商業(yè)融資策劃方案

1、商業(yè)融資策劃方案商業(yè)融資是指公司或企業(yè)為取得資產(chǎn)而集資所采取的貨幣 手段，那么你知道怎么寫融資的策劃方案呢？下面小編給大家介 紹關(guān)于商業(yè)融資策劃方案的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。商業(yè)融資策劃方案一一、公司介紹1 公司簡介主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn) 略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解 你公司的歷史和團(tuán)隊。2、公司現(xiàn)狀在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他 有助于投資者認(rèn)識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計請注明審計會計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。3、股東實力股東的背

2、景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。 如果股東中有大 的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對融資會產(chǎn)生很多 好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。4、歷史業(yè)績對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?，?是要特別說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗豐富， 那么對于 其執(zhí)行能力就會得到承認(rèn)。5、資信程度把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵， 或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附 件列入。最好有證明的人員。6、董事會決議對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。 這樣才 更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。二、項目分析1 項目的基本情況位置、占地面積、建

3、筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是 房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。2、項目來歷項目來歷是指項目的來龍去脈， 項目的上家是誰，怎么得到 的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。3、證件狀況文件項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開 工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。4、資金投入自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金 *及所占比例、 建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等， 方便了解項目的資 金狀況。5、市場定位指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目 標(biāo)客戶群等6、建造的過程和保證項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。 而不會 耽誤工期，不會

4、導(dǎo)致項目無法按期交付使用。三、市場分析1 地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。 而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說 明等需在本部分體現(xiàn)。2、房地產(chǎn)市場的分析房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜， 而且說明起來可繁可簡。簡單 說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價 格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價格跟蹤， 所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成， 但是可以通過典型項目的分析 來代替。3、競爭對手和可比較案例分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客 戶群等，同時，也需

5、要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對手項 目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。4、未來市場預(yù)測及影響因素未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法 和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。四、管理團(tuán)隊1、人員構(gòu)成公司主要團(tuán)隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團(tuán)隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的 保障。2、組織結(jié)構(gòu)企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以 進(jìn)行說明。3、管理規(guī)范性管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司 來評價和說明。4、重大事項對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。五、財務(wù)計劃一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，

6、如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印 象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)， 以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的* 和運(yùn)用等內(nèi)容。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高六、融資方案的設(shè)計1 融資方式(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式， 但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不 同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵， 是否能夠取得資 金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)方式：融資方式將以融資方(包括項目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押 借款這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁

7、有能產(chǎn)生較 高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管 理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、 確定管理上 的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)(2)債權(quán)融資方式方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。(3) 債轉(zhuǎn)股的融資方式投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。(4) 房地產(chǎn)信托融資(5) 多

8、種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債 情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式， 這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。2、融資期限和價格融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。)對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下 將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債

9、務(wù) 而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。C、破產(chǎn)風(fēng)險D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的 風(fēng)險E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。風(fēng)險化解方案A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計劃要進(jìn)行評估和測算。B、投資方對融資方的項目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要 分批進(jìn)行投資款的?？顚Ｓ谩、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進(jìn)行核審后， 評估其付款和還款能力。D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還 款計劃回款。4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用， 而是是為了 獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者 可能的退出時

10、間和退出方式。）A、股權(quán)方式融資的退出項目進(jìn)行中投資方退出；項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報 率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份， 第二種是融資方按投融資雙方 約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；B、債權(quán)方式融資退出項目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；項目完成投資方退出，按時還本付息；5、抵押和保證在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資 的安全。而最有效的安全措施就是抵押， 或者信譽(yù)卓著的公司的 保證。6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即 如何保證投資項目是可行的。七、摘要長篇的融資報告是提供給有融資意向

11、的客戶來認(rèn)真讀的， 而 對于在接觸客戶的初期階段， 僅需要提供報告摘要就可以了。 報 告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。商業(yè)融資策劃方案二一.公司概況魚批網(wǎng)是一個立足于福州、 輻射全國，并將服務(wù)觸角延伸至 海外的專業(yè)水產(chǎn)品批發(fā)網(wǎng)絡(luò)平臺， 網(wǎng)站擁有權(quán)威、海量的水產(chǎn)品 交易信息，全天候提供質(zhì)優(yōu)價宜的各種水產(chǎn)品， 能在第一時間保 質(zhì)保量地滿足公司團(tuán)體、社會個人對于水產(chǎn)品的消費(fèi)需求！始終堅持以 誠信、專業(yè)、快捷、安全”的服務(wù)理念，真誠為全國各地 廣大商戶提供優(yōu)質(zhì)的水產(chǎn)品貨源， 致力打造國內(nèi)一流的水產(chǎn)品批 發(fā)網(wǎng)站。和傳統(tǒng)的 三天打魚，兩天曬網(wǎng)”不同，魚批網(wǎng)以現(xiàn)代科技為 支撐，依靠互

