土地登記持證上崗培訓(xùn)dyp黃山

1、4/12/20222考試范圍與考試題型n考試范圍考試范圍: 第一章至第八章第九章不考第一章至第八章第九章不考n考試題型與分值分布考試題型與分值分布: n 總分總分100分分 4種題型種題型n 判斷題、單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題各判斷題、單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題各20分分n 案例題案例題40分分4/12/20223主要內(nèi)容n第一局部第一局部: 土地登記實(shí)務(wù)根本理論土地登記實(shí)務(wù)根本理論n第二局部第二局部: 土地登記表格標(biāo)準(zhǔn)化填寫土地登記表格標(biāo)準(zhǔn)化填寫n第三局部第三局部: 土地登記案例分析土地登記案例分析4/12/20224第一局部: 土地登記實(shí)務(wù)根本理論n一、土地登記概述一、土地登記概述n二、土地登記程

2、序二、土地登記程序n三、土地總登記三、土地總登記n四、土地初始登記四、土地初始登記n五、土地變更登記五、土地變更登記n六、注銷登記六、注銷登記n七、其他登記七、其他登記n八、土地登記資料公開查詢八、土地登記資料公開查詢n九、土地登記代理九、土地登記代理4/12/20225一、土地登記概述一土地登記的概念和意義 二世界土地登記制度 三土地登記效力四土地登記原那么五土地登記內(nèi)容六土地登記分類4/12/20226一、土地登記概述一土地登記的概念和意義 概念：將國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。(?土

3、地登記方法?第二條) 其中： 國(guó)有土地使用權(quán)包括：國(guó)有建立用地使用權(quán) 國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán) 集體土地使用權(quán)包括：集體建立用地使用權(quán) 宅基地使用權(quán) 集體農(nóng)用地使用權(quán)不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 土地登記的意義：土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記公示。 動(dòng)產(chǎn)交付4/12/20227一、土地登記概述二世界土地登記制度 契約登記契約登記 權(quán)利登記權(quán)利登記 托倫斯登記托倫斯登記權(quán)利權(quán)利+托倫斯托倫斯代表國(guó)家代表國(guó)家 法國(guó)（英美） 德國(guó) 澳大利亞 我國(guó)我國(guó)立法思想立法思想 登記對(duì)抗 登記生效 登記生效登記生效為主 登記審查登記審查 形式審查 實(shí)質(zhì)審查實(shí)質(zhì)審查實(shí)質(zhì)審查為主登記公信力登記公信力 無(wú) 有 有 有 登記是否強(qiáng)制登記是否強(qiáng)制

4、 否 是 初次不強(qiáng)制依申請(qǐng)登記簿的編成登記簿的編成 人 物 人 物 頒發(fā)權(quán)利憑證頒發(fā)權(quán)利憑證 否 否 否是 登記內(nèi)容登記內(nèi)容 動(dòng)態(tài)為主 靜態(tài)為主 動(dòng)態(tài)+靜態(tài)動(dòng)態(tài)+靜態(tài)4/12/20228一、土地登記概述三土地登記效力兩種民法立法思想 土地登記后的法律后果：土地權(quán)利是否必須登記，土地登記與否對(duì)土地權(quán)利的保護(hù)有什么不同？1、登記生效主義形式主義的立法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅非經(jīng)登記不得生效。即只有辦理了登記，才產(chǎn)生法律效力。2、登記對(duì)抗主義意思主義的立法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅只因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，登記只是對(duì)抗第三人的要件辦理登記的可以對(duì)抗第三人，即第三人不得

5、主張登記了的土地權(quán)利變動(dòng)為無(wú)效。4/12/20229一、土地登記概述三土地登記效力關(guān)于我國(guó)土地登記的效力：?物權(quán)法?第六條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。 第九條：“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 原那么上采用的是形式主義的立法思想，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件；在特定情況下，也采取意思主義的立法思想，如地役權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，和合同生效為要件，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。4/12/202210一、土地登記概述四土地登記的原那么 依法登記的原那

6、么 依申請(qǐng)的原那么 審查的原那么 屬地登記4/12/202211一、土地登記概述四土地登記的原那么 屬地登記?物權(quán)法?第十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。?土地登記方法?第三條規(guī)定：“土地登記實(shí)行屬地登記原那么。4/12/202212一、土地登記概述四土地登記的原那么 屬地登記兩個(gè)要求一是土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)一性。在一個(gè)登記區(qū)內(nèi)只能由一個(gè)土地登記機(jī)構(gòu)來登記，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)構(gòu)登記；二是土地登記資料應(yīng)當(dāng)保持完整性。同一個(gè)登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個(gè)土地登記機(jī)構(gòu)建檔保存，不能由兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記機(jī)構(gòu)來分別保管。4/12/202213一、土地登記概述四土

