土地證使用年限與購房合同不一致

1、竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)文檔 /雙擊可除第 1 頁共 15 頁土地證使用年限與購房合同不一致篇一：關(guān)于房產(chǎn)使用年限的幾個問題關(guān)于房產(chǎn)使用年限的幾個問題最近，經(jīng)常聽到身邊的朋友和網(wǎng)友在討論房產(chǎn)的使用年 限，其實有很多年限被混淆了，在這里，我來講幾個房地產(chǎn) 的年限。1 1、土地使用年限。很多網(wǎng)友在問，我的房屋使用年限明明是7070 年，為什么拿到手的時候只有 6565 年。其實，他們說的使用年限是土 地的使用年限。根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理制度，中華人民共 和國的土地所有權(quán)只有兩種，一是全民所有制，另一種是集 體所有制，簡稱“國有土地”和“集體土地” 。國有土地歸全體公民所有（政府代表管理），用地單位（個人）

2、只有使用權(quán)，取得使用權(quán)的方式也有三種，一是劃 撥，二是出讓，三是租賃。所以，大家一般看到自己房屋的 土地證正面都印著“國有土地使用權(quán)證”，而不是所有權(quán)證。土地使用權(quán)的取得時間是按地方政府和建設(shè)企業(yè)簽訂第2頁共 15 頁土地出讓合同上約定的時間開始計算，住宅土地的使用年限是 7070 年，工業(yè)用地、科教文化衛(wèi)生體育和綜合類用地 的使用年限是 5050 年，商業(yè)、娛樂、酒店、旅游等用地的使 用年限是 4040 年。扣除前期土地整理和房屋建造周期，當我們?nèi)〉猛耆珜儆谧约簜€人的房產(chǎn)證和土地證的時候，土地使用年限已經(jīng)不滿 7070 年或 4040 年了。集體土地上的房屋，也就是我們常說的鄉(xiāng)下的宅基地的老

3、房子，它的土地證是集體土地所有權(quán)證，而不是使用權(quán)，換句話說，房屋的產(chǎn)權(quán)人同時也是這塊地的所有人，是 沒有使用期限的。因此，我們國家在拆遷的時候， 對國有土地是“征用”，對集體土地是“征收”。2 2、房屋設(shè)計使用年限。在了解了土地使用年限后，那么房屋的使用年限到底是什么樣的呢，如果土地使用年限到期了，我的房產(chǎn)怎么辦呢？ 是不是要重新補交土地使用費？其實大家大可不必糾結(jié)這 個問題，因為房屋的設(shè)計使用年限遠遠小于土地的使用年限。普通房屋，設(shè)計使用年限僅為 5050 年，紀念性建筑和特 別重要的建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)計使用年限為100100 年。由此可見，你的土地使用權(quán)還沒到期，你的房子已經(jīng)是危房了，要進行危房

4、鑒定和改造了。我們看見工地上打的標語“百年大計， 質(zhì)量第一”都是騙人的， 政府大樓才會按 100100 年的使用年限設(shè)計。第3頁共 15 頁3 3、房屋的建筑壽命。房屋的建筑壽命和房屋的設(shè)計使用壽命是兩個概念。建 筑壽命和設(shè)計使用年限密切相關(guān)，也和施工質(zhì)量休戚與共， 更和使用維護緊密相連。我們常常拿國外的古老的建筑和我 們國內(nèi)的建筑事故來比較，在國外，建筑的施工質(zhì)量是非常 嚴謹?shù)?，所以才有上百年甚至?shù)百年的城堡至今還在使用， 同時，作為建筑物的所有者和使用者，盡力維護和保養(yǎng)，也 大大延長了建筑壽命。反觀國內(nèi)，在建筑設(shè)計的時候馬馬虎虎，建筑施工的時 候偷工減料，使用過程中隨心所欲，敲敲打打，這樣

