品在售；但銷售單價(jià)偏低，宣傳銷售單價(jià)4000元每平起，是錢隆學(xué)府銷售的主要推力 ； 地理位置較優(yōu)越、對項(xiàng)目的客戶

23、有一定的攔截 項(xiàng)目現(xiàn)有貨量較充足，足夠支撐年度的營銷計(jì)劃錢隆學(xué)府2013年主力產(chǎn)品為高層產(chǎn)品，均價(jià)5100左右，產(chǎn)品競爭力較強(qiáng)，貨量較少，在2014年可能銷售二期的洋房、高層產(chǎn)品，是本案主要競品，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，且在策略上；低單價(jià)、有面積贈送，較之項(xiàng)目有優(yōu)勢，應(yīng)注重品質(zhì)、品牌的對抗。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】津南新城天地源歐筑錢隆學(xué)府本案中信公園城碧桂園競爭格局核心賣點(diǎn)：津南成熟大盤，四大品牌開發(fā)商分流客群：咸水沽、河西關(guān)注小戶型產(chǎn)品的客戶對抗策略：重要節(jié)點(diǎn)派單攔截，強(qiáng)調(diào)配套優(yōu)勢核心賣點(diǎn)：小戶型高層，洋房

24、產(chǎn)品附加值分流客群：小站、咸水沽、北閘口等地緣客群對抗策略：配套兌現(xiàn)、價(jià)值提升；價(jià)格優(yōu)勢核心賣點(diǎn)：品牌開發(fā)商，超大體量，產(chǎn)品齊全分流客群：小戶型住宅展品，別墅產(chǎn)品對抗策略：配套兌現(xiàn)，價(jià)格優(yōu)勢核心賣點(diǎn)：低價(jià)洋房，新品洋房分流客群：小站、咸水沽、北閘口等地緣客群對抗策略：配套兌現(xiàn)、價(jià)值提升；價(jià)格優(yōu)勢核心賣點(diǎn)：品牌開發(fā)商，產(chǎn)品種類齊全分流客群：小戶型高層、洋房客戶對抗策略：重要節(jié)點(diǎn)派單攔截，強(qiáng)調(diào)區(qū)位優(yōu)勢2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】 在總體銷量上，屬天津碧桂園、中信公園城、津南新城的銷售最好，他們的共性為：首先

25、，開發(fā)集團(tuán)具有強(qiáng)大的實(shí)力和良好的市場形象，客戶的忠實(shí)度較高，能夠形成良好的“口碑效應(yīng)”促使新客戶的成交；其次，銷售策略較明確，均采用“強(qiáng)勢蓄水-開盤-擠壓”的銷售策略，通過價(jià)格上浮、房源唯一、額外的物質(zhì)刺激對客戶群體進(jìn)行逼定。最后，對整個(gè)銷售節(jié)奏的把控的靈活性，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行房屋的加推等動(dòng)作；最后為開發(fā)商自有的渠道銷售，且占整個(gè)銷售的一定比例，如大型單位、企業(yè)、公司的團(tuán)購洽談，異地客戶的吸納、一二手聯(lián)動(dòng)等一系列渠道銷售。 銷量相對一般的乾隆學(xué)府、天地源歐筑項(xiàng)目，他們共性為：首先，占據(jù)優(yōu)勢地段，但開發(fā)集團(tuán)實(shí)力較差，而之前交房房源存在一定的客訴，給后期的銷售帶來一定的阻力，其次營銷策略上，在廣告

26、投放上較少，對客戶群體的定位不夠準(zhǔn)確，最后是蓄水時(shí)間過長，沒有進(jìn)行必要的維護(hù)動(dòng)作，在蓄水周期內(nèi)，部分客戶另行置業(yè)，致使銷售業(yè)績較差2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2013年8.16-12.23日有效來電共計(jì)：有效來電共計(jì)：1399組組來訪共計(jì)：來訪共計(jì)：1022組組2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】網(wǎng)絡(luò)紙媒線下其他合計(jì)來電：286組來訪：93組來電：45組來訪：18組來電：937組來訪：830組媒體搜房網(wǎng)新浪網(wǎng)搜狐網(wǎng)北方網(wǎng)

27、日報(bào)晚報(bào)快報(bào)短信戶外朋介DMDM派發(fā)電視其他來電量109109464678785353292913133 350850817317314714710910912812813961396來訪量42429 92424181812125 51 11121122262264534533939646410051005來來 來電量在所有媒體通路中，短信、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)媒體及其朋友介紹、來電量在所有媒體通路中，短信、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)媒體及其朋友介紹、DM單頁派發(fā)具有較明顯的效果，而短信單頁派發(fā)具有較明顯的效果，而短信的來電量遠(yuǎn)高于其他渠道，位居第一，而網(wǎng)絡(luò)媒體的來電量僅次于短信渠道，位居第二，戶外廣告位居第三

