個人住房抵押貸款

1、 第 三 章 個人住房抵押貸款教學目的與要求 通過本章學習，要求同學們了解住房抵押貸款的一些基本概念，掌握住房抵押貸款的運行程序、資信評估的內(nèi)容以及住房抵押貸款的常用類型，重點掌握住房抵押貸款合同的具體條款及含義。重點與難點 抵押權的概念、特點及法律屬性，固定利率抵押貸款，可調(diào)利率抵押貸款，個人住房抵押貸款資信評估，個人住房抵押貸款風險教學方式 講授、討論、案例教學時間安排 10學時一、住房抵押貸款的概念及特點二、抵押權的概念、特點及法律屬性三、住房抵押貸款的運作要素四、住房抵押貸款的定價 第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的基本概念住房抵押貸款的基本概念一、住房抵押貸款的基本概念一、住房抵押貸款的基

2、本概念 1、概念、概念 由銀行或其他金融機構發(fā)放的，由銀行或其他金融機構發(fā)放的，以個人或家庭為貸款對象，以購買住以個人或家庭為貸款對象，以購買住房或與住房有關的其他用途為目的的，房或與住房有關的其他用途為目的的，以所購買的住房為抵押品，按照固定以所購買的住房為抵押品，按照固定或浮動的利息率計息，在較長的時間或浮動的利息率計息，在較長的時間內(nèi)分期還本付息的貸款形式。內(nèi)分期還本付息的貸款形式。2、特征、特征 (1)(1)房地產(chǎn)抵押是以抵押為前提建立的貸款關系。是一房地產(chǎn)抵押是以抵押為前提建立的貸款關系。是一種依據(jù)貸款項目的風險程度和抵押物價值評估的多少來發(fā)種依據(jù)貸款項目的風險程度和抵押物價值評估的

3、多少來發(fā)放的貸款。（主要體現(xiàn)在與質押貸款的區(qū)別上）放的貸款。（主要體現(xiàn)在與質押貸款的區(qū)別上） (2)(2)房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款。其房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款。其實質是一種融資關系，而不是商品買賣關系。實質是一種融資關系，而不是商品買賣關系。 (3)(3)房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實性（主要體現(xiàn)在保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實性（主要體現(xiàn)在保證貸款的區(qū)別）的區(qū)別） 抵押貸款1 1、抵押財產(chǎn)為不動、抵押財產(chǎn)為不動產(chǎn)或動產(chǎn)；產(chǎn)或動產(chǎn)；2 2、債務人不轉移抵、債務人不轉移抵押財產(chǎn)的占有押財產(chǎn)的占有 質押貸款1 1、質押財產(chǎn)為動產(chǎn)、質押財產(chǎn)為動產(chǎn)或權利；或權利；2 2、債務人將質

4、押物、債務人將質押物移交債權人占有。移交債權人占有。 債務期滿前所有權屬于抵押人債務期滿前所有權屬于抵押人與出質人，簽定合同后都要依法辦與出質人，簽定合同后都要依法辦理登記理登記 保證貸款保證貸款 保證人所承擔的實保證人所承擔的實際責任發(fā)生在貸款償還際責任發(fā)生在貸款償還時，而不是發(fā)生在保證時，而不是發(fā)生在保證貸款時，所以是一種貸款時，所以是一種“未來責任未來責任”。是一種。是一種虛擬的保證責任。虛擬的保證責任。 抵押貸款抵押貸款 是現(xiàn)實的責任擔保，是現(xiàn)實的責任擔保，此抵押行為是借款方獲得此抵押行為是借款方獲得貸款時必須發(fā)生的現(xiàn)實行貸款時必須發(fā)生的現(xiàn)實行為，抵押人必須提供實在為，抵押人必須提供實

5、在的抵押財產(chǎn)。的抵押財產(chǎn)。二、抵押權的基本概念二、抵押權的基本概念1、抵押權的概念、抵押權的概念 在抵押人違約的情況下，抵押權人對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先在抵押人違約的情況下，抵押權人對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權。受償權。2、抵押權的特點、抵押權的特點（1 1）屬于擔保物權）屬于擔保物權（2 2）抵押權擔保的債權具有優(yōu)先受償權）抵押權擔保的債權具有優(yōu)先受償權（3 3）用益權可設立抵押權）用益權可設立抵押權3、抵押權的法律屬性、抵押權的法律屬性（1）在我國可以抵押的房地產(chǎn)）在我國可以抵押的房地產(chǎn) 依法獲得的出讓土地使用權依法獲得的出讓土地使用權; ;依法獲得的房屋所有權依法獲得的房屋所有權; ;依法獲得的期

6、房所有權依法獲得的期房所有權; ;依法可抵押的其他房地產(chǎn)。依法可抵押的其他房地產(chǎn)。（2）在我國不可以抵押的房地產(chǎn)）在我國不可以抵押的房地產(chǎn) 權屬有爭議的房地產(chǎn)權屬有爭議的房地產(chǎn); ;用于教育、醫(yī)療、市政等公用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護和有重要紀念意義共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護和有重要紀念意義的建筑物；被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的建筑物；被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；為依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)；未繳足的房地產(chǎn)；為依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)；未繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機構所有的房地出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政

7、機構所有的房地產(chǎn)；集體所有的土地使用權。產(chǎn)；集體所有的土地使用權。（3）對抵押房地產(chǎn)進行處分所得價款的償還順序 第一，支付處分抵押房地產(chǎn)之費用；第一，支付處分抵押房地產(chǎn)之費用； 第二，扣繳與抵押房地產(chǎn)有關的稅費；第二，扣繳與抵押房地產(chǎn)有關的稅費； 第三，按優(yōu)先受償權順序和抵押順序和抵押順序依法償還第三，按優(yōu)先受償權順序和抵押順序和抵押順序依法償還 抵押人所欠的本息及違約金；抵押人所欠的本息及違約金； 第四，剩余金額退還抵押人。第四，剩余金額退還抵押人。 1、房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人、房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人 2、房地產(chǎn)抵押貸款的借款人、房地產(chǎn)抵押貸款的借款人 3、擔保和保險機構、擔保和保險機構 4