7、地登記的原那么 屬地登記?土地登記方法?第三條申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依照本方法向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?？缈h級(jí)行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級(jí)以上人民政府分別辦理土地登記。在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的土地，按照?在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)用地土地登記方法?的規(guī)定執(zhí)行。4/12/2022140、宗地土地以宗地為單位進(jìn)展登記。宗地是指土地權(quán)屬界限封閉的地塊或者空間。一、土地登記概述1、土地權(quán)屬性質(zhì)與來源國(guó)家土地所有權(quán)；集體土地所有權(quán)國(guó)有

8、土地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)抵押權(quán)；地役權(quán) 土地權(quán)屬來源： 指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人最初取得土地權(quán)利的方式。土地權(quán)屬發(fā)生和變更的時(shí)間以及土地所處的地域是影響土地權(quán)屬來源的兩個(gè)主要因素。土地權(quán)屬來源合法是確認(rèn)土地權(quán)屬、進(jìn)展土地登記的必要條件。2、土地權(quán)利主體集體土地所有人國(guó)有土地使用權(quán)人集體土地使用權(quán)人抵押權(quán)人、地役權(quán)人3、土地權(quán)利客體包括：坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等。五土地登記內(nèi)容 4/12/202215一、土地登記概述六土地登記分類 總登記：是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)展的全面登記。初始登記：是指土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)展的登記。變更登記：是

9、指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)展的登記。注銷登記：是指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)展的登記。其他登記：是指上述登記類型以外的登記，包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記等。4/12/202216一、土地登記概述小結(jié)一土地登記的概念和意義不動(dòng)產(chǎn)公示 二世界土地登記制度契約、權(quán)利、托侖斯 三土地登記效力兩種：登記對(duì)抗、登記生效四土地登記原那么重點(diǎn)掌握“屬地原那么五土地登記內(nèi)容主體、客體；權(quán)屬性質(zhì)與來源六土地登記分類概念4/12/202217二、土地登記程序一土地登記程序比照 二土地登記申請(qǐng) 三權(quán)屬審核四注冊(cè)登記五核發(fā)證書4/12/202218二

10、、土地登記程序一土地登記程序比照 1、土地登記規(guī)那么土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)證書2、土地登記方法土地登記申請(qǐng)權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)證書4/12/202219二、土地登記程序二土地登記申請(qǐng) 1、登記申請(qǐng)人與申請(qǐng)方式申請(qǐng)人：為土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)的當(dāng)事人、利害關(guān)系人。包括自然人、法人和其他組織三種類型。申請(qǐng)方式： 直接申請(qǐng)與代理申請(qǐng)委托、法定、指定； 單方申請(qǐng)與共同申請(qǐng)4/12/202220二、土地登記程序二土地登記申請(qǐng) 1、登記申請(qǐng)人與申請(qǐng)方式直接申請(qǐng)與代理申請(qǐng)委托、法定、指定法人和其他組織均可直接申請(qǐng)自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請(qǐng)土地登記，限制民事行為能力人和

11、無(wú)行為能力人均不能直接申請(qǐng)，而必須由其法定代理人代理申請(qǐng)。 土地登記申請(qǐng)人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請(qǐng)。土地登記申請(qǐng)的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關(guān)機(jī)關(guān)的指定而發(fā)生的代理。 4/12/202221二、土地登記程序二土地登記申請(qǐng) 1、登記申請(qǐng)人與申請(qǐng)方式單方申請(qǐng)與共同申請(qǐng)?土地登記方法?第七條、第八條規(guī)定，土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)，但有以下情形之一的，可以單方申請(qǐng)：1土地總登記；2國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；3因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記；4因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭(zhēng)

12、議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；5因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；6更正登記或者異議登記；7名稱、地址或者用途變更登記；8土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；9其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請(qǐng)土地登記。 4/12/202222二、土地登記程序二土地登記申請(qǐng) 2、申請(qǐng)?zhí)峤坏奈募Y料?土地登記申請(qǐng)書?；申請(qǐng)人身份證明；土地權(quán)屬來源證明；地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；地上附著物權(quán)屬證明；法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證等。4/12/202223二、土地登記程序二土地登記申請(qǐng) 3、登記申請(qǐng)的受理與審查受理1.申

13、請(qǐng)登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)作出不予受理的決定，并告知申請(qǐng)人向有管轄權(quán)的國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)；2.申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正；3.申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在五日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；4.申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理土地登記申請(qǐng)。4/12/202224二、土地登記程序二土地登記申請(qǐng) 3、登記申請(qǐng)的受理與審查審查：對(duì)人的審查如法人資格、法定代表人身份證明、戶主資格、代理人代理手續(xù)的審查；對(duì)物的審查土地權(quán)源證明、地上物權(quán)屬證明的審查；對(duì)其他問題的審查 。4/12/202

14、225二、土地登記程序三權(quán)屬審核 1、權(quán)屬審核的依據(jù)法律依據(jù)： 指國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。 書證依據(jù)： 申請(qǐng)人的身份證明、宗地的權(quán)屬來源證明、地上物權(quán)屬證明、地籍調(diào)查成果等。2、權(quán)屬審核內(nèi)容土地登記申請(qǐng)人宗地自然狀況宗地權(quán)屬狀況。4/12/202226二、土地登記程序三權(quán)屬審核 3、土地登記審批表的填寫要求持證上崗國(guó)土資源行政主管部門初審意見，由取得?土地登記上崗資格證?的土地登記人員提出，其他人員無(wú)效。國(guó)土資源行政主管部門審核意見，由取得?土地登記上崗資格證?的國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人提出，重點(diǎn)對(duì)初審情況進(jìn)展核查。未取得國(guó)土資源部土地登記上崗資格證的人員，不得從事土地權(quán)屬