12、聯(lián)網(wǎng) 無往而不通”的便捷，成功實現(xiàn)了傳統(tǒng)水產(chǎn)交 易的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)做，將各種水產(chǎn)信息適時快速地予以上傳公布，讓客戶無論身處何地，都可以借助各種無線電終端設(shè)備（如手機(jī)），隨時隨地、暢通無阻地瀏覽網(wǎng)頁，進(jìn)行水產(chǎn)品的在線咨詢、洽談、 訂貨、購買等事宜！為了保證交易質(zhì)量，魚批網(wǎng)建立了一整套人性化的服務(wù)體系，讓客戶不但能在網(wǎng)上選到自己中意的水產(chǎn)品，而且完全免除了物流方面的后顧之憂：魚批網(wǎng)與福州當(dāng)?shù)乇姸嘬囮牻⒘肆己?的合作關(guān)系，專業(yè)，快捷，高效”的物流團(tuán)隊會在最短的時間內(nèi)，把最新鮮、最放心的水產(chǎn)品送到客戶身邊！同時，為了減少客戶的資金風(fēng)險，魚批網(wǎng)支持第三方交易，即利用類似支付寶、百付寶等平臺參與到水產(chǎn)交易過程中

13、，網(wǎng)站在接到平臺的相關(guān)的打款提示后，第一時間內(nèi)保證發(fā)貨，而客戶在收到貨后資金才真正劃入魚批網(wǎng)賬戶。目前我們的銷售網(wǎng)點已遍布全國各地， 并網(wǎng)羅了全福州的所 有貨源，通過在線下單、網(wǎng)銀支付、第三方擔(dān)保的交易方式，力 求在第一時間為廣大商戶提供安全、 快捷、便利的一站式批發(fā)供 應(yīng)。二、經(jīng)營范圍魚批網(wǎng)是國內(nèi)首家大型的水產(chǎn)批發(fā)網(wǎng)上商城，同時也是一個代購代銷的平臺。在網(wǎng)站上不僅可以銷售我們自己公司的產(chǎn)品， 還可以代購代銷各地水產(chǎn)公司的產(chǎn)品。三、產(chǎn)品介紹魚批網(wǎng)批發(fā)的水產(chǎn)品種類繁多， 能夠最大限度滿足商家的需 求，目前網(wǎng)站發(fā)布出售的產(chǎn)品主要有活鮮產(chǎn)品、 冰凍產(chǎn)品和加工 產(chǎn)品三大類。四、市場背景分析與發(fā)展機(jī)遇1

14、 平臺背景與優(yōu)勢分析近年來，隨著科技信息技術(shù)的不斷發(fā)展和更新，社會發(fā)展的不斷加快，傳統(tǒng)的商業(yè)貿(mào)易市場逐漸顯現(xiàn)出它的一些局限性和不 足，而電子商務(wù)卻得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。電子商務(wù)通常是指是在全球各地廣泛的商業(yè)貿(mào)易活動中，在因特網(wǎng)開放的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境 下，基于瀏覽器/服務(wù)器應(yīng)用方式，買賣雙方不謀面地進(jìn)行各種 商貿(mào)活動，實現(xiàn)消費(fèi)者的網(wǎng)上購物、 商戶之間的網(wǎng)上交易和在線 電子支付以及各種商務(wù)活動、 交易活動、金融活動和相關(guān)的綜合 服務(wù)活動的一種新型的商業(yè)運(yùn)營模式。以歐美國家為例，可以說電子商務(wù)業(yè)務(wù)開發(fā)的如火如荼。在法、德等歐洲國家，電子商務(wù) 所產(chǎn)生的營業(yè)額已占商務(wù)總額的1/4，在美國則已高達(dá) 1/3 以上，

15、而歐美國家電子商務(wù)的開展也不過才十幾年的時間。在美國，美國在線(AOL)雅虎、電子港灣等著名的電子商務(wù)公司在1995 年前后開始賺錢，到 20 xx 年創(chuàng)造了 7.8 億美元，IBM、亞馬遜書城、 戴爾電腦、沃爾瑪超市等電子商務(wù)公司在各自的領(lǐng)域更是取得了 令人不可思議的巨額利潤。據(jù)NetGuide20 xx 中國互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查報告，20 xx 年 C2C 電 子商務(wù)網(wǎng)站交易規(guī)模將達(dá)到 678 億元人民幣，增長率為 62.5%。 面對如此巨大的市場前景， 除開資金雄厚的大型公司， 許多個人 和企業(yè)也試圖突破傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)交易平臺營銷的模式， 建立個人購物 網(wǎng)站，推廣獨(dú)立品牌， 以圖吸引更大規(guī)模的客戶群體。