8、、中介服務機構、中介服務機構1、影響抵押貸款利率的因素、影響抵押貸款利率的因素 融資成本、貸款條件、借貸雙方的信貸關系、服務費等融資成本、貸款條件、借貸雙方的信貸關系、服務費等綜合考慮以上因素，但最終取決于市場供求和市場競爭。綜合考慮以上因素，但最終取決于市場供求和市場競爭。2、抵押貸款利率的確定、抵押貸款利率的確定 在實際計算中，抵押貸款利率等于實際利率、預期通貨在實際計算中，抵押貸款利率等于實際利率、預期通貨膨脹率和各種風險補償率（違約風險、利率風險、流動性膨脹率和各種風險補償率（違約風險、利率風險、流動性風險、提前還款風險、政策風險、期限風險等）。風險、提前還款風險、政策風險、期限風險等

9、）。 第二節(jié) 住房抵押貸款運作程序1、貸款申請及受理2、貸款審查和資信評估（核心）3、協(xié)商貸款條件:貸款金額、利率、還款方式等4、簽定貸款合同5、貸后管理和不良資產(chǎn)處置 第三節(jié) 個人住房抵押貸款分類一、固定利率抵押貸款 1、美國之前的發(fā)展 （1）羅馬帝國羅馬帝國 fiduciafiducia( (所有權歸貸款人所有權歸貸款人),),來源于拉丁文的信任或者信賴來源于拉丁文的信任或者信賴一詞，該工具明顯表明貸款人不信任借款人一詞，該工具明顯表明貸款人不信任借款人pignus(pignus(典質、典質物典質、典質物)()(所有權歸借款人，貸款人在借款所有權歸借款人，貸款人在借款人被人被“懷疑有違約的

10、可能性懷疑有違約的可能性”時有權取得所有權時有權取得所有權)hypothecahypotheca( (所有權歸借款人，貸款人僅在實際違約的情況所有權歸借款人，貸款人僅在實際違約的情況下才能取得房產(chǎn)控制權下才能取得房產(chǎn)控制權) )。（2）德國文化時期）德國文化時期 德國的德國的gagegage：指的是作為履行合同的擔保而交付的存放指的是作為履行合同的擔保而交付的存放物，借款人一般會實際轉移動產(chǎn)，作為物，借款人一般會實際轉移動產(chǎn)，作為gage,gage,就象今天人們就象今天人們在當鋪所做的一樣，在這種情形下，在當鋪所做的一樣，在這種情形下，它被稱為活的它被稱為活的gagegage. . 當貸款的抵

11、押物是房地產(chǎn)時，這種安排就無法實現(xiàn)。在當貸款的抵押物是房地產(chǎn)時，這種安排就無法實現(xiàn)。在這種情形下，這種情形下，gagegage要求在違約時貸款人能取得房地產(chǎn)的所有要求在違約時貸款人能取得房地產(chǎn)的所有權，但不能在權，但不能在gagegage之外尋求補償，之外尋求補償，也即借款人擁有一個履行也即借款人擁有一個履行義務或者向貸款人出售房地產(chǎn)的選擇權，一項賣權。義務或者向貸款人出售房地產(chǎn)的選擇權，一項賣權。 （3 3）法國）法國 法國的法國的mortgagemortgage：在在10661066年威廉征服英國后，法國人年威廉征服英國后，法國人將德國體系引進到英格蘭，對涉及沒有被實際轉移的抵押將德國體系

12、引進到英格蘭，對涉及沒有被實際轉移的抵押房地產(chǎn)貸款，被稱為房地產(chǎn)貸款，被稱為“死的死的”gage ,gage ,由于法語中表示死的由于法語中表示死的詞為詞為mort,mort,這自然被稱為這自然被稱為mortgage.mortgage.（4 4）英國）英國 英國人繼續(xù)發(fā)展出現(xiàn)英國人繼續(xù)發(fā)展出現(xiàn)公平贖回權和法定贖回權公平贖回權和法定贖回權。中世紀。中世紀時，英國的教會規(guī)定在任何情況下貸款人在借出資金時都不時，英國的教會規(guī)定在任何情況下貸款人在借出資金時都不收取利息，但貸款人會因此有權占有和獲得全部土地的所有收取利息，但貸款人會因此有權占有和獲得全部土地的所有權，并且沒有義務向借款人作出任何補償。

13、權，并且沒有義務向借款人作出任何補償。 但在伊麗撒白一世統(tǒng)治時期，認為這種做法過于苛刻，但在伊麗撒白一世統(tǒng)治時期，認為這種做法過于苛刻，尤其是在債務少而借款人的財務困難僅僅是暫時的情況下，尤其是在債務少而借款人的財務困難僅僅是暫時的情況下，借款人可以向法庭提起訴訟，陳述其償還債務的計劃，法庭借款人可以向法庭提起訴訟，陳述其償還債務的計劃，法庭開始允許借款人通過支付拖欠的金額贖回房地產(chǎn)（在違約開始允許借款人通過支付拖欠的金額贖回房地產(chǎn)（在違約后），后），這就是公平贖回權。這就是公平贖回權。 實際上，借款人擁有物業(yè)執(zhí)行價格等于拖欠金額的買實際上，借款人擁有物業(yè)執(zhí)行價格等于拖欠金額的買權，此外，執(zhí)行

14、期無限長。貸款人尋求并取得了剝奪贖回權，此外，執(zhí)行期無限長。貸款人尋求并取得了剝奪贖回權條款，從而在流行的合同條款中，借款人在一段時間后權條款，從而在流行的合同條款中，借款人在一段時間后就不能再贖回房地產(chǎn)，就不能再贖回房地產(chǎn)，被稱為法定贖回權。被稱為法定贖回權。2 2、美國的住房金融：蕭條時期美國的早期歷史美國的住房金融：蕭條時期美國的早期歷史（1 1）獨立戰(zhàn)爭后（）獨立戰(zhàn)爭后（17751775） 無房地產(chǎn)貸款無房地產(chǎn)貸款 （2 2）南北戰(zhàn)爭時期（）南北戰(zhàn)爭時期（18611861年年18651865年）年） 開始出現(xiàn)建筑協(xié)會（為籌集該組織購買住房所需的資金開始出現(xiàn)建筑協(xié)會（為籌集該組織購買住房