15、審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表和土地登記簿上簽字。 4、土地登記審查辦結(jié)期限按照?土地登記方法?，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理土地登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)；特殊情況需要延期的，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長(zhǎng)十日。4/12/202227二、土地登記程序四注冊(cè)登記 1、不予登記的情形 ?土地登記方法?第18條規(guī)定，有以下情形之一的，不予登記五不登記：土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；未依法足額交納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；其他依法不予登記的。 不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。4/

16、12/202228二、土地登記程序四注冊(cè)登記 1、不予登記的情形：國(guó)土資發(fā)202170號(hào)文的規(guī)定12種情形土地權(quán)屬爭(zhēng)議未解決的；土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；未按合同約定付清全部土地價(jià)款的；按土地價(jià)款繳納比例分割申請(qǐng)登記的；申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；無(wú)合法用地批準(zhǔn)等土地登記申請(qǐng)要件的；對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地沒有按招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓的；協(xié)議出讓地價(jià)低于出讓底價(jià)的；違反規(guī)劃改變土地用途的；未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的；異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請(qǐng)辦理抵押登記的；查封登記解除前申請(qǐng)辦理抵押登記等。4/12/202229二、土地登記程序四注冊(cè)登記 2、注冊(cè)登記依據(jù)和內(nèi)容依據(jù)：

17、?土地登記審批表?是土地登記機(jī)構(gòu)進(jìn)展注冊(cè)登記的重要依據(jù)。注冊(cè)登記的內(nèi)容主要包括：填寫?土地登記卡?和?共用宗土地登記卡目錄?、填寫?土地歸戶卡?、組裝?土地登記簿?。3、土地登記簿組成三局部：土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄4/12/202230二、土地登記程序四注冊(cè)登記 4、土地登記卡的填寫要求土地登記卡以宗地為單位填寫。土地權(quán)利人單獨(dú)擁有或使用一宗土地的，土地登記時(shí)，只填寫土地登記卡及續(xù)表。兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，土地登記時(shí)，填寫宗地土地登記卡及續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權(quán)人土地登記卡及續(xù)表。土地登記卡記載的內(nèi)容發(fā)生變更或進(jìn)展初始、變更、注銷或其

18、他登記的，在土地登記卡續(xù)表上進(jìn)展登記。 但地號(hào)、宗地面積發(fā)生變更的，須更換土地登記卡。4/12/202231二、土地登記程序五核發(fā)或更改土地權(quán)利證書 1、土地權(quán)利證書的種類與使用4種證書：國(guó)有土地使用證:國(guó)有建立用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)集體土地所有證:集體土地所有權(quán)集體土地使用證:集體建立用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書：土地抵押權(quán)和地役權(quán)土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。 土地權(quán)利證書由國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制4/12/202232二、土地登記程序五核發(fā)或更改土地權(quán)利證書

19、2、核發(fā)證書程序通知驗(yàn)證發(fā)證3、更改或更換證書但凡土地權(quán)利證書中用途、終止日期欄目?jī)?nèi)容發(fā)生變更以及設(shè)立、變更、注銷土地他項(xiàng)權(quán)利的，注冊(cè)登記后更改土地權(quán)利證書，在土地權(quán)利證書的記事欄進(jìn)展記錄。土地權(quán)利證書上其他內(nèi)容變更的，須更換土地權(quán)利證書。 4/12/202233二、土地登記程序回憶一土地登記程序比照地籍調(diào)查前置 二土地登記申請(qǐng)登記申請(qǐng)人與申請(qǐng)方式、申請(qǐng)?zhí)峤坏奈募Y料、登記申請(qǐng)的受理與審查 三權(quán)屬審核權(quán)屬審核的依據(jù)、內(nèi)容，持證上崗，審查辦結(jié)期限四注冊(cè)登記不予登記的情形、登記依據(jù)和內(nèi)容、登記簿的組成、土地登記卡的填寫要求五核發(fā)證書(證書種類、核發(fā)程序、證書更改)4/12/202234三、土地總登

20、記一總登記的概念與特點(diǎn)二在什么情況下進(jìn)展總登記? 三總登記程序上的特殊性四土地總登記申請(qǐng)人4/12/202235三、土地總登記一總登記的概念與特點(diǎn) 概念 在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域土地進(jìn)展的全面登記。兩種主要情況 一是從未進(jìn)展過土地登記的地區(qū)； 二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國(guó)家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對(duì)原已登記過的區(qū)域進(jìn)展全面的重新登記。土地總登記是變更土地登記的根底，通過土地總登記建立起來的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后變更土地登記的根據(jù)。 4/12/202236三、土地總登記一總登記的概念與特點(diǎn)特點(diǎn)階段性：有期限，持續(xù)一段時(shí)間即告完畢全域性：作業(yè)區(qū)是一個(gè)行政轄

