常德某商業(yè)發(fā)展定位

1、前前 言言PART 1PART 1項目發(fā)展方向項目發(fā)展方向定位定位PART 2PART 2項目操作模式項目操作模式分析分析PART 3PART 3項目銷售模式項目銷售模式分析分析項目發(fā)展主題項目銷售模式選擇項目本體屬性分析項目營銷計劃項目局部結(jié)構(gòu)調(diào)整區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析PART 4PART 4項目營銷思路項目營銷思路分析分析項目發(fā)展方向選擇項目營銷策略項目銷售收益測算樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃相關(guān)案例研究項目推廣思路項目發(fā)展方向項目發(fā)展方向項目本體屬性分析項目發(fā)展方向定位項目發(fā)展方向定位Analyse Analyse 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項目發(fā)展方向選擇城北板塊老城區(qū)板塊城東板塊柳葉湖板塊城西板塊本項目城市板塊劃分

2、城市板塊劃分本項目位于老城區(qū)板塊西北角，緊鄰城西板塊與城北板塊。從城市發(fā)展規(guī)劃來看，隨著城市的北擴和西拓，位置將是常德未來城市的中心區(qū)域。本項目既能承接老城區(qū)板塊交通便利、商業(yè)繁榮的優(yōu)勢，又可以占據(jù)城市規(guī)劃核心前沿位置。項目區(qū)位項目區(qū)位本項目位于濱湖路與皂果路交匯處東南角，是城市主干道交匯處，交通優(yōu)勢比較明顯。濱湖路皂果路往北：常德火車站、專業(yè)市場集中區(qū)。往南：城市中心區(qū)。往西：煙廠、老牌經(jīng)濟區(qū)。往東：柳葉湖。項目交通項目交通本項目項目周邊主要有德景園和公項目周邊主要有德景園和公園世家兩大高端樓盤，總建園世家兩大高端樓盤，總建筑面積約筑面積約80萬方，總戶數(shù)萬方，總戶數(shù)約約6000戶。項目周邊

3、業(yè)態(tài)戶。項目周邊業(yè)態(tài)凌亂，以原始街鋪為主，經(jīng)凌亂，以原始街鋪為主，經(jīng)營檔次低；公園世家商鋪目營檔次低；公園世家商鋪目前出租率較低。前出租率較低。項目周邊環(huán)境項目周邊環(huán)境文理學(xué)院：文理學(xué)院：約約2.5萬人萬人德景園：德景園：約約2萬人萬人公園世家及周邊：公園世家及周邊：1.5萬人萬人西園社區(qū)及周邊：西園社區(qū)及周邊：約約2萬人萬人煙廠周邊：煙廠周邊：約約1.5萬人萬人本項目未來核心消費人口數(shù)量：約10萬人；消費結(jié)構(gòu)以居民消費為主，餐飲企業(yè)和學(xué)校事業(yè)單位（公共食堂）消費比重也很大；根據(jù)周邊現(xiàn)在及未來居住人口分析，消費能力和消費水平都很高。項目消費群體項目消費群體地段交通市場人口位于老城區(qū)板塊，地段優(yōu)

4、勢明顯濱湖路連通東西向人流與車流 皂果路連通南北向人流與車流項目所在區(qū)域沒有大型集中商業(yè)，存在市場空白10萬高消費消費人群支撐項目商業(yè)價值項目商業(yè)價值項目發(fā)展方向項目發(fā)展方向項目本體屬性分析項目發(fā)展方向定位項目發(fā)展方向定位Analyse Analyse 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項目發(fā)展方向選擇項目標(biāo)的分析項目標(biāo)的分析物業(yè)結(jié)構(gòu)分析物業(yè)結(jié)構(gòu)分析主入口主入口次入口次入口次入口次入口手扶梯手扶梯平行電梯平行電梯1、臨街展示面較少2、市場二、三樓南面商業(yè)部分缺少垂直動線，易形成商業(yè)死角。項目發(fā)展方向項目發(fā)展方向項目本體屬性分析項目發(fā)展方向定位項目發(fā)展方向定位Analyse Analyse 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項目發(fā)

