《南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則》權(quán)威解讀.

1、南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則權(quán)威解讀6 6 月 3030 日，南京市人民政府召開新聞發(fā)布會，公布了將于月日起實施的南京市 經(jīng)濟適用住房管理實施細則以下簡稱 經(jīng)適房細則”和南京市廉租住房保障 實則細則以下簡稱 廉租房細則”。兩部細則明確經(jīng)適房、廉租房保障對象由 低保住房困難家庭擴大至低收入住房困難家庭（人均月收入為750750 元以下、人均住房建筑面積 1515 平方米以下）。據(jù)南京市房產(chǎn)管理局黨委副書記、新聞發(fā)言人 黃長安介紹，南京符合低收入住房困難家庭條件的保障對象僅江南八區(qū)約有3 3 萬戶。供應(yīng)對象從低保擴大到低收入雖然一字之差，但保障人群卻擴大不少，那么 這部分人群究竟有多少呢？ ”黃

2、長安表示：去年底，我們進行住房調(diào)查時，預(yù)估 滿足低收入住房困難家庭的江南八區(qū)大概在 6.56.5 萬戶，占南京市總?cè)丝诘?6.8%6.8%。 但這個數(shù)字最近可能會有點變化，因為當(dāng)時調(diào)查主要采取登門入戶、做抽樣的評 估分析。此次在建鄴通過低收入家庭的試點，從試點數(shù)字上有可能低于預(yù)估的 6.56.5 萬戶。目前我們估計在 3 3萬戶左右，這只是初步分析，準(zhǔn)確的數(shù)字要等全面 啟動這項工作以后才能得出。”為了更為詳盡解讀兩項細則內(nèi)容，本報特邀南京 房管部門、民政部門有關(guān)負(fù)責(zé)人進行權(quán)威解答。上市增值部分將按一定比例交政府經(jīng)適房細則”第四十二條：購買經(jīng)濟適用房滿 5 5 年，取得房屋所有權(quán)證和 國有土地使

3、用證后，可以上市交易，但政府享有優(yōu)先收購權(quán)。經(jīng)濟適用房在 出售時，出讓方應(yīng)按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房差價的一定比例向政 府交納土地收益等相關(guān)價款。集體土地上被拆遷戶取得經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓時不需交 納差價。上市出售辦法（含集體土地拆遷取得的經(jīng)濟適用房）另行制定。解讀：昨天發(fā)布的南京市經(jīng)濟適用住房管理實施細則最顯眼的，當(dāng)數(shù)經(jīng)適房 上市交易得到明確規(guī)定：經(jīng)濟適用住房滿 5 5 年，取得兩證后，可上市交易的條 款。南京市房改辦負(fù)責(zé)人表示，我市年 20022002 20032003 年交付的經(jīng)適房目前已經(jīng)逐步具 備上市條件。他舉例說：經(jīng)適房作為政策性保障房，國家保障部分應(yīng)在上市轉(zhuǎn)讓時予以收回，比如

4、景明佳園當(dāng)初的價格是 20002000 元平方米左右，目前價位在 40004000 元平方米左右，相差 20002000 元平方米，這就是增值部分。具體按什么比例交 給政府，目前正在加緊制定當(dāng)中，很快與市民見面?！泵鞔_經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象經(jīng)適房細則”第二十九條，明確了經(jīng)濟適用房供應(yīng)對象從低保住房困難家庭為 主，擴大到低收入人群住房困難家庭，細則中對經(jīng)適房供應(yīng)對象進行了進一 步明確：一是城市低收入住房困難家庭，要求具有本市市區(qū)城市常住戶口且滿五年；人均 月收入標(biāo)準(zhǔn)（20082008 年度為人均 750750 元）以下；人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)（20082008 年度為人 均 1 15 5平方米）以下

5、。二是國有土地上的被拆遷家庭，要求具有本市市區(qū)城市常住戶口；貨幣補償金額 在當(dāng)年規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)金額（含本數(shù)）以下；同一戶籍家庭成員人均年收入在上年度本 市人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)以下；本市及拆遷范圍外他處無住房。三是集體土地上符合條件的征地拆遷家庭。經(jīng)適房選址將提前考慮生活便利經(jīng)適房細則”第六條：經(jīng)濟適用住房項目充分考慮城市基礎(chǔ)設(shè)施和交通出行條件，合理選址布局，按年度建立經(jīng)濟適用住房的項目儲備庫。解讀：黃長安表示，南京從 20022002 年開始啟動經(jīng)適房建設(shè)，已經(jīng)分三批規(guī)劃了經(jīng) 適房用地約 2 2 萬畝，目前第四批經(jīng)適房也將啟動，而選址工作正在進行。由于以 往經(jīng)適房多建在較為偏僻的城郊地帶，交通、購物

6、等不太方便，第四批次經(jīng)適房 建設(shè)會充分考慮城市基礎(chǔ)設(shè)施和交通出行條件，提前考慮公交場站、供電、排 水、管線等，更加合理布局，方便以后入住的居民。經(jīng)適房小區(qū)物管可居民自管 經(jīng)適房細則”第四十三條：已建成的經(jīng)適房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)應(yīng)以政府主導(dǎo)、社區(qū)牽頭、綜合治理、政策扶持”為原則，其物業(yè)服務(wù)可采取招標(biāo)方式選擇，也可以 由社區(qū)居委會牽頭，實行居民自我管理。解讀：經(jīng)濟適用房小區(qū)入住的都是低收入困難群體，如何保證物業(yè)服務(wù)正常開 展是一大難題?！笨偨Y(jié)以往經(jīng)驗，提出了經(jīng)適房小區(qū)物業(yè)服務(wù)可采取招標(biāo)方式選 擇，也可由社區(qū)居委會牽頭，由居民自我管理，提供符合居住區(qū)居民基本生活需 要發(fā)物業(yè)服務(wù)。對于入住經(jīng)適房小區(qū)家庭的