21、區(qū)縣或市。 集中性：一定范圍和時(shí)間內(nèi)有方案集中統(tǒng)一進(jìn)展 程序的特殊性：增加了準(zhǔn)備工作，增加了通告和公告。地籍調(diào)查：由縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門組織實(shí)施4/12/202237三、土地總登記三程序的特殊性1、準(zhǔn)備工作包括組織準(zhǔn)備、行政準(zhǔn)備和技術(shù)準(zhǔn)備2、通告的主要內(nèi)容土地登記區(qū)的劃分土地登記期限土地登記收件地點(diǎn)土地登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)文件材料其他事項(xiàng) 4/12/202238三、土地總登記三程序的特殊性3、公告的主要內(nèi)容土地登記方法第23條土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；準(zhǔn)予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型和使用期限；土地權(quán)利人及其他利害關(guān)系人提出異議的期限、方式和受理機(jī)

22、構(gòu)；其他事項(xiàng)。公告異議處理 土地權(quán)利人和利害關(guān)系人在土地總登記審核結(jié)果公告規(guī)定的期限內(nèi)，對(duì)公告結(jié)果有異議的，可向縣市國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)復(fù)查。 注意：不是異議登記！4/12/202239三、土地總登記四土地總登記申請(qǐng)人1、個(gè)人使用土地的宅基地房屋產(chǎn)權(quán)人或房主四荒地簽訂合同的四荒地土地使用權(quán)人國(guó)有土地國(guó)有土地使用權(quán)人2、單位使用土地的企業(yè)法人企業(yè)法人+法定代表人申請(qǐng)，注意：不能由其中一方申請(qǐng)！機(jī)關(guān)、事業(yè)單位與社團(tuán)法人法人+法定代表人聯(lián)營(yíng)單位法人+法定代表人私營(yíng)單位一般由私營(yíng)單位代理人申請(qǐng) 4/12/202240三、土地總登記四土地總登記申請(qǐng)人3、集體所有土地村集體所有土地：由村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組

23、織或者村民委員會(huì)及其代表申請(qǐng) 村集體內(nèi)有兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的：如過去的生產(chǎn)隊(duì)，目前仍然為獨(dú)立存在的，可以由各農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織及其代表申請(qǐng)土地登記，也可以由村農(nóng)民集體代辦。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地：應(yīng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體及其法定代表人申請(qǐng)土地登記?？梢詴翰贿M(jìn)展土地登記 4/12/202241三、土地總登記回憶一總登記的概念與特點(diǎn)5大特點(diǎn)二在什么情況下進(jìn)展總登記? 主要有兩種情形三總登記程序上的特殊性重點(diǎn)：通告、公告的內(nèi)容四土地總登記申請(qǐng)人重點(diǎn)：企業(yè)法人單位用地、村集體內(nèi)有兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的集體土地登記申請(qǐng)人4/12/202242四、土地初始登記概念：土地總登記之外對(duì)設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)展的第一

24、次登記。土地初始登記特點(diǎn)與總登記的關(guān)系 初始登記可能在總登記之后，也可能在總登記之前。經(jīng)常性分散性4/12/202243四、土地初始登記土地初始登記類型：1劃撥國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記；2出讓國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記；3劃撥轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記；4國(guó)家租賃國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記5國(guó)家作價(jià)出資入股國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記；6國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記；7國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；8集體土地所有權(quán)初始登記； 9集體建立用地使用權(quán)初始登記；10宅基地使用權(quán)初始登記； 11集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；12土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記；13地役權(quán)初始登記。4/12/202

25、244四、初始登記思路一每種登記類型的概念二每種登記類型的法律特征 三每種類型的登記要點(diǎn)(申請(qǐng)人與權(quán)屬證明材料權(quán)屬審核要點(diǎn)登記注冊(cè)與發(fā)證)4/12/202245四、土地初始登記一劃撥國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征依國(guó)家行政行為、一般無(wú)使用期限、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅取得范圍限制：劃撥用地目錄、2021國(guó)務(wù)院3號(hào)文國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等根底設(shè)施用地。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 處置受限制： 未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 經(jīng)過批準(zhǔn)進(jìn)展轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，需滿足條件：(1)土地使用人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人,(2)領(lǐng)

26、有國(guó)有土地使用證,(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明,(4)補(bǔ)交了土地出讓金，或以抵押所獲收益抵交土地出讓金。4/12/202246四、土地初始登記一劃撥國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點(diǎn)掌握：權(quán)屬證明文件國(guó)有建立用地劃撥決定書?？h級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件。新開工大中型建立工程的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。征地勘測(cè)圖件。其他證明文件。4/12/202247四、土地初始登記二出讓國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征主體廣泛出讓方式：協(xié)議，招標(biāo)、拍賣、掛牌 招拍掛范圍包括六類，如：1供給商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；2其他土地供地方案公布后同一宗地

