北京市房產測繪地標培訓材料DB11T661 2009

1、北京市地方標準房屋面積測算技術規(guī)程房屋面積測算技術規(guī)程要要 點點 解解 析析緒 論房屋面積測算房屋面積測算v利用測繪和計算機輔助的技術和方法，采集和表述房屋相關信息，為房屋管理等提供基礎數(shù)據(jù)和資料。房屋專有部分與共有部分房屋專有部分與共有部分v物權法v最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋v2007，795號文緒 論房屋基本單元房屋基本單元v有圍護結構或固定界線、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、樓號或房號等)的房屋或者特定空間。幢號、邏輯幢、邏輯幢號、樓號、房號幢號、邏輯幢、邏輯幢號、樓號、房號建筑主體 房屋建筑面積房屋建筑面積v層高在2.20m以上（

2、含2.20m，以下同），有上蓋的永久性建筑的外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。房屋套內建筑面積房屋套內建筑面積v成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，及套內陽臺建筑面積三部分組成。非成套房屋的套內建筑面積參考成套房屋的套內建筑面積定義計算。 建筑主體 房屋使用面積房屋使用面積v房屋套內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影面積計算。房屋的套內使用面積包括：套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜、為本套所獨自使用的門廊、門斗、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井等。套內樓梯按自然層數(shù)的面積計

3、入使用面積，內墻面裝飾厚度計入使用面積。 建筑主體 房屋套內墻體面積房屋套內墻體面積v成套房屋套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積，套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。以固定界址點連線作為界線的車位、有圍護結構的商業(yè)攤位等，其使用空間內和與其使用空間毗鄰的為整幢建筑提供圍護或承重作用的柱、垛、墻，不可計入攤位、車位等套內墻體面積。 建筑主體 層高層高v上下兩層樓板結構面之間或樓板結構面與地板結構面之間的垂直距離。室內凈高室內凈高v樓（地）面至樓板

4、結構底面之間的垂直距離。建筑主體 層高及凈高的計算：層高及凈高的計算：v層高取上下相鄰樓層樓（地）板結構面之間的垂直距離，凈高取樓（地）面至上部樓板底面之間垂直距離。厚度不大于0.02m的結構找平層視作結構層一部分。v同一樓層外墻以內的建筑空間中，因結構梁、反梁、墊層等形成的局部凈高度不足2.10m的部分，其層高取所在樓層的層高值。v同一樓層外墻以內的建筑空間中，因結構梁、反梁、墊層等形成的局部凈高度不足2.10m的部分，其凈高取所在樓層的凈高值。建筑主體建筑主體 特殊情形的房屋面積計算：特殊情形的房屋面積計算：v建筑物的墻體由內傾斜、弧形等非垂直墻體構成，按層高在2.20m以上或無法直接測量

5、層高時按其室內凈高在2.10m以上（含2.10m，以下同）部分的水平投影計算全部建筑面積；建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。v多排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等棚柱結構的建筑按柱外圍水平投影計算建筑面積；若柱為內傾斜柱，以柱距離地面2.10m處的連線水平投影范圍內的部分計算全部建筑面積；若柱為外傾斜柱，則以柱最底端外側連線水平投影范圍內的部分計算全部建筑面積。建筑主體特殊情形的房屋面積計算：特殊情形的房屋面積計算：v坡屋頂、穹型頂建筑，按層高在2.20m以上或無法直接測量層高時按其室內凈高在2.10m以上部分的水平投影計算全部建筑面積。建筑主體 特殊情形的房屋面

6、積計算：特殊情形的房屋面積計算：v在不全封閉的體育場內，有永久性上蓋且層高在2.20m以上的看臺，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。v立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結構層的按一層計算建筑面積，有結構層的按其層高在2.20m以上結構層分別計算建筑面積。v與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。建筑主體窗凸窗凸窗v為房間采光和美化造型而設置的窗臺高度大于等于0.20m的凸出外墻的窗。落地窗落地窗v窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺高度小于0.20m的窗，前者為平臺式落地窗，后者為反凸式落地窗。窗凸窗、落地窗的面積計算：凸窗、落地窗的面積計算：v窗體本身形成的窗臺高

7、度大于等于0.20m的窗視為凸窗，窗體本身形成的窗臺高度小于0.20m的窗、窗體直接落在房間地面的窗、窗體落在結構梁、反梁、墊層等結構之上的窗，都視為落地窗。v窗的窗臺高度為房間室內地面（樓板結構板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；窗的高度為窗臺臺面至窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離。v凸窗突出外墻的窗體部分不計算建筑面積。v落地窗，當其窗體高度大于等于2.20m或窗體凈高度大于等于2.10m時，落地窗計算全部建筑面積；反之，落地窗不計算建筑面積。窗窗凸窗、落地窗的面積計算：凸窗、落地窗的面積計算：凸窗向陽臺內凸出時，凸窗所占用