28、位，的來電量遠(yuǎn)高于其他渠道，位居第一，而網(wǎng)絡(luò)媒體的來電量僅次于短信渠道，位居第二，戶外廣告位居第三位， 來訪量的所有媒體通路上，朋友介紹，短信、戶外及其網(wǎng)絡(luò)有明顯效果，朋友介紹在來訪中占的最多，位居第一來訪量的所有媒體通路上，朋友介紹，短信、戶外及其網(wǎng)絡(luò)有明顯效果，朋友介紹在來訪中占的最多，位居第一名，戶外廣告次之，其次為短信渠道，再次為網(wǎng)絡(luò)媒體。名，戶外廣告次之，其次為短信渠道，再次為網(wǎng)絡(luò)媒體。區(qū)域區(qū)域和平和平 河西河西 河?xùn)|河?xùn)| 河北河北 紅橋紅橋 南開南開 西青西青 津南津南大港大港 塘沽塘沽 北辰北辰 東麗東麗 武清武清 外地外地合計(jì)合計(jì)來電數(shù)量來電數(shù)量5858273273888852

29、52242411611652523583581481485252282839391414949413961396來訪數(shù)量來訪數(shù)量3333828217176 612121717242453053015615635353 310101 1797910051005 媒體的推廣上應(yīng)以搜房網(wǎng)、媒體的推廣上應(yīng)以搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)為主，配合首頁通欄、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)為主，配合首頁通欄、鏈接頁、焦點(diǎn)圖、軟文等形式進(jìn)鏈接頁、焦點(diǎn)圖、軟文等形式進(jìn)行推廣，堅(jiān)持行推廣，堅(jiān)持“脈動(dòng)式脈動(dòng)式”宣傳，宣傳，在重大營銷節(jié)點(diǎn)以首頁通欄的方在重大營銷節(jié)點(diǎn)以首頁通欄的方式進(jìn)行釋放，在日常宣傳中主要式進(jìn)行釋放，在日常宣傳中主要以鏈接頁、焦

30、點(diǎn)圖、二級通欄、以鏈接頁、焦點(diǎn)圖、二級通欄、軟文等形式進(jìn)行宣傳，減少對效軟文等形式進(jìn)行宣傳，減少對效果較差的資源的投放，集中火力果較差的資源的投放，集中火力進(jìn)行宣傳炒作。進(jìn)行宣傳炒作。 天津日報(bào)的來電來訪天津日報(bào)的來電來訪效果較好，而晚報(bào)的效果效果較好，而晚報(bào)的效果僅次日報(bào)，而城市快報(bào)的僅次日報(bào)，而城市快報(bào)的效果較差，據(jù)統(tǒng)計(jì)，天津效果較差，據(jù)統(tǒng)計(jì)，天津市的紙媒傳播中，每日新市的紙媒傳播中，每日新報(bào)的發(fā)行量最高，而且在報(bào)的發(fā)行量最高，而且在房產(chǎn)行業(yè)中效果較好，在房產(chǎn)行業(yè)中效果較好，在下階段的紙媒投放上，應(yīng)下階段的紙媒投放上，應(yīng)選擇天津日報(bào)、每日新報(bào)、選擇天津日報(bào)、每日新報(bào)、今晚報(bào)三大報(bào)紙?jiān)谥卮鬆I

31、今晚報(bào)三大報(bào)紙?jiān)谥卮鬆I銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行同時(shí)發(fā)送或交銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行同時(shí)發(fā)送或交替投放，而作為日常營銷，替投放，而作為日常營銷，不進(jìn)行紙媒投放。不進(jìn)行紙媒投放。在線下推廣上，應(yīng)加大堅(jiān)持短信在線下推廣上，應(yīng)加大堅(jiān)持短信的投放，同時(shí)選取多塊戶外大牌，的投放，同時(shí)選取多塊戶外大牌，戶外廣告的選擇應(yīng)以多區(qū)域、多戶外廣告的選擇應(yīng)以多區(qū)域、多種形式為前提，同時(shí)加大老帶新種形式為前提，同時(shí)加大老帶新的物質(zhì)刺激，以維護(hù)老客戶進(jìn)行的物質(zhì)刺激，以維護(hù)老客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)介紹業(yè)務(wù)的順勢增長，堅(jiān)持轉(zhuǎn)介紹業(yè)務(wù)的順勢增長，堅(jiān)持DMDM單頁派發(fā)及路演巡展對項(xiàng)目的形單頁派發(fā)及路演巡展對項(xiàng)目的形象及銷售信息快速釋放，在投放象及銷售信息快速釋放，在投