5、展方向選擇朝陽農(nóng)貿(mào)市場常勝橋農(nóng)貿(mào)市場芷蘭農(nóng)貿(mào)大市場火車站農(nóng)貿(mào)市場三閭農(nóng)貿(mào)市場紫橋農(nóng)貿(mào)市場四眼井農(nóng)貿(mào)市場皂果路農(nóng)貿(mào)超市好又多生鮮市場主要農(nóng)貿(mào)市場分布主要農(nóng)貿(mào)市場分布朝陽農(nóng)貿(mào)市場朝陽農(nóng)貿(mào)市場青陽閣農(nóng)貿(mào)市場青陽閣農(nóng)貿(mào)市場位于常德市朝陽路，建筑面積10000多外鋪：100元/月，內(nèi)鋪50-80元/月攤位30-60元/月，運營周期長，市場較為成熟，輻射面廣，人流量大，為城區(qū)內(nèi)比較有代表性的農(nóng)貿(mào)市場之一?？偯娣e3600平方米，門面76間，攤位165個 是武陵區(qū)政府2011年提質(zhì)改造的5個農(nóng)貿(mào)市場之一，市場較為成熟?；疖囌巨r(nóng)貿(mào)市場火車站農(nóng)貿(mào)市場總面積12000外鋪租金100元/月，內(nèi)鋪50-80元/月攤位3

6、0-60元/月市場經(jīng)過幾年運營，現(xiàn)已處于繁榮，是武陵區(qū)政府2012年需提質(zhì)改造的農(nóng)貿(mào)市場之一。紫橋農(nóng)貿(mào)市場紫橋農(nóng)貿(mào)市場總面積8000外鋪80元/月，內(nèi)鋪50-80元/月，攤位30-60元/月。步步高大潤發(fā)家潤多新一佳人人樂主要超市分布主要超市分布農(nóng)貿(mào)市場與超市經(jīng)營狀況現(xiàn)狀對比分析農(nóng)貿(mào)市場與超市經(jīng)營狀況現(xiàn)狀對比分析農(nóng)貿(mào)市場與超市綜合對比分析農(nóng)貿(mào)市場與超市綜合對比分析發(fā)展方向選擇發(fā)展方向選擇通過綜合對比分析，我司建議本項目定位于滿足居民日常居家需求的生活大市場。通過對常德市區(qū)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場與超市的對比分析1、經(jīng)營狀況：農(nóng)貿(mào)市場 優(yōu)于 超市2、市場認可度：農(nóng)貿(mào)市場 大于 超市3、項目操作難度：農(nóng)貿(mào)市場

7、 小于 超市常德首家情景綠色連鎖農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品交易中心！農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)、儲、配、零四位一體產(chǎn)業(yè)鏈平臺！用百貨的裝修、超市的管理、農(nóng)貿(mào)市場的機制，打造最前沿的以“購物、體驗、貼心”為核心文化理念的生活市場業(yè)態(tài)模式。項目整體定位項目整體定位項目操作模式項目操作模式項目發(fā)展主題項目操作模式分析項目操作模式分析Analyse Analyse 局部結(jié)構(gòu)調(diào)整建議樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃相關(guān)案例研究一、動線調(diào)整建議1、取消平板電梯平板電梯是完全按超市的動線要求設(shè)計的，維護保養(yǎng)成本高，建議取消。2、增加1臺手扶電梯 為帶動2、3樓商業(yè)以及滿足輸送人流的要求，需增加1臺手扶電梯。首選位置建議在西面次入口。二、中央空調(diào) 整體考慮1-3F

8、的中央空調(diào)問題，建議統(tǒng)一配置中央空調(diào)。三、采光問題 項目1-3F均應(yīng)考慮采光問題，2-3F的南向、東向、西向建議分別設(shè)置1-2個采光窗口。項目操作模式項目操作模式項目發(fā)展主題項目操作模式分析項目操作模式分析Analyse Analyse 局部結(jié)構(gòu)調(diào)整建議樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃相關(guān)案例研究項目操作模式項目操作模式項目發(fā)展主題項目操作模式分析項目操作模式分析Analyse Analyse 局部結(jié)構(gòu)調(diào)整建議樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃相關(guān)案例研究 基于項目整體定位，充分考慮相關(guān)業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性和兼容性，考慮人流動線的科學(xué)合理分布，我們遵循了商鋪分割的一般原則，對項目進行了初步商業(yè)規(guī)劃！蔬菜、鮮肉、水產(chǎn)、家禽、糧油、干貨水果、凍肉

