房地產(chǎn)項目開發(fā)結(jié)算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算土地增值稅清算與房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算土地增值稅清算與最新土地增值稅反避稅應對實務最新土地增值稅反避稅應對實務 2【主要收益主要收益】 1 1、全面了解房地產(chǎn)項目開發(fā)的程序和對開發(fā)成、全面了解房地產(chǎn)項目開發(fā)的程序和對開發(fā)成本的準確核算本的準確核算 2 2、掌握企業(yè)所得稅收入確認、開發(fā)成本和開發(fā)、掌握企業(yè)所得稅收入確認、開發(fā)成本和開發(fā)費用的稅收處理費用的稅收處理 3 3、深刻理解土地增值稅清算的收入和扣除項目、深刻理解土地增值稅清算的收入和扣除項目的歸集技巧的歸集技巧 4 4、介紹房地產(chǎn)企業(yè)最新反避稅政策及熟悉房地、介紹房地產(chǎn)企業(yè)最新反避稅政策及熟悉房地產(chǎn)稅收策劃的主要思路、方法及

2、運用產(chǎn)稅收策劃的主要思路、方法及運用 5 5、交流解決企業(yè)現(xiàn)實中的財稅疑難問題、交流解決企業(yè)現(xiàn)實中的財稅疑難問題3【主要內(nèi)容主要內(nèi)容】 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務 第二節(jié)第二節(jié) 開發(fā)項目土地增值稅清算實務解析開發(fā)項目土地增值稅清算實務解析 第三節(jié)第三節(jié) 企業(yè)所得稅與土地增值稅比較企業(yè)所得稅與土地增值稅比較 第四節(jié)第四節(jié) 企業(yè)主要稅收籌劃方法及反避稅應對企業(yè)主要稅收籌劃方法及反避稅應對 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)常見房地產(chǎn)企業(yè)常見8484個稅收問題個稅收問題4第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算及會計核算實務 一、項目

3、開發(fā)的三個階段一、項目開發(fā)的三個階段 二、項目開發(fā)結(jié)算的四個程序二、項目開發(fā)結(jié)算的四個程序 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、程序、方法程序、方法 四、開發(fā)間接費用的四、開發(fā)間接費用的1010大內(nèi)容大內(nèi)容 五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本5 5大不同點大不同點 七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本3 3大不同點大不同點5 一、項目開發(fā)的三個階段一、項目開發(fā)的三個階段 準備階段、行政審批階段和權屬初始登記階段。準備

4、階段、行政審批階段和權屬初始登記階段。 （一）準備階段（一）準備階段 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘之前，應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。的開發(fā)資金。6 取得國有土地使用權的最主要途徑：取得國有土地使用權的最主要途徑： 1 1、出讓方式、出讓方式 2 2、劃撥方式、劃撥方式 3 3、轉(zhuǎn)讓方式、轉(zhuǎn)讓方式 4 4、參加競拍取得

5、開發(fā)項目、參加競拍取得開發(fā)項目 5 5、合作開發(fā)取得土地或項目、合作開發(fā)取得土地或項目 6 6、收購房地產(chǎn)項目、收購房地產(chǎn)項目 7 7、收購目標公司股權獲得土地或在建項目、收購目標公司股權獲得土地或在建項目 8 8、收購債權將債務人抵債的在建項目或土地通、收購債權將債務人抵債的在建項目或土地通過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項目過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項目 9 9、改制重組置換方式取得土地或項目、改制重組置換方式取得土地或項目7 （二）行政審批階段（二）行政審批階段 房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個步驟：選址定點；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計步

6、驟：選址定點；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；初步設計及施工圖審查；規(guī)劃報建圖審查；條件；初步設計及施工圖審查；規(guī)劃報建圖審查；施工報建；建設工程竣工綜合驗收備案。施工報建；建設工程竣工綜合驗收備案。 1 1、選址定點、選址定點 計委立項、國土資源局規(guī)劃和土地審查、建委計委立項、國土資源局規(guī)劃和土地審查、建委建設條件意見、環(huán)保局意見、文化局、地震局、建設條件意見、環(huán)保局意見、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關審查園林局、水利局對建設工程相關審查 、規(guī)劃部門、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書辦理項目選址意見書 。 8 2 2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件 人