15、所需的資金而成立），第一個于而成立），第一個于18611861年成立于費城，開始是股份所有制年成立于費城，開始是股份所有制公司，后轉變?yōu)閮π顧C構公司，后轉變?yōu)閮π顧C構 。（3 3）西部開發(fā)（）西部開發(fā)（1818世紀末世紀末-19-19世紀末）世紀末） 要求為新農(nóng)場的銷售融資，為銷售融資所需的資金大部要求為新農(nóng)場的銷售融資，為銷售融資所需的資金大部分在東部的大機構投資者手中，分在東部的大機構投資者手中，抵押銀行抵押銀行非常普遍，典型的非常普遍，典型的農(nóng)場抵押貸款農(nóng)場抵押貸款是非攤銷貸款，僅支付利息的貸款，在到期日，是非攤銷貸款，僅支付利息的貸款，在到期日，貸款可以以新的利率和一筆小額的發(fā)起費再融

16、資。貸款可以以新的利率和一筆小額的發(fā)起費再融資。 由于這些貸款是非攤銷的，房地產(chǎn)的價格很可能會下滑由于這些貸款是非攤銷的，房地產(chǎn)的價格很可能會下滑到貸款余額以下，對于有第二，第三抵押的房地產(chǎn)，更是如到貸款余額以下，對于有第二，第三抵押的房地產(chǎn)，更是如此。這類貸款所附帶的違約風險在此。這類貸款所附帶的違約風險在2020世紀世紀2020年代后期和年代后期和3030年年代初期美國的蕭條時期變的更加明顯，造成無數(shù)人違約。代初期美國的蕭條時期變的更加明顯，造成無數(shù)人違約。（4）大蕭條時期）大蕭條時期 大蕭條時期政府出臺的抵押貸款市場方案有兩個目的：大蕭條時期政府出臺的抵押貸款市場方案有兩個目的： 1 1

17、、通過直接貸款和存款保險為貸款人提供流動性。、通過直接貸款和存款保險為貸款人提供流動性。 2 2、通過長期攤銷抵押貸款的違約保險和二級市場促進這類、通過長期攤銷抵押貸款的違約保險和二級市場促進這類貸款工具的使用。貸款工具的使用。 戰(zhàn)后住房金融體系由于這些機構的存在以及戰(zhàn)后住房金融體系由于這些機構的存在以及19471947年退伍軍年退伍軍人管理局保險的設立而開始形成。人管理局保險的設立而開始形成。3 、FRM的運行機制（1）固定利率等額還款抵押貸款（CPM） （1.1）還款公式：每月付款額為以貸款額為年金現(xiàn)值計算的年金。(1)(1)1nniiapi 年金是指定期、等額、連續(xù)的系列支付年金是指定期

18、、等額、連續(xù)的系列支付l后付年金：在每期期末支付的年金后付年金：在每期期末支付的年金后付年金終值后付年金終值: : f=a+a(1+i)+a f=a例子例子：書：書426426頁頁(1)1nii1ni補充內(nèi)容：年金的計算補充內(nèi)容：年金的計算后付年金現(xiàn)值后付年金現(xiàn)值( (房地產(chǎn)抵押貸款的基本公式）房地產(chǎn)抵押貸款的基本公式） p=a +a +.+a 例子：書例子：書426頁頁1(1 ) i2(1 ) i(1 )ni1 (1)niPail即期年金：每期起初支付的年金即期年金：每期起初支付的年金即期年金終值即期年金終值: : 由由例子：書例子：書427427頁頁2(1)(1).(1)nfaiaiai

19、1(1)11nifai即期年金現(xiàn)值即期年金現(xiàn)值12(1)(1). (1)npaaiaiai(1)1(1)1nipail遞延年金：第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年遞延年金：第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金金l永續(xù)年金：無限期支付的年金形式，即支付期無限長的永續(xù)年金：無限期支付的年金形式，即支付期無限長的年金。年金。 p=ai（1.21.2）貸款（本金）余額的計算：計算時點的年金現(xiàn)值。）貸款（本金）余額的計算：計算時點的年金現(xiàn)值。11(1)11(1)nnnnipaii（1.31.3）每月本息償還額中本金和利息的計算）每月本息償還額中本金和利息的計算 月償還額中本金部分就是該月相鄰兩期

20、貸款余額之差；月償還額中本金部分就是該月相鄰兩期貸款余額之差；利息等于貸款余額乘以利率。利息等于貸款余額乘以利率。l第第N N期月償還額的本金期月償還額的本金 = = 第第N-1N-1期貸款余額期貸款余額 第第N N期貸期貸款余額；款余額； 第第N N期償還額的利息期償還額的利息 = a = a 第第N N期月償還本金期月償還本金l第第N N期償還額的利息期償還額的利息 = = 第第N-1N-1期貸款余額期貸款余額 * * 貸款月利率貸款月利率 第第N N期月償還額本金期月償還額本金 = = 月本息償還額月本息償還額 第第N N期償還額期償還額的利息的利息 假設貸款金額為假設貸款金額為1010

21、萬元，貸款年利率為萬元，貸款年利率為6%6%，貸款期限，貸款期限為為3030年，用等額還款抵押貸款的計算公式計算，年，用等額還款抵押貸款的計算公式計算，（1 1）該貸款的每月分期付款本息償還額。）該貸款的每月分期付款本息償還額。（2 2）還款）還款1010年后的貸款余額是多少？年后的貸款余額是多少？（3 3）這）這1010年中共向銀行支付多少利息？年中共向銀行支付多少利息？ 例例 子子（1.41.4）等額還款抵押貸款還款分析）等額還款抵押貸款還款分析l月還款額中本金和利息的關系月還款額中本金和利息的關系 剩余本金的部分隨著時間的推移而下降，每月本息償還剩余本金的部分隨著時間的推移而下降，每月本

22、息償還額中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升額中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升l月本息償還額與貸款期限、貸款利率的關系月本息償還額與貸款期限、貸款利率的關系 月本息償還額與貸款總額成正向相關關系，并隨著貸款月本息償還額與貸款總額成正向相關關系，并隨著貸款利率的上升而提高；延長貸款期限，月本息償還額隨之下降，利率的上升而提高；延長貸款期限，月本息償還額隨之下降，最終趨于貸款總額與月利率的乘積（最終趨于貸款總額與月利率的乘積（pipi）。這說明了貸款期）。這說明了貸款期限增加到一定年限以后，延長貸款期限對月本息償還額影響限增加到一定年限以后，延長貸款期限對月本息償還