27、有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的。 協(xié)議出讓5種情況，如：供給商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地方案公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的。 4/12/202248四、土地初始登記二出讓國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征不得低于協(xié)議出讓最低價(jià) 協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建立用地的土地有償使用費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。 有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有建立用地使用權(quán)不得出讓。 使用期限限制：70年、50年、40年4/12/202249四、土地初始登記二出讓國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記

28、 1、法律特征土地出讓金與土地登記 受讓人出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建立用地使用權(quán)證書。 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國(guó)有建立用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建立用地使用權(quán)證書。 4/12/202250四、土地初始登記二出讓國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來源證明?出讓合同?；出讓金全部繳納完畢的憑證；有關(guān)稅費(fèi)的交納憑證；其他證明文件。4/12/202251四、土地初始登記三劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 1、概念是對(duì)經(jīng)登記的原劃撥國(guó)有建立用地使用權(quán)，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建

29、立用地使用權(quán)后而進(jìn)展的土地登記。劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記主要是原劃撥國(guó)有建立用地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后申請(qǐng)辦理出讓國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記，其土地使用權(quán)人不發(fā)生變更。 4/12/202252四、土地初始登記三劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)范圍限制3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人提交的權(quán)屬來源證明人民政府批準(zhǔn)文件原?國(guó)有土地使用證?出讓合同?土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證其他證明文件4/12/202253四、土地初始登記四國(guó)家租賃國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征有期限限制：短期一般不超5年，長(zhǎng)期不超出讓最高年限 承租國(guó)有建立

30、用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償。2、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件國(guó)有土地租賃合同；建立用地批準(zhǔn)書；原?國(guó)有土地使用證?；其它證明文件。4/12/202254四、土地初始登記五國(guó)家作價(jià)出資入股國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 1、概念國(guó)家以一定年期的國(guó)有建立用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該國(guó)有建立用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國(guó)有建立用地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 2、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人改組后的新設(shè)企業(yè)4/12/202255四、土地初始登記六國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建立用地使用權(quán)初始登記 1、概念國(guó)家根據(jù)需要，將一定年期

31、的國(guó)有建立用地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理的行為。2、法律特征必須依法批準(zhǔn)范圍受限：三類企業(yè)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司無(wú)須支付資本金在授權(quán)期限和范圍內(nèi)有處置權(quán)4/12/202256四、土地初始登記七集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 1、集體土地所有權(quán)主體屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)； 分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)； 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有

32、權(quán)。 4/12/202257四、土地初始登記七集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 2、集體土地使用權(quán)主體 集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。具體為：集體建立用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)村居民。集體農(nóng)用地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，那么必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。4/12/202258四、土地初始登記七集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征 “四荒土地使用權(quán)集體“四荒土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要與治理開發(fā)者簽訂合同或

33、協(xié)議，合同或協(xié)議經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)生效后執(zhí)行；集體“四荒土地使用權(quán)可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長(zhǎng)不得超過五十年；權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓租、抵押或參股聯(lián)營(yíng)的權(quán)利。但在進(jìn)展轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營(yíng)時(shí)，要經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記和抵押登記。4/12/202259四、土地初始登記七集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征宅基地使用權(quán)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)4/12/202260四、土地初始登記七集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3

34、、法律特征宅基地使用權(quán) 國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知除繼承外，申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理 城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)置和違法建造住宅 對(duì)宅基地面積超標(biāo)的處理分階段：1982年、19874/12/202261四、土地初始登記七集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征宅基地使用權(quán) 對(duì)宅基地面積超標(biāo)的處理分階段：1982年、19871982年?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的,可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)展登記。1982年?村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例?實(shí)施起至1987年?土地管理法?實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村

35、民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過局部按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)展登記。1987年?土地管理法?實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)展登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建立時(shí)，按有關(guān)規(guī)定做出處理,并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)展登記。4/12/202262四、土地初始登記八土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 1、根本概念(土地使用權(quán)抵押) 土地使用權(quán)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)

36、的占有，將該土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該土地使用權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 4/12/202263四、土地初始登記八土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 例外：如設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，受讓人應(yīng)當(dāng)依法與土地所在地的國(guó)土資源行政主管部門簽訂國(guó)有建立用地使用權(quán)出讓合同，從拍賣價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 4/12/202264四、土地初始登記八土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)設(shè)定范圍受限。 如，劃撥土地使用權(quán)抵押的4個(gè)條件：土地使用權(quán)人

37、為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；依照規(guī)定簽訂出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金 如，不得設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)有： 土地所有權(quán)、耕地、宅基地、學(xué)校、醫(yī)院等。4/12/202265四、土地初始登記八土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征房地產(chǎn)抵押關(guān)系“地隨房走或者“房隨地走特別提示：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建立用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建立用地使用權(quán)一并抵押。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。 4/12/202266四、土地初始登