32、放上，在重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行短信轟炸，上，在重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行短信轟炸，DMDM單頁信息釋放，在日常以項(xiàng)目單頁信息釋放，在日常以項(xiàng)目形象加最新銷售信息進(jìn)行釋放。形象加最新銷售信息進(jìn)行釋放。 從來電來訪區(qū)域來看：來電量上；津南區(qū)位居第一，河西區(qū)第二位，大港區(qū)第三位，塘沽區(qū)位居第四，來訪從來電來訪區(qū)域來看：來電量上；津南區(qū)位居第一，河西區(qū)第二位，大港區(qū)第三位，塘沽區(qū)位居第四，來訪量上；津南區(qū)位居第一位，大港區(qū)位居第二位，河西區(qū)位居第三位，塘沽區(qū)位居第四位，從客戶的洽談過程中了量上；津南區(qū)位居第一位，大港區(qū)位居第二位，河西區(qū)位居第三位，塘沽區(qū)位居第四位，從客戶的洽談過程中了解到：除當(dāng)?shù)氐鼐壭钥蛻敉?，基本以外地在?/p>

33、工作或距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的其他省市為主；除去外地的投資、辦理藍(lán)印解到：除當(dāng)?shù)氐鼐壭钥蛻敉?，基本以外地在津工作或距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的其他省市為主；除去外地的投資、辦理藍(lán)印客戶群體外，來電來訪的客群中無推廣的塘沽區(qū)相對關(guān)注度較高，應(yīng)考慮對其區(qū)域進(jìn)行廣告投放；在維持現(xiàn)有的客戶群體外，來電來訪的客群中無推廣的塘沽區(qū)相對關(guān)注度較高，應(yīng)考慮對其區(qū)域進(jìn)行廣告投放；在維持現(xiàn)有的推廣渠道外，適當(dāng)考慮做戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)移，以完成下一年度的銷售任務(wù)。推廣渠道外，適當(dāng)考慮做戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)移，以完成下一年度的銷售任務(wù)。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】20

34、14年度推廣中： 加大對有效媒體通路的投放量，如搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、天津日報(bào)、每日新報(bào)、短信推廣、路演、巡展及DM派發(fā)；維持現(xiàn)有的其余媒體通路的投放量； 加大對當(dāng)?shù)氐鼐壭钥蛻舻纳钔?，加大對大港區(qū)、河西區(qū)、濱海新區(qū)等來電來訪較多的區(qū)域的廣告投放，堅(jiān)持“走出去、拉回來”，變座銷為行銷； 加大對戶外廣告的投放量，加大對有效區(qū)域的戶外廣告的洽談；加大對戶外廣告的投放量，加大對有效區(qū)域的戶外廣告的洽談； 堅(jiān)持堅(jiān)持“品牌建設(shè)品牌建設(shè)”，加大對項(xiàng)目的宣傳，加強(qiáng)項(xiàng)目的口碑建設(shè)，加大對項(xiàng)目的宣傳，加強(qiáng)項(xiàng)目的口碑建設(shè) ；2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:

35、/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】營銷思考2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】我們的客戶在哪里？我們的客戶在哪里？2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】小站、咸水沽、大港區(qū)周邊市廊坊、滄州、唐山周邊區(qū)縣：河西區(qū)、紅橋區(qū)、南開區(qū)塘沽區(qū)、西青區(qū)、東麗區(qū)周邊區(qū)縣：河西區(qū)、紅橋區(qū)、南開區(qū)塘沽區(qū)、西青區(qū)、東麗區(qū)周邊區(qū)縣：天津市及周

36、邊省市總體成分總體成分分布區(qū)域分布區(qū)域2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】河西區(qū) 銷售單價(jià)在1.8-2萬之間，與項(xiàng)目的銷售單價(jià)差距較大，客戶基數(shù)較大，能夠吸納部分改善生活條件、剛需類客戶群體，河西區(qū)距離項(xiàng)目適中，有公交線路直達(dá)，但公交線路周邊項(xiàng)目較多，對客戶的攔截較嚴(yán)重，如不能設(shè)立市區(qū)銷售中心，廣告上的投入會給競品帶來一定的資源，故河西區(qū)的客戶群體主要以改善生活條件的有車一族為主，由于現(xiàn)有的銷售數(shù)據(jù)可知，河西區(qū)的成交客戶占一定比例，故河西區(qū)在媒體推廣上應(yīng)作為次級戰(zhàn)場進(jìn)行宣傳。靜海縣靜?？h屬遠(yuǎn)郊區(qū)縣，與項(xiàng)目基本無

