保障性住房物業(yè)管理問題探討

1、保障性住房物業(yè)管理問題探討淮安新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、總經(jīng)理 蔣峰 “十二五”期間,我國加大廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的建設(shè)力度,各地陸續(xù)建成了數(shù)量可觀的保障性住房小區(qū)。這項政府為民辦實事工程極大地改善了低收入群眾的居住條件,贏得了社會群眾的廣泛贊譽。在這些保障性住房社區(qū)建成之后,普遍出現(xiàn)了物業(yè)管理的難點和焦點問題，具體將涉及到問題歸納為四個方面：政府政策性問題、物業(yè)管理行業(yè)問題、物業(yè)企業(yè)自身問題以及業(yè)主問題等，現(xiàn)對存在問題和解決對策作初步梳理和探討。 1 保障性住房物業(yè)管理問題1.1保障性住房物業(yè)管理政策性問題。保障性住房物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)成熟度不夠，物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)體制不健全。滯后

2、于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平。從宏觀層面來看，物業(yè)管理中最突出的問題是保障性住房物業(yè)管理缺乏健全、完善的法律法規(guī)體系，物業(yè)管理法制建設(shè)與行業(yè)發(fā)展水平不協(xié)調(diào)，致使物業(yè)管理的實踐環(huán)節(jié)中，出現(xiàn)政府政策指導(dǎo)性的誤區(qū)和盲點。例如，對業(yè)主以及業(yè)主委員會的監(jiān)管存在真空區(qū)，不繳和欠繳行為缺乏有效約束；業(yè)主大部分為城市中低收入階層，對物業(yè)管理的實際涵蓋內(nèi)容認知不夠；物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)未建立，缺乏物業(yè)服務(wù)矛盾協(xié)調(diào)機制和應(yīng)急防御機制；保障性住房物業(yè)管理模式單一；政府相關(guān)職能部門應(yīng)對物業(yè)服務(wù)費未進行調(diào)控；物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和開發(fā)商的責(zé)任權(quán)利的劃分不明確；物業(yè)管理的規(guī)范和合同不完備；物業(yè)管理費用的分攤不合理等等。由于保障

3、性住房物業(yè)管理的法律法規(guī)在制訂過程中，存在著滯后性，制訂者缺乏對物業(yè)管理的客觀認識和評價，沒有綜合考慮我國物業(yè)管理所處的特殊的社會歷史背景，使得保障性住房物業(yè)管理法規(guī)與我國整體的市場經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展程度不相適應(yīng)。此外，由于我國部分公民法律意識和法律精神的缺失，使得保障性住房物業(yè)管理法律規(guī)范在執(zhí)行環(huán)節(jié)中存在著執(zhí)行難，貫徹不到位的現(xiàn)象。1.2 保障性住房物業(yè)管理行業(yè)問題。 首先，保障性住房的物業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，物業(yè)管理行業(yè)存在的一大難題就是管理費用收繳難，拖欠現(xiàn)象嚴重，由于入住保障性住房的都是低收入家庭，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)費收繳率低下。而面對居高不下的人工成本、養(yǎng)護成本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收不抵支，

4、當(dāng)然，這由多種原因造成的。一是物業(yè)企業(yè)缺乏市場競爭意識，成本意識和風(fēng)險意識淡薄，員工整體素質(zhì)不高，高端專業(yè)人士配備不到位，對于費用的標準制定不科學(xué)，使得費用收繳相對較難；二是居民的消費觀念比較滯后，經(jīng)濟承受力和物業(yè)收取存在差異，導(dǎo)致出現(xiàn)物業(yè)費用的拖欠、拒交等不良現(xiàn)象；此外，由于物業(yè)管理費用涵蓋面較廣，涉及了私人服務(wù)、公共服務(wù)以及集體服務(wù)等，對于劃分的界限不明確，出現(xiàn)費用分攤不合理，致使物業(yè)管理費用在收取時困難重重。三是物業(yè)管理市場化程度偏低，在招投標環(huán)節(jié)缺乏規(guī)范的招投標制度，使得物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間沒有形成科學(xué)有效的雙向選擇機制，最終制約了物業(yè)管理水平的提高。究其原因，主要是物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商