7、防工程建設審查、土地預審、公安消防支隊、人防工程建設審查、土地預審、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查、規(guī)劃部門核發(fā)范圍進行審查、規(guī)劃部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許建設用地規(guī)劃許可證可證。 3 3、初步設計和施工圖設計審查、初步設計和施工圖設計審查 規(guī)劃審查、消防設計審查、交警支隊的交通條規(guī)劃審查、消防設計審查、交警支隊的交通條件審查、人防設計審查、用地預審、市政部門、件審查、人防設計審查、用地預審、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等專業(yè)審查、

8、建委制發(fā)環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等專業(yè)審查、建委制發(fā)初步設計批復并核發(fā)技術性審查委托通知單，同初步設計批復并核發(fā)技術性審查委托通知單，同時發(fā)放時發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書建設工程施工圖設計文件審查批準書。 9 4 4、規(guī)劃報建圖審查階段、規(guī)劃報建圖審查階段 消防設計審查、人防設施審查、建委、市政部消防設計審查、人防設施審查、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對相關專業(yè)內(nèi)容和門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍審查、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充范圍審查、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后

9、，核發(fā)核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證（副本）。（副本）。 5 5、施工報建階段、施工報建階段 建設單位辦理施工報建登記、工程發(fā)包、建委建設單位辦理施工報建登記、工程發(fā)包、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證。10 開發(fā)企業(yè)申請辦理開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證商品房預售許可證應當應當提交下列證件（復印件）及資料：提交下列證件（復印件）及資料： 證明材料：土地使用權證書；建設工程規(guī)劃證明材料：土地使用權證書；建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設的資金達到許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設的資金達

10、到工程建設總投資的工程建設總投資的25%25%以上，并已經(jīng)確定施工進以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。度和竣工交付日期。 企業(yè)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；和資質(zhì)等級證書； 工程施工合同；工程施工合同； 商品房預售方案。說明商品房位置、裝修標商品房預售方案。說明商品房位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、物業(yè)管理等，準、竣工交付日期、預售總面積、物業(yè)管理等，并附預售總平面圖、分層平面圖。并附預售總平面圖、分層平面圖。11 6 6、建設工程竣工綜合驗收備案階段、建設工程竣工綜合驗收備案階段 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站竣工驗收報告?zhèn)浒笇彶椤⒔ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督站竣工驗收報告?zhèn)浒笇彶?、財政部門對

11、行政事業(yè)性收費和基金核實驗收、規(guī)財政部門對行政事業(yè)性收費和基金核實驗收、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、消防支隊、園林局以及其他需要參加驗衛(wèi)生局、消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門按有關規(guī)定驗收、規(guī)劃部門核發(fā)收的部門按有關規(guī)定驗收、規(guī)劃部門核發(fā)建設建設工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證（正本）、建委綜合各部門驗（正本）、建委綜合各部門驗收、審查意見，出具建設工程項目竣工綜合驗收收、審查意見，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明。備案證明。12 （三）權屬初始登記（三）權屬初始登記 房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）房管局核

12、準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。開發(fā)商應提交材料：登記。開發(fā)商應提交材料： 1 1、申請書；、申請書； 2 2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 3 3、用地證明文件或者土地使用權證；、用地證明文件或者土地使用權證； 4 4、建設用地規(guī)劃許可證；、建設用地規(guī)劃許可證； 5 5、建設工程規(guī)劃許可證；、建設工程規(guī)劃許可證； 6 6、施工許可證；、施工許可證； 7 7、房屋竣工驗收資料；、房屋竣工驗收資料； 8 8、房屋測繪成果；、房屋測繪成果； 9 9、其他文件。、其他文件。 13 二、項目開發(fā)結(jié)算的四個程序二、項目開發(fā)結(jié)算的四個程序 （一）工程預算（一）工程預算 企業(yè)根據(jù)擬建建筑工程的設計

