第九章財務管理與績效評價

1、物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun1物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun2 一、財務管理對象一、財務管理對象 財務是指企業(yè)為了達到既定的目標所進行財務是指企業(yè)為了達到既定的目標所進行的籌集和運用資金等活動及這些活動所體的籌集和運用資金等活動及這些活動所體現(xiàn)的各種關系?，F(xiàn)的各種關系。 企業(yè)財務管理是指對企業(yè)財務活動和財務企業(yè)財務管理是指對企業(yè)財務活動和財務關系實施的管理，企業(yè)財務管理的對象包關系實施的管理，企業(yè)財務管理的對象包括企業(yè)財務活動和各種財務關系兩個方面。括企業(yè)財務活動和各種財務關系兩個方面。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun3 （一）

2、企業(yè)財務活動（一）企業(yè)財務活動 企業(yè)財務活動是指在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)企業(yè)財務活動是指在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)?；睾头峙湮鍌€相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。 企業(yè)的資金運動有靜態(tài)和動態(tài)兩種表現(xiàn)形式。企業(yè)的資金運動有靜態(tài)和動態(tài)兩種表現(xiàn)形式。靜態(tài)形式是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，包括靜態(tài)形式是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)，流動負債、長期負債和固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)，流動負債、長期負債和所有者權益；動態(tài)形式則可以分為經(jīng)營性現(xiàn)金所有者權益；動態(tài)形式則可以分為經(jīng)營性現(xiàn)金流動、投資性現(xiàn)

3、金流動和籌資性現(xiàn)金流動三種流動、投資性現(xiàn)金流動和籌資性現(xiàn)金流動三種類型。類型。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun4 （二）企業(yè)財務關系（二）企業(yè)財務關系 1、企業(yè)同其所有者之間的財務關系。、企業(yè)同其所有者之間的財務關系。 2、企業(yè)同其債權人之間的財務關系。、企業(yè)同其債權人之間的財務關系。 3、企業(yè)同其債務人之間的財務關系。、企業(yè)同其債務人之間的財務關系。 4、企業(yè)內部各單位之間的財務關系。、企業(yè)內部各單位之間的財務關系。 5、企業(yè)同職工之間的財務關系。、企業(yè)同職工之間的財務關系。 6、企業(yè)同國家機關之間的財務關系。、企業(yè)同國家機關之間的財務關系。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by

4、 B. Y., Sun5 二、財務管理目標二、財務管理目標 財務管理目標又稱理財目標，是指企業(yè)進財務管理目標又稱理財目標，是指企業(yè)進行財務活動所要達到的目的，是評價企業(yè)行財務活動所要達到的目的，是評價企業(yè)財務活動是否合理、有效的標準。財務活動是否合理、有效的標準。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun6 （一）財務管理總體目標（一）財務管理總體目標 1、利潤最大化、利潤最大化 2、資本利潤率最大化或每股利潤最大化、資本利潤率最大化或每股利潤最大化 3、企業(yè)價值最大化或股東財富最大化、企業(yè)價值最大化或股東財富最大化物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun7 （二）財務管

5、理具體目標（二）財務管理具體目標 1、籌資管理目標、籌資管理目標 在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風險，獲取同樣多的資金（或較多的資本和較小的籌資風險，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。金）。 2、投資管理目標、投資管理目標 以較低的投資風險與投資投放和使用，獲取同樣多（或較以較低的投資風險與投資投放和使用，獲取同樣多（或較多）的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。多）的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。 3、利潤分配管理目標、利潤分配管理目標 在企業(yè)進行利潤分配時，正確處理企業(yè)相互利益主體之間在企業(yè)進行利

6、潤分配時，正確處理企業(yè)相互利益主體之間的經(jīng)濟利益，合理確定利潤的留存比例以及分配形式，以的經(jīng)濟利益，合理確定利潤的留存比例以及分配形式，以提高企業(yè)的潛在收益能力，從而提高企業(yè)的總價值。提高企業(yè)的潛在收益能力，從而提高企業(yè)的總價值。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun8 三、財務管理的內容三、財務管理的內容 財務管理的內容是指財務管理具體從事哪財務管理的內容是指財務管理具體從事哪些方面的工作。些方面的工作。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun9 （一）籌資決策（一）籌資決策 籌資決策是指物業(yè)管理企業(yè)對所要籌集資金的籌資決策是指物業(yè)管理企業(yè)對所要籌集資金的數(shù)量、來源