8、陽臺的空間仍計入陽臺的建筑面積。 廊走廊走廊v建筑物內設置的套外使用的水平交通空間。過道過道v建筑物內設置的套內使用的水平交通空間。門斗門斗v在建筑物出入口設置的起分隔、擋風、御寒等作用的有蓋過渡性建筑空間。門斗一般由建筑主體凹進形成，借助于建筑墻體形成圍護。過道過道v位于建筑物出入口處、凸出于建筑主體的、有獨立圍護及頂蓋的建筑空間。廊v建筑物內走廊無論其延伸方向兩端是否封閉，均計算全部建筑面積。v臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，均不計算建筑面積。v樓房底層設有兩端不封閉消防通道的，若該消防通道僅可供人通行，該消防通道計算全部建筑面積；若該消防通道

9、可供車輛通行，視為公共道路，不計算建筑面積。v有柱走廊，均按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；無柱走廊當層高小于兩個自然層時，按其圍護結構外圍水平投影計算一半建筑面積，當層高達到或超過兩個自然層時，不計算建筑面積。廊v位于地面與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護結構及圍護物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積。v全封閉的門廊、門斗，按其圍護結構計算全部建筑面積。v開敞式的門廊、門斗、雨蓬，無柱時，不計算建筑面積。v開敞式的門廊、雨篷有獨立柱時，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積，兩根以上（含兩根）柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。v門斗有柱時，計算全部建筑面積。v開敞式的

10、門廊門斗復合結構，有柱時，計算全部建筑面積。廊廊v單排柱的門廊、車棚、貨棚等應與房屋建筑不相連，僅以單排柱作為支撐，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。v加油站的罩棚及與其結構類似的建筑，若其由獨立柱或單排柱支撐，計算方法同前；若由多柱支撐，考慮沿柱外圍圍合的建筑面積與上蓋水平投影面積比較。陽臺與平臺陽臺陽臺v建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內的有頂蓋及圍護結構的永久性空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動之用。露臺露臺v與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺。陽臺與平臺v無論底板是借助于下層屋面還是獨立懸挑，也無

11、論臺下方是房間還是陽臺，臺上方有蓋者為陽臺，無蓋者視為平臺。陽臺與平臺v有頂蓋的不封閉陽臺，當其上蓋高度達到或超過兩個自然層高度，視作陽臺無頂蓋，不計算建筑面積。陽臺與平臺v有頂蓋的不封閉陽臺，當陽臺寬度或陽臺進深小于等于0.60m時，該陽臺不計算建筑面積。v當不封閉陽臺上蓋高度小于兩個自然層高時，如上蓋水平投影域落在陽臺外圍水平投影域之內的面積小于陽臺外圍水平投影面積一半，該陽臺不計算建筑面積；如陽臺上蓋水平投影域落在陽臺外圍水平投影域之內的面積大于等于陽臺外圍水平投影面積一半，陽臺面積按上蓋水平投影域落在陽臺外圍水平投影域之內的面積的一半計算。陽臺與平臺陽臺與平臺v對頂層和特殊層高樓層的不

12、封閉陽臺，以該棟建筑標準層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；無標準層時，以6.00m作為認定標準。當頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時，陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿（圍護欄）處斜屋面的高度。v上蓋高度達到或超過二個層高的不封閉陽臺，當其中間設置有蓋板（包括由凸窗、空調機位、花池等所形成的蓋板）且蓋板底距陽臺底面的高度不足二個層高時，當所設蓋板水平投影域落在陽臺外圍水平投影域之內的面積大于等于陽臺外圍水平投影面積一半時，陽臺面積按所設蓋板水平投影域落在陽臺外圍水平投影域之內的面積的一半計算。陽臺與平臺v住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺的架空建筑空間，有圍護結構或圍護物，通達

13、室內及建筑外，且門的位置位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽臺底板，則該空間視為陽臺，按照陽臺規(guī)定計算建筑面積；如上蓋為上方非陽臺建筑底板，下方視為門廊或門斗，按門廊門斗規(guī)定計算建筑面積。陽臺與平臺陽臺與平臺v懸掛于建筑主體結構外側的外掛式空調機位、單獨設計的空調機位向陽臺及建筑內部空間凹進時，空調機位所占空間不計算建筑面積，空調機位上方空間根據(jù)不同特征按照凸窗進行處理；利用陽臺及建筑內部的局部空間設置的可放空調機的部位應與其相連的陽臺及建筑空間一體計算建筑面積。陽臺與平臺樓（電）梯、臺階、坡道臺階臺階v室外或室內在地坪或同一樓層不同高度處設置的供人行走的階梯。室外臺階室外臺階v