23、額影響不大，對減輕借款人的還款壓力作用十分有限。不大，對減輕借款人的還款壓力作用十分有限。l利率風險利率風險 金融機構承擔了全部利率風險，當利率上升時，就會金融機構承擔了全部利率風險，當利率上升時，就會出現(xiàn)利率風險。控制利率風險最一般的方法是由借貸雙方出現(xiàn)利率風險。控制利率風險最一般的方法是由借貸雙方平分風險，利率一般高于可調(diào)利率抵押貸款。平分風險，利率一般高于可調(diào)利率抵押貸款。l提前還款風險提前還款風險 在利率上升還是在利率下降的情況下提前還款的風險在利率上升還是在利率下降的情況下提前還款的風險比較大比較大? ? （2 2）等本金還款抵押貸款（）等本金還款抵押貸款（CAMCAM）l概念：在貸

24、款期內(nèi)均勻地償還本金，而每期按剩余本概念：在貸款期內(nèi)均勻地償還本金，而每期按剩余本金余額和約定利率支付利息。金余額和約定利率支付利息。l還款公式：還款公式：(1)tpntapinn 假設貸款金額假設貸款金額P P為為1010萬元，貸款年利率為萬元，貸款年利率為6%6%，貸款期限，貸款期限為為3030年，用等本金還款抵押貸款的計算公式計算，該貸款年，用等本金還款抵押貸款的計算公式計算，該貸款的每月分期付款的本息償還額為多少？的每月分期付款的本息償還額為多少？ 例例 子子l特點特點 優(yōu)點優(yōu)點: : 借款人每月支付的本金是均等的，支付的利借款人每月支付的本金是均等的，支付的利息因剩余本金的減少而遞減

25、，每月還款額也是逐月下降，息因剩余本金的減少而遞減，每月還款額也是逐月下降，比較適合前期收入高的人群。比較適合前期收入高的人群。 缺陷：不符合大部分居民收入不斷增長的情況，增加缺陷：不符合大部分居民收入不斷增長的情況，增加還款壓力；開始還款額大，限制抵押貸款發(fā)展；月還款額還款壓力；開始還款額大，限制抵押貸款發(fā)展；月還款額不斷變化，支付較困難。不斷變化，支付較困難。l與與CPMCPM的比較的比較 a a的比較的比較: : 剩余本金的比較：剩余本金的比較：nanp(3)(3)分級還款抵押貸款（分級還款抵押貸款（GPMGPM）l概念：在最初的幾年里，月還款額按約定的比率逐年遞增，概念：在最初的幾年里

26、，月還款額按約定的比率逐年遞增，若干年后，月還款額均等，直至貸款全部清償?shù)馁J款方式，若干年后，月還款額均等，直至貸款全部清償?shù)馁J款方式，是貸款機構防范風險的產(chǎn)物，專為年輕人設計。是貸款機構防范風險的產(chǎn)物，專為年輕人設計。l計算計算基本原理：各年中月還款額的現(xiàn)值之和等于還款額。基本原理：各年中月還款額的現(xiàn)值之和等于還款額。l特點：在分級還款期間，月還款額小于月利息額，出現(xiàn)負特點：在分級還款期間，月還款額小于月利息額，出現(xiàn)負分期付款現(xiàn)象，前期還款壓力小。分期付款現(xiàn)象，前期還款壓力小。l比較比較： 月付款額在前期小于其他兩種，分級結束后，月付款額大月付款額在前期小于其他兩種，分級結束后，月付款額大于

27、它們；于它們； 貸款前期的負攤還使借款人在抵押住房上的權益積累可能貸款前期的負攤還使借款人在抵押住房上的權益積累可能減少；減少； 較高的首付款比例，提前還款罰金和服務費，金融機構收較高的首付款比例，提前還款罰金和服務費，金融機構收益相對較高。益相對較高。(4)逆向年金抵押貸款（逆向年金抵押貸款（RAMRAM）（倒按揭）（倒按揭）l概念：在較長期限內(nèi)金融機構定期向借款人提供一筆現(xiàn)金，概念：在較長期限內(nèi)金融機構定期向借款人提供一筆現(xiàn)金，在貸款期末由借款人一次性還清貸款本息總額。（在貸款期末由借款人一次性還清貸款本息總額。（“倒按揭倒按揭”最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國。）最早起源于荷蘭，發(fā)展最

28、成熟的是美國。）l特點：不立即改變房產(chǎn)所有權的前提下，能解決退休老人特點：不立即改變房產(chǎn)所有權的前提下，能解決退休老人“有房沒錢有房沒錢”的問題，而且貸款人的貸款風險很低，貸款收的問題，而且貸款人的貸款風險很低，貸款收益具有很強的預測性。益具有很強的預測性。 一位遺孀計劃用她的房屋申請逆向年金抵押貸款，如一位遺孀計劃用她的房屋申請逆向年金抵押貸款，如果當前利率是果當前利率是10%10%，且，且1010年后的債務額為年后的債務額為1010萬元，則她每萬元，則她每年可得多少錢？年可得多少錢？例子例子年 年初貸款余額 還款額 利息 年末貸款余額1 0 5704.13 570.41 6274.542

29、6274.54 5704.13 1197.87 13176.543 13176.54 5704.13 1888.07 4 5704.13 5 5704.13 6 5704.13 7 5704.13 8 5704.13 9 5704.13 10 85205.01 5704.13 9090.91 100000.06l計算公式計算公式（即期年金終值公式）（即期年金終值公式） 由由 得得2(1)(1).(1)nfaiaiai1(1)11nifail風險分析：風險分析： 壽命風險：貸款人并不承擔壽命風險，而是把其轉嫁壽命風險：貸款人并不承擔壽命風險，而是把其轉嫁給能夠分散化這類風險的保險公司給能夠分散化

30、這類風險的保險公司 提前償還風險：由利率風險引起，提前償還風險對婚提前償還風險：由利率風險引起，提前償還風險對婚姻狀況、貸款人的年齡、貸款期限最為敏感。姻狀況、貸款人的年齡、貸款期限最為敏感。 借款人沒有對住房進行良好維護的風險。借款人沒有對住房進行良好維護的風險。 房屋價值變動風險。房屋價值變動風險。l分類：分類：“倒按揭倒按揭”的形式基本上可分為有限期和無限期兩類：的形式基本上可分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸；老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸；無限期