16、 顯而易 見，未來正真的商貿(mào)市場將離不開網(wǎng)上銷售。目前，許多傳統(tǒng)的生產(chǎn)型、加工型等各類企業(yè)已經(jīng)意識到網(wǎng) 絡(luò)貿(mào)易的重要性和不可替代性，紛紛加入電子商務(wù)行列。 而魚批網(wǎng)在這一方面，史無前例地走在了水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)的前列，把握了先機(jī)，占據(jù)了優(yōu)勢，是國內(nèi)首家真正實現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型 商城，短短兩個月的運(yùn)營，就已經(jīng)有數(shù)十個訂單，完成的訂單有 三十個左右。如果不是資金鏈的斷缺，可以完成更多的訂單，魚 批網(wǎng)不做零售，操作的都是大單，每一單至少35 噸起批（針對凍品和加工品，活鮮例外）。2、產(chǎn)品市場背景與優(yōu)勢分析提到水產(chǎn)品人們就會想到魚、蝦、貝、蟹等，特別是魚肉， 容易咀嚼、消化和吸收，是老人、兒童非常喜歡的

17、食物。由于水產(chǎn)類食品味道鮮美和具有極高的營養(yǎng)價值， 受到越來 越多人的歡迎。據(jù)聯(lián)合國糧食農(nóng)業(yè)組織稱，經(jīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，20 xx年全球水產(chǎn)品進(jìn)口額為 1047 億美元，出口額為 995 億美元。亞 洲是全球水產(chǎn)品進(jìn)出口貿(mào)易的重要地區(qū)， 20 xx 年進(jìn)口額為 326億美元，出口額為 340 億美元，其中日本在 20 xx 年后，以 145 億美元的進(jìn)口額，超過美國的 141 億美元，重新成為水產(chǎn)品進(jìn)口 第一大國。20 xx 年日本的優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品出口額為 16 億美元，美國 為 45 億美元。中國以 122 億美元的出口貿(mào)易額，仍位列全球第 一大水產(chǎn)品出口國，進(jìn)口額也達(dá)到了84 億美元。世界有有如此龐大

18、的水產(chǎn)品貿(mào)易市場，中國有有13 億人民，你完全想象得到這個市場有多大，有多廣，而針對目前這樣一個信息時代，魚批 網(wǎng)走在了水產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易與批發(fā)的前列，有效抓住了最有利的因 素，在各種優(yōu)勢條件下我們堅信，魚批網(wǎng)的發(fā)展前景不可估量。五、公司戰(zhàn)略與實施方案水產(chǎn)品批發(fā)市場在水產(chǎn)品流通中發(fā)揮著重要作用，是進(jìn)行水 產(chǎn)品批發(fā)分銷業(yè)務(wù)的平臺，是連接水產(chǎn)品產(chǎn)、供、銷的橋梁。然 而，當(dāng)前我國的水產(chǎn)品批發(fā)市場還處于由傳統(tǒng)集市型市場向現(xiàn)代 化的批發(fā)市場過渡的階段，存在交易方式落后、盈利能力差、規(guī)劃布局不合理、服務(wù)功能單一、管理制度不規(guī)范等一系列的問題,不能形成水產(chǎn)品經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢，無品牌、無品質(zhì)，這種經(jīng)營方式難以對水產(chǎn)品

19、流通起到輻射和帶動的作用，也阻礙了我國水產(chǎn)品批發(fā)市場向現(xiàn)代化方向發(fā)展。而歸根結(jié)底，這些問題的根源就在于我國水產(chǎn)品批發(fā)市場缺乏行之有效的發(fā)展戰(zhàn)略，因此，本網(wǎng)將著重探索適合魚批網(wǎng)水產(chǎn)品批發(fā)長期持續(xù)發(fā)展的各項發(fā)展戰(zhàn)略規(guī) 劃。目前正值中國水產(chǎn)品行業(yè)大變革、 大發(fā)展的時代，在當(dāng)前經(jīng) 濟(jì)形勢下認(rèn)識局勢掌控方向，我們將對水產(chǎn)品行業(yè)所受到的影響 和未來的發(fā)展態(tài)勢予以翔實的剖析，立足于魚批網(wǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展， 對水產(chǎn)品行業(yè)在具體工作中的突破進(jìn)行行之有效的積極研究。努力把魚批網(wǎng)做大做強(qiáng)，做成水產(chǎn)品電子商務(wù)的楷模， 最終將其做 成在中國乃至全世界極具影響力的水產(chǎn)品網(wǎng)上批發(fā)大型交易市 場。六、管理團(tuán)隊魚批網(wǎng)的團(tuán)隊主要結(jié)構(gòu)如