13、圖紙、建筑工程企業(yè)根據(jù)擬建建筑工程的設計圖紙、建筑工程預算定額、費用定額、建筑材料預算價格以及與預算定額、費用定額、建筑材料預算價格以及與其配套使用的有關規(guī)定等，預先計算和確定每個其配套使用的有關規(guī)定等，預先計算和確定每個建設項目所需全部費用的技術經(jīng)濟文件，稱為建建設項目所需全部費用的技術經(jīng)濟文件，稱為建筑工程預算。筑工程預算。 按專業(yè)劃分為土建工程、給排水工程、采暖工按專業(yè)劃分為土建工程、給排水工程、采暖工程和電氣工程預算。按費用內(nèi)容劃分為單位工程、程和電氣工程預算。按費用內(nèi)容劃分為單位工程、單項工程和總概預算。單項工程和總概預算。14 （二）工程結(jié)算（二）工程結(jié)算 是指施工企業(yè)按照承包合同

14、（含補充協(xié)議）和是指施工企業(yè)按照承包合同（含補充協(xié)議）和已完工程量向建設單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）辦已完工程量向建設單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）辦理工程價結(jié)（清算）的文件。主要方式：理工程價結(jié)（清算）的文件。主要方式： 1 1、按月結(jié)算。實行旬末或月中預支，月終結(jié)算，、按月結(jié)算。實行旬末或月中預支，月終結(jié)算，竣工后清算的方法?？⒐ず笄逅愕姆椒ā?2 2、竣工后一次結(jié)算、竣工后一次結(jié)算 3 3、分段結(jié)算（按形象進度）、分段結(jié)算（按形象進度） 4 4、目標（控制界面）結(jié)算、目標（控制界面）結(jié)算 5 5、其他結(jié)算方式、其他結(jié)算方式 15 （三）竣工結(jié)算（三）竣工結(jié)算 是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個單位是

15、指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個單位工程或單項建筑安裝工程完工、驗收、點工程或單項建筑安裝工程完工、驗收、點交后，向建設單位（業(yè)主）辦理最后工程交后，向建設單位（業(yè)主）辦理最后工程價款清算的經(jīng)濟技術文件。經(jīng)審查的工程價款清算的經(jīng)濟技術文件。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設工程造價的依據(jù)?？⒐そY(jié)算是核定建設工程造價的依據(jù)。 竣工決算工程款竣工決算工程款=預算（或概算）或合同預算（或概算）或合同價款價款+ +施工過程中預算或合同價款調(diào)整數(shù)額施工過程中預算或合同價款調(diào)整數(shù)額預付及已結(jié)算工程價款保修金預付及已結(jié)算工程價款保修金16 1 1、預算結(jié)算方式。施工圖預算加簽證結(jié)算。、預算結(jié)算方式。施工圖預算加簽

16、證結(jié)算。 2 2、承包總價結(jié)算方式。這種方式的工程承包合、承包總價結(jié)算方式。這種方式的工程承包合同為總價承包合同。工程竣工后，暫扣合同價的同為總價承包合同。工程竣工后，暫扣合同價的2%2%5%5%作為維修金，其余工程價款一次結(jié)清。作為維修金，其余工程價款一次結(jié)清。 3 3、平方米造價包干方式。、平方米造價包干方式。 4 4、工程量清單結(jié)算方式。采用清單招標時，中、工程量清單結(jié)算方式。采用清單招標時，中標人填報的清單分項工程單價是承包合同的組成標人填報的清單分項工程單價是承包合同的組成部分，結(jié)算時按實際完成的工程量，以合同中的部分，結(jié)算時按實際完成的工程量，以合同中的工程單價為依據(jù)計算結(jié)算價款。