31、則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，無限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤。分享拍賣后的剩余利潤。 l“倒按揭倒按揭”的對象及影響因素：的對象及影響因素：在美國是在美國是6262歲以上的老年人歲以上的老年人. .一是借款人的年齡。年齡越大意味著剩下的壽命越少，一是借款人的年齡。年齡越大意味著剩下的壽命越少，每月能得到的現(xiàn)金也就越多。每月能得到的現(xiàn)金也就越多。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可貸款二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可

32、貸款數(shù)額低，因為兩個人的綜合預期壽命大于一個人。數(shù)額低，因為兩個人的綜合預期壽命大于一個人。三是住房現(xiàn)在的價值和預期的價值。如果預計房主去世三是住房現(xiàn)在的價值和預期的價值。如果預計房主去世時房產(chǎn)會升值，可貸款數(shù)額也會增加。時房產(chǎn)會升值，可貸款數(shù)額也會增加。 l美國倒按揭發(fā)放方式美國倒按揭發(fā)放方式聯(lián)邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款聯(lián)邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款聯(lián)邦住房管理局無保險的倒按揭貸款聯(lián)邦住房管理局無保險的倒按揭貸款放貸者有保險的倒按揭貸款放貸者有保險的倒按揭貸款 l在我國發(fā)展的制約因素在我國發(fā)展的制約因素對銀行來說，首先是技術方面的障礙對銀行來說，首先是技術方面的障礙. .其次是

33、風險的控制其次是風險的控制. . 再次，是否有市場需求再次，是否有市場需求. .最后，倒按揭還需要相應的法律、法規(guī)等配套制度最后，倒按揭還需要相應的法律、法規(guī)等配套制度. .（5）增值分享抵押貸款（增值分享抵押貸款（SAMSAM）l產(chǎn)生背景產(chǎn)生背景 2020世紀世紀8080年代美國出現(xiàn)的一種抵押貸款，當時由于長期年代美國出現(xiàn)的一種抵押貸款，當時由于長期的通貨膨脹造成利率的持續(xù)上升，為了減輕借款人的債務負的通貨膨脹造成利率的持續(xù)上升，為了減輕借款人的債務負擔，擔，貸款機構以低于市場利率的貸款利率向購房者提供抵押貸款機構以低于市場利率的貸款利率向購房者提供抵押貸款，同時按一定比例分享住房未來的增值

34、。貸款，同時按一定比例分享住房未來的增值。較多地被用于較多地被用于商業(yè)性和收益性不動產(chǎn)上。商業(yè)性和收益性不動產(chǎn)上。l優(yōu)點：優(yōu)點： 對貸款人講：預期通貨膨脹導致的損失通過分享住房的增對貸款人講：預期通貨膨脹導致的損失通過分享住房的增值而減少；值而減少； 對借款人講：分散化好處，規(guī)避了其住房價格上升速度慢對借款人講：分散化好處，規(guī)避了其住房價格上升速度慢于總體住房價格上升速度。于總體住房價格上升速度。l不足：不足： 增值額的確定很復雜；借款人放棄一部分房產(chǎn)增值后維護增值額的確定很復雜；借款人放棄一部分房產(chǎn)增值后維護房產(chǎn)動力不足風險；貸款機構收益滯后性，出售時機不由貸款房產(chǎn)動力不足風險；貸款機構收益

35、滯后性，出售時機不由貸款方掌控。方掌控。lSAMSAM的定價：的定價： 包括同時確定包括同時確定初始利率的減少初始利率的減少和和分享房地產(chǎn)增值的比分享房地產(chǎn)增值的比例例。 貸款人要決定分享多少增值才能補償貸款利率的減少。貸款人要決定分享多少增值才能補償貸款利率的減少。這種權衡必須使得這種權衡必須使得SAMSAM的預期收益率等于標準貸款的預期收的預期收益率等于標準貸款的預期收益率益率 要求的增值分享比例取決于多種因素，包括要求的增值分享比例取決于多種因素，包括貸款人的貸款人的稅率、貸款價值比、比率的減少值、標準貸款的利率以及稅率、貸款價值比、比率的減少值、標準貸款的利率以及住房價值的預期增長率。

36、住房價值的預期增長率。 例如，如果貸款人的稅率是例如，如果貸款人的稅率是30%30%，名義利率是，名義利率是10%10%，則稅后的名義利率是則稅后的名義利率是7%7%。如果名義利率是。如果名義利率是10%10%，則通貨，則通貨膨膨 脹預期大約為脹預期大約為7%7%是合理的。是合理的。 假設稅后的名義利率假設稅后的名義利率= =住房價值的預期增值率，則有住房價值的預期增值率，則有模型：模型： 是增值分享比例，是增值分享比例，v v是貸款價值比，是貸款價值比， 是起是起初利率的減少比例，（初利率的減少比例，（1-t1-t）表示）表示1 1減貸款人的稅率。減貸款人的稅率。 舉例來說，如果貸款價值比是

37、舉例來說，如果貸款價值比是0.9,0.9,初始利率減少初始利率減少1/31/3，而貸款人的稅率是，而貸款人的稅率是25%25%，則增值分享比例是，則增值分享比例是0.40.4。1vt（6 6）氣球式抵押貸款）氣球式抵押貸款l概念：前幾年每月固定還款，最后一次性償還貸款余額。概念：前幾年每月固定還款，最后一次性償還貸款余額。l特點：本金償還速度慢，最后一期還款數(shù)額大，還款壓力特點：本金償還速度慢，最后一期還款數(shù)額大，還款壓力大。大。l解決方式：解決方式： 對抵押合同進行展期；再融資；申請二次抵押（貸款余對抵押合同進行展期；再融資；申請二次抵押（貸款余額額/ /房價下降時）；用其他物品作抵押貸款歸

38、還。房價下降時）；用其他物品作抵押貸款歸還。 主要用于住房之外的其他不動產(chǎn)抵押貸款。主要用于住房之外的其他不動產(chǎn)抵押貸款。1 1、李有資格借入一筆、李有資格借入一筆3030年、年、9%9%、2020萬，按月還款的固定萬，按月還款的固定利率等額還款抵押貸款，利率等額還款抵押貸款，（1 1）他的月還款額是多少？）他的月還款額是多少？（2 2）在貸款的第一個月支付多少利息？）在貸款的第一個月支付多少利息？（3 3）在該筆抵押貸款的第一年支付多少利息）在該筆抵押貸款的第一年支付多少利息（4 4）如果他決定在第三年末償還該筆抵押貸款，那時的）如果他決定在第三年末償還該筆抵押貸款，那時的本金余額是多少？本