7、、方式和構成等方面進行的決策。數(shù)量、來源、方式和構成等方面進行的決策。 包括如下內容：包括如下內容： 預測企業(yè)資金需要的數(shù)量；預測企業(yè)資金需要的數(shù)量； 確定籌資規(guī)模和籌資時機；確定籌資規(guī)模和籌資時機； 確定籌集資金的來源與比例；確定籌集資金的來源與比例； 研究或評價最佳的籌資方式；研究或評價最佳的籌資方式； 確定資本成本，分析財務風險，優(yōu)化資本結構；確定資本成本，分析財務風險，優(yōu)化資本結構； 研究資本結構的彈性及調整方法。研究資本結構的彈性及調整方法。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun10 （二）投資決策（二）投資決策 投資決策，是指企業(yè)籌得資金之后，在確定投投資決策，是指企

8、業(yè)籌得資金之后，在確定投資方向、投資規(guī)模以及具體的投資方式等方面資方向、投資規(guī)模以及具體的投資方式等方面的決策，以便取得最佳的投資收益。的決策，以便取得最佳的投資收益。 物業(yè)管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間物業(yè)管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種類型。接投資兩種類型。 直接投資是指把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營管理服務中直接投資是指把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營管理服務中去，以便獲取利潤。去，以便獲取利潤。 間接投資又稱證券投資，是指把資金投放于金融性資間接投資又稱證券投資，是指把資金投放于金融性資產(chǎn)，以便獲取股利或者利息收人的投資。產(chǎn)，以便獲取股利或者利息收人的投資。物業(yè)經(jīng)營管理Edite

9、d by B. Y., Sun11 （三）利潤分配決策（三）利潤分配決策 利潤分配決策是指企業(yè)用利潤給股東發(fā)放股息利潤分配決策是指企業(yè)用利潤給股東發(fā)放股息和作為留存利潤等方面進行分配的政策選擇，和作為留存利潤等方面進行分配的政策選擇，也就是考慮企業(yè)的利潤怎樣進行分配，既能提也就是考慮企業(yè)的利潤怎樣進行分配，既能提高企業(yè)的即期市場價值和財務的穩(wěn)定性與安全高企業(yè)的即期市場價值和財務的穩(wěn)定性與安全性，又能使企業(yè)的未來收入和利潤不斷增加，性，又能使企業(yè)的未來收入和利潤不斷增加，從而使企業(yè)的市場價值不斷上升。從而使企業(yè)的市場價值不斷上升。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun12 包括：包

10、括： 利潤分配與留存利潤的關系；利潤分配與留存利潤的關系； 利潤分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機會、利潤分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機會、各種資金來源及其成本、股東對當期收人和未來收入各種資金來源及其成本、股東對當期收人和未來收入的相對偏好等；的相對偏好等； 利潤分配的時間和方式；利潤分配的時間和方式； 股票股息及股票回購問題。股票股息及股票回購問題。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun13 四、財務管理的手段四、財務管理的手段 實現(xiàn)企業(yè)理財手段與方法以網(wǎng)絡財務為主，實現(xiàn)企業(yè)理財手段與方法以網(wǎng)絡財務為主，并將網(wǎng)絡財務融人到企業(yè)資源規(guī)劃（并將網(wǎng)絡財務融人到企業(yè)資

11、源規(guī)劃（ERP）系統(tǒng)中。系統(tǒng)中。 網(wǎng)絡財務是以互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡財務是以互聯(lián)網(wǎng)INTRENET、內部網(wǎng)、內部網(wǎng)INTRANET以及電子商務為背景的在線理以及電子商務為背景的在線理財活動。財活動。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun14 一、財務報告的構成與內容一、財務報告的構成與內容 企業(yè)財務報告又稱財務會計報告，是以企企業(yè)財務報告又稱財務會計報告，是以企業(yè)的日常核算資料為依據(jù)，以表格為主要業(yè)的日常核算資料為依據(jù)，以表格為主要形式，反映、提供和傳輸企業(yè)財務信息的形式，反映、提供和傳輸企業(yè)財務信息的書面報告文件，是企業(yè)經(jīng)營管理水平的綜書面報告文件，是企業(yè)經(jīng)營管理水平的綜合反映。合反映。物