5、的房子 能有長壽嗎？再加上地方政府很多拍腦袋工程，拍腦袋規(guī)劃， 說建就建，說拆就拆，中國的建筑還能長壽嗎？無怪乎，有學者說，中國的建筑壽命平均只有3030 年。4 4、建筑物的經(jīng)濟壽命建筑物在使用期內(nèi)， 每年分攤的一次性建造費與維護費 總和為最低的年限。維護費包括房屋的維修費和管理費、采 暖費、能耗費（電梯、照明、空調(diào)、通訊、家電等）。如年限定得過長，每年分攤的一次性建造費減少，但每年的維護 費則隨年限的拉長而增大， 二者之和偏大。如年限定得過短， 則每年分攤的一次性建造費增加，每年的維護費減少，二者之和仍然是增大。因此，要在廣泛調(diào)查和長期積累資料的基 礎(chǔ)上，將二者之和為最低時的年限定為經(jīng)濟壽

6、命。同時，把 經(jīng)濟壽命確定為使用年限，并以這個年限作為計算折舊率、 房租的基礎(chǔ)。平時，大家對建筑物的經(jīng)濟壽命不了解，也不關(guān)心，但 是，當你用你的房產(chǎn)去貸款的時候，你會發(fā)現(xiàn)，銀行對房屋 的建筑年份（簡稱房齡）有相當強烈第4頁共 15 頁的要求，尤其是對二手 住宅房來說，超過 1515 年房齡的房子，銀行一般會受理你提 出的抵押貸款要求，你問銀行工作人員，工作人員回答你：這是銀行的規(guī)定。這個規(guī)定從哪里來？就是銀行的精算師根 據(jù)房產(chǎn)的經(jīng)濟壽命來測算的。篇二：關(guān)于物權(quán)法的土地使用年限關(guān)于物權(quán)法的土地使用年限自己從事地產(chǎn)多年關(guān)于土地使用年限之事經(jīng)常有人問起最來更是有華僑城物業(yè)同事棟樓 . .同一層房子都

7、有不同年 限之說. .為了讓客戶有個了解最近在網(wǎng)上找了一些相關(guān)資料 現(xiàn)發(fā)上來給各位同仁或客戶一些了解 . .寫字樓，住宅及商業(yè)面積，過了使用年限怎么辦？買房，商業(yè)用地 4040 年，綜合用地（寫字樓）是 5050 年，按住宅用地 規(guī)劃的為 7070 年新第十二章 第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的 ，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的， 按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法 規(guī)的規(guī)定辦理。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者 需要繼續(xù)使

8、用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除 根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng) 批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照 規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使 用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照 前款規(guī)定未獲批準的，土地使用第5頁共 15 頁權(quán)由國家無償收回。寫字樓屬于非住宅建設(shè)用地。土地使用權(quán)期限屆滿后， 如需續(xù)期，需要該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬者（因 為購房者購買了房產(chǎn)的同時，也購買了其占用的土地范圍內(nèi) 的國有土地使用權(quán)）交納土地使用權(quán)出讓金。但具體費用和 操作程序，現(xiàn)在國家并沒有相關(guān)明確規(guī)定。這個問題實際上 國家尚未明

9、確。根據(jù)使用性質(zhì)，我國對土地制定了不同的使 用年限。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的開發(fā)建設(shè)，不少業(yè)主在 購買商品房領(lǐng)到房產(chǎn)證后總會發(fā)現(xiàn)，商品房的土地使用年限 并非開發(fā)商承諾的年限。個案：商品房使用年限無端少了八年市民購買全新的一手商品房住宅，往往因開發(fā)商推遲了土地開發(fā)的時間，7070 年期的使用年限少了好幾年20XX20XX 年 1212 月 2 2 日，李小姐購買了位于城市核心地段的 一套商品房。拿到房產(chǎn)證后，李小姐才發(fā)現(xiàn)，該商品房的實 際使用年限少了 8 8 年。李小姐與開發(fā)商簽定的商品房買賣合同上顯示，該商品房是純居住用房，土地使用年限為 19991999 年 9 9 月 1818 日到 20