20、下：1 采購部。有專業(yè)的采購人員，對每天福州的到貨情況了 如指掌，能嚴(yán)格把關(guān)好水產(chǎn)品的質(zhì)量。2、市場部。每天都在分析客戶的需求，每時每刻都在把握 市場的脈搏。3、銷售部。有多年的銷售經(jīng)驗，能處理好銷售過程中遇到 的各種各樣的問題。4、客服部。人性化客服作為直接面向用戶的客服人員，是公司的一扇窗口。公司非常重視客服工作的質(zhì)量，為客服部安排嚴(yán)格、專業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一培訓(xùn)。5、技術(shù)部。負(fù)責(zé)網(wǎng)站的更新和推廣以及廣告條幅的設(shè)計。七、風(fēng)險與對策優(yōu)勢：魚批網(wǎng)是國內(nèi)首家真正實現(xiàn)水產(chǎn)網(wǎng)上批發(fā)的大型商城，開辟了網(wǎng)上水產(chǎn)交易的新領(lǐng)域，目前在這一新市場競爭小。 水產(chǎn)一般難以在網(wǎng)上交易，魚批網(wǎng)做到了，這是一個很吸引人的

21、亮點，在上面進(jìn)行的信息發(fā)布和魚批網(wǎng)進(jìn)行的代理交易可以輕松 找到更多客戶。劣勢：由于越來越多的商家在魚批網(wǎng)上進(jìn)行選購， 魚批網(wǎng)的 現(xiàn)金流已不足以墊付那么多代購代銷的貨款，在等待資金回籠的 過程中，會失去一些客戶。機(jī)會：魚批網(wǎng)現(xiàn)在只要能得到有商業(yè)頭腦的客戶的加盟和支持，就可擺脫現(xiàn)金流不夠強(qiáng)大而失去部分客戶的局面，就可日益壯大，收益更多。解決方案：融資。八、融資方式1 賣單。把代購代銷的訂單拿出來賣，魚批網(wǎng)和投資者各投一半貨款資金，利潤各得一半?；蛘甙幢壤顿Y和回報。無需 做庫存，現(xiàn)買現(xiàn)賣，貨的質(zhì)量由魚批網(wǎng)把關(guān)，風(fēng)險也由魚批網(wǎng)承 擔(dān)，每一單的周期平均在一個星期。也就是說，一個星期后就可 以連本帶利一

22、起回收。每一車貨要墊付的資金在 30-100 萬之間， 利潤也在3000-15000 之間。2、進(jìn)貨。從國外進(jìn)貨，利潤相對較高，但風(fēng)險也較大，要 做庫存，還要賭一個月后的行情。各投一半資金，由魚批網(wǎng)負(fù)責(zé) 銷貨，風(fēng)險由魚批網(wǎng)和投資者一起承擔(dān)。每一單的回報周期大概在一個月到一個半月。遇到行情好的時候，一個柜就能賺十幾萬。九、融資的好處1 用現(xiàn)金去采購，完全可以拿到比別人更低的單價，供貨 商最喜歡做的，便是現(xiàn)金生意。也就是說，用現(xiàn)金去拿貨，將有 更大的利潤空間。2、魚批網(wǎng)上有做不完的訂單，有資金融入的話，就會大大 增加產(chǎn)品的銷量。銷量一做起來，將會搶占大量的市場份額。以后比較樂觀的前景是：不單客戶離

23、不開魚批網(wǎng)找貨， 供貨商也要 依賴魚批網(wǎng)銷貨甚至通過魚批網(wǎng)找國外的貨源。3、資金夠雄厚時，可以做庫存，可以炒行情，可以開市場 檔口，可以搞加工廠，甚至可以發(fā)展捕撈船隊，我們有信心在水 產(chǎn)領(lǐng)域越做越大，越做越強(qiáng)！4、這是互利雙贏的合作?？梢远唐诤献?，也可以長遠(yuǎn)合作。商業(yè)融資策劃方案三一、公司介紹1、說明20 xx 年 4 月 28 日上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ”已在工商 局變更為 江西宏城偉業(yè)投資集團(tuán)有限公司”。以下內(nèi)容公司名稱 暫時仍用上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。2、公司簡介上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于 1992 年，其前身為上 饒縣城鄉(xiāng)綜合開發(fā)有限公司。20 xx 年 7 月經(jīng)改制成民