5、在業(yè)主入住前期簽訂合同，而且由于合作的慣性導(dǎo)致出現(xiàn)開發(fā)商自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的情況，物業(yè)管理企業(yè)缺乏競爭意識和風(fēng)險意識，使得管理水平很難提高；在招投標環(huán)節(jié)，由于部分投標企業(yè)缺乏經(jīng)驗，招投標雙方忽略工程質(zhì)量的控制，單純低價惡意競標，在很大程度上影響了招投標整體效果。1.3 保障性住房物業(yè)管理服務(wù)問題。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理效率是備受大家關(guān)注的話題，也是物業(yè)管理中的重要研究對象，因為它涉及了物業(yè)管理企業(yè)的管理體制和管理制度等方面的問題。企業(yè)往往依靠物業(yè)服務(wù)費這一單一的盈利模式維持生存。本身保障性住宅物業(yè)管理收費價格低，收費困難，利潤低，加之此類項目經(jīng)營用房地段偏僻，無法及時出租，預(yù)計可以用

6、來貼補物業(yè)管理支出的的租金無法實現(xiàn)，導(dǎo)致服務(wù)的水平下降，服務(wù)內(nèi)容大打折扣；另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)。新勞動法實行以來，勞動用工成本居高不下、物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員流動頻繁等已經(jīng)使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)喘不過氣來，尤其是對于承擔(dān)保障性住房物業(yè)項目的企業(yè)來說，更是雪上加霜，導(dǎo)致企業(yè)抗風(fēng)險能力較低；部分物業(yè)企業(yè)自身素質(zhì)不夠,管理水平不高，缺乏市場競爭能力,這些都是制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。1.4 保障性住房業(yè)主方面問題 。在業(yè)主方面，由于入住保障性住房的人群原本就是弱勢群體，經(jīng)濟承受能力比較脆弱，加之保障性住房大都遠離市中心，使得交通、生活成本上升，使許多居住在保障性住房內(nèi)的業(yè)主不堪重負，

7、導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)費收繳率低下；部分業(yè)主素質(zhì)低，在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、綠地變成了菜地，毀綠種菜現(xiàn)象嚴重，綠化帶受到破壞，物業(yè)一旦制止該行為，二者之間就產(chǎn)生糾紛，形成很深矛盾；另外其服務(wù)消費觀念嚴重滯后，給物業(yè)管理水平的提高造成了一定的障礙。 2 針對上述問題解決對策 2.1 保障性住房物業(yè)管理政策性方面。首先，在政府層面上，加強物業(yè)管理立法，改革和創(chuàng)新物業(yè)管理新模式，明確業(yè)主委員會的法律界定，用法律形式和標準規(guī)范物業(yè)管理合同以及物業(yè)管理的收費等多方面的問題。其次，要建立差別化的物業(yè)管理價格運行機制以及宏觀調(diào)控機制，實行行業(yè)分類指導(dǎo)，分清物業(yè)服務(wù)行政管理、社會管理和市場管理的差別，引進準公共產(chǎn)品理