10、692069 年 9 9 月 1717 日，但土地使用權(quán)證的核發(fā)時間為 20XX20XX 年 6 6 月 2 2 日。李小姐認為，土地使用年限無端減少將給他帶來重大經(jīng)濟損失，因為給開發(fā)商支付的房款里，應該分攤了7070 年的土地出讓金，而土地使用年限縮短 8 8 年，就意味著她多付了 8 8 年的土地出讓金。李小姐稱，在她的商品房所處地段上，和她一樣存在住宅土地使用年限“縮水”情況的共有200200 多戶。據(jù)記者了解，新的商品房住宅（一手房），其使用年限第6頁共 15 頁計算是按照樓盤土地使用權(quán)書的時間確定的，即從開發(fā)商拿 地的時候計算起。因此，市民即使購買新的商品房，其使用 年限也可能已經(jīng)減

11、少了好幾年。根據(jù)法律及法規(guī)的規(guī)定，土地用途為住宅的，使用年限為 7070 年。深圳一些地塊（尤其是如今的龍崗、寶安兩區(qū)） 由于歷史遺留問題，多是從工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，其土地 使用年限大都從上世紀 9090 年代初起算，因而置業(yè)者現(xiàn)時購房入住，其房地產(chǎn)的土地使用年限往往不足6060 年。作為置業(yè)者在購買此類商品房時，有必要向開發(fā)商了解上述情況， 不要等到買了房后再后悔。作為開發(fā)商也有義務在簽訂認購書時告知該土地使用年限的情況，否則購房者有權(quán)主張撤銷該認購書并拒簽買賣合同。因此，買賣雙方有必要對該土地年限情況，予以特別了解和說明，以減少糾紛發(fā)生。法規(guī)：使用年限只與地價掛鉤購買商品房時，您會看價格

12、、看地段、看戶型但您 注意到樓盤所處地塊的土地使用期限這個問題了嗎？王先 生看中了中心城某樓盤的一套商品房，交了3 3 萬元定金。當他與開發(fā)商準備簽訂認購書時，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商土地使用年限 少了。原來，這家開發(fā)商 19961996 年就已經(jīng)取得了該塊土地的 土地證，擁有了該塊土地的開發(fā)權(quán)，而目前所買的這套住房 要等到 20XX20XX 年年底才能正式交房，這套住房在使用年限上就少了 1212 年。許多購房者在買房時，往往會以為自己所買物業(yè)的使用 年限是從取得產(chǎn)權(quán)證或土地證的時間算起的。甚至不少購房 者可能根本就沒有重視過土地使用年第7頁共 15 頁限，7070 年、5050 年，顯得很漫長，換上誰

13、也不知道5050 年之后，世界會是一個什么模樣。經(jīng)銷售人員稍微引導一下，就能打消購房者的顧慮。購房者可以為了小小的折扣整天排隊，卻從來就沒有人對使用年限提出質(zhì)疑。購房者可以為了某一處墻面滲水而要 求開發(fā)商退房賠款，卻從來沒有購房者因為使用年限非正常 范圍的不足而上訴至法院。買房, ,購房，裝修論壇，于 20XX20XX 年 1010 月 1 1 日起施行的物權(quán)法作出的明確規(guī) 定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！蔽餀?quán)法的這一規(guī)定，回答了廣大商品房擁有者關(guān)于“7070 年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問。雖然物權(quán)法關(guān)于 7070 年后自動續(xù)期的規(guī)定，給老百姓吃了一顆“定心丸”，但是不少人注意到，法律并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準 和辦法作出明確規(guī)定。概念：土地使用年限從何時開始算對于土地所有權(quán)，大家首先要明確一個概念，土地歸國 家所有，國有土地可以出讓使用權(quán)。任何一塊土地的招標、 掛牌、拍賣、轉(zhuǎn)讓都