24、營股份制企 業(yè)，并更名為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司， 公司經(jīng)營地址在上 饒縣旭日鎮(zhèn)信美路 4 號，注冊資本金為 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為 貳級，主營房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與銷售。公司理念是：誠實守信 鑄就精品。公司在“ xx 的規(guī)劃目標(biāo) 是將公司由原來專業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步建立以房地產(chǎn)開 發(fā)、旅游與工業(yè)的三大產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。在未來 5 年內(nèi)企業(yè)主要解決四大戰(zhàn)略問題：第一是經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整；第二是企業(yè)管 理改革與管理技術(shù)運(yùn)用；第三是人才引進(jìn)與培養(yǎng)；第四是開拓大資 金融資渠道。公司董事長兼法人代表王昕辰，從事房地產(chǎn)行業(yè)近 20 xx 年，具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗。公司設(shè)有工程部、財務(wù)部、營

25、銷服務(wù)部、行政部等部門。公司成立以來，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共 同努力，主營業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展，先后開發(fā)了多個房地產(chǎn)項目，綠野春天”、綠野星城”項目開發(fā)面積均在 10 萬平方米以上。綠野春天”樓盤入選由中國房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺聯(lián)合 推舉的江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤”，綠野星城”被上饒市房管局、 上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為 市民最喜愛的樓盤”。多年來，企業(yè)為 發(fā)展需要不斷完善管理體制，更新社會觀念，樹立以品牌創(chuàng)效益，以質(zhì)量求發(fā)展”的觀念，20 xx20 xx 年通過 IS09001-20 xx 質(zhì) 量管理體系認(rèn)證，20 xx 年被上饒市工商局評為守合同重信用2A單位，并先后十余次被省、

26、市、縣相關(guān)部門授予 先進(jìn)企業(yè)”、納 稅大戶”等相關(guān)榮譽(yù)稱號。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，公司在資金 實力得到加強(qiáng)的同時，還集中和鍛煉了一批房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)技術(shù) 人才，在決策、規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)中，成本控制、市場營銷 等各個方面積累了豐富的經(jīng)驗，為企業(yè)有效規(guī)避、防范和控制經(jīng)營風(fēng)險，進(jìn)一步提高經(jīng)營管理水平和市場競爭力，奠定了堅實的基礎(chǔ)，企業(yè)具有良好的發(fā)展前景。3、公司現(xiàn)狀資產(chǎn)負(fù)債：截止 20 xx 年 12 月 31 日，上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有 限公司資產(chǎn)總額為人民幣 139867871.8 元，負(fù)債 34759233.28 元， 所有者權(quán)益為人民幣 105108638.52 元。4、股東實力股東王昕辰

27、2400 萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路10號 5 幢 103 室，身份證號：3623218;股東饒賢忠 150 萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路 4 號2 幢 303 室，身份證號：3623217;股東郭蔚 120 萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4 號 4幢 303 室，身份證號：3623217;股東徐筱鶯 120 萬元，住所：上饒縣旭日街道辦鳳凰西大道70 號 13 幢 402 室，身份證號：362321X;股東繆林鳴 90 萬元，住所：上饒市信州區(qū)尚儀路 19 號 2 單 元501 室，身份證號：3623015;股東徐文東 60 萬元，住所：上饒縣旭日街道辦信美路4 號2 幢

28、302 室，身份證號：3623219;股東周曉明 60 萬元，住所：上饒縣旭日街道辦七六路9 號402 室。5、歷史業(yè)績自 20 xx 年開始先后開發(fā)了 育才小區(qū)”、信美別墅區(qū)”、智 星樓源”、綠野春天”及綠野星城”等項目，綠野春天”、綠野星城”項目開發(fā)面積均在 10 萬平方米以上。綠野春天”樓盤入選由中國房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺聯(lián)合推舉的江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤”，綠野星城”被上饒市房管局、上饒市房地產(chǎn)業(yè)協(xié) 會評為市民最喜愛的樓盤”。6、資信程度本公司自 20 xx 年-20 xx 年連續(xù)被上饒市工商局評為 “ 2A 級重 合同守信用單位”被市縣地稅局評為 誠信納稅企業(yè)”，信用等級 被銀行評為

