上誠地產(chǎn)5日永州金源廣場·產(chǎn)品建議會

1、金源廣場產(chǎn)品建議會上誠（中國）地產(chǎn)機構2010年11月5日 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879 根據(jù)市場研究后，根據(jù)市場研究后， 我們有了以下的結論我們有了以下的結論市場定位思路： 圍繞項目的價值體系，最大的核心競爭力是項目的稀缺繁華地段以及產(chǎn)品所表現(xiàn)出來的綜合性品質優(yōu)勢。城市核心城市核心 上層建筑上層建筑 CBD區(qū)首席區(qū)首席SOHOSOHO 生活生活城市核心城市核心 上層建筑上層建筑 CBD區(qū)首席現(xiàn)代區(qū)首席現(xiàn)代SOHOSOHO 生活公寓生活公寓依托項目地段優(yōu)勢，充分整合項目稀缺文脈資源，打造永州新一代高

2、尚社區(qū)典范；現(xiàn)代化：強調項目的整體品質和生活體驗，具有現(xiàn)代領袖群倫的氣質；人文性：強調項目地段的繁華便利、厚重文脈、傳承大宅風范； 目標客戶定位目標客戶定位通過以上對市場的分析我們將目標消費群定位為通過以上對市場的分析我們將目標消費群定位為永州永州市中高收入階層，向往品質生活人士市中高收入階層，向往品質生活人士理由：理由：n城市中軸，城區(qū)核心，地段優(yōu)越，具有升值前景n 周邊社區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越，本項目內部配套完善，生活品質無優(yōu)n教育及文化稀缺資源，價值無可復制n 提倡現(xiàn)代SOHOSOHO生活理念，入主當?shù)厣蠈由钊他們的消費觀接受中大戶型，注重景觀及環(huán)境的觀賞性、居住的舒適度。 n 目標客戶主要

3、是政府公務員、私營企業(yè)主、大中型公司 企 業(yè)管理層，包括金融、貿易、傳媒、IT、電信、聯(lián)通等專業(yè)服務的中層以上從業(yè)人員。n 其次是在外面打工發(fā)展的永州人士、少量永州市周邊管轄市縣高收入人群。目標客戶特征目標客戶特征年收入在當?shù)貙僦猩系鹊募彝?；社會地位在社會權力分布的層次中處于中、上層位置；相對其他人群，本案高學歷占的比例最高；現(xiàn)在生活形態(tài)：以三口之家或者四口之家為主；購房動機：二次置業(yè)改善居住環(huán)境為主；本項目共約 戶，規(guī)劃人口 人，按照中等發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2平方米來統(tǒng)計，本項目的社區(qū)商業(yè)需求面積應在 平方米，而本項目目前商業(yè)面積高達 平方米。而根據(jù)對周邊項目現(xiàn)有商業(yè)的考察，我們發(fā)現(xiàn)，周

4、邊商鋪的空置率很高，比如芝城大邸小區(qū)的沿街商鋪。由于商業(yè)部分的銷售一般都要滯后住宅幾年，所以大面積的商鋪空置將影響到資金的回籠，建議適當減少本項目商業(yè)建筑面積，增加住宅建筑面積。 具體建議如下:,減少30%商業(yè),一層層高增至5米以上，二層相應增高，三層商業(yè)2.8米轉化為住宅銷售-優(yōu)勢:1、總價值攀升，2、去化率加快。不足需調整之處推售節(jié)奏建議推售節(jié)奏建議1、住房易去化，商業(yè)是重要利益回報點，因此放后估價而售2、年底是個住房銷售黃金時節(jié)，而商業(yè)必須起勢才有可能達到銷售回款目標本案啟動方向：先住宅，后商業(yè) 而在前期對主要競爭樓盤的調查中，我們發(fā)現(xiàn)幾個本市最具代表性的樓盤，他們的主力戶型均集中在10