39、金余額是多少？（5 5）在這三年間共支付多少利息？）在這三年間共支付多少利息？作業(yè)作業(yè) 2 2、根據(jù)下面的數(shù)據(jù)，確定下列貸款的第一筆月還款額。市、根據(jù)下面的數(shù)據(jù)，確定下列貸款的第一筆月還款額。市場利率場利率10%10%，貸款金額，貸款金額1010萬元，期限萬元，期限3030年年 （1 1）等額固定利率抵押貸款。）等額固定利率抵押貸款。 （2 2）GPMGPM，前，前5 5年的增長率為年的增長率為7.5%.7.5%. （3 3）CAMCAM貸款。貸款。3 3、某家庭購房抵押貸款、某家庭購房抵押貸款1010萬元，貸款年萬元，貸款年 利率為利率為5%5%，貸款，貸款期限為期限為1515年，采用按月等

40、額本金還款方式還款。試計算該年，采用按月等額本金還款方式還款。試計算該家庭第家庭第1 1個月和最后個月和最后1 1個月的月還款額，并比較這種還款方個月的月還款額，并比較這種還款方式與等額本息還款方式累計還款額的多少？式與等額本息還款方式累計還款額的多少？ 固定利率房貸成熱門固定利率房貸成熱門 對于有固定收入的人，并且預期未來利率還會提高，對于有固定收入的人，并且預期未來利率還會提高，選擇固定利率貸款比較合適。選擇固定利率貸款比較合適。 如果你計劃提前還貸，最好不要考慮申請固定利率房如果你計劃提前還貸，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定貸，因為要交納較高

41、的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達貸款余額的利率房貸，違約金高達貸款余額的3%。 央行提高貸款利率，消費央行提高貸款利率，消費者應如何選擇還貸方式者應如何選擇還貸方式 急需資金宜選急需資金宜選“循環(huán)貸循環(huán)貸” 所謂所謂“循環(huán)貸循環(huán)貸”是指用戶只需將自有住房到深發(fā)行做抵是指用戶只需將自有住房到深發(fā)行做抵押，就可獲得該住房等價值押，就可獲得該住房等價值80%80%的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用。內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用。 “ “循環(huán)貸循環(huán)貸”是針對住房變現(xiàn)難的特點，而用戶在生活中是針對住房變現(xiàn)難的特點，而用戶在生活中常常會出現(xiàn)投資理財、應急支

42、出、經(jīng)營周轉的需要，而向銀常常會出現(xiàn)投資理財、應急支出、經(jīng)營周轉的需要，而向銀行貸款周期較長，難以應急。這種貸款方式貸款額度高，使行貸款周期較長，難以應急。這種貸款方式貸款額度高，使用年限長，有用年限長，有3030年。正在按揭的房貸可辦理年。正在按揭的房貸可辦理. . 但辦理循環(huán)貸對房產(chǎn)的樓齡有規(guī)定：以竣工年限為準，但辦理循環(huán)貸對房產(chǎn)的樓齡有規(guī)定：以竣工年限為準，樓齡不超過樓齡不超過20年。市民可獲得的最高貸款額度，也要受樓齡年。市民可獲得的最高貸款額度，也要受樓齡左右，一般情況下，樓齡越長，可獲得的最高貸款額度越低，左右，一般情況下，樓齡越長，可獲得的最高貸款額度越低，反之則高。反之則高。

43、移動組合房貸防范風險移動組合房貸防范風險 該種房貸方式，允許客戶針對不同時期的家庭收入情該種房貸方式，允許客戶針對不同時期的家庭收入情況和個人投資理財習慣，訂制個性化的還款方案。而且在況和個人投資理財習慣，訂制個性化的還款方案。而且在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時調(diào)整。還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時調(diào)整。 這種按揭方式便于貸款人根據(jù)自己的收入預期，靈活這種按揭方式便于貸款人根據(jù)自己的收入預期，靈活調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動組合房調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。貸還可能節(jié)省一部分利息支出。 “ “入住還款法入住還款法”可減壓力可減壓力

44、“ “入住還款入住還款”是指客戶在辦理一手樓住房貸款業(yè)務時，是指客戶在辦理一手樓住房貸款業(yè)務時，可以申請從貸款第一個月開始，與銀行約定一個時間段僅可以申請從貸款第一個月開始，與銀行約定一個時間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。 這種還款方式降低了購房者交房初期的經(jīng)濟壓力。如這種還款方式降低了購房者交房初期的經(jīng)濟壓力。如果市民貸款購買的房子還沒有完全蓋好，又希望新房入住果市民貸款購買的房子還沒有完全蓋好，又希望新房入住后再開

45、始償還貸款本金，后再開始償還貸款本金，“入住還款法入住還款法”可說是一種理想可說是一種理想的選擇。的選擇。 年輕人宜選年輕人宜選“雙周供雙周供” “ “雙周供雙周供”還款，將按揭貸款的還款方式從原來還款，將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半，具有還款周期縮短、節(jié)省利息的優(yōu)勢。月供的一半，具有還款周期縮短、節(jié)省利息的優(yōu)勢。 對于年輕白領及首次置業(yè)者來說，收入較為固定對于年輕白領及首次置業(yè)者來說，收入較為固定再加上公司的季度獎、半年獎或年終獎金等，還款基本再加上公司的季度獎、半年獎或年終獎金等，還款基本

46、能夠解決。同時，這種每兩周還款一次的方式還能有效能夠解決。同時，這種每兩周還款一次的方式還能有效縮短購房者的還款限期，節(jié)省利息的支出，貸款人只要縮短購房者的還款限期，節(jié)省利息的支出，貸款人只要事先做好規(guī)劃、安排好自己的現(xiàn)金流即可事先做好規(guī)劃、安排好自己的現(xiàn)金流即可 是一種投資工具，是一種選擇權，期權的買方向是一種投資工具，是一種選擇權，期權的買方向賣方支付一定數(shù)額的權利金后，就獲得這種權利，即賣方支付一定數(shù)額的權利金后，就獲得這種權利，即擁有在一定時間內(nèi)以一定的價格（執(zhí)行價格）出售或擁有在一定時間內(nèi)以一定的價格（執(zhí)行價格）出售或購買一定數(shù)量的標的物（實物商品、證券或期貨合約）購買一定數(shù)量的標的