29、 A+級。7、董事會決議20 xx 年 4 月 25 日經(jīng)董事會決議，對本公司準(zhǔn)備開發(fā)的綠野 御龍苑項目進(jìn)行融資。二、項目分析1 項目的基本情況項目為上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司綠野御龍苑建設(shè)項目，建設(shè)期限為 3 年（20 xx 年 7 月一 20 xx 年 6 月）。項目位于上饒縣新行政中心的核心區(qū)，旭日北大道以西，311高速公路以北。本項目用地面積為21493.44 平方米。綠野御龍苑建設(shè)項目是上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在上 饒縣建設(shè)的現(xiàn)代化商住小區(qū)，項目占地21493.44 平方米，總建筑面積 48719.32 平方米。 該項目擬建設(shè)小高層、 高層商住小區(qū)，其中：住宅面積 36618.85

30、 平方米，商業(yè)房面積 3129.10 平方米， 社區(qū)用房538.44 平方米，辦公面積 2699.61，架空層 332.60 平方 米，地下建筑5400.72 平方米。2、項目來歷本項目是在 20 xx 年 1 月 28 日在上饒縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權(quán)。土地現(xiàn)狀已平整，沒有遺留問題。3、證件狀況文件目前本項目已有證書為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見附件。4、資金投入項目總投資人民幣 11692.6 萬元，企業(yè)籌集 81692.6 萬元，計劃融資銀行貸款 3000 萬元。本項目計劃在 20 xx 年 10 月 1 日開始銷售，預(yù)計第一期銷售住宅均價

31、在4000 兀/ ，投入銷售在120 xx 平方米，一期在 3 個月銷售回款在3500 萬兀左右；整個項目的銷售在 28 個月之內(nèi)，預(yù)計總銷售收入在1.9 億元左右5、市場定位本項目總體市場定位為高端產(chǎn)品，中高端價格。客戶群為注重品牌的城市精英們，主要集中在 3045 之間，企業(yè)主、公司 的經(jīng)理階層、小型私營公司決策層、政府公務(wù)員，家庭年收入在 8 萬元以上，有部分灰色收入或者企業(yè)分紅的人。他們比較注重 健康、家庭生活、樓盤功能及配套設(shè)置、樓盤形象定位及創(chuàng)新理 念、項目的地段及價格。6、建造的過程和保證本項目由本公司參股的江西宏城建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度

32、、工程質(zhì)量、安全 文明三個方面。三、市場分析1、上饒市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析近年來，上饒市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、 推動上饒市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。、20 xx 年狀況進(jìn)一步發(fā)展建筑業(yè)抓住中心城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)的有利時機(jī)， 進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，加快建筑新技術(shù)和新型建材的應(yīng)用。 20 xx 年，建成 2-3 個一級建筑企業(yè)。20 xx 年建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展加快。全年全社會建筑業(yè)增加值 44.7 億元，比上年增長 12.9%。全市資質(zhì)等級四級及以上的建筑業(yè)企 業(yè)完成總產(chǎn)值 44.9 億元

33、，增長 22.4%。房屋施工面積 863.8 萬平 方米，增長61.2%房屋建筑竣工面積 697.7 萬平方米，增長87.3 %。、20 xx 年狀況大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，深化住房制度改革，實現(xiàn)住宅的商品化、 社會化，激活房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)以發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為主體， 推進(jìn)危舊房改造工程、安居工程和住宅小區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展安居工程和適度發(fā)展豪華住宅小區(qū)建設(shè)，以適應(yīng)不同收入層次家庭的住房需求。20 xx 年建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會建筑業(yè)增加值 50.63 億 元，增長 12.4%。 具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實 現(xiàn)利潤 1.3億元，增長 36.3%。房屋建筑施工面積 890 萬平方米，

34、增長 3%房屋建筑竣工面積 677 萬平方米，下降 3%。、20 xx 年狀況建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市全社會建筑業(yè)增加值42 億元，增長4.4%。具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤4.2億元，增長 220%。房屋建筑施工面積 1052 萬平方米，增長 18.2%; 房屋建筑竣工面積 712.2 萬平方米，增長 5.2%。、20 xx 年狀況20 xx 年 1-9 月全市房屋施工面積 5738714 平方米，比上年同 期增長 30.3%。其中，住宅施工面積 4773703 平方米，同比增長 30.3%,商業(yè)營業(yè)用房施工面積 656302 平方米，增長 10.7%。1-9 月，全市房屋新開

35、工面積 2034812 平方米，比上年同期增長26.9%。其中，住宅新開工面積 1736269 平方米，比去年同期增 長27.8%，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積232679 平方米，比去年同期增長 28.6%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，拉動上饒市城鎮(zhèn) 以上的固定資產(chǎn)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長。2、房地產(chǎn)市場的分析、商住用地供求運(yùn)行情況1、土地交易情況、土地成交面積：20 xx-20 xx 年，共成交 49 宗地塊合計 138.87萬平方米，平均每年成交 27.77 萬平方米。其中：商住用 地 33 宗地塊合計 117.03 萬平方米;居住用地 16 宗地塊合計 21.84 萬平方米。土地成交量以 20 xx