37、直接競爭關(guān)系，且較偏、開發(fā)不夠成熟，無可比性，不考慮進(jìn)行宣傳推廣；東麗區(qū) 東麗區(qū)與項(xiàng)目所在區(qū)域均屬環(huán)城四區(qū)，銷售單價(jià)與津南區(qū)銷售單價(jià)基本持平，而東麗區(qū)的客戶群體在房源選擇上具有更多的選擇余地，且距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，故不考慮作為項(xiàng)目的主要宣傳重點(diǎn)。濱海新區(qū)新興區(qū)域，配套設(shè)置不夠完善，濱海國際機(jī)場及天津重點(diǎn)扶持的區(qū)域等特點(diǎn)，具備投資價(jià)值，吸引著大量的投資群體，而且已有港塘路能夠直接與項(xiàng)目對接，開車20分鐘從機(jī)場即可到達(dá)項(xiàng)目，具備得天獨(dú)厚的交通資源，同時(shí)，該區(qū)域的房價(jià)偏高，拆遷費(fèi)用已達(dá)到8000元/平，將部分剛需類客戶擠壓在外；該區(qū)域的工業(yè)園較多，收入水平較高，對生活的條件具有一定的要求，故濱海新區(qū)應(yīng)作為

38、2014年度重點(diǎn)宣傳的區(qū)域，作為項(xiàng)目的主戰(zhàn)場，對當(dāng)?shù)氐耐顿Y客戶、剛需類客戶及改善性客戶進(jìn)行吸納。 大港區(qū) 大港區(qū)的整體環(huán)境較差，化工污染較嚴(yán)重，而大港區(qū)的客戶群體均在油田工作，工作穩(wěn)定，收入高，正由于這種原因，他們對環(huán)境優(yōu)美、配套完善的的高品質(zhì)社區(qū)具有較高的要求，而大港區(qū)由于地理位置的原因，只能北部才是天津的繁華地，故項(xiàng)目在地位位置上具備優(yōu)勢，而且有多條公交線路直達(dá)項(xiàng)目，大港區(qū)也是2014年度推廣的重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)作為主戰(zhàn)場進(jìn)行宣傳推廣。地源客戶：天山城經(jīng)過5年的銷售，地源客戶已基本消化完畢， 2014年仍舊會有少量地源客戶出現(xiàn)，但終究不會出現(xiàn)以往幾年那么瘋狂搶購的局面，客群更多的選擇理性消費(fèi)。這

39、些地源客戶本身對項(xiàng)目了解度就很高，對其品質(zhì)及口碑也都頗為熟悉；這些客群大多來源于朋友介紹這種途徑，剛性需求、價(jià)格及優(yōu)惠政策是其成交主因。天津其他地區(qū)客源：就以往數(shù)據(jù)分析，津南區(qū)為第一大成交區(qū)域、其次依次為大港區(qū)、河西區(qū)、西青區(qū)、塘沽區(qū)、其他區(qū)。津南區(qū)作為項(xiàng)目所在區(qū)域有著近水樓臺的先行條件，但是正如地源客戶一樣，面臨的是已經(jīng)趨于飽和的局面。其他遠(yuǎn)離項(xiàng)目的區(qū)域中仍可能會有少量客群成交；綜上所述天山城項(xiàng)目今年針對客群仍以鞏固地源客戶作為基礎(chǔ)，放大銷售圈，南以大港區(qū)作為銷售主宣戰(zhàn)場，東以塘沽（東、西沽）人群為重點(diǎn)選擇對象，向北則要抓住河西區(qū)幾大拆遷片區(qū)（小海地、尖山路）住戶購買心理進(jìn)行形象滲透。此外，

40、2014年天山城項(xiàng)目還應(yīng)大力拓展外地渠道，主要以現(xiàn)房產(chǎn)品吸收一定數(shù)量的藍(lán)印戶口需求的異地客戶。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】項(xiàng)目的價(jià)值是什么？項(xiàng)目的價(jià)值是什么？2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】大形象大形象大發(fā)展大發(fā)展大配套大配套大環(huán)境大環(huán)境天山集團(tuán)天山集團(tuán)-上市公司上市公司-雄厚實(shí)力、雄厚實(shí)力、260萬方綜合體量大盤萬方綜合體量大盤-無與倫比、地處文化教育園區(qū)、歷史名鎮(zhèn)無與倫比、地處文化教育園區(qū)、歷史名鎮(zhèn)銷售低于津南均