12、業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun15 （一）會計報表部分（一）會計報表部分 會計報表又稱財務報表，是在日常會計核算的會計報表又稱財務報表，是在日常會計核算的基礎上，按照一定的指標體系，總括地反映物基礎上，按照一定的指標體系，總括地反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內的資產(chǎn)、負債及所有業(yè)管理企業(yè)在一定時期內的資產(chǎn)、負債及所有者權益的狀況、經(jīng)營成果和理財過程的書面文者權益的狀況、經(jīng)營成果和理財過程的書面文件，是物業(yè)管理企業(yè)的償債能力、獲利能力和件，是物業(yè)管理企業(yè)的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。經(jīng)營管理效率等的集中反映。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun1

13、6 1、主表、主表 主表即企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表，包括資主表即企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報送的成產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報送的成本報表。本報表。 （1）資產(chǎn)負債表。資產(chǎn)負債表是反映物業(yè)管理企業(yè)）資產(chǎn)負債表。資產(chǎn)負債表是反映物業(yè)管理企業(yè)在某一特定時日（如年末、季末、月末）財務狀況的在某一特定時日（如年末、季末、月末）財務狀況的財務報表，是企業(yè)的基本會計報表之一。財務報表，是企業(yè)的基本會計報表之一。 （2）利潤表。利潤表又稱損益表，是反映物業(yè)管理）利潤表。利潤表又稱損益表，是反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及

14、其分配情況企業(yè)在一定時期內經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及其分配情況的會計報表。它反映了企業(yè)在一定期間的收入和相應的會計報表。它反映了企業(yè)在一定期間的收入和相應的費用、成本，以及最終形成的損益。的費用、成本，以及最終形成的損益。 （3）現(xiàn)金流量表?，F(xiàn)金流量表是用于提供企業(yè)在一）現(xiàn)金流量表。現(xiàn)金流量表是用于提供企業(yè)在一定會計期間內經(jīng)營活動投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)定會計期間內經(jīng)營活動投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物流入和流出信息的會計報表。金及其等價物流入和流出信息的會計報表。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun17 2、附表、附表 附表是指對主表中的某一項或幾項指標或內容提供更附表是

15、指對主表中的某一項或幾項指標或內容提供更為詳細情況的補充性報表。這些報表包括兩類：一類為詳細情況的補充性報表。這些報表包括兩類：一類是是 企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度 規(guī)定的，另一類是企業(yè)內部管規(guī)定的，另一類是企業(yè)內部管理需要的。理需要的。 （1）資產(chǎn)負債表附表）資產(chǎn)負債表附表 資產(chǎn)減值準備明細表資產(chǎn)減值準備明細表 股東權益增減變動表股東權益增減變動表 應交增值稅明細表應交增值稅明細表 （2）利潤表附表）利潤表附表 利潤分配表利潤分配表 分部報告分部報告物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun18 （二）文字報告部分（二）文字報告部分 1、會計報表附注、會計報表附注 （1）企業(yè)基本情況

16、。）企業(yè)基本情況。 （2）不符合基本會計假設的說明。）不符合基本會計假設的說明。 （3）重要會計政策和會計估計及其變更原因及其對）重要會計政策和會計估計及其變更原因及其對財務狀況和經(jīng)營成果的影響。財務狀況和經(jīng)營成果的影響。 （4）或有事項的說明。）或有事項的說明。 （5）資產(chǎn)負債表日后事項的說明。）資產(chǎn)負債表日后事項的說明。 （6）關聯(lián)方關系及其交易的說明。）關聯(lián)方關系及其交易的說明。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun19 （7）重要資產(chǎn)轉讓及其出售情況。）重要資產(chǎn)轉讓及其出售情況。 （8）企業(yè)合并、分立的說明。）企業(yè)合并、分立的說明。 （9）重大投資、融資活動。）重大投資、

17、融資活動。 （10）會計報表中重要項目的明細資料。）會計報表中重要項目的明細資料。 （11）合并會計報表的說明。）合并會計報表的說明。 （12）有助于理解和分析會計報表需要說明的其他事）有助于理解和分析會計報表需要說明的其他事項。項。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun20 2、財務狀況說明書、財務狀況說明書 財務狀況說明書是企業(yè)對自身的財務狀況和經(jīng)營成果財務狀況說明書是企業(yè)對自身的財務狀況和經(jīng)營成果作出的自我評價。作出的自我評價。 包括：包括： 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況。 利潤實現(xiàn)和分配情況。利潤實現(xiàn)和分配情況。 資金增減和周轉情況。資金增減和周轉情況。