14、因室外地坪與建筑物主要入口存在高差，位于建筑物外由地坪通向建筑物主要入口修建的階梯稱之為室外臺階。室外樓梯室外樓梯v位于建筑物外，聯(lián)系地面與建筑物不同高度入口或聯(lián)系建筑物不同高度入口之間的樓梯稱之為室外樓梯。樓（電）梯、臺階、坡道v位于建筑外墻或主體結構以外但與建筑物主體相通且有兩面（含兩面）以上圍護墻體的樓（電）梯視為室內樓（電）梯；位于建筑外墻或主體結構以內的樓（電）梯為室內樓（電）梯。樓（電）梯、臺階、坡道v用于檢修、消防的爬梯，不計算建筑面積。v一般情況下，室內樓（電）梯按建筑物的自然層計算建筑面積。v穿越夾層的樓（電）梯，其位于夾層的梯間層高在2.20m以上時，夾層不計算建筑面積的，

15、梯間不計算建筑面積，夾層計算建筑面積的，梯間計算建筑面積。v對于高層建筑內附著于主體之上的樓（電）梯，無論其開門與否按自然層計算全部建筑面積；獨立于建筑體的樓（電）梯，按開門層計算建筑面積。v室內樓梯上下行之間有間隔時，當間隔大于等于0.30m時，計算上一層梯間面積時，梯間的間隔空間不計算建筑面積，當間隔小于0.30m時，梯間的間隔空間計算全部建筑面積。樓（電）梯、臺階、坡道v對于高低聯(lián)跨的建筑物，其高低聯(lián)跨內部連通并共同使用樓（電）梯的，按樓（電）梯設計開門側所在跨計算層數(shù)，并相應計算建筑面積。樓（電）梯、臺階、坡道v位于建筑物主體墻以外但與建筑物相通的獨立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計

16、算層數(shù)，并相應計算建筑面積；在局部層與建筑物通過架空通廊等連通的獨立樓（電）梯，按其出入口及架空通廊所在平面計算層數(shù)，并相應計算建筑面積；建筑物外從首層直接通向高層的單層斜跨樓梯計算一層建筑面積。樓（電）梯、臺階、坡道樓（電）梯、臺階、坡道v商場、寫字樓等設置的自動扶梯按其通達層計算層數(shù)，并相應計算建筑面積，計算面積的位置為上投影。樓（電）梯、臺階、坡道v室內樓（電）梯投影至上層樓（地）板結構面時，若投影面與上頂板間層高不足2.20m，則室內樓（電）梯在投影面與上頂板間層高不足2.20m的部分不計算建筑面積。樓（電）梯、臺階、坡道樓（電）梯、臺階、坡道v室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間設計

17、加以利用的，其層高在2.20m以上的或凈高在2.10m以上的部分應計算全部建筑面積。v室外樓梯按其聯(lián)結的不同高度的出入口計算層數(shù)，并按水平投影計算建筑面積；室外樓梯可以上層樓梯作為下層樓梯的頂蓋，若最上層樓梯無頂蓋或頂蓋不足以覆蓋樓梯面積一半以上時，最上一層室外樓梯視為無頂蓋。v無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋的室外車道計算全部建筑面積。室內車道按自然層計算建筑面積。在車道所投影的層內，若車道下方空間設計加以利用，且其層高在2.20m以上的或凈高在2.10m以上的空間計算了全部建筑面積，則該層車道所占用空間不可重復計算車道面積。樓（電）梯、臺階、坡道墻圍護結構圍護結構v圍合建筑空間

18、四周的墻體、門、窗等。建筑幕墻建筑幕墻v由金屬構架與板材組成的，不承擔主體結構載荷與作用的建筑外圍護結構。維護性幕墻維護性幕墻v直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。裝飾性幕墻裝飾性幕墻v設置在建筑物局部墻體外起裝飾作用的幕墻。勒腳勒腳v建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。墻v裝飾性幕墻不計算建筑面積；圍護性幕墻計算建筑面積并計入墻體面積。墻圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積：圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算建筑面積：v以純玻璃等幕墻材料構成的無框架圍護性幕墻，當樓板至幕墻外緣的距離小于等于0.40m時，以該距離為外墻厚度，并相應取半外墻；當樓板至幕墻外緣的距離大于0.40m時，樓板至幕墻的內緣的空