9、、熟食、特產(chǎn)、自產(chǎn)自銷、日雜百貨美食廣場樓層樓層商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃3 F2 F1 F1F1F商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃u1F建筑面積：2080u規(guī)劃鋪位：31個u規(guī)劃攤位：60個蔬菜攤位鮮肉攤位生鮮品牌店水產(chǎn)店家禽店糧油店干貨店1F1F效果圖示意效果圖示意1F1F經(jīng)營示意經(jīng)營示意獨立商鋪經(jīng)營專柜經(jīng)營1F1F目標(biāo)商家定位目標(biāo)商家定位1、大型水產(chǎn)品企業(yè)如：大湖股份、天泓漁業(yè)等2、大型肉類生產(chǎn)企業(yè)如：湘村黑豬、新五豐、唐人神等我們的目標(biāo)商家應(yīng)鎖定在大型農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)！我們的目標(biāo)商家應(yīng)鎖定在大型農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)！2 2F F商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃u1F建筑面積：2080u規(guī)劃鋪位：31個u規(guī)劃攤位：10個水果品牌店糖酒副食店

10、凍肉柜臺自產(chǎn)自銷豆制品攤位特產(chǎn)專柜酒店配送日雜店小家電喜慶用品店熟食柜臺2 2F F效果圖示意效果圖示意2F2F經(jīng)營示意經(jīng)營示意2F2F目標(biāo)商家定位目標(biāo)商家定位1、品牌連鎖企業(yè)如：綠葉水果、雨潤等2、大型特產(chǎn)類生產(chǎn)企業(yè)如：我們的目標(biāo)商家應(yīng)鎖定在大型農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)！我們的目標(biāo)商家應(yīng)鎖定在大型農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè)！三、三、3F3F商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃中老年服飾、用品中老年健身器材中老年保健食品母嬰用品兒童玩具兒童文體用品童裝童鞋兒童食品項目操作模式項目操作模式項目發(fā)展主題項目操作模式分析項目操作模式分析Analyse Analyse 局部結(jié)構(gòu)調(diào)整建議樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃相關(guān)案例研究翰林農(nóng)貿(mào)市場定位為杭州市首家五星級農(nóng)貿(mào)

11、市場，翰林農(nóng)貿(mào)市場位于大學(xué)路和翰林街交叉口，上下兩層，總營業(yè)面積2800平方米左右，在杭州眾多農(nóng)貿(mào)市場中，規(guī)模屬于中等。案例研究杭州翰林農(nóng)貿(mào)市場2 F1 F鮮肉、家禽、水產(chǎn)、糧油、熟食、鹵制品蔬菜、凍肉、特產(chǎn)、副食傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場里攤位密密連起來排成一排，該市場里則是一個個全敞開式的攤位，顧客可以走到攤位里去與經(jīng)營戶交流、選菜。每個攤位占的位置相當(dāng)寬敞，小的10多平方米，大的達20多平方米，商品碼放得整整齊齊。因為每個攤位所占的位置大，整個市場只有40余家經(jīng)營戶，而其他差不多營業(yè)面積的農(nóng)貿(mào)市場里，經(jīng)營戶數(shù)量一般有80-110家。市場內(nèi)攤位分中島和邊柜，蔬菜集中在中島區(qū)域銷售。案例研究杭州翰林農(nóng)貿(mào)市

12、場案例研究杭州翰林農(nóng)貿(mào)市場翰林農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營實景圖項目銷售模式項目銷售模式項目營銷計劃項目銷售模式分析項目銷售模式分析Analyse Analyse 項目銷售模式選擇項目銷售收益測算綜合考察各主題市場的銷售模式，主要有以下3種模式：第一種銷售模式：售后返租模式（一般3年以上）。第二種銷售模式：先招商，后銷售，待旺場后帶租約銷售。第三種銷售模式：返租與帶租約結(jié)合的銷售模式本項目銷售模式，我們建議采用第三種模式。 1、租后帶租約發(fā)售； 2、售后委托開發(fā)商統(tǒng)一招商（返租3年）； 3、對于投資者：在簽訂買賣合同的同時需委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營。 4、鼓勵自營者購買，并給予適當(dāng)優(yōu)惠； 銷售模式銷售模式

13、銷售政策及付款方式建議銷售政策及付款方式建議銷售政策： 1F、2F的攤位統(tǒng)一只賣40年經(jīng)營權(quán)。 1F、2F、3F商鋪全部按產(chǎn)權(quán)銷售。付款方式建議： 一次性付款給予98折優(yōu)惠。 按揭付款給予98折優(yōu)惠。 不接受分期付款。項目銷售模式項目銷售模式項目營銷計劃項目銷售模式分析項目銷售模式分析Analyse Analyse 項目銷售模式選擇項目銷售收益測算推售計劃推售計劃1、6月-7月 形象樹立、認籌蓄客2、7月底 一樓開盤3、9月中旬 二樓開盤4、10月底 三樓開盤5、11月下旬 招商全面啟動6、2015年1月底 完成60%招商任務(wù)7、2015年5月初 完成90%招商任務(wù)，市場開業(yè)項目銷售模式項目銷