18、 對企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有重大影對企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有重大影響的其他事項。響的其他事項。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun21 二、財務報告分析的概念與形式二、財務報告分析的概念與形式 （一）財務報告分析的概念與特征（一）財務報告分析的概念與特征 財務報告分析是指以財務報告所反映的各類信財務報告分析是指以財務報告所反映的各類信息為依據(jù)和起點，采用科學的評價標準和適用息為依據(jù)和起點，采用科學的評價標準和適用的分析方法，遵循規(guī)范的分析程序，有重點、的分析方法，遵循規(guī)范的分析程序，有重點、針對性地分析和評價物業(yè)管理企業(yè)的財務狀況針對性地分析和評價物業(yè)管理企

19、業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果，正確判斷企業(yè)在經(jīng)營管理過程中和經(jīng)營成果，正確判斷企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的利弊得失、財務狀況及其發(fā)展趨勢，為報告的利弊得失、財務狀況及其發(fā)展趨勢，為報告使用者投資與決策提供重要財務信息的一種分使用者投資與決策提供重要財務信息的一種分析活動。析活動。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun22 財務報告分析具有三個特征：財務報告分析具有三個特征： 拓展性拓展性 判斷性判斷性 依耐性依耐性物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun23 （二）財務報告分析的主要形式（二）財務報告分析的主要形式 1、內部分析與外部分析、內部分析與外部分析 （1）內部分析是指物

20、業(yè)管理企業(yè)對企業(yè)財務狀況進）內部分析是指物業(yè)管理企業(yè)對企業(yè)財務狀況進行的內部分析。行的內部分析。 （2）外部分析是指物業(yè)管理企業(yè)外部的投資者、債）外部分析是指物業(yè)管理企業(yè)外部的投資者、債權人及政府部門，根據(jù)各自需要或分析目的，對企業(yè)權人及政府部門，根據(jù)各自需要或分析目的，對企業(yè)的有關情況進行的分析。的有關情況進行的分析。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun24 2、全面分析與專題分析、全面分析與專題分析 全面分析是指對物業(yè)管理企業(yè)在一定時期的經(jīng)營管理全面分析是指對物業(yè)管理企業(yè)在一定時期的經(jīng)營管理各方面的情況進行系統(tǒng)、綜合、全面的分析和評價。各方面的情況進行系統(tǒng)、綜合、全面的分析

21、和評價。 專題分析是指根據(jù)分析主體或分析目的的不同，對企專題分析是指根據(jù)分析主體或分析目的的不同，對企業(yè)經(jīng)營管理過程中某一環(huán)節(jié)或某一方面存在的突出間業(yè)經(jīng)營管理過程中某一環(huán)節(jié)或某一方面存在的突出間題進行分析。題進行分析。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun25 3、財務報表分析與內部報表分析、財務報表分析與內部報表分析 （1）財務報表分析是財務報告分析的最基本形式。）財務報表分析是財務報告分析的最基本形式。根據(jù)報表的種類不同又可分為資產(chǎn)負債表分析、利潤根據(jù)報表的種類不同又可分為資產(chǎn)負債表分析、利潤表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。 （2）內部報表分析是對財務

22、報告分析的必要補充，）內部報表分析是對財務報告分析的必要補充，對內部報表的分析更有利于揭示物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管對內部報表的分析更有利于揭示物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題或不足。理中存在的問題或不足。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun26 4、趨勢分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析、趨勢分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析 （1）趨勢分析是指對物業(yè)管理企業(yè)某個時期各單位）趨勢分析是指對物業(yè)管理企業(yè)某個時期各單位時間的總體財務變動狀況或某個財務指標的變動情況時間的總體財務變動狀況或某個財務指標的變動情況所作的分析，借以評價企業(yè)的發(fā)展趨勢。所作的分析，借以評價企業(yè)的發(fā)展趨勢。 （2）現(xiàn)狀分析是指對物業(yè)管

23、理企業(yè)財務活動所析，）現(xiàn)狀分析是指對物業(yè)管理企業(yè)財務活動所析，以評價企業(yè)當期的各項經(jīng)營和財務活動狀況。以評價企業(yè)當期的各項經(jīng)營和財務活動狀況。 （3）潛力分析是在趨勢分析和現(xiàn)狀分析的基礎上，）潛力分析是在趨勢分析和現(xiàn)狀分析的基礎上，結合企業(yè)資源變動狀況和經(jīng)營目標，對企業(yè)未來發(fā)展結合企業(yè)資源變動狀況和經(jīng)營目標，對企業(yè)未來發(fā)展能力的估價與判斷。能力的估價與判斷。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun27 三、財務報告分析的主要方法三、財務報告分析的主要方法 （一）比率分析法（一）比率分析法 比率分析法是財務報告分析是基本最重要的方比率分析法是財務報告分析是基本最重要的方法，它實質上是