41、價(jià)、可辦藍(lán)印戶口、便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境、附加價(jià)值高銷售低于津南均價(jià)、可辦藍(lán)印戶口、便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境、附加價(jià)值高5A級水上娛樂中心中心、五星級酒店、千米風(fēng)情商業(yè)街、物美旗艦店、醫(yī)院、學(xué)校、銀行一應(yīng)俱全級水上娛樂中心中心、五星級酒店、千米風(fēng)情商業(yè)街、物美旗艦店、醫(yī)院、學(xué)校、銀行一應(yīng)俱全40%以上的綠化率、以上的綠化率、900畝自然濕地主題公園、月牙河畔，沿海城市空氣適中畝自然濕地主題公園、月牙河畔，沿海城市空氣適中天山城天山城綜合型復(fù)綜合型復(fù)合大盤合大盤2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】我們的可售貨量有我

42、們的可售貨量有多少？多少？2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】房源類型房源類型套數(shù)套數(shù)面積面積總銷金額總銷金額余房余房24524535317.2335317.232403029962403029961C1C新品新品49549557799.5457799.542947776542947776541D1D新品新品32832844199.2844199.28276245500276245500合計(jì)合計(jì)10681068137316.05137316.058113261508113261502015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯

43、一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2014年舉措2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】2014年策略推廣 + 轉(zhuǎn)化 = 業(yè)績充分利用大開大合的多通路大范圍推廣、拓客及宣傳，全面深挖地緣及其他區(qū)域客戶，提高客戶儲備開盤前多次反復(fù)摸排客戶信息，強(qiáng)化現(xiàn)場拍客逼定能力，現(xiàn)場銷售全力逼定客戶，減少流失。以變求突破，拓寬思路，放大范圍，找準(zhǔn)目標(biāo)以變求突破，拓寬思路，放大范圍，找準(zhǔn)目標(biāo)2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：ht

44、tp:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】u外場人力：增加一支外場團(tuán)隊(duì)。每天由外場經(jīng)理分配工作內(nèi)容，外場銷售負(fù)責(zé)在重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行攔截，包括DM單發(fā)送、來往人、車攔截、競品項(xiàng)目銷售處周邊巡查、調(diào)研資料更新等內(nèi)容。u提高回款速度，增加傭金結(jié)算頻率，提高銷售工作熱情：對客戶增加支付房款的要求，將原先1個(gè)月的籌款時(shí)間，盡量縮短為2周左右；這樣有了回款的保證，每月傭金也就有了保證，銷售員能在這樣的工作環(huán)境下釋放自己的狼性本色。u合理安排新品蓄水，適時(shí)準(zhǔn)確制定開盤時(shí)間：年內(nèi)計(jì)劃2次大開，分別為5月和9月；也就是說新品蓄水階段基本保持在2個(gè)月的時(shí)間；期間通過促銷手段及每周暖場活動(dòng)、線上推廣的配合，來營造出熱銷氣氛。u發(fā)

45、揮代理商自身核心優(yōu)勢：利用本公司華北事業(yè)部多年銷售中，建立的異地渠道進(jìn)行異地客戶蓄水，并以團(tuán)購的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)化蓄水客戶；此途徑應(yīng)全年執(zhí)行，方可達(dá)到應(yīng)有效果。（異地渠道分布：河北省、河南省、山東省、山西省等）2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】營銷活動(dòng)營銷活動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)支撐重點(diǎn)支撐1-2月月3-4月月調(diào)整期調(diào)整期蓄水期蓄水期開盤開盤5月初月初蓄水期蓄水期5-6月月6月下旬月下旬二開二開7-8月月蓄水蓄水9月下旬月下旬開盤開盤10月下旬月下旬加推加推促銷促銷+業(yè)主維系業(yè)主維系11-12月月品牌建設(shè)及口碑宣傳

46、，配合業(yè)主業(yè)主答謝會及廟會答謝會及廟會樣板間開放樣板間開放進(jìn)行事件營銷宣傳，開盤去化蓄水客戶蓄水+余房的擠壓銷售+5月份未轉(zhuǎn)化進(jìn)行二次開盤去化結(jié)合米立方客源，舉辦天山城親子沖天山城親子沖關(guān)嘉年華活動(dòng)關(guān)嘉年華活動(dòng)，對蓄水客戶進(jìn)行去化魔幻國慶大型魔幻國慶大型娛樂活動(dòng)娛樂活動(dòng)根據(jù)客戶蓄水量進(jìn)行加推物美旗艦店開業(yè)針對余房進(jìn)行促銷主推資源主推資源主推在售的余房1C、2C地塊高層資源1D、2D地塊花園洋房資源1C、2C地塊高層資源1D、2D地塊花園洋房資源1C、2C地塊高層資源1D、2D地塊花園洋房資源銷售分解銷售分解第一階段指標(biāo)：套數(shù)：105套;回款：6326萬元第二階段指標(biāo)：套數(shù)：226套;回款：16