47、物（實物商品、證券或期貨合約）的權利。期權的買方擁有執(zhí)行期權的權利，無執(zhí)行的的權利。期權的買方擁有執(zhí)行期權的權利，無執(zhí)行的義務；而期權的賣方只是履行期權的義務。義務；而期權的賣方只是履行期權的義務。補充內(nèi)容補充內(nèi)容:期權期權 期權主要有兩個構成因素：期權主要有兩個構成因素： （1 1）執(zhí)行價格（又稱履約價格）執(zhí)行價格（又稱履約價格） （2 2）權利金（期權價格）權利金（期權價格）= =內(nèi)在價值內(nèi)在價值+ +時間價值時間價值 內(nèi)在價值內(nèi)在價值=|=|資產(chǎn)當前價資產(chǎn)當前價- -執(zhí)行價執(zhí)行價| | 時間價值：到期日前的獲利機會時間價值：到期日前的獲利機會 所以，決定期權的兩大因素就是所以，決定期權的

48、兩大因素就是期權的到期日與基礎期權的到期日與基礎證券價值的波動性。證券價值的波動性。 履約保證金。期權賣方必須存入交易所用于履約的財力擔保。 看漲期權:是指在期權合約有效期內(nèi)按執(zhí)行價格買進一定數(shù)量標的物的權利； 看跌期權:是指賣出標的物的權利。當期權買方預期標的物價格會超出執(zhí)行價格時，他就會買進看漲期權，相反就會買進看跌期權 房地產(chǎn)金融期權舉例房地產(chǎn)金融期權舉例 住房抵押貸款：當住房所有者依靠抵押其住宅獲得住房抵押貸款：當住房所有者依靠抵押其住宅獲得抵押貸款時，他同樣訂立了一份期權。抵押貸款時，他同樣訂立了一份期權。 買權：賦予住房所有者在抵押貸款到期前任何時候買權：賦予住房所有者在抵押貸款到

49、期前任何時候提前償付貸款余額的權利。提前償付貸款余額的權利。 執(zhí)行價執(zhí)行價=P=P1 1 (i- ) 賣權：當房地產(chǎn)的市場價值低于貸款的余額時，抵賣權：當房地產(chǎn)的市場價值低于貸款的余額時，抵押人就擁有了有內(nèi)在價值的賣權。押人就擁有了有內(nèi)在價值的賣權。 商用房地產(chǎn)期權商用房地產(chǎn)期權 在開發(fā)沒有按計劃進行，房地產(chǎn)的市場價值降至在開發(fā)沒有按計劃進行，房地產(chǎn)的市場價值降至負債額以下時，所有者就會向貸款人轉移房產(chǎn)。負債額以下時，所有者就會向貸款人轉移房產(chǎn)。 與住房貸款相比，期權的執(zhí)行稍有不同，所有者與住房貸款相比，期權的執(zhí)行稍有不同，所有者會立即向貸款人轉移房產(chǎn)，而不是持有期權。所以貸會立即向貸款人轉移

50、房產(chǎn)，而不是持有期權。所以貸款人也會要求在合同中增加會降低期權的條款?？钊艘矔笤诤贤性黾訒档推跈嗟臈l款。 土地期權土地期權 通常與生地的購買有關。開發(fā)商在做包括安排項目通常與生地的購買有關。開發(fā)商在做包括安排項目融資在內(nèi)的開發(fā)準備時，往往希望購買一個能在未來以融資在內(nèi)的開發(fā)準備時，往往希望購買一個能在未來以既定價格購買土地的期權。既定價格購買土地的期權。（1） 50年代：10年穩(wěn)定期,期限失配問題并不嚴重. 期限失配期限失配: :即資產(chǎn)和負債的期限差別較大所帶來的風險。即資產(chǎn)和負債的期限差別較大所帶來的風險。期限失配期限失配（2 2）6060年代：通脹加劇、非居間化以及二級抵押貸款市年

51、代：通脹加劇、非居間化以及二級抵押貸款市場的興起場的興起 非居間化現(xiàn)象非居間化現(xiàn)象: :資金從中介機構被提出的現(xiàn)象。資金從中介機構被提出的現(xiàn)象。 二級市場二級市場: :證券發(fā)行后進行買賣的市場，也就是現(xiàn)有證證券發(fā)行后進行買賣的市場，也就是現(xiàn)有證券的交易市場。券的交易市場。（3 3）7070年代，高通脹環(huán)境下固定利率抵押貸款的問題年代，高通脹環(huán)境下固定利率抵押貸款的問題l 需求問題：需求問題： 月付款額傾斜效應月付款額傾斜效應: :如果通脹如預期發(fā)生，貸款期間內(nèi)如果通脹如預期發(fā)生，貸款期間內(nèi)住房的真實成本總額并未改變，但是真實成本在貸款前期增住房的真實成本總額并未改變，但是真實成本在貸款前期增加

52、了而在貸款后期下降了，正是這種加了而在貸款后期下降了，正是這種“傾斜效應傾斜效應”使得購買使得購買人支付能力不足。人支付能力不足。 l 供給問題：在通脹環(huán)境下，固定利率抵押貸款的供給問題供給問題：在通脹環(huán)境下，固定利率抵押貸款的供給問題源于金融中介期限失配這一結構性問題以及源于金融中介期限失配這一結構性問題以及Q Q規(guī)則的實施。規(guī)則的實施。l 其他抵押貸款工具的引入（其他抵押貸款工具的引入（GPMGPM、SAMSAM、ARMARM、PLAMPLAM）l 二級市場的持續(xù)發(fā)展二級市場的持續(xù)發(fā)展舉例解釋：舉例解釋：傾斜效應對支付能力的影響傾斜效應對支付能力的影響假設：借款人收入的年增長率等于假設：借