17、工程單價為依據(jù)計算結(jié)算價款。 工程竣工驗收合格簽署工程竣工驗收合格簽署“工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告。17 （四）竣工決算（四）竣工決算 竣工決算是由建設單位編制的反映建設項目實竣工決算是由建設單位編制的反映建設項目實際造價和投資效果的文件，是項目法人核定各類際造價和投資效果的文件，是項目法人核定各類新增資產(chǎn)價值，辦理其交付使用的依據(jù)。通過竣新增資產(chǎn)價值，辦理其交付使用的依據(jù)。通過竣工決算，反映建設工程的實際造價和投資結(jié)果；工決算，反映建設工程的實際造價和投資結(jié)果；通過竣工決算與概算、預算的對比分析，考核投通過竣工決算與概算、預算的對比分析，考核投資控制的工作成效。資控制的工作成效。 竣

18、工決算的內(nèi)容應包括從項目策劃到竣工投產(chǎn)竣工決算的內(nèi)容應包括從項目策劃到竣工投產(chǎn)全過程的全部實際費用，包括竣工財務決算說明全過程的全部實際費用，包括竣工財務決算說明書、竣工財務決算報表、工程竣工圖和工程造價書、竣工財務決算報表、工程竣工圖和工程造價對比分析四個部分。對比分析四個部分。 18 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、三、開發(fā)成本的歸集范圍及會計核算賬戶設置、程序、方法程序、方法 （一）開發(fā)成本組成內(nèi)容（一）開發(fā)成本組成內(nèi)容 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開

19、發(fā)產(chǎn)品成本可分為四類：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、成本可分為四類：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。配套設施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。 會計核算將其費用分為六個成本項目：土地征會計核算將其費用分為六個成本項目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費。筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費。 19 1 1、土地征用及拆遷補償費。是指因開發(fā)房地產(chǎn)、土地征用及拆遷補償費。是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建

20、筑物的拆遷補償費。置費以及原有建筑物的拆遷補償費。 2 2、前期工程費。是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的、前期工程費。是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。繪、場地平整等費用。 3 3、基礎設施費。是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)、基礎設施費。是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。 20 4 4、建筑安裝工程費。是指開發(fā)項目在開發(fā)過、建筑安裝工程費。是指開發(fā)項目

21、在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。程中所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。 5 5、配套設施費。是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可、配套設施費。是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水泵房、居委會、派配套設施費用，如鋼爐房、水泵房、居委會、派出所、幼托、消防、車庫等設施支出。出所、幼托、消防、車庫等設施支出。 6 6、開發(fā)間接費。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨、開發(fā)間接費。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理

22、機構(gòu)人員工資、福利項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 21 （二）開發(fā)成本核算程序（二）開發(fā)成本核算程序 開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)項目（如商品房）所支出的全部費用按成本項發(fā)項目（如商品房）所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。其一般程序是：和單位建筑面積成本的過程。其一般程序是： 1 1、確定成本核算單位、確定成

23、本核算單位 2 2、設置賬戶：開發(fā)成本、開發(fā)間接費、開發(fā)產(chǎn)、設置賬戶：開發(fā)成本、開發(fā)間接費、開發(fā)產(chǎn)品品 3 3、歸集開發(fā)產(chǎn)品費用：直接成本、間接成本和、歸集開發(fā)產(chǎn)品費用：直接成本、間接成本和共同成本共同成本 4 4、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本 22 （三）成本分攤方法（三）成本分攤方法 1 1、占地面積法。、占地面積法。 指按已動工開發(fā)成本對象占指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 2 2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比

24、例進行分配。面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。 3 3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。例進行分配。 4 4、預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造、預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占全部成本對象預算造價的比例進行分配。價占全部成本對象預算造價的比例進行分配。23 舉例舉例1 1：某公司在：某公司在1000010000平米土地上開發(fā)，土地平米土地上開發(fā)，土地出讓金出讓金10001000萬元。分兩期開發(fā)，一期為公寓，占萬元。分兩期開發(fā)，一期為

25、公寓，占地面積（包括道路、綠地等）地面積（包括道路、綠地等）60006000平米，建筑面平米，建筑面積積1500015000平米平米; ;二期為別墅，占地面積二期為別墅，占地面積40004000平米，平米，建筑面積建筑面積50005000平米。公寓已銷售完畢，計算應分平米。公寓已銷售完畢，計算應分攤土地出讓金？攤土地出讓金？ 占地面積法：占地面積法：10001000(6000(600010000)10000)600600 建筑面積法：建筑面積法：100010001500015000（15000150005000)5000)75075024 舉例舉例2 2： 某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工某開