5、0-130平方米這一面積區(qū)間。戶型面積及比例戶型面積及比例考慮到本項目未來最為高端的產(chǎn)品定位，地處城市景觀最出色的地段，此類項目通常要比別的項目戶型偏大一些，因此我司建議：本項目主力戶型應在100-140平方米左右。 戶型面積及比例戶型面積及比例面 積（平方米）比 例（%16022160以上10本項目目前設計方案的戶型比例如下：戶型設計太過單一通過上述比例，我們認為：144-220平方米以上戶型所占比例較大，而且其中相當一部分面積主要集中在135平方米。需要做微調。110-130平方米區(qū)間戶型比例沒有，可考慮增加。戶型面積及比例戶型面積及比例房 型面 積（平方米）比

6、例（%）三房小三房8010010%10%三房小三房10012530%80%大三房12514450%四房144-1608%8%躍層160以上2%2%注：考慮到本項目的產(chǎn)品以高層為主，故本戶型建議是針對高層住宅,多層住宅暫不考慮。建議調整后的比例如下： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！

7、海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879建筑材料選擇“香樟綠城”在芝山是目前為止最好的一個項目，它采用了外墻外保溫系統(tǒng)、斷橋鋁合金中空玻璃窗系統(tǒng)、防盜防火保溫進戶門、新風系統(tǒng)、太陽能集中供熱技術、高配置的智能化系統(tǒng)等等。與其相比“芝城大邸”材料的選擇和施工略顯粗糙，外墻面的裝飾材料檔次較低。其樓梯間地面用普通地磚鋪設（現(xiàn)代電梯房一般樓盤都選用石材），樓梯間護欄及扶手做工非常粗糙，進戶門太輕薄缺乏安全感，窗戶全部為推拉窗，陽臺護欄采用了鐵欄桿。因此“金源項目”工程的建設上一定要改變現(xiàn)市場產(chǎn)品中存在的問題，向一級城市的房產(chǎn)開發(fā)項目看齊，在產(chǎn)品質量

8、上一定要做到本區(qū)域的前列。特別提出一點，外墻面的裝飾材料建議多選用瓷磚、石材類材料，少選用或者不選用涂料，因為涂料在雨水沖刷后會出現(xiàn)污痕，影響外立面效果。車位配比按照現(xiàn)有的規(guī)劃，項目中地下停車位和地面停車位加在一起為 個，車位配比為 %，而項目又采用人車分流設計，那么路面停車的可能性也不大，由于要建中高檔樓盤，建議提高車位配比至少要到35%的標準。物業(yè)管理服務一個小區(qū)物業(yè)管理的好壞將直接影響整個樓盤的檔次，在對“芝城大邸”和“另幾個入住”項目實地考察后發(fā)現(xiàn)，都是保安公司進行管理，物業(yè)整體管理水平不高，所以建議在前期即引進有先進管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，通過物業(yè)公司的形象提升樓盤檔次。立面風格建議

9、設計亮點建議單體建議圖片對比單體建議圖片對比 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879近年來伴隨后現(xiàn)代主義藝術思潮的不斷進化，新型美近年來伴隨后現(xiàn)代主義藝術思潮的不斷進化，新型美學概念給出了一種較好的突破；學概念給出了一種較好的突破；讓建筑的造型變化更劇烈；讓建筑的造型變化更劇烈；通過鮮明的體塊對比增強視覺張力；通過鮮明的體塊對比增強視覺張力；線條、虛實的運用更加大膽而縱橫捭闔；線條、虛實的運用更加大膽而縱