53、款人收入的年增長率等于2%2%（因生產(chǎn)力）加上通（因生產(chǎn)力）加上通貨膨脹率，換句話說，真實收入以貨膨脹率，換句話說，真實收入以2%2%的速度增長；貸款的的速度增長；貸款的合同利率等于真實利率合同利率等于真實利率3%3%加上通貨膨脹率，合同利率決定加上通貨膨脹率，合同利率決定了恒定的還款額；了恒定的還款額；3030年年8 8萬元抵押貸款，初始收入萬元抵押貸款，初始收入30003000元元/ /月。月。 A A：通脹率：通脹率0%0%，利率，利率3%3%，收入增長率，收入增長率2%2%； B B：通脹率：通脹率2%2%，利率，利率5%5%，收入增長率，收入增長率5%5%； C C：通脹率：通脹率8

54、%8%，利率，利率11%11%，收入增長率，收入增長率10%10%。 問題：試比較其真實還款額與真實收入的比例，看其是問題：試比較其真實還款額與真實收入的比例，看其是否存在傾斜效應？及其傾斜效應程度比較否存在傾斜效應？及其傾斜效應程度比較A： 年份年份 月還款額月還款額 真實還款額真實還款額 真實收入真實收入 真實還款額真實還款額/真實收入真實收入(%) 1 335.36 335.36 3060 10.96 5 335.36 335.36 3312 10.12 10 335.36 335.36 3657 9.17 20 335.36 335.36 4458 7.52 30 335.36 335

55、.36 5434 6.17B:年份年份 月還款額月還款額 真實還款額真實還款額 真實收入真實收入 真實還款額真實還款額/真實收入真實收入(%) 1 429.45 421.03 3060 13.76 5 429.45 388.97 3312 11.74 10 429.45 352.30 3657 9.6 20 429.45 289.01 4458 6.4 30 429.45 237.09 5434 4.36C: 年份年份 月還款額月還款額 真實還款額真實還款額 真實收入真實收入 真實還款額真實還款額/真實收入真實收入(%) 1 761.86 705.2 3060 23.05 5 761.86 5

56、18.51 3312 15.65 10 761.86 352.89 3657 9.65 20 761.86 163.45 4458 3.67 30 761.86 75.71 5434 1.39月還款月還款額實際額實際價值價值 還款期還款期（4 4）8080年代：放松管制、其他抵押貸款工具的發(fā)展和儲蓄年代：放松管制、其他抵押貸款工具的發(fā)展和儲蓄機構危機機構危機l利率風險增大，續(xù)承貸款盛行利率風險增大，續(xù)承貸款盛行 一般來講，貸款可以續(xù)承，在續(xù)承時，購買人承擔了原一般來講，貸款可以續(xù)承，在續(xù)承時，購買人承擔了原有債務，并承諾償還原有貸款?？衫m(xù)承性在當前市場利率超有債務，并承諾償還原有貸款。可續(xù)承性

57、在當前市場利率超過貸款合同利率時有內(nèi)在價值，房屋銷售者可將低利率貸款過貸款合同利率時有內(nèi)在價值，房屋銷售者可將低利率貸款轉給購買人，并提高授價來實現(xiàn)續(xù)承貸款的價值，銷售人和轉給購買人，并提高授價來實現(xiàn)續(xù)承貸款的價值，銷售人和購買人從中獲益，而貸款人則遭受損失。續(xù)承期權同提前償購買人從中獲益，而貸款人則遭受損失。續(xù)承期權同提前償付期權一樣，在利率波動較大時，價值較高。付期權一樣，在利率波動較大時，價值較高。l政府保險貸款。政府保險貸款。FHAFHA、VAVA關心違約風險，并認為要降低違關心違約風險，并認為要降低違約風險就應盡可能地降低還款額，因此，直到約風險就應盡可能地降低還款額，因此，直到80

58、80年代末這年代末這些機構仍對他們擔保的貸款設定利率上限。些機構仍對他們擔保的貸款設定利率上限。2360.(1)(1)(1)aaaprrrl 買低融資：是一種固定利率抵押貸款，這類貸款中買低融資：是一種固定利率抵押貸款，這類貸款中銷售人提前支付部分利息，從而為購買人在一段時期銷售人提前支付部分利息，從而為購買人在一段時期內(nèi)內(nèi)“買低買低”利率。利率。優(yōu)點優(yōu)點: :使得前期還款額降低，從而一些原本不符合抵押使得前期還款額降低，從而一些原本不符合抵押貸款條件的借款人能夠得到貸款；貸款條件的借款人能夠得到貸款；缺點缺點: :銷售人很可能會將買低所支付的款項增加到房地銷售人很可能會將買低所支付的款項增加

59、到房地產(chǎn)的價格上。產(chǎn)的價格上。l儲蓄和貸款協(xié)會大量破產(chǎn)：儲蓄和貸款協(xié)會大量破產(chǎn)：8080年代出現(xiàn)了比以往任何時候年代出現(xiàn)了比以往任何時候都嚴重的儲蓄機構償債能力危機，這種現(xiàn)象表面根源于期限都嚴重的儲蓄機構償債能力危機，這種現(xiàn)象表面根源于期限失配，但實際原因遠沒有這么簡單。失配，但實際原因遠沒有這么簡單。 王先生手中有一套貸款王先生手中有一套貸款2727萬元的房屋，該房屋在建行萬元的房屋，該房屋在建行的貸款仍有的貸款仍有1818萬元沒有還清。由于急需用錢，王先生將該萬元沒有還清。由于急需用錢，王先生將該房屋委托中介公司代其出售。房屋委托中介公司代其出售。 客戶趙先生欲購此房，雙方通過該中介公司簽

60、訂了房客戶趙先生欲購此房，雙方通過該中介公司簽訂了房屋買賣合同，同意以屋買賣合同，同意以3030萬元的價格成交該套房屋。萬元的價格成交該套房屋。補充內(nèi)容：補充內(nèi)容：二手房買賣如何二手房買賣如何轉按揭轉按揭 趙先生先期支付趙先生先期支付1010萬元作為購房首付款。然后，業(yè)主萬元作為購房首付款。然后，業(yè)主王先生前往建行辦理王先生前往建行辦理“按揭變更按揭變更”手續(xù)，即申請?zhí)崆斑€款。手續(xù)，即申請?zhí)崆斑€款。同時由同時由中介公司擔保中介公司擔保，趙先生申請在工行辦理了，趙先生申請在工行辦理了2020萬元的萬元的二手房按揭貸款二手房按揭貸款。然后。然后工行提前放貸工行提前放貸，支付給建設銀行，支付給建設銀