47、417萬元第三階段指標(biāo)：套數(shù)：192套;回款：13020萬元第四階段指標(biāo)：套數(shù)：264套回款：18386萬元2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】推廣策略推廣策略銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)渠道策略渠道策略蓄客和費(fèi)用蓄客和費(fèi)用認(rèn)籌：認(rèn)籌：874874組組 銷售收入銷售收入5.45.4億元億元目標(biāo)來訪客戶約目標(biāo)來訪客戶約30003000組組 目標(biāo)來電客戶約目標(biāo)來電客戶約1800018000組組線上線下推廣組合（戶外高炮、道旗、報(bào)廣、新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)、網(wǎng)絡(luò)軟文、電視臺、線上線下推廣組合（戶外高炮、道旗、報(bào)廣、新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)

48、、網(wǎng)絡(luò)軟文、電視臺、短信、雜志、公交車體、電臺、網(wǎng)站雜志、加油站廣告）短信、雜志、公交車體、電臺、網(wǎng)站雜志、加油站廣告）社區(qū)投遞、直郵派發(fā)、異地拓客社區(qū)投遞、直郵派發(fā)、異地拓客11 11 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月公關(guān)策略公關(guān)策略CallCall客中心客中心+ +短信地緣客群發(fā)短信地緣客群發(fā)社區(qū)及商業(yè)廣場巡展、派單、拓客、電開資源的購買社區(qū)及商業(yè)廣場巡展、派單、拓客、電開資源的購買天山各地項(xiàng)目、銀行金融機(jī)構(gòu)、旅行社合作拓展天山各地項(xiàng)目、銀行金融機(jī)構(gòu)、旅行社合作拓展費(fèi)用預(yù)計(jì)（

49、300萬）費(fèi)用預(yù)計(jì)（200萬）費(fèi)用預(yù)計(jì)（810萬）費(fèi)用預(yù)計(jì)（110萬）短期轟爆，新品排號，開盤前開展以排卡為目的公關(guān)活動(dòng)短期轟爆，新品排號，開盤前開展以排卡為目的公關(guān)活動(dòng)設(shè)立外展點(diǎn)、社區(qū)看房班車及社區(qū)巴士設(shè)立外展點(diǎn)、社區(qū)看房班車及社區(qū)巴士預(yù)計(jì)費(fèi)用（200萬）銷售氛圍及節(jié)日氛圍包裝銷售氛圍及節(jié)日氛圍包裝2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)2014年年1-2月（封盤）月（封盤）2014年年3-4月（蓄水）月（蓄水）節(jié)點(diǎn)支撐節(jié)點(diǎn)支撐業(yè)主答謝會+廟會等三八婦女節(jié)+樣板間開放主推資源主推資源1C、地塊高層

50、,1D、2D地塊洋房其他資源其他資源部分住宅底商，1D、2A車位主推套數(shù)主推套數(shù)120主力戶型面積分布主力戶型面積分布97-120；130-140；169-212 銷售套數(shù)銷售套數(shù)105 目前案場可售房源197套，剩余貨值約2.1億，隨著近期成交量的穩(wěn)步攀升，預(yù)計(jì)3月至4月成交量會保持在日均1套的狀態(tài)，預(yù)計(jì)1至4月成交105套，總銷金額0.675億元 宣傳口徑： 國色之城，大美綻放！ 2014天山城瞰景高層、經(jīng)典洋房實(shí)景呈現(xiàn) 隨著天山城工程進(jìn)度的延伸，項(xiàng)目整體形象逐漸呈現(xiàn)，現(xiàn)房銷售也是一個(gè)開發(fā)商實(shí)力的體現(xiàn) 推廣支持：戶外大牌、項(xiàng)目周邊道路燈桿、周末暖場，輔以短信、DM單等線下支持2015房地產(chǎn)

51、營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】推盤月份推盤月份20142014年年5-6月份月份節(jié)點(diǎn)支撐節(jié)點(diǎn)支撐爸爸去哪里了？+開盤活動(dòng)+加推活動(dòng)主推資源主推資源1D30、42#樓電梯洋房,1C地塊1、16#樓小高層其他資源其他資源余房、住宅底商、車位推量套數(shù)推量套數(shù)260銷售套數(shù)銷售套數(shù)226計(jì)劃銷售：5月份作為本年度第一次開盤，計(jì)劃開盤1C新品3棟1D新品3棟，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)日光盤。6月份作為順勢開盤，可以選擇加推2至3棟新盤，1C新品1棟，1D新品2棟，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)日光盤。此階段是一年中第一個(gè)銷售高峰的開始，五月初借勢黃金周，年度首開。宣