10、橫捭闔；科技產(chǎn)品的造型特征在建筑中得到運用；科技產(chǎn)品的造型特征在建筑中得到運用；裝飾性元素得到簡化，同時更加注重功能性；裝飾性元素得到簡化，同時更加注重功能性；色色“塊塊”的對比愈加跳躍和鮮明；的對比愈加跳躍和鮮明；以上變化使建筑本身成為造型的藝術品，成為景觀的重要以上變化使建筑本身成為造型的藝術品，成為景觀的重要組成部分，而園林以簡約風格便可與之良好配合；組成部分，而園林以簡約風格便可與之良好配合；城市在現(xiàn)代派的風格使用中更加注重色彩城市在現(xiàn)代派的風格使用中更加注重色彩的運用；的運用；廣州東方新世界園林建議園林建議n人行入口景觀區(qū)(1個)n臨街商業(yè)景觀區(qū)（沿街）n廣場及商業(yè)頂部景觀區(qū) 組團景

11、觀劃分組團景觀劃分空中私家花園：除了公共環(huán)境部分的大花園外，部分戶型擁有大面積的空中私家花園，它們是主人的身份象征。本項目可以根據(jù)各戶型所處高度、角度的不同以及建筑對景的布局，營造出草坪、臨水花園、小坡地花園、臺地花園等不同情趣的花園。每一個私家花園中都會分別設置名貴植物、精致的小品等，充分表現(xiàn)出藝術和人文的內涵。園林綠化：園林綠化： 大盤品質社區(qū)的體現(xiàn)！在強調戶型、立面設計的時候，往往我們都忽略了首層的規(guī)劃設計。因為首層規(guī)劃設計的交通流線、功能定位、園林設計往往是居住亞文化的集中體現(xiàn)，也是決定社區(qū)品質的重要因素。n 項目首層規(guī)劃設計項目首層規(guī)劃設計入戶大堂：居住園區(qū)行道樹的選擇必須考慮到以下

12、原則:1.滿足道路交通功能。分支高度合理，行道樹與道路要有足夠的凈空，保證車流、人流的暢通和交通的安全性。2.因地制宜，適地適樹。根據(jù)紹興當?shù)貐^(qū)域大氣候、栽植地小氣候和土壤環(huán)境條件，選擇適于生長的樹木，以利于樹木的正常生長發(fā)育。3.科學性與藝術性相結合。植物生態(tài)的科學性就是物種與物種之間的生態(tài)協(xié)調關系，是景觀的靈魂。植物配置講求層次美、季相美，既要滿足植物與環(huán)境在生態(tài)習性上的統(tǒng)一，也要通過藝術的手法體現(xiàn)植物個體及群體美，符合造園藝術“統(tǒng)一”、“調和”、“均衡”和“韻律”這四大原則。居住社區(qū)行道樹居住社區(qū)行道樹 ： 居住社區(qū)行道樹居住社區(qū)行道樹 ： 行道樹樹種選擇標準：1.從養(yǎng)護管理角度出發(fā)，應

13、該選擇適應性強、生長強健、病蟲害少，耐瘠薄土壤、耐寒，落葉期一致的樹種。2.從生理性角度出發(fā)，應該是選擇深根性、壽命長，耐修剪、落果少，或沒有飛絮，發(fā)芽早、落葉晚的樹種。3.從景觀效果要求出發(fā)，應該是樹冠冠幅大、枝葉密，干挺枝秀、景觀持久，有花有果，季相豐富的樹種。 路面設計形式富有變化，路面利用綠化輔助達到軟硬結合及功能與景觀的結合（如停車），硬地路面設計在建造中可加入與小區(qū)形象標志。沿河注意設置鵝卵石健身路面，園林內部設置木質防滑路面。戶外硬質景觀戶外硬質景觀 ：路面：路面 導視系統(tǒng)、書報欄等作為小區(qū)的服務設施達到地點布置的合理性及服務方便，并且注重與社區(qū)的文化特色相統(tǒng)一。 戶外硬質景觀戶外硬質景觀 ：信息設施：信息設施 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ： 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，QQ：1053527879物業(yè)管理綜合布置，如信報箱、電子監(jiān)控、垃圾收集點、指示牌等：如管道井、排污井、垃圾箱（站）、建筑附屬設施（圍墻、護欄）等應服從與整體的景