24、將影響財務狀況、經(jīng)營成果的法，它實質上是將影響財務狀況、經(jīng)營成果的兩個或兩個以上相關因素聯(lián)系起來，通過計算兩個或兩個以上相關因素聯(lián)系起來，通過計算比率，反映它們之間的關系，借以評價企業(yè)財比率，反映它們之間的關系，借以評價企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果的一種分析方法。務狀況、經(jīng)營成果的一種分析方法。 比率分析法主要包括：比率分析法主要包括： 相關指標比率分析法相關指標比率分析法 構成比率分析法構成比率分析法 效率比率分析法效率比率分析法物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun28 （二）比較分析法（二）比較分析法 比較分析法是將實際數(shù)同特定的各種標準（基比較分析法是將實際數(shù)同特定的各種標準（

25、基數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異，并找出產(chǎn)數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異，并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進物業(yè)經(jīng)營生差異的原因及其影響程度，為改進物業(yè)經(jīng)營管理提供參考的一種分析方法。管理提供參考的一種分析方法。 比較分析法中的數(shù)據(jù)有：比較分析法中的數(shù)據(jù)有： 絕對數(shù)絕對數(shù) 相對數(shù)相對數(shù)物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun29 四、財務報告分析的一般過程四、財務報告分析的一般過程 （一）財務報告分析準備階段（一）財務報告分析準備階段 1、明確財務報告分析目的、明確財務報告分析目的 2、確立財務報告分析標準、確立財務報告分析標準 3、制定財務報告分析計劃、制定財務報告分析計劃

26、 4、搜索整理財務報告分析資料、搜索整理財務報告分析資料物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun30 （二）財務報告分析實施階段（二）財務報告分析實施階段 1、報告整體分析、報告整體分析 2、財務指標分析、財務指標分析 3、基本因素分析、基本因素分析物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun31 （三）財務報告分析報告階段（三）財務報告分析報告階段 1、得出財務報告分析結論、得出財務報告分析結論 2、提出可行的措施建議、提出可行的措施建議 3、編寫財務報告分析報告、編寫財務報告分析報告物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun32 一、物業(yè)管理績效評價的概念與意

27、義一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義 （一）績效與物業(yè)管理績效（一）績效與物業(yè)管理績效 物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。經(jīng)營者業(yè)績主要通過經(jīng)營續(xù)發(fā)展能力等方面。經(jīng)營者業(yè)績主要通過經(jīng)營者在經(jīng)營管理企業(yè)的過程中對企業(yè)經(jīng)營、成長、者在經(jīng)營管理企業(yè)的過程中對企業(yè)經(jīng)營、成長、發(fā)展中所取得的成果和所作出的貢獻來體現(xiàn)。發(fā)展中所取得的成果和所作出的貢獻來體現(xiàn)。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by

28、 B. Y., Sun33 物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責任時，業(yè)主委托承擔經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責任時，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun34 （二）物業(yè)管理績效評價及其意義（二）物業(yè)管理績效評價及其意義 1、物業(yè)管理績效評價的概念、物業(yè)管理績效評價的概念 物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學等方法，物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統(tǒng)一的評價標準，按照一采用特定的指標體系，依照統(tǒng)一的評價

29、標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準確的綜合評判活動。確的綜合評判活動。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun35 2、物業(yè)管理績效評價的特點、物業(yè)管理績效評價的特點 物業(yè)管理績效評價的特點是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體物業(yè)管理績效評價的特點是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水評價對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈

30、利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內容作為平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內容作為評價重點。評價重點。 3、物業(yè)管理績效評價的意義、物業(yè)管理績效評價的意義物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun36 二、物業(yè)管理績效評價的類型二、物業(yè)管理績效評價的類型 （一）政府評價（一）政府評價 指政府有關部門根據(jù)企業(yè)監(jiān)管的需要、獎懲的指政府有關部門根據(jù)企業(yè)監(jiān)管的需要、獎懲的需要或者財務分析的需要等，分別或聯(lián)合組織需要或者財務分析的需要等，分別或聯(lián)合組織的物業(yè)管理企業(yè)績效評價。的物業(yè)管理企業(yè)績效評價。 （二）社會評價（二）社會評價 社會評價是指企業(yè)出資人、債權人、中小