38、記八土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的清償順序。 以抵押權(quán)登記的先后順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)，第一順序的優(yōu)先受償，處于第二順序的，只能就剩余的局部受償，依此類推。 如果抵押權(quán)登記的時(shí)間一樣，也就是抵押權(quán)登記的順序一樣，那么按照各擔(dān)保債權(quán)的比例清償，所占比例大的，多受清償。4/12/202267四、土地初始登記十一土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件:土地權(quán)利證書；主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同；以下其他相關(guān)文件： 以劃撥國(guó)有建立用地使用權(quán)抵押的，提交國(guó)土資源行政主管部門批準(zhǔn)抵押的文件和處置時(shí)應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額；也可以抵押登記視同審批 依法以集體土

39、地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明； 抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會(huì)同意抵押證明； 以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。其他:最高額抵押的，應(yīng)記載最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等。4/12/202268四、土地初始登記十二地役權(quán)初始登記 1、地役權(quán)的概念 地役權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，是指當(dāng)事人按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。 注意：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建立用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。即地役權(quán)的期限應(yīng)小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。 4/12/202269四、土地初始登記十二地役權(quán)初始登記 2、

40、法律特征地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人 設(shè)立地役權(quán)應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立地役權(quán)合同：未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和不得單獨(dú)抵押4/12/202270四、土地初始登記十二地役權(quán)初始登記 3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人：供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人 應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件：土地權(quán)利證書；地役權(quán)合同；以下其他相關(guān)文件： 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建立用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，提交用益物權(quán)人同意設(shè)立地役權(quán)的證明； 在共有土地使用權(quán)上設(shè)立地役權(quán)的，提交其他共有人同意設(shè)立地役權(quán)的證明。4/12/202271四、土地初始登記十二地役權(quán)初始登記 3、登記

41、要點(diǎn)供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門管轄的，如何處理？ 符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書上，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。 供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門管轄的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門完成登記后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。4/12/202272四、初始登記回憶一初始登記的概念與特征二初始登記的類型與概念三每種登記類型的法律特征 四每種類型的

42、登記要點(diǎn)(申請(qǐng)人與權(quán)屬證明材料權(quán)屬審核要點(diǎn)登記注冊(cè)與發(fā)證)4/12/202273五、土地變更登記一變更登記的概念與特點(diǎn)二土地使用權(quán)變更登記 三抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記 四姓名或名稱、地址變更登記五土地用途變更登記 4/12/202274五、土地變更登記一變更登記的概念與特點(diǎn)1、概念： 已登記的土地權(quán)利，因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)展的土地登記。2、主要特點(diǎn)以總登記或初始登記為根底，沒有進(jìn)展總登記或初始登記，不可能進(jìn)展變更登記。4/12/202275五、土地變更登記二土地使用權(quán)變更登記 1、概念：土地使用權(quán)人發(fā)生改變2、土地使用權(quán)變更登記有

43、6種情況重點(diǎn)掌握3種出讓國(guó)有建立用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓；因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán) 。4/12/202276五、土地變更登記二土地使用權(quán)變更登記 2、土地使用權(quán)變更登記重點(diǎn)掌握3種1出讓轉(zhuǎn)讓的，需符合什么條件？必須按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，否那么，國(guó)有建立用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合： 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證； 按照出讓合同進(jìn)展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建立用地條件。 轉(zhuǎn)讓

44、房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。通過轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有建立用地使用權(quán)，其使用年限為剩余年限。 4/12/202277五、土地變更登記二土地使用權(quán)變更登記 2、土地使用權(quán)變更登記重點(diǎn)掌握3種2土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的局部歸抵押人所有，缺乏局部由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。4/12/202278五、土地變更登記二土地使用權(quán)變更登記 2、土地使用權(quán)變更登記重點(diǎn)掌握3種3

45、因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈(zèng)取得土地使用權(quán) 。因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開場(chǎng)時(shí)發(fā)生效力。依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈(zèng)等而取得的土地使用權(quán)，可以不經(jīng)登記。 4/12/202279五、土地變更登記三抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記 1、法律特征未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn) 抵押權(quán)不得與債權(quán)別離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓 、單獨(dú)抵押 2、登記要點(diǎn)不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接注冊(cè)登記；

46、 在宗地原?土地登記簿?上進(jìn)展；收回并注銷原?土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?，填制新的?土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人或地役權(quán)人。 4/12/202280五、土地變更登記四姓名或名稱、地址變更登記 登記要點(diǎn)都要變更?土地登記簿?姓名或名稱變更登記： 需要重建?土地歸戶卡? 需要換發(fā)土地權(quán)利證書 地址變更登記： 需要更改?土地歸戶卡? 不需對(duì)土地權(quán)利證書進(jìn)展更改和更換4/12/202281五、土地變更登記五土地用途變更登記 1、申請(qǐng)?zhí)峤坏臋?quán)屬文件資料土地權(quán)利證書地上建筑物、附著物權(quán)屬證明 土地用途變更的批準(zhǔn)文件2、登記發(fā)證變更登記簿 在“土地用途欄內(nèi)加蓋變更印章； 在“登記的其他內(nèi)容