26、發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為程進行招標，標價為20002000萬元，這兩幢商品房的萬元，這兩幢商品房的預算造價分別為：預算造價分別為：A A預算造價為預算造價為12001200萬元，萬元，B B預算預算造價為造價為10001000萬元，合計為萬元，合計為22002200萬元。則在工程完萬元。則在工程完工結(jié)算工程價款時，應按如下方法計算工結(jié)算工程價款時，應按如下方法計算A A、B B各幢各幢商品房的實際建筑安裝工程費：商品房的實際建筑安裝工程費： A A商品房：商品房：2000200012001200220022001090 1090 B B商品房：商品房：2000200010

27、00100022002200910910 房屋開發(fā)成本核算表一房屋開發(fā)成本核算表一.doc.doc 房屋開發(fā)成本明細分類賬之二房屋開發(fā)成本明細分類賬之二.doc.doc 25 四、開發(fā)間接費用的四、開發(fā)間接費用的1010大內(nèi)容大內(nèi)容 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目施開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目施工單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各工單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開

28、發(fā)產(chǎn)品成應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。本。 會計核算時，先記入會計核算時，先記入“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”賬戶，賬戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。產(chǎn)品成本。 26 1 1、工資。、工資。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術、經(jīng)濟、服務等人員的工資、管理機構(gòu)行政、技術、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。獎金和津貼。 2 2、職工福利費。、職工福利費。 指按上項人員工資總額的一指按上項人員工資總額的一定比例（定比例（1414）范圍內(nèi)列支的職工福利費。）范圍內(nèi)列支的職工福

29、利費。 3 3、折舊費。、折舊費。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位使指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等提取的折用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。舊費。 4 4、修理費。、修理費。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位使指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。理費。 27 5 5、辦公費。、辦公費。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位管指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、集體取暖用煤等費用。會議、差旅交通

30、、集體取暖用煤等費用。 6 6、水電費。、水電費。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位各指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位各管理部門耗用的水電費。管理部門耗用的水電費。 7 7、勞動保護費。、勞動保護費。 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌等物費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。水的燃料等。28 8 8、周轉(zhuǎn)房攤銷。、周轉(zhuǎn)房攤銷。 指不能確定為某項開發(fā)項目指不能確定為某項開發(fā)

31、項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。 9 9、利息支出。、利息支出。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但使用前暫存銀行而發(fā)生支出及相關的手續(xù)費，但使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入應沖減支出。開發(fā)產(chǎn)品動工前和完工的利息收入應沖減支出。開發(fā)產(chǎn)品動工前和完工以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期損以后的借款利息，應作為財務費用，計入當期損益。益。 1010、其他費用。指上列各項費用以外的其他開、其他費用。指上列各項費用以外的其他開

32、發(fā)間接費用支出。發(fā)間接費用支出。29 五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算五、房屋開發(fā)成本與土地開發(fā)成本的核算 分析：開發(fā)小區(qū)內(nèi)有住宅、別墅、商鋪和配套分析：開發(fā)小區(qū)內(nèi)有住宅、別墅、商鋪和配套設施，需要分別計算可售面積單位成本嗎？設施，需要分別計算可售面積單位成本嗎？ （一）核算對象（一）核算對象 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)（國稅發(fā)200931200931號）第二十六條規(guī)定，成本對號）第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對的各項耗費

33、而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：象的確定原則如下： 30 1 1、可否銷售原則、可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。將其相關成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 2 2、分類歸集原則、分類歸集原則 對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可

34、作為一個型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。成本對象進行核算。31 3 3、功能區(qū)分原則、功能區(qū)分原則 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。算。 4 4、定價差異原則、定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。對象進行核算。32 5 5、成本差異原則、成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建開發(fā)

35、產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。行核算。 6 6、權益區(qū)分原則、權益區(qū)分原則 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。如需改變成本對象的，應征主管稅務機關備案。如需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。得主管稅務機關同意。33 （四）房屋開發(fā)成本項目核算（四）房屋開發(fā)成本項目核算 1.