14、售模式項目營銷計劃項目銷售模式分析項目銷售模式分析Analyse Analyse 項目銷售模式選擇項目銷售收益測算銷售價格推導(dǎo)1、火車站農(nóng)貿(mào)大市場火車站農(nóng)貿(mào)市場處火車站三星路上，市場2001左右以集資的方式建立，市場攤位基本都已被私人買斷經(jīng)營權(quán)40年，現(xiàn)有經(jīng)營商戶在200家左右?；疖囌巨r(nóng)貿(mào)市場內(nèi)景火車站農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)景2、朝陽農(nóng)貿(mào)大市場朝陽市場為城西最大的市場，經(jīng)營商家在150家以上。朝陽農(nóng)貿(mào)市場外景朝陽農(nóng)貿(mào)市場外景3、芷蘭農(nóng)貿(mào)大市場芷蘭市場屬于常德市市政形象工程，以集資形式建立的市場，現(xiàn)有商戶120余家。市場外景市場內(nèi)景4、紫橋農(nóng)貿(mào)市場濱湖路以北，穿紫河以南。市場外景市場內(nèi)景5、青陽閣農(nóng)貿(mào)超市青

15、陽閣農(nóng)貿(mào)超市位于常德市最中心地段，整個市場占地面積約1200平方左右，現(xiàn)市場內(nèi)經(jīng)營商家約40家。市場外景市場內(nèi)景綜合對比分析綜合對比分析分析結(jié)論分析結(jié)論農(nóng)貿(mào)市場租金價格主要受以下幾個因素影響：1、硬件設(shè)施2、周邊消費人口3、經(jīng)營管理4、競爭對手（大型超市）5、商家實力及其經(jīng)營理念本項目硬件設(shè)施一流、周邊消費人口逾10萬、短期沒有競爭對手，如再通過引進實力品牌商家進駐，后期加強經(jīng)營管理等手段，則其商業(yè)價值則必將得到最大挖掘。本項目入市租金價格應(yīng)在同類市場最高租金水平的基礎(chǔ)上浮20%。蔬菜攤位：15000元/年（1+20%）=18000元/年肉類攤位：20000元/年（1+20%）=24000元/

16、年水產(chǎn)鋪面：21000元/年（1+20%）=25200元/年家禽鋪面：9600元/年（1+20%）=11520元/年分析結(jié)論：目前市場上最高租金單價已達到分析結(jié)論：目前市場上最高租金單價已達到99.3元元/，本，本項目面市時項目面市時1F租金單價應(yīng)達到租金單價應(yīng)達到120元元/.1F1F銷售價格測算銷售價格測算1、按8%投資回報率反推售價：18000元元/ 公園世家臨街獨立門面均價：約為25000元/2、按6%投資回報率反推售價：24000元元/ 2F2F銷售價格測算銷售價格測算2F按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃，可實現(xiàn)租金60元/。1、按8%投資回報率反推售價：9000元元/2、按6%投資回報率反推售價：1

17、2000元元/公園世家2F大商鋪售價為：9000-13000元/3F3F銷售價格測算銷售價格測算3F按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃，根據(jù)市場調(diào)查可實現(xiàn)租金40元/。1、按8%投資回報率反推售價：6000元元/2、按6%投資回報率反推售價：8000元元/銷售價格建議銷售價格建議根據(jù)上面的分析推導(dǎo)，本項目的各樓層銷售參考定價建議取中間值，具體如下：1F:210001F:21000元元/ /2F:105002F:10500元元/ /3F:70003F:7000元元/ /項目收入項目收入測算測算本項目如按照我司的定位方向發(fā)展，通過概念和形象包裝以及大力推廣，選擇合理的營銷模式，精心操盤，1-3F至少可以實現(xiàn)8000萬以上的銷售收入。項目營銷思路項目營銷思路項目推廣思路項目營銷思路分析項目營銷思路分析Analyse Analyse 項目營銷策略銷售策略銷售策略策略一：采取饑渴式的銷售策略，分階段推售，給客戶造成本項目“一鋪難求”的印象！策略二：利用銷售的“羊群效應(yīng)”，正式銷售前引進2-3家代表性商家，增強投資與自營客戶的購買信心，從而一舉引爆銷售！策略三：積極爭取政府支持，通過政府出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引更多商戶的關(guān)注，激發(fā)他們的購買欲望！項目營銷思路項目營銷思路項目推廣思路項目營銷思路分