47、及變更登記事項(xiàng)欄填寫用途變更的內(nèi)容和依據(jù)。更改歸戶卡上的“用途欄目的內(nèi)容。土地證書不需更換，只需更改土地權(quán)利證書的相應(yīng)欄目。4/12/202282六、注銷登記1、概念 因土地權(quán)利的消滅而進(jìn)展的登記。2、注銷登記的6種情形依法收回的國(guó)有土地依法征收的農(nóng)民集體土地因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅非住宅國(guó)有建立用地使用權(quán)期限屆滿，國(guó)有建立用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)已經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)終止4/12/202283六、注銷登記3、登記要點(diǎn)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交文件資料：n土地登記申請(qǐng)書n土地權(quán)利證書n土地滅失或土地權(quán)利終止證明文件4

48、/12/202284六、注銷登記3、登記要點(diǎn)可直接辦理注銷登記的情形：n依法收回的國(guó)有土地；n依法征收的農(nóng)民集體土地；n因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當(dāng)事人未辦理注銷登記的。4/12/202285六、注銷登記3、登記要點(diǎn)當(dāng)事人未申請(qǐng)注銷登記的處理：n國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人限期辦理；逾期不辦理的，注銷公告，公告期滿直接辦理注銷登記。n土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國(guó)土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。注銷登記不需報(bào)人民政府審批4/12/202286七、其他登記一更正登記二異議登記和注銷

49、異議登記三預(yù)告登記和注銷預(yù)告登記四查封、預(yù)查封登記和注銷查封、預(yù)查封登記五補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書4/12/202287七、其他登記一更正登記1、概念 指當(dāng)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，由土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申請(qǐng)或國(guó)土資源行政主管部門依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。4/12/202288七、其他登記一更正登記2、更正登記的3種情形國(guó)土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)展更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。利

50、害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記。 4/12/202289七、其他登記一更正登記3、更正登記的2種方式土地權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，依照法定程序以書面形式向國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)更正登記。經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門審核，申請(qǐng)屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)予以更正。國(guó)土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，如審查疏忽造成錯(cuò)登、漏登的，國(guó)土資源行政主管部門可依職權(quán)，根據(jù)事實(shí)，在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)展更正登記。 注意：更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時(shí)，更正登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)公告。 4/12/202290七、其他登記一更正登

51、記4、土地登記錯(cuò)登和漏登的原因 原始登記文件錯(cuò)誤； 登記申請(qǐng)人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；土地登記人員審查疏忽或書寫錯(cuò)誤。4/12/202291七、其他登記一更正登記5、登記要點(diǎn)土地權(quán)利人申請(qǐng)?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請(qǐng)書 證明登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的有關(guān)材料 土地權(quán)利證書 涉及第三人的承諾書或其他證明文件利害關(guān)系人申請(qǐng)?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請(qǐng)書 證明登記事項(xiàng)錯(cuò)誤的有關(guān)材料 土地權(quán)利人同意更正的書面證明文件4/12/202292七、其他登記二異議登記和注銷異議登記1、概念 異議登記是指國(guó)土資源行政主管部門將事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)土地登記簿記載的事項(xiàng)提出的異議記入登記簿的行為。

52、4/12/202293七、其他登記二異議登記和注銷異議登記2、法律特征異議登記以利害關(guān)系人提起過更正登記，并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正為前提 ；異議登記屬于可單方申請(qǐng)的登記類型；異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)登記；異議登記失效后，原申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，國(guó)土資源行政主管部門不予受理。 4/12/202294七、其他登記二異議登記和注銷異議登記3、注銷異議登記的3種情況異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的起訴不予受理的人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求不予支持的4/12/202295七

53、、其他登記二異議登記和注銷異議登記4、注銷異議登記的要點(diǎn)申請(qǐng)人： 異議登記申請(qǐng)人； 或土地登記簿記載的土地權(quán)利人。應(yīng)該提交的文件資料：土地登記申請(qǐng)書；異議登記證明或異議登記通知書；人民法院對(duì)異議登記申請(qǐng)人的起訴不予受理或請(qǐng)求不予支持的證明材料。收回并注銷?異議登記證明? 異議登記權(quán)利人拒不交出的，?異議登記證明?經(jīng)由國(guó)土資源行政主管部門公告后廢止。4/12/202296七、其他登記三預(yù)告登記和注銷預(yù)告登記1、預(yù)告登記法律特征預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。4/12/202297七、其他登記三預(yù)告登記和注銷預(yù)告登記2、預(yù)告登記的登記要點(diǎn)

54、申請(qǐng)人：簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議的轉(zhuǎn)讓方和受讓方申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料土地登記申請(qǐng)書；土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議。注冊(cè)登記與核發(fā)預(yù)告登記證明建立宗地新?土地登記簿?依據(jù)?土地登記簿?填寫?土地歸戶卡?根據(jù)?土地登記簿?填發(fā)?預(yù)告登記證明?4/12/202298七、其他登記三預(yù)告登記和注銷預(yù)告登記3、預(yù)告登記消滅的4種原因預(yù)告登記的土地權(quán)利依法終止；預(yù)告登記權(quán)利人明確作出放棄預(yù)告登記的意思；預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)消滅； 如因債權(quán)消滅，或者自能夠進(jìn)展土地登記之日起三個(gè)月內(nèi)當(dāng)事人未申請(qǐng)土地登記導(dǎo)致預(yù)告登記失效的；預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)際履行。4/12/202299七、其他登記三預(yù)告登記和注銷預(yù)告登記4、注銷預(yù)