36、1.土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費 （1 1）能分清成本核算對象，直接計入有關房屋）能分清成本核算對象，直接計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費”成本項目，計入成本項目，計入“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項目項目”科目借方科目借方和和“銀行存款銀行存款”等科目貸方。等科目貸方。 （2 2）分不清核算對象的，應先將其支出通過）分不清核算對象的，應先將其支出通過“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目歸集，待開發(fā)科目歸集，待開發(fā)完成投入使用時，再按規(guī)定的方法分配計入成本完成投入使用時，再按規(guī)定的方法分配計入成本核算對象，計入核算對象

37、，計入“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項目項目”科目借方科目借方和和“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目貸方。科目貸方。34 2.2.前期工程費前期工程費 （1 1）能分清成本核算對象的，應直接計入核算）能分清成本核算對象的，應直接計入核算對象的對象的“前期工程費前期工程費”項目，借記項目，借記“開發(fā)成本開發(fā)成本A A房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”，貸記，貸記“銀行存款銀行存款”等科目。等科目。 （2 2）應由兩個或兩個以上成本對象負擔的前期）應由兩個或兩個以上成本對象負擔的前期工程費，先通過工程費，先通過“開發(fā)成本開發(fā)成本前期工程費前期工程費”科目科目歸集，再按規(guī)定的方法分配計入有關成本核算

38、對歸集，再按規(guī)定的方法分配計入有關成本核算對象的象的“前期工程費前期工程費”項目，借記項目，借記“開發(fā)成本開發(fā)成本A/BA/B項目前期工程費項目前期工程費”，貸記，貸記“銀行存款銀行存款”等科目。等科目。35 3.3.基礎設施費基礎設施費 一般應直接分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對一般應直接分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的象的“基礎設施費基礎設施費”項目，借記項目，借記“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項目基礎設施費項目基礎設施費”科目，貸記科目，貸記“銀行存款銀行存款”科目?？颇俊?4.4.建筑安裝工程費建筑安裝工程費 根據(jù)企業(yè)承付完工價款，直接計入有關房屋開根據(jù)企業(yè)承付完工價款，直接計入有關房屋開發(fā)

39、成本核算對象的發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費建筑安裝工程費”項目，借項目，借記記“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項目項目”科目，貸記科目，貸記“應付賬應付賬款款應付工程款應付工程款”科目。如要分配的，可以按工科目。如要分配的，可以按工程預算造價比例計算。程預算造價比例計算。36 舉例：舉例： 某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為程進行招標，標價為20002000萬元，這兩幢商品房的萬元，這兩幢商品房的預算造價分別為：預算造價分別為：A A預算造價為預算造價為12001200萬元，萬元，B B預算預算造價為造價為10001000萬元，合計為萬元，合計為22

40、002200萬元。則在工程完萬元。則在工程完工結(jié)算工程價款時，應按如下方法計算工結(jié)算工程價款時，應按如下方法計算A A、B B各幢各幢商品房的實際建筑安裝工程費：商品房的實際建筑安裝工程費： 某項工程實際建筑安裝工程費工程標價某項工程實際建筑安裝工程費工程標價該該項工程預算造價項工程預算造價各項工程預算造價合計各項工程預算造價合計 A A商品房：商品房：2000200012001200220022001090 1090 B B商品房：商品房：200020001000100022002200910910 37 5.5.公共配套設施費公共配套設施費 （1 1）對能分清并直接計入某個成本對象的不能）