36、 年為最大，特別是商住用地達(dá)到 58.73 萬平方米，而以 20 xx 年為最小總成交量才 1.96 萬平方米。、土地成交額：20 xx20 xx 年土地成交額總額達(dá) 8.38 億 元，其中商住用地 7.52 億元，居住用地 0.86 億元。、 平均成交單價則由 20 xx 年的 309 元/ 上升到 20 xx 年的 1190元/m2,其中商住用地由 20 xx 年的 312 元/ 上升到 20 xx 年 的 2778元/m,20 xx 年是 1705 元/m;居住用地由 20 xx 年的 23 元/m上升到20 xx 年的 1258 元/m,20 xx 年是 315 元/m。2、房產(chǎn)商購置

37、開發(fā)情況20 xx-20 xx 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積56.98 萬平方米，平均每年 11.4 萬平方米。20 xx-20 xx 年，土地開發(fā)面積 116.52 萬平方米，平均每年 23.3 萬平方米。、房產(chǎn)供求運(yùn)行情況1、房產(chǎn)開發(fā)投資完成情況20 xx-20 xx 年，全縣累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 23.02 億元，平 均每年完成投資 4.60億元。 其中住宅投資累計 21.29 億元， 平均 每年 4.26億元。 在住宅投資中用于經(jīng)濟(jì)適用房 8887 萬元， 平均 每年 1777 萬元。2、房產(chǎn)投資資金*情況近年，總的來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金 *中:企業(yè)自籌 資金占47.93%銀行

38、貸款占 32.51%;其它資金（主要是定金及預(yù)收 款和個人按揭貸款）19.56%。3、房屋供應(yīng)情況、房屋施工面積：20 xx 年是 63.52 萬平方米，到 20 xx 年 達(dá)到了 177.74 萬平方米， 4年增長 179.81%。 其中住宅則由 20 xx 年的 53.34萬平方米增加到 20 xx 年的 147.30 萬平方米，4 年增 長 176.17%;商用房則由 20 xx 年的 6.80 萬平方米增加到 20 xx 年的 18.78 萬平方米，4年增長 176.25%。、 房屋竣工面積： 20 xx 年是 14.61 萬平方米， 20 xx 年達(dá)到 42.99萬平方米，增長 19

39、4.28%。其中住宅 20 xx 年是 39.87 萬平 方米，比20 xx 年的 13.10 萬平方米增長了 204.36%;商用房 20 xx 年是 2.07 萬平方米，比 20 xx 年的 0.87 萬平方米增長了 137.21%。4、房屋需求情況、一手房房屋銷售面積：20 xx-20 xx 年，5 年中以 20 xx 年 銷售形勢最為看好創(chuàng)下歷史最高水平達(dá)34.45 萬平方米，比 20 xx年的 15.95 萬平方米增長 116.02%;比 20 xx 年的 27.24 萬平方米還 要增長 26.44%。其中住宅也以 20 xx 年增幅最大達(dá)歷史最高 32.25 萬平方米，比 20 x

40、x 年增長 153.42%，比 20 xx 年增長 24.99%商用 房則以20 xx 年銷量最大 3.01 萬平方米，后幾年起落不定但都不 及 20 xx 年，甚至到 20 xx 年才銷售 0.53 萬平方米。、一手房房屋銷售額：20 xx-20 xx 年，5 年中累計完成銷售 額17.93 億元，平均每年銷售 3.59 億元。其中住宅累計銷售 15.75 億元，平均每年銷售3.15億元;商用房累計銷售1.72億元， 平均 每年銷售0.34億元。3、二手房銷售情況：據(jù)房管交易中心提供 的數(shù)據(jù)顯示，近年來我縣二手房交易應(yīng)當(dāng)說比較活躍。20 xx 年成交面積達(dá) 14.89 萬平方米超出當(dāng)年一手房

41、成交量2.16 萬平方米，超幅達(dá) 16.97%;20 xx-20 xx 年 4 年間每年的成交量雖不如 20 xx 年， 但其成交量均超過 6 萬平方米，最高年份 20 xx 年達(dá) 9.2 萬平方米。3、競爭對手和可比較案例本項目處于上饒縣新行政中心核心圈之內(nèi)，暫無競爭對手。4、未來市場預(yù)測及影響因素上饒縣房地產(chǎn)市場雖然起步相對較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來房價也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種房 地產(chǎn)項目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計的一些元素在上饒市場得到了 引進(jìn)，雖然沒有大型城市住宅項目的那種精致和深邃，但對于一個地產(chǎn)市場剛剛起步的城市，本項目的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾?轟動并取得強(qiáng)勁的銷