55、告登記的登記要點(diǎn)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的文件資料：土地登記申請(qǐng)書；預(yù)告登記證明；預(yù)告登記消滅的相關(guān)證明材料。4/12/2022100七、其他登記三預(yù)告登記和注銷預(yù)告登記4、注銷預(yù)告登記的登記要點(diǎn)注冊(cè)登記與注銷?異議登記證明?在“登記的其他內(nèi)容及初始、變更、注銷和其他登記事項(xiàng)欄預(yù)告登記條款上加蓋“注銷印章；收回并注銷?異議登記證明?；預(yù)告登記權(quán)利人拒不交出的，?預(yù)告登記證明?經(jīng)由國(guó)土資源行政主管部門公告后廢止。4/12/2022101七、其他登記四查封、預(yù)查封登記和注銷查封、預(yù)查封登記1、法律特征人民法院可以進(jìn)展預(yù)查封的2種情形：被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的；被執(zhí)行人局部

56、繳納土地使用權(quán)出讓金，但尚未辦理土地使用權(quán)登記的： 對(duì)可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國(guó)土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。 對(duì)不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進(jìn)展預(yù)查封。4/12/2022102七、其他登記四查封、預(yù)查封登記和注銷查封、預(yù)查封登記1、法律特征什么情況下預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記？ 土地使用權(quán)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。 查封已頒證；預(yù)查封未頒證4/12/2022103七、其他登記四查封、預(yù)查封登記和注銷查封、預(yù)查封登記1、法律特征查封與輪候查封的關(guān)系？?jī)蓚€(gè)以上人民法院對(duì)同一宗

57、土地進(jìn)展查封的： 國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對(duì)后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權(quán)已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)展排列： 查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封； 查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)全部處理的，排列在后的輪候查封自動(dòng)失效； 查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)局部處理的，對(duì)剩余局部，排列在后的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。 4/12/2022104七、其他登記四查封、預(yù)查封登記和注銷查封、預(yù)查封登記1、法律特征在查封、預(yù)查封期間，不

58、得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記4/12/2022105七、其他登記四查封、預(yù)查封登記和注銷查封、預(yù)查封登記2、查封、預(yù)查封登記的登記要點(diǎn)申請(qǐng)人： 查封、預(yù)查封登記屬于囑托登記，由人民法院囑托國(guó)土資源行政主管部門辦理。人民法院應(yīng)提交文件資料:人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務(wù)證。查封或預(yù)查封裁定書。協(xié)助執(zhí)行通知書。4/12/2022106七、其他登記四查封、預(yù)查封登記和注銷查封、預(yù)查封登記2、查封、預(yù)查封登記的登記要點(diǎn)權(quán)屬審核不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)展實(shí)質(zhì)審查；認(rèn)為人民法院的生效法律文書錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停頓辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。4/12/2022

59、107七、其他登記四查封、預(yù)查封登記和注銷查封、預(yù)查封登記3、注銷查封、預(yù)查封登記的情形查封、預(yù)查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封或預(yù)查封續(xù)封手續(xù)導(dǎo)致查封、預(yù)查封登記失效；人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對(duì)未處理的土地使用權(quán)解除查封；4/12/2022108七、其他登記四查封、預(yù)查封登記和注銷查封、預(yù)查封登記4、注銷查封、預(yù)查封登記提交材料人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務(wù)證解除查封裁定書協(xié)助執(zhí)行通知書4/12/2022109七、其他登記五補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書1、補(bǔ)發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書的條件土地權(quán)利證書滅失、遺失的，可申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)土地權(quán)利證書破損的，可申請(qǐng)換發(fā)3、補(bǔ)發(fā)證書的程序報(bào)失-登載滅失或遺失聲明

60、-提交補(bǔ)發(fā)申請(qǐng)書-審核與補(bǔ)發(fā)公告-補(bǔ)發(fā)證書注明“補(bǔ)發(fā)字樣4、換發(fā)證書的程序提交申請(qǐng)書和原證書-查驗(yàn)是否確需換發(fā)-換發(fā)土地權(quán)利證書-注銷破損證書4/12/2022110七、其他登記六土地登記損害賠償1、概念因土地登記錯(cuò)誤，致當(dāng)事人或者利害關(guān)系人遭受損害的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任 2、土地登記錯(cuò)誤的發(fā)生有兩種情形：工作人員疏忽、過失；申請(qǐng)人采取欺騙手段或與工作人員惡意串通3、國(guó)土資源行政主管部門在向受害人承擔(dān)責(zé)任后，可以向造成土地登記錯(cuò)誤的人追償。4/12/2022111八、土地登記資料公開查詢一土地登記資料公開查詢概述二土地登記資料公開查詢程序三土地登記資料公開查詢要求4/12/2