52、傳口徑：綻放，無與倫比的美麗天山城水岸洋房公開認(rèn)籌推廣支持： 本階段推廣力度大幅增加，媒體全方位出擊；在延續(xù)上一階段通路推廣的同時(shí)增加重點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告、電臺廣播、商超路演等通路；開盤日舉辦一次大型慶典活動(dòng)，將當(dāng)日氣氛調(diào)節(jié)到最為火爆的感覺。適時(shí)試水渠道銷售方式，以本公司多年銷售所積累的渠道銷售網(wǎng)絡(luò)為先頭兵，組織異地客戶團(tuán)購。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)20142014年年7-8月份月份節(jié)點(diǎn)支撐節(jié)點(diǎn)支撐天山親子沖關(guān)活動(dòng)+加推主推資源主推資源1C、1D地塊小高層、洋房其他資源其他資源視情況加推1C

53、小高層產(chǎn)品推量套數(shù)推量套數(shù)130銷售套數(shù)銷售套數(shù)113計(jì)劃銷售：7月份1C、1D各加推1棟；8月份1C、1D各加推1棟消暑納涼作為營銷噱頭進(jìn)行吸引客戶的手段；8月中下旬可適當(dāng)調(diào)整營銷方向，為下一階段樓王的推廣營銷做好口碑傳頌。產(chǎn)品為：1C小高層2棟（3#4#），1D新品2棟（29#30#）；1C新推88套；1D新推40套；總價(jià)128套，總銷金額：0.96億宣傳口徑：SORRY！在天山城，您只能過一個(gè)暢快的夏季！收官王座，絕美公開，僅30席推廣支持：此階段以現(xiàn)場活動(dòng)為主，輔以短信及DM即可；8月中下旬戶外大牌畫面更換2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商

54、網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)20142014年年9-10月份月份節(jié)點(diǎn)支撐節(jié)點(diǎn)支撐天山豐收季+國慶嘉年華+開盤主推資源主推資源1C、1D地塊小高層、洋房其他資源其他資源視情況加推1C小高層產(chǎn)品推量套數(shù)推量套數(shù)180銷售套數(shù)銷售套數(shù)144銷售計(jì)劃：銷售計(jì)劃：此階段為一年中住宅類項(xiàng)目銷售最為火爆的階段，必須花費(fèi)更大的力氣在營銷思考中，怎樣才能更多的吸引目光，抓住消費(fèi)者購買心理成功的轉(zhuǎn)化為銷售？優(yōu)惠促銷+免費(fèi)贈送是恒久不變的銷售真諦。9月通過媒體轟炸的方式進(jìn)行強(qiáng)勢蓄水客戶；10月初的黃金周再次借勢開盤，將本年度最后一次集中銷售做到完美收官。產(chǎn)品為產(chǎn)品為：1C小高層5棟（7#

55、8#9#13#16#），1D新品6棟（33#34#37#39#41#43#）；宣傳口徑：宣傳口徑：等待，大美之城最后的輝煌！等待，大美之城最后的輝煌！ 水岸尊品震撼全城，收官王座載譽(yù)水岸尊品震撼全城，收官王座載譽(yù)耀世！耀世！ 65年的歷史，年的歷史，5年的努力，永遠(yuǎn)的天山城！年的努力，永遠(yuǎn)的天山城！推廣支持：推廣支持：本階段又將是媒體推廣的主要階段，媒體上選擇網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外大牌、周邊道路燈桿、電臺作為主要工具；線下除了每周的暖場活動(dòng)、短信、DM派送外，還應(yīng)大力增加渠道銷售力量，對重要的異地區(qū)域開展巡展活動(dòng)，組織團(tuán)購，共同消化剩余產(chǎn)品。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527

56、879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】推盤月份推盤月份2014年年11-12月份月份節(jié)點(diǎn)支撐節(jié)點(diǎn)支撐物美旗艦店開業(yè)+圣誕節(jié)嘉年華主推資源主推資源余房其他資源其他資源余房、住宅底商、車位推量套數(shù)推量套數(shù)在售尾房銷售套數(shù)銷售套數(shù)199計(jì)劃銷售：11月份加推1C新品2棟1D新品2棟，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)日光盤；12月份加推，1C新品1棟，1D新品1棟，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)日光盤。 此階段剩余產(chǎn)品進(jìn)行合理統(tǒng)籌，以部分產(chǎn)品即將售罄、價(jià)格上漲做為銷售口徑和推廣噱頭。宣傳口徑：天山城洋房僅余XX套，欲購從速！ 告別津南，從此再無洋房時(shí)代！推廣支持：減少媒體推廣，利用戶外大牌的畫面更換，DM單的派送與現(xiàn)場暖場