42、售成果。四、管理團(tuán)隊1、人員構(gòu)成公司主要團(tuán)隊的組成人員的名單、工作經(jīng)理和特點如下：、王昕辰：職務(wù)是董事長，國家經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)行業(yè) 20 xx年，在行業(yè)有非常豐富的工作經(jīng)驗， 為人敦厚，領(lǐng)導(dǎo)力很強(qiáng)， 善于發(fā)現(xiàn)人才與培養(yǎng)人才，善于學(xué)習(xí)新知識。、董高鋒：職務(wù)是總經(jīng)理，國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事房地 產(chǎn)行業(yè) 20 xx 年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域擅長房地產(chǎn)投資分析、 產(chǎn)品規(guī)劃、營銷策劃，在企業(yè)現(xiàn)代化管理方面有自己的獨(dú)到一面。、周曉明：職務(wù)是財務(wù)部經(jīng)理，國家會計師，從事房地產(chǎn) 財務(wù)20 xx 年，在專業(yè)知識上善于學(xué)習(xí)，不斷向上，擅長財務(wù)分 析、稅務(wù)籌劃。、郟建華：職務(wù)是工程部經(jīng)理，國家二級建造師，從事房 地產(chǎn)工程

43、工作 20 xx 年，專業(yè)是工民建，在工作中善于學(xué)習(xí)，不 斷進(jìn)取，注重培養(yǎng)人才。、繆林鳴：職務(wù)是公司副總經(jīng)理兼營銷部經(jīng)理，從事房地 產(chǎn)工作 20 xx 年，在工作中善于協(xié)調(diào)關(guān)系，辦事效率高。、黃興爐：職務(wù)是人事行政部經(jīng)理， 從事房地產(chǎn)工作 20 xx 年，在工作中思路清晰，善于協(xié)調(diào)各方關(guān)系。2、組織結(jié)構(gòu)3、管理規(guī)范性公司在管理上實行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，主張以法管理，以仁領(lǐng)導(dǎo)”的基本方針，以萬科、綠城、恒大等國內(nèi)一線開發(fā)企 業(yè)的管理模式為學(xué)習(xí)榜樣， 積極引進(jìn)現(xiàn)代化科學(xué)管理技術(shù)，以用友軟件公司開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件進(jìn)行日常的管理運(yùn)營。五、財務(wù)計劃1 銷售收入估算根據(jù)我們對項目附近目前房地產(chǎn)銷售價

44、格的調(diào)查，我們對項目的銷售進(jìn)行估算。根據(jù)市場調(diào)查及目前預(yù)售情況， 住宅按 4500 元/平方米進(jìn)行測算;商業(yè)用房按 6500 元/平方米，地下停車位按 80000 元/個。計算后項目的總銷售收入約為人民幣1.95 億元，其售價情況如下表：2、成本費(fèi)用項目成本費(fèi)用主要包括經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營稅金及附加等構(gòu)成：、經(jīng)營成本：經(jīng)營成本為開發(fā)建設(shè)投資按銷售比例（竣工進(jìn)度比例）進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為 11692.6 萬元，各期分別為 3507.78 萬元、5846.30 萬元、2338.52 萬元；、運(yùn)營費(fèi)用：運(yùn)營費(fèi)用為建設(shè)及運(yùn)營過程中的管理費(fèi)用等 開支，按銷售收入的 10%計提， 各期分別為

45、585.37 萬元、 975.62 萬元、 390.25萬元；、修理費(fèi)用：修理費(fèi)用為日常工器具的修理開支，按每期10 萬元估算；、經(jīng)營稅金及附加：經(jīng)營稅金及附加按各期銷售收入計提5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 5%及 3%的比例計提城建稅及教育費(fèi)附加，各期分別為 315.88 萬元、526.62 萬元、211.17 萬元;、土地增值稅：土地增值稅（住宅）1%-預(yù)征率，（店面）5%-預(yù)征率。各期分別為 79.94 萬元、133.24 萬元、53.30 萬元。3、利潤估算根據(jù)測算的銷售收入和成本費(fèi)用， 項目稅前總利潤為人民幣4528.41 萬元，稅后總利潤為人民幣3034.03 萬元，詳見下表：4、財務(wù)盈利能力分析本項目測算期 3 年。、現(xiàn)金流量分析見全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表。根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表可以測