41、對能分清并直接計入某個成本對象的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，可以直接計入有關房有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，可以直接計入有關房屋開發(fā)成本，在屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本開發(fā)成本A A項目配套設施本項目配套設施本”科目歸集其發(fā)生的支出?？颇繗w集其發(fā)生的支出。 （2 2）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的不能有償）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，應先在轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，應先在“開發(fā)成本開發(fā)成本配套配套設施開發(fā)成本設施開發(fā)成本”科目進行歸集，開發(fā)完成后再按科目進行歸集，開發(fā)完成后再按規(guī)定的標準分配計入具體項目開發(fā)成本。規(guī)定的標準分配計入具體項目開發(fā)成本。38 （3 3）對能有償轉(zhuǎn)讓的配套設

42、施支出，應在）對能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施支出，應在“開開發(fā)成本發(fā)成本配套設施開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本”科目進行歸集，完科目進行歸集，完工后轉(zhuǎn)入工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品配套設施配套設施”中。中。 （4 4）先開發(fā)房屋，后開發(fā)配套設施的，可以采）先開發(fā)房屋，后開發(fā)配套設施的，可以采取預提的辦法，完工時調(diào)整。取預提的辦法，完工時調(diào)整。 開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費該項開發(fā)產(chǎn)品預開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本）算成本（或計劃成本）配套設施費預提率配套設施費預提率 配套設施費預提率該配套設施的預算成本配套設施費預提率該配套設施的預算成本（或計劃成本）（或計劃成本）應負擔該配套設施費各

43、開發(fā)產(chǎn)應負擔該配套設施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）合計品的預算成本（或計劃成本）合計100%100% 39 舉例：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設施成本應由舉例：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設施成本應由A A、B B商商品房項目和營業(yè)會所負擔。由于幼托設施在商品品房項目和營業(yè)會所負擔。由于幼托設施在商品房等完工時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等完工時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和D D幼幼托設施的預算成本如下：托設施的預算成本如下： A A：商品房

44、：商品房1000 000 1000 000 B B：商品房：商品房 900 000 900 000 C C：營業(yè)會所：營業(yè)會所 500 000 500 000 D D：幼托設施：幼托設施 240 000240 000 40 配套設施費預提率配套設施費預提率240000240000（1000000+900000+5000001000000+900000+500000）100%100%10% 10% 各項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費為：各項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費為： A A商品房：商品房：1000 0001000 000元元1010100000 100000 B B商品房：商品房：900 00090

45、0 000元元101090000 90000 C C會所：會所：500 000500 000元元101050000 50000 按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設施費時，按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應在配套設施完工時，其與實際支出數(shù)的差額，應在配套設施完工時，按預提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品按預提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。的成本。 41 6. 6.開發(fā)間接費開發(fā)間接費 先計入先計入“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”科目，然后再按適當科目，然后再按適當分配標準，將它分配計入各開發(fā)項目產(chǎn)品成本。分配標準，將它分配計入各開發(fā)項目產(chǎn)品成本。 為了簡

46、化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。 如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場項目管理機構(gòu)而由企如果開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場項目管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)管理費用。銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)管理費用。 42 舉例：某房開發(fā)企業(yè)某項目

47、部舉例：某房開發(fā)企業(yè)某項目部5 5月份共發(fā)生了開月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用發(fā)間接費用502400502400元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下：產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號名稱開發(fā)產(chǎn)品編號名稱 直接成本直接成本 A A 商品房商品房 5000 000 5000 000 B B 商品房商品房 1200 000 1200 000 C C 配套設施配套設施 800 000 800 000 合計合計 6280 000 6280 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5 5月份應月份應分配的開發(fā)間接費？分配的開

48、發(fā)間接費？43 分配比例分配比例=502400=5024006280000=8% 6280000=8% A A商品房：商品房：500000050000008%8%400000 400000 B B商品房：商品房：120000012000008%8%96000 96000 C C配套設施：配套設施：800 000800 000元元8 864006400 將各開發(fā)產(chǎn)品分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)將各開發(fā)產(chǎn)品分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品的二級賬戶品的二級賬戶“開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)間接費開發(fā)間接費”的借方的借方和和“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”賬戶的貸方：賬戶的貸方： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)