7、就業(yè)、醫(yī)療、就學(xué)等社會保障問題，也明確各區(qū)政府 要按照屬地原則，加強對已入住經(jīng)適房小區(qū)的后續(xù)管理。經(jīng)適房小區(qū)配建 2%2%商業(yè)房，收益補貼物管經(jīng)適房細則”第十條：經(jīng)適房小區(qū)可按不超過總建筑面積的比例建設(shè)商業(yè)用房， 計入建設(shè)成本，房屋產(chǎn)權(quán)為國有，由所在地區(qū)政府負(fù)責(zé)管理，其經(jīng)營收益在扣除 管理維護成本后主要用于補貼經(jīng)適房小區(qū)的物業(yè)管理支出。解讀：為了今后經(jīng)適房的長效管理，這次細則就規(guī)定了讓經(jīng)適房小區(qū)商業(yè)配套收 益來補貼物管的新做法。以一個 3030 萬平方米的經(jīng)適房小區(qū)來計算，2%2%的比例就 是有了 6006000 0平方米的商業(yè)用房，這部分的租金收益就是物業(yè)管理的一個保障。收費卡”嚴(yán)控經(jīng)適房建

8、設(shè)成本經(jīng)適房細則”第二十三條：經(jīng)適房建設(shè)實行收費卡制度，市各有關(guān)部門在收取費 用時，必須填寫由市物價局核發(fā)的交費登記卡，任何單位不得以押金、保證金等 名義，變相向經(jīng)適房建設(shè)單位收取費用。解讀：現(xiàn)在經(jīng)適房實行的是政府指導(dǎo)價，指導(dǎo)價由市物價局會同市房管局根據(jù)被 拆遷土地狀況、建設(shè)成本和低收入家庭經(jīng)濟承受能力等測算確定。因此，如果經(jīng) 適房建設(shè)成本提高，其售價也會水漲船高，這次規(guī)定以收費卡”的形式控制有關(guān)部門變相向經(jīng)適房建設(shè)單位收取費用，就是防止經(jīng)適房建設(shè)成本增加，以控制今 后的經(jīng)適房售價，盡量讓老百姓少出買房錢。困難企業(yè)可集資建房經(jīng)適房細則”第四十六條：距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多、經(jīng)

9、 濟效益較差、無力實施住房分配貨幣化且職工平均家庭人均住房面積低于全市人 均住房面積 60%60%以下的單位，在符合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī) 劃的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可以利用單位自有土地進行集資合作建房。 解讀：單位集資建房也是經(jīng)濟適用房細則中劃定的一種住房保障方式。集資建房 是有特定對象的，條款中已經(jīng)明確。比方說現(xiàn)在南京市人均住房面積為32.2132.21 平方米，那么這個困難單位的職工平均家庭人均住房面積就應(yīng)不超過19.3319.33 平方米平方米 32.2132.21 倉 0%0%，符合這樣的條件才能集資建房。單位集資合作建房地域范圍限于 東面以繞城公路，南面以繞城公路和

10、三橋連接 線，西面、北面以長江為界不含建鄴區(qū)江心洲街道的環(huán)形界線以外”附：南京市低收入家庭住房保障政策一覽表南空審低收入家庭件房探障政第-麓盤保障對線件申鉞那鍛補貼的家莊應(yīng)IT時具備F列Mh()具YT本市市起城市常性戶口購呂年t低收入F瞞匸)柬庭人均月收入規(guī)標(biāo)淮(2008 4氏為 困難家屣 人旳750元以下】(家庭人均隹房建筑面積征規(guī)定標(biāo)卅2008年瞳為人均歷平 g 以F，f呆障方式申請實物配租的城市低保家庭除必須符介租賈補 貼規(guī)定條件外，還應(yīng)為兵餉F列條件Z-：低保無廚（）連續(xù)屮受城審眾低生活保障2年以上M.*低保尤什小老、低保一（二年滿60歲的孤老級殘疾 （工持仔中華人民共和國歿疾人證P的

11、 級 殘挨人（-）特困企業(yè)中無房且持有市總匸會核發(fā)的特 邰分低枚 閑職I證的符I科職I：家庭：入、及持閑（市級以匕勞動模范人均住房建筑面枳金rr職-住房平方米以卜的：用亦家庭 （）經(jīng)山政府認(rèn)處的K他住房閑曲家庭.（指成年孤兒、落政戶笹）符介條件的低收入住房閑斌家庭在購買商品住眉、:F住房及房屋使用權(quán)時町以川傾保障性購房補 低收入住厲貼。閑炬家庭 補貼金額按照保障面積標(biāo)準(zhǔn)9被保障家庭人均住房建筑面枳Z間的差額每人毎平方來補貼720元 標(biāo)準(zhǔn)計算.同時符介卜列條件的低收入住房用雄家庭可以巾 請購買傳經(jīng)濟適用住房：（）具有本市市區(qū)域市常住戶口11滿5年$（J家庭人均月收入在規(guī)定標(biāo)（2008年度為5750元）以卜：（三家庭人均住房建筑面枳在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)（2008年度為人均15平方*）以卜同住房芬家庭共 同居住.JC中符合申購條件的家庭在兩個以I:時. 若一家