31、股東，社會評價是指企業(yè)出資人、債權人、中小股東，或社會中介機構等，為及時了解企業(yè)經(jīng)營的真或社會中介機構等，為及時了解企業(yè)經(jīng)營的真實情況、促進投資效益提高，加強企業(yè)的社會實情況、促進投資效益提高，加強企業(yè)的社會監(jiān)管而組織開展的評價行為。監(jiān)管而組織開展的評價行為。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun37 （四）企業(yè)自我診斷評價（四）企業(yè)自我診斷評價 指各類物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管理的指各類物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管理的特定需要而自行組織開展的績效評價。特定需要而自行組織開展的績效評價。 （五）物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價（五）物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價 回答業(yè)主關心的其委托管理的物業(yè)資

32、產(chǎn)的收支回答業(yè)主關心的其委托管理的物業(yè)資產(chǎn)的收支狀況、收入及資產(chǎn)價值成長的潛力、資產(chǎn)投資狀況、收入及資產(chǎn)價值成長的潛力、資產(chǎn)投資收益水平、在市場上的競爭能力等問題。收益水平、在市場上的競爭能力等問題。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun38 三、物業(yè)管理績效評價的基本要素三、物業(yè)管理績效評價的基本要素 物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標、評價標準和評價方法。評價指標、評價標準和評價方法。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun39 四、物業(yè)管理績效評價的指標體系四、物業(yè)管理績效評價的指標體系 （一）物業(yè)管理績效評價基本指

33、標（一）物業(yè)管理績效評價基本指標 1、財務效益狀況指標、財務效益狀況指標 （1）凈資產(chǎn)收益率）凈資產(chǎn)收益率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun40 （2）總資產(chǎn)報酬率）總資產(chǎn)報酬率 （3）財務內部收益率）財務內部收益率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun41 2、資產(chǎn)營運狀況指標、資產(chǎn)營運狀況指標 （1）總資產(chǎn)周轉率）總資產(chǎn)周轉率 （2）流動資產(chǎn)周轉率）流動資產(chǎn)周轉率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun42 3、償債能力狀況指標、償債能力狀況指標 （1）資產(chǎn)負債率）資產(chǎn)負債率 （2）利息保障倍數(shù)）利息保障倍數(shù) 4、發(fā)展能力狀況指標、發(fā)展能力狀況指

34、標 （1）營業(yè)增長率）營業(yè)增長率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun43 （2）資本積累率）資本積累率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun44 （二）物業(yè)管理績效評價修正指標（二）物業(yè)管理績效評價修正指標 1、財務效益狀況修正指標、財務效益狀況修正指標 （1）主營業(yè)務利潤率）主營業(yè)務利潤率 （2）盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)）盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun45 （3）成本費用利潤率）成本費用利潤率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun46 2、資產(chǎn)營運狀況修正指標、資產(chǎn)營運狀況修正指標 （1）應收賬款周轉率）應收賬款周轉率

35、 （2）不良資產(chǎn)比率）不良資產(chǎn)比率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun47 （3）資產(chǎn)損失比率）資產(chǎn)損失比率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun48 3、償債能力狀況修正指標、償債能力狀況修正指標 （1）流動比率）流動比率 （2）速動比率）速動比率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun49 （3）現(xiàn)金流動負債比率）現(xiàn)金流動負債比率 （4）長期資產(chǎn)適合率）長期資產(chǎn)適合率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun50 （5）經(jīng)營虧損掛賬比率）經(jīng)營虧損掛賬比率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun51 4、發(fā)展能力狀況修正指標、發(fā)

36、展能力狀況修正指標 （1）總資產(chǎn)增長率）總資產(chǎn)增長率 （2）三年利潤平均增長率）三年利潤平均增長率 （3）三年資本平均增長率）三年資本平均增長率物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun52 （三）物業(yè)管理績效評價（三）物業(yè)管理績效評價 評議指標評議指標即實施評論議定的指標，屬于非計量指評議指標評議指標即實施評論議定的指標，屬于非計量指標，用于定性分析判斷，是對計量指標的進一步補充。標，用于定性分析判斷，是對計量指標的進一步補充。 1、經(jīng)營者基本素質、經(jīng)營者基本素質 2、服務滿意度、服務滿意度 3、基礎管理水平、基礎管理水平 4、在崗員工素質狀況、在崗員工素質狀況 5、服務硬環(huán)境、服