8、念。對廉租房、經(jīng)濟適用房、拆遷安置房區(qū)實施不同的分類指導(dǎo)和管理政策，政策保障性住房物業(yè)管理，給予一定優(yōu)惠政策。對保障性住宅物業(yè)管理，適當(dāng)減免稅費；建立物業(yè)服務(wù)費標準與最低工資掛鉤制，同時適當(dāng)減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工社會保險的險種及繳納比例。對廉租房項目物業(yè)管理，給予合理的免稅和財政專項撥款，使這類小區(qū)也具備對物業(yè)服務(wù)的承受能力和吸引力。真正發(fā)揮稅收政策功能，讓管理保障性住房的企業(yè)輕裝上陣。最后，各級政府出臺物業(yè)法規(guī)監(jiān)管條理和規(guī)范，來加強對物業(yè)管理的監(jiān)管，明確政府職能，建立針對保障性住房的物業(yè)管理制度。確定政府對保障性住房物業(yè)管理的投入比例，以免流于空泛。保障性住房小區(qū)物業(yè)管理可以采取政府指導(dǎo)，自我

9、管理方式?？梢宰尮芾肀Ｕ闲宰》康奈飿I(yè)服務(wù)公司能夠安下心來，長期管理小區(qū)。 2.2 保障性住房物業(yè)管理行業(yè)方面。可以從以下方面著手改革：首先，物業(yè)管理行業(yè)要建立和完善競爭機制、價格機制以及雙向選擇機制等，通過完善的機制來規(guī)范物業(yè)管理在招投標過程中出現(xiàn)問題，制定規(guī)范性的物業(yè)管理招投標方案，完善招投標考核體系，使得物業(yè)管理行業(yè)的招投標行為規(guī)范化、科學(xué)化；其次，加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審核，規(guī)范市場準入制度，在立法的層面上對于物業(yè)管理和開發(fā)商的權(quán)限進行界定，制定原則嚴格遵循“維護業(yè)主根本利益，保護業(yè)主合法權(quán)益”的原則，物業(yè)管理公司要認真履行職責(zé)，對于房屋的質(zhì)量進行監(jiān)督，確保提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2.3 保障性

10、住房物業(yè)管理服務(wù)方面。就要做到從各個環(huán)節(jié)加強改革和創(chuàng)新一是企業(yè)強化契約意識，對各類合同進行風(fēng)險審查。明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。謹慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險的重要途徑。二是優(yōu)化人力資源成本，提高企業(yè)自身管理水平，建立健全并嚴格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部管理的各項規(guī)章制度和崗位責(zé)任制，提高風(fēng)險意識，做好風(fēng)險管理。嘗試專業(yè)服務(wù)外包，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。三是積極創(chuàng)新盈利模式，尋求新發(fā)展，做好延伸服務(wù)。四是整體提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平，建立完善的企業(yè)內(nèi)部管理制度，增加企業(yè)信息透明度，建立內(nèi)部企業(yè)文化，提升企業(yè)形象；五是、擴大物業(yè)管理的規(guī)模，加速企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，實施物業(yè)集團化管理模式。2.4 保障性住房業(yè)主自身

11、方面。增強業(yè)主的自治意識、權(quán)利意識是關(guān)鍵，同時要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，保證業(yè)主委員會的知情權(quán)等權(quán)力，這不僅有利于加強業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通，也有利于物業(yè)管理水平的提高。 3 結(jié)束語 綜上所述，我國保障性住房物業(yè)管理還存在著很多問題，制約著物業(yè)管理水平的提高，只有深層次剖析問題的根源所在，根據(jù)問題提出具體的對策，才能從根本上解決問題。政府部門、物業(yè)企業(yè)和服務(wù)行業(yè)、以及業(yè)主都要做出努力，建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)，完善政府職能，加強監(jiān)管力度，完善管理體制，加強各部門聯(lián)動，落實政府協(xié)調(diào)職能。對物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)企業(yè)的和業(yè)主的不規(guī)范行為有相應(yīng)的罰則，促進產(chǎn)業(yè)成熟度。保障性住房企業(yè)積極創(chuàng)新盈利模式，尋求新發(fā)展，做好延伸服務(wù)；物業(yè)管理人員也要提升自身素質(zhì)，只有齊心協(xié)力解決物業(yè)管理中的難題，才能推動我國物業(yè)管理的快速、健康發(fā)展。目前，保障性住房的