57、活動(dòng)相配和2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】u為更好的2014年的房源的去化，建議開發(fā)集團(tuán)進(jìn)行新品洋房產(chǎn)品的首層151平、二層151平及頂層115平米進(jìn)行樣板房建設(shè)，裝修風(fēng)格應(yīng)以簡單、明快，符合現(xiàn)在年輕人的風(fēng)格為主；以強(qiáng)化客戶群體對目標(biāo)房源的視覺印象及直觀效果，以做到體驗(yàn)式營銷，增強(qiáng)客戶下定的決心，營造良好的銷售氛圍，同時(shí)，無論是實(shí)景樣板房，還是搭建樣板房，在時(shí)間上應(yīng)保證2014年5月1日前正式對外開放，同時(shí)，在樣板房開放的宣傳上應(yīng)給予足夠的時(shí)間推廣，以確保整個(gè)銷售周期的流暢性、連貫性，從而保證年度指標(biāo)的完成

58、；u為營造良好的銷售氛圍，建議開發(fā)集團(tuán)對現(xiàn)有的客訴問題進(jìn)行及時(shí)有效的解決，成立專門的客訴解決小組，細(xì)化客訴解決流程，責(zé)任到人，在解決客訴問題的同時(shí)進(jìn)行客戶的攻關(guān)，將客訴人員轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的銷售人員，并保證客訴問題能夠不影響案場的銷售，從而提高案場的銷售氛圍，進(jìn)而提高項(xiàng)目的口碑形象，提高客戶的轉(zhuǎn)化率；u為強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)值，建議開發(fā)集團(tuán)同公交集團(tuán)進(jìn)行洽談，在項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置公交站點(diǎn)， 3-5條公交線路通過項(xiàng)目，站點(diǎn)設(shè)置為小區(qū)內(nèi)繁華地段或?yàn)殚_售資源周邊，以便后期的銷售；或開發(fā)集團(tuán)開通相應(yīng)的社區(qū)巴士（項(xiàng)目復(fù)興門），三班輪倒，早7:00-晚8:00，每半小時(shí)一班進(jìn)行發(fā)車，以便新老業(yè)主的出行，強(qiáng)化項(xiàng)目的交通價(jià)值，提高

59、客戶對項(xiàng)目的滿意度，為后期項(xiàng)目的房屋升值提供依據(jù)。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】新形象建議：天山雪蓮: 夢一般的神往，高入云端的迷；暗喻企業(yè)蓬勃向上發(fā)展精神這個(gè)形象正面且有意義，從直觀上有比之前文字形象增加了藝術(shù)感在新形象確定后，利用戶外大牌先行形象滲透，讓來往客群產(chǎn)生這是一個(gè)新項(xiàng)目的好奇心及對天山城的關(guān)注度。品牌價(jià)值提升是2014年銷售關(guān)鍵起步，品牌價(jià)值提升商業(yè)價(jià)值自然提升。因此品牌形象重新導(dǎo)入是今年策劃工作的第一步，而后不同時(shí)間段劃分的目標(biāo)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行線上媒體與線下活動(dòng)的有效結(jié)合。抓住每年當(dāng)中的幾個(gè)大假

60、期做好假日營銷，讓銷量一直處于穩(wěn)定增長的狀態(tài)。第一步：品牌形象：重新賦予新的定義，以一種健康向上的事物融合本項(xiàng)目；原先天山城形象只是以字體變化為主，沒有更多的內(nèi)涵在里，沒有體現(xiàn)出自身品質(zhì)感，時(shí)間一長必定會導(dǎo)致審美疲勞。而新形象一定要從提高品質(zhì)感、人群容易接受的角度出發(fā)。2015房地產(chǎn)營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費(fèi)更新】房商網(wǎng)：http:/，【唯一官網(wǎng)，謹(jǐn)防假冒】”報(bào)廣“！重要節(jié)點(diǎn)廣泛釋放”外埠刊物“！外埠地緣媒體，滲透傳播更為便利著重項(xiàng)目售賣，重用線下途徑，時(shí)效性強(qiáng)，能夠立竿見影 線下 ：”戶外“！建立線上形象不二之選”短信“！各項(xiàng)指標(biāo)的絕對貢獻(xiàn)主體”網(wǎng)絡(luò)“！項(xiàng)目詳情