37、務硬環(huán)境 6、發(fā)展創(chuàng)新能力、發(fā)展創(chuàng)新能力 7、經(jīng)營發(fā)展策略、經(jīng)營發(fā)展策略 8、綜合社會貢獻、綜合社會貢獻物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun53物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun54物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun55 五、物業(yè)管理績效評價的標準五、物業(yè)管理績效評價的標準 （一）定量指標標準（一）定量指標標準 定量指標評價標準由標準值和與之對應的標準定量指標評價標準由標準值和與之對應的標準系數(shù)組成。定量指標評價標準值包括系數(shù)組成。定量指標評價標準值包括8項基本指項基本指標和標和14項修正指標的標準值，每項指標的標準項修正指標的標準值，每項指

38、標的標準值劃分為行業(yè)標準值和規(guī)模標準值兩大類。值劃分為行業(yè)標準值和規(guī)模標準值兩大類。 標準值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、標準值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、較差值五個檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、差五種水平。差五種水平。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun56 （二）定性指標評議參考標準（二）定性指標評議參考標準 定性指標參考評價標準，包括每項指標具體的定性指標參考評價標準，包括每項指標具體的含義、內容和范圍，以及應達到的相應水平或含義、內容和范圍，以及應達到的相應水平或程度，從高到低分程度，從高到低分A、B、C、D、E五個

39、等級。五個等級。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun57 六、物業(yè)管理績效評價結果與報告六、物業(yè)管理績效評價結果與報告 （一）物業(yè)管理績效評價結果（一）物業(yè)管理績效評價結果 運用不同層次的評價指標將得出不同層次的評運用不同層次的評價指標將得出不同層次的評價結果，如初步評價結果、基本評價結果、定價結果，如初步評價結果、基本評價結果、定性評價結果和綜合評價結果。性評價結果和綜合評價結果。 初步評價結果、基本評價結果、定性評價結果初步評價結果、基本評價結果、定性評價結果分別依據(jù)基本指標、修正指標和評議指標計算分別依據(jù)基本指標、修正指標和評議指標計算得分產(chǎn)生。得分產(chǎn)生。物業(yè)經(jīng)營管理Ed

40、ited by B. Y., Sun58 （二）物業(yè)管理績效評價報告（二）物業(yè)管理績效評價報告 評價報告是評價工作組在完成評價工作后，向評價報告是評價工作組在完成評價工作后，向評價工作組織機構（委托方）提交的說明評價評價工作組織機構（委托方）提交的說明評價目的、程序、標準、依據(jù)、結果以及基本結論目的、程序、標準、依據(jù)、結果以及基本結論分析等基本情況的文本文件，也是企業(yè)績效評分析等基本情況的文本文件，也是企業(yè)績效評價工作最終成果的體現(xiàn)。價工作最終成果的體現(xiàn)。 評價報告由封面、正文和附錄三部分組成。評價報告由封面、正文和附錄三部分組成。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun59 一、

41、功效系數(shù)法一、功效系數(shù)法 功效系數(shù)法是指根據(jù)多目標規(guī)劃原理，把功效系數(shù)法是指根據(jù)多目標規(guī)劃原理，把所要評價的各項指標分別對照各自的標準，所要評價的各項指標分別對照各自的標準，并根據(jù)各項指標的權數(shù)，通過功效函數(shù)轉并根據(jù)各項指標的權數(shù)，通過功效函數(shù)轉化為可以度量的評價分數(shù)，再對各項指標化為可以度量的評價分數(shù)，再對各項指標的單項評價分數(shù)進行加總，求得綜合評價的單項評價分數(shù)進行加總，求得綜合評價分數(shù)的一種方法。分數(shù)的一種方法。物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun60物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun61 （一）基本指標計分方法（一）基本指標計分方法物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun62 （二）修正指標計分方法（二）修正指標計分方法物業(yè)經(jīng)營管理Edited by B. Y., Sun63 二、綜合分析判斷法二、綜合分析判斷法 綜合分析判斷法屬于定性評價方法，又稱隸屬度賦綜合分析判斷法屬于定性評價方法，又稱隸屬度賦