49、成本房屋開發(fā)成本 496000 496000 開發(fā)成本開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本配套設施開發(fā)成本 6400 6400 貸：開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用 50240050240044 （五）土地開發(fā)成本核算（五）土地開發(fā)成本核算 1 1、劃分和歸集的原則、劃分和歸集的原則 企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：種： 一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)開發(fā)（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品而開發(fā)的自用土地。產(chǎn)品而開發(fā)的自用土地。 前者是最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨

50、構(gòu)成土前者是最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；后者則是中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用地的開發(fā)成本；后者則是中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本。支出應計入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本。 45 企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出，應設企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出，應設置的置的“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進行核算?？颇窟M行核算。 如果企業(yè)開發(fā)商品房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)如果企業(yè)開發(fā)商品房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在成本核算對象，在“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本”

51、賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發(fā)成本，從用土地所應負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”賬賬戶轉(zhuǎn)入戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶。賬戶。46 2 2、成本項目設置、成本項目設置 對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本項目：項目： 1 1、土地征用及拆遷補償費；、土地征用及拆遷補償費； 2 2、前期

52、工程費；、前期工程費； 3 3、基礎設施費；、基礎設施費； 4 4、開發(fā)間接費。、開發(fā)間接費。 土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施費，還應設置施費，還應設置“配套設施費配套設施費”成本項目，用以成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。 47 3 3、開發(fā)成本核算、開發(fā)成本核算 設置設置“商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”和和“自用土地開自用土地開發(fā)成本發(fā)成本”兩個二級賬戶。兩個二級賬戶。 舉例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)舉例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出：生了

53、下列有關土地開發(fā)支出： A B A B 商品性土地商品性土地 自用土地自用土地 支付征地拆遷費支付征地拆遷費 78 78 萬萬 7272萬萬 支付前期工程款支付前期工程款2020萬萬 18 18 萬萬 應付基礎設施款應付基礎設施款2525萬萬 18 18 萬萬 分配開發(fā)間接費分配開發(fā)間接費1010萬萬 合計合計 133133萬萬108 108 萬萬 48 銀行存款支付征地拆遷費時，應作：銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 78 78 開發(fā)成本開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 72 72 貸：銀行存款貸：銀行存款 150 150

54、 銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 20 20 開發(fā)成本開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 18 貸：銀行存款貸：銀行存款 3838 49 將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時：將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 25 25 開發(fā)成本開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 18 貸：應付賬款貸：應付賬款應付工程款應付工程款 43 43 分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開

55、發(fā)間接費用時，應作：費用時，應作： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 10 貸：開發(fā)間接費用貸：開發(fā)間接費用 1010 50 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本核算六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本核算5 5大大不同點不同點 （一）成本對象確定原則（一）成本對象確定原則 可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區(qū)分原則。定價差異原則、成本差異原則、權益區(qū)分原則。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定, ,并報主管并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更

56、稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。主管稅務機關同意。51 （二）計稅成本內(nèi)容（二）計稅成本內(nèi)容 1 1、土地征用費及拆遷補償費。、土地征用費及拆遷補償費。 指為取得土地指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費土地閑置費、土地變、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補更用途和超面

57、積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。作物補償費、危房補償費等。 2 2、前期工程費。、前期工程費。 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌籌建建、場地通平等前期費用。、場地通平等前期費用。52 3 3、建筑安裝工程費。、建筑安裝工程費。 指開發(fā)項目開發(fā)過程中指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。筑工程費和

58、開發(fā)項目安裝工程費等。 4 4、基礎設施建設費。、基礎設施建設費。 指開發(fā)項目在開發(fā)過程指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費?；葓@林環(huán)境工程費。53 5 5、公共配套設施費。指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨、公共配套設施費。指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公

59、用事業(yè)單位的公共配無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。套設施支出。 6 6、開發(fā)間接費。、開發(fā)間接費。 指企業(yè)為直接組織和管理開指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目項目營銷設施建造費等營銷設施建造費等。54 （三）計稅成本核算的一般程序（三）計稅成本核算的一

60、般程序 1 1、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)、對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。預提費用和待攤費用進行計量與確認。55 2 2、 對應計入成本對象中的